【正文】 一帶，而這種轉(zhuǎn)變就為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了必要的條件，目前，許多小區(qū)樓盤，無(wú)不打著“環(huán)境優(yōu)美，交通便利”這張王牌，這種同質(zhì)化現(xiàn)象已經(jīng)非常嚴(yán)重，千篇一律的“賣點(diǎn)”已經(jīng)讓消費(fèi)者感到“麻木”。主力戶型為 89 ㎡ 小三房，房源占了 70%，其他106128 ㎡ 占 2025%， 79㎡ 占 510%?，F(xiàn)已尾盤，其中最后一期西 2 樓將于 11 月底開盤，明年 10月交房。 書香名第是蕪湖縣現(xiàn)有樓盤中檔次較高的住宅樓盤，其價(jià)格變化也直接影響著蕪湖縣的房?jī)r(jià)走勢(shì)。建筑類型為多層、 小高層 ，戶型以 8090 ㎡ 為主力，均價(jià)在 3500左右。安置用房總體規(guī)模不小，主要戶型為 6080 平方米的小戶型。項(xiàng)目占地面積 36667 平方米，建筑面積 51300 平方米，容積率，由十六棟三至十一層公寓組成。位于蕪湖南路南端西側(cè)，毗鄰南湖，由蕪湖天虹置業(yè)開發(fā)。目前正在做場(chǎng)地平整，據(jù)悉售樓部下月開始對(duì)外開放。位于灣址鎮(zhèn)城南新區(qū)，書香名第南面。 12 月開盤，價(jià)格未定。開發(fā)商蕪湖新紐置業(yè)有限公司。 世紀(jì)御景園。主力戶型 89— 138 ㎡ ，均價(jià)在 4000 以上。位于蕪湖中路商業(yè)核心區(qū)域，由蕪湖晟鑫房產(chǎn)開發(fā)，總建筑面積 33620 ㎡ 。占地面積 60 畝， 建筑面積 6 萬(wàn)平方米， 容積率 ，規(guī)劃有多層、 小高層 （水岸景觀房） 主力戶型： 80100 平 銷售均價(jià)：多層 3300 元 /平， 小高層 3400 元 /平 商鋪均價(jià)：雙層 7900 元 /平，單層 6000 元 /平 儲(chǔ)藏室： 2280 元 /平 車庫(kù)： 2800元 /平 促銷方式：首付 20%，誠(chéng)意金 5000 抵 15000 銷售率： 80% 銷售進(jìn)度：一期多層已售完，二期三座江景 小高層 已結(jié)頂，一、三號(hào)樓基本售完，二號(hào)樓已售 60%。 主力戶型： 8090 平 銷售均價(jià)： 3500 元 /平 商鋪均價(jià)： ≥ 7500 元 /平 銷售率： 一期基本售完 銷售進(jìn)度： 規(guī)劃規(guī)模最大，但僅開發(fā)了灣新路側(cè)兩排多層約 4 萬(wàn)方。 23 （ 2） 、公園城邦 項(xiàng)目簡(jiǎn)介：百悅 ?公園城邦項(xiàng)目與蕪湖縣東湖公園僅一路之隔，東依蕪?fù)托戮€（快速通道）及蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)，西靠三元路，南以灣新路為界，北與東湖公園隔公園大道相望。 主力戶型： 主力戶型有 76 平方米的精致小二房， 89平方米的溫馨小三房及 104 平方米、 128 平方米的舒適大三房。 項(xiàng)目 SWOT 分析 小結(jié)： 了解市場(chǎng)供需狀況，把握項(xiàng)目自身特點(diǎn)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，才能吸引項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群體。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的貸款政策調(diào)整，會(huì)在一定程度上增加了消費(fèi)壓力。 21 （ 4）需求量增多 由于城區(qū)的擴(kuò)建，進(jìn)駐縣城人口的增多，以及舊城改造的進(jìn)行，有大量居住需求。 （ 2）現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng) 目前蕪湖縣在售樓盤較少，競(jìng)爭(zhēng)壓力較小。但目前蕪湖縣對(duì) 小高層 接受度還不夠充分，需要市場(chǎng)發(fā)展成熟才能逐漸接受。項(xiàng)目地塊并不大，進(jìn)入門檻不高，地塊區(qū)位較好，勢(shì)必引起激烈競(jìng)爭(zhēng)。 劣勢(shì) （ 1）土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)比較激烈。本項(xiàng)目地塊位于城南行政辦公文教居住新區(qū)核心地段，距老城區(qū)商業(yè)繁華 中心僅幾 20 分鐘，尤其是南面緊鄰縣政府辦公大樓和寬敞的廣場(chǎng)，必將吸引政府、企事業(yè)單位職工的關(guān)注； （ 2）項(xiàng)目地塊大小適中、形狀規(guī)則、基本無(wú)拆遷，啟動(dòng)速度快、資金需求量不大，便于房產(chǎn)操作。 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) （ 1）項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。