【正文】 筑業(yè)發(fā)展 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房屋建筑施工面積 136 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 175 萬(wàn)平方米 199 萬(wàn)平方米 房屋建筑竣工面積 80 萬(wàn)平方米 萬(wàn)平方米 112 萬(wàn)平方米 108 萬(wàn)平方米 全縣建筑業(yè)繼續(xù)保持健康快速的發(fā)展勢(shì)頭，建筑業(yè)投資腳步加快。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副 產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡”、“南唐九十殿”、“宣城官窯、“宋代珩瑯寶塔”等古跡。 近年來(lái)，蕪湖縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取到“十一五”末，縣城 10 建成區(qū)面積達(dá) 15平方公里，人口達(dá) 15萬(wàn)，初步建成為蕪湖市的副中心城市。 區(qū)域背景 蕪湖縣交通發(fā)達(dá)。縣城灣 沚 距合肥駱崗機(jī)場(chǎng)、南京祿口機(jī)場(chǎng)僅兩小時(shí)車程。 “城市化戰(zhàn)略”重點(diǎn)圍繞把 灣 沚 建成蕪湖市副中心城市的戰(zhàn)略目標(biāo)，以規(guī)劃為龍頭，以現(xiàn)代化為導(dǎo)向，以要素集聚為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為支撐，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施條件，增強(qiáng)灣 沚 及中心鎮(zhèn)的集聚和輻射 11 功能，初步形成特色鮮明、布局合理、發(fā)展協(xié)調(diào)的城鎮(zhèn)體系。 宏觀環(huán)境分析 —— 小結(jié) 綜上所述，蕪湖縣強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施和便利的交通環(huán)境， 為城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了保證；隨著市區(qū)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，需要有大量的配套設(shè)施跟進(jìn)和完善，這又將帶動(dòng)蕪湖縣房地產(chǎn)業(yè)的新一輪開發(fā)熱潮。近幾年，蕪湖縣政府以發(fā)展思路為契機(jī)。 12 三、蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 蕪湖縣房產(chǎn)回顧 近些年來(lái)，蕪湖縣著力推進(jìn)工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，全縣房地產(chǎn)業(yè)保 持了快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。但蕪湖縣房產(chǎn)發(fā)展仍然處于初級(jí)階段，目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的 樓盤，具有較高的提升空間。由于商品房市場(chǎng)供不應(yīng)求、蕪湖縣機(jī)械工業(yè)園發(fā)展外來(lái)人口增加等因素影響，房?jī)r(jià)幾乎翻番。 目前，蕪湖縣已形成鐵路以北生活?yuàn)蕵?lè)為主的老城區(qū)、鐵路以南辦公文教居住為主的新城區(qū)和東部機(jī)械工業(yè)園區(qū)的城市布局，城區(qū)功能分區(qū)已基本成型，正處于融合發(fā)展期，將極大地促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)逐步提速發(fā)展，加快城市化進(jìn)程。蕪湖縣經(jīng)濟(jì)是隨著機(jī)械工業(yè)園的建立而逐漸發(fā)展起來(lái)的， 發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，發(fā)展水平不高。 而且，蕪湖縣房產(chǎn)市場(chǎng)基本為外地開發(fā)商壟斷，其中，書香名第、百悅公園城邦和南湖水上娛樂(lè)生態(tài)園的開發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，當(dāng)?shù)厝藢?duì)外地開發(fā)商接受度較高。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資 54052 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 2020 年，蕪湖縣全年全年銷售商品房 13 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；商品房銷售額 36907 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 房產(chǎn)回顧 小結(jié)： ● 供需關(guān)系逐漸轉(zhuǎn)變 14 蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，已達(dá)到了相對(duì)的“量”的突破，特別是房地產(chǎn)商品房供應(yīng)量增長(zhǎng)速度快，供求結(jié)構(gòu)改變，市場(chǎng)逐漸由賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買方市場(chǎng)； ● 購(gòu)買力增強(qiáng) 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶動(dòng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的上漲，有效購(gòu)房比例上 升。 ● 消費(fèi)習(xí)慣： 小高層 受青睞 居民開始對(duì)高檔物業(yè)、個(gè)性化房屋住宅的消費(fèi)上漲幅度增大， 小高層 、需求漲幅明顯，表明蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上對(duì)住宅品質(zhì)要求有進(jìn)一步的提升，也表現(xiàn)了蕪湖縣購(gòu)房消費(fèi)者也已走上相對(duì)理性的思路； ● 投資好時(shí)機(jī) 相比其他經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市，蕪湖縣房地產(chǎn)目前處于上升開發(fā)投資階段。 蕪湖縣房產(chǎn)特 點(diǎn) 蕪湖縣房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)相對(duì)理性的攀升，消費(fèi)者根據(jù)自身能力還是可以接受的；主力戶型多以三室為主；南北朝向的戶型深受市場(chǎng)歡迎。 小戶型受歡迎 由于房產(chǎn)價(jià)格較高，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨剑?80100 ㎡ 的戶型在當(dāng)?shù)剌^受歡迎，但戶型老套。 多層 受歡迎 隨著市民購(gòu)房觀念的轉(zhuǎn)變，人們不再只關(guān)心價(jià)格和地段，而是開始注重房子的綜合指標(biāo)：社區(qū) 規(guī)劃、建筑外立面、景觀、建材、物業(yè)等等。 理性購(gòu)房 蕪湖縣居民的購(gòu)房心態(tài)較理性，用作投資的較少。 用作投資的相對(duì)較少。為主、 部分 140ｍ178。 投資 80100ｍ 178。 投資 贍養(yǎng)父母 120150ｍ178。可能與長(zhǎng)輩同住 3500 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 額外置業(yè) 為子女購(gòu)置新房 投資 80130ｍ 178。 投資 90130ｍ 178。為主 ， 部分 140ｍ 178。 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住環(huán)境 投資 100140ｍ178。蕪湖縣在機(jī)械工業(yè)園區(qū)迅速發(fā)展的帶動(dòng)下，縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，經(jīng)濟(jì)投資環(huán)境較好，投資前景看好；該宗土地面積適中，位置優(yōu)越，便于快速啟動(dòng)和操作，可作為公司進(jìn)入蕪湖縣、蕪湖市房地產(chǎn)市場(chǎng)的切入點(diǎn)。蕪湖縣房地產(chǎn)開發(fā)量、存量房及未來(lái)土地儲(chǔ)備量不多，房產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱。根據(jù)測(cè)算，蕪湖 縣現(xiàn)有樓盤項(xiàng)目，除樓面地價(jià)外，建安費(fèi)用、前期費(fèi)用等其他相對(duì)穩(wěn)定的成本大約為 2020 元 /㎡ 。 四、項(xiàng)目概況 拍賣概況 地塊名稱：蕪湖縣自來(lái)水廠地塊（ 09091 地塊） 土地性質(zhì)：居住用地 地塊面積： 33418 ㎡ （約 畝） 起 拍 價(jià)： 6050 萬(wàn)元 保 證 金： 1800 萬(wàn)元 報(bào)名時(shí)間： 2020 年 10月 20 日 — 11 月 10 日 拍賣時(shí)間： 2020 年 11月 11 日 9： 30 拍賣地點(diǎn)：蕪湖縣行政中心第三會(huì)議室 指標(biāo) 要求 容 積 率： 2 建筑面積： 66832 ㎡ 建筑密度：≤ 25% 19 建筑規(guī)劃要求 綠 地 率：≥ 35%，人均集中綠地不小于 平方米，集中綠地面積不小于 1500平方米； 建筑間距：多層南北正立面日照間距不小于 ； 小高層 日照標(biāo)準(zhǔn)不低于大寒日 3 小時(shí)，同時(shí)南北向建筑之間最小間距為 30米； 停 車 位：停車?yán)锊簧儆?70%，其中地面停車?yán)锊淮笥?10%； 配套要求：按 GB5018093《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》進(jìn)行配套設(shè)計(jì)，其中社區(qū)居委會(huì)用房配套標(biāo)準(zhǔn)按蕪政辦 [2020]21 號(hào)文件執(zhí)行，小區(qū)防范設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)按蕪 綜治辦 [2020]1 號(hào)文件執(zhí)行； 防空地下室：按人防法律法規(guī)規(guī)定和蕪政 [2020]48 號(hào)文件執(zhí)行； 退讓紅線：沿羅福路做好綠化景觀設(shè)計(jì)，圍墻采用通透式且退羅福路規(guī)劃道路紅線不小于 4 米； 特別注意：合理避讓西北部地下供水主干管，并做好保護(hù)工作。根據(jù)蕪湖縣城市規(guī)劃的推進(jìn)與實(shí)際發(fā)展方向，土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)主要在兩個(gè)方向：第一是城南的行政辦公文教居住新城區(qū)，第二是老城區(qū)與機(jī)械工業(yè)園的銜接地帶。 （ 3）項(xiàng)目周邊配套較為成熟，學(xué)校、醫(yī)院、政府辦公大樓等環(huán)伺左右，人居氛圍良好。據(jù)蕪湖縣司法局郭局長(zhǎng)介紹，已有多家開發(fā)商前來(lái)了解蕪湖縣土地出讓情況。 （ 2）規(guī)劃容積率要求為 2，因此 小高層 建筑會(huì)偏多。 機(jī)會(huì) （ 1）市政 城區(qū)向東南擴(kuò)展，市政配套、住宅開發(fā)業(yè)已成熟。 （ 3）市場(chǎng)空缺 蕪湖縣場(chǎng)樓盤產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象較為普及， 戶型比較老套 ，選擇空間相對(duì)較小。 威脅 政策影響 國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，使投機(jī)性的消費(fèi)群體將減少。 未來(lái) 競(jìng)爭(zhēng)大 若項(xiàng)目開發(fā)相對(duì)滯后，其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤將會(huì)進(jìn)一步分流目標(biāo)客戶群，所以要把握時(shí)機(jī)。 項(xiàng)目周邊的配套成熟和便利的交通是項(xiàng)目最重要的優(yōu)勢(shì) 現(xiàn)有主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查表 在售樓盤 22 （ 1） 、 書香名第 項(xiàng)目簡(jiǎn)介： 書香名第位于蕪湖縣城南政治、文教的中心地帶，在蕪湖南路與荊山河路交叉口的東北角，緊鄰蕪湖縣行政服務(wù)中心，占地面積約 9 萬(wàn)平方米，總建筑面積約 12 萬(wàn)平方米，綠化率高達(dá) 40%，容積率僅為 ，是純 多層的低密度住宅社區(qū)。 銷售均價(jià)： 3700 元 /平，最高價(jià)景觀房 4571 元 /平 商鋪均價(jià)：≥ 7600 元 /平 促銷方式：首付 20%， 10月開盤每平米優(yōu)惠 80元，預(yù)付定金 5 千元抵 萬(wàn)元 銷售率： 80% 銷售進(jìn)度：最后一期西 2 樓在 11月底開盤，明年十月交房。整體以東湖公園為靈魂，占地面積 506 畝，建筑面積 50萬(wàn)余 ㎡ ，綠地率 %，建筑密度 %，容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 、 小高層 、花園 洋房、商業(yè)街等，匯聚幼兒園、小學(xué)、商業(yè)休閑、高級(jí)會(huì)所、公園景觀等一體的“一站式新都市湖畔生活城”。 24 （ 3） 、明珠花園 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：明珠花園小區(qū)位于蕪湖縣渡春路，縣二中附近，即原縣化肥廠地塊。 在建樓盤 時(shí)代廣場(chǎng)。項(xiàng)目以商業(yè)為主，有一幢 18 層 小高層 住宅，共 142 套。開盤日期未定。位于迎賓大道與快速通道路口 ，世紀(jì)廣場(chǎng)內(nèi)。 88130 平米 16層 小高層 住宅。 25 興業(yè)家苑。一期為 2 幢 小高層 。 規(guī)劃樓盤 南湖小區(qū)。該公司投資的四星級(jí)南湖國(guó)際大酒店緊鄰項(xiàng)目北側(cè)已開工建設(shè)。 安置樓盤 安置樓盤主要有 3 個(gè)：第一是都市花園，位于保沙路以東 、荊山河路兩側(cè)，是一個(gè)有 2 千余戶的大型安置小區(qū)，其中，北側(cè) 1 千余戶已入住，南側(cè)已結(jié)頂；第二個(gè)是東湖公園東北角約 1 千余戶的安置小區(qū)蕪南商座，部分已入住，部分正在施工；第三個(gè)位于蕪湖南路西側(cè)、蕪湖縣政府廣場(chǎng)對(duì)面一帶，戶數(shù)不多。 小結(jié) 縣城目前在售樓盤很少，且檔次較低，近期開發(fā)具代表性的主要有以上三個(gè)樓盤。 東湖湖畔樓盤公園城邦，其規(guī)劃規(guī)模較大，已開發(fā)的一期 14 幢 26