按照縣城內(nèi)住宅樓盤均價(jià) 35003800 元 /㎡ 估計(jì)，項(xiàng)目利潤(rùn)較高。 18 投資效益較好。 投資環(huán)境較好。為主 市場(chǎng)潛力分析 投資前景較好。以上 文教衛(wèi)生行業(yè)從業(yè)人員等 3040歲 大專以上 已婚，子女 010歲。為主 村鎮(zhèn)行政管理人員及鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo) 3550歲 高中及以上文化水平 已婚，子女 523歲，可能與長(zhǎng)輩子女同住 3500 元以上 改善居住環(huán)境 為子女購(gòu)房 投資 120140ｍ178。為主 17 城市拆遷安置戶 3050歲 高中以上 已婚，子女 23歲以下可與長(zhǎng)輩同住 2020 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。為主 個(gè)體經(jīng)營(yíng)者與地方機(jī)關(guān)管理人員 2550歲 高中、大學(xué)文化水平 已婚，子女 25歲以下。為主 區(qū)域內(nèi)大型企業(yè)高級(jí)從業(yè)人員 3045歲 高中以上 已婚，子女 15歲以下 5000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。以上 私營(yíng)小業(yè)主和個(gè)體工商業(yè)者 2545歲 初中、高中 已婚，子女 15歲以下 3000 元以上 改善現(xiàn)有居住條件。 潛在客戶需求分析 蕪湖縣房地產(chǎn)消費(fèi)群體分析 職業(yè)特征 年齡 文 化 程 度 家庭狀況 家 庭 月 收 入 購(gòu)買目的 主要需求 面積區(qū)域 16 蕪湖縣企事業(yè)單位從業(yè)人員及機(jī)關(guān)工作人員 3045歲 大專及以上文化水平 已婚，子女 10歲以下 2500 元以上 方便工作 改變居住現(xiàn)狀 投資 90130ｍ 178。購(gòu)房人群主要有四類：外出打工回來(lái)購(gòu)房、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)在縣城購(gòu)房、婚房、子女上學(xué)用房 。 多 層由于 符合人們居住的傳統(tǒng)習(xí)慣，而且環(huán)境較好，物業(yè)費(fèi)較少，深受居民喜歡 。在售樓盤中， 80100 ㎡ 的戶型占了7080%。其市場(chǎng)特點(diǎn)表現(xiàn)為： 房源少，去化速度較快 15 蕪 湖縣在售與規(guī)劃樓盤不多，在售樓盤銷售基本進(jìn)入尾盤，銷售去化較好 。近幾年，大量的外地投資者進(jìn)入蕪湖縣房地市場(chǎng)，使得蕪湖縣城市化建設(shè)快步發(fā)展，房地市場(chǎng)出現(xiàn)了前未所有的開發(fā)熱潮。 ● 銷售情況：平穩(wěn)上升 房產(chǎn)銷售面積逐漸增多，住宅類市場(chǎng)穩(wěn)中有升，房?jī)r(jià)持續(xù)平穩(wěn)。 2020年 1— 11月，蕪湖縣住宅銷量為 1876套，縣城內(nèi)共銷售 1483套，其中書香名第占總銷量的 %，陽(yáng)光半島占總銷量的 %。 （ 2）商品房銷售繼續(xù)旺盛 2020年，蕪湖縣全年銷售商品房 ，比上年增長(zhǎng) %；商品房銷售額 18633 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。 （ 1） 開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)大 房地產(chǎn)業(yè)投資快速增長(zhǎng)。目前尚未出現(xiàn)具有較高品質(zhì)的樓盤，其發(fā)展水平處于房產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段，具有較高的提升空間。 13 蕪湖縣整體市場(chǎng)處于房產(chǎn)發(fā)展初級(jí)階段。目前縣城內(nèi)住宅樓盤均價(jià) 35003800 元 /㎡ ，并仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。 從 2020 年以來(lái)，蕪湖縣的房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫。全縣約有 25 個(gè)樓盤項(xiàng)目，主要分為三類，一類是以經(jīng)濟(jì)適用房為主導(dǎo)的項(xiàng)目，主要戶型為 6080平方米的小戶型，如都市花園、蕪南商座；二類為已建成的小區(qū)樓盤，建筑類型以多層為主，如錦繡家園、中央公館等；三類為目前在售項(xiàng)目，全縣共 13 個(gè)，其中縣城內(nèi)住宅樓盤 4 個(gè)，這類樓盤相比以往樓盤在項(xiàng)目規(guī)模、小區(qū)配套、建筑風(fēng)格等方面都有所提高，如地處政治、文教中心區(qū)域的書香名第， “一站式新都市湖畔生活城”的百悅 ?公園城邦，定位高端別墅項(xiàng)目的陽(yáng)光半島。大力投入大量的資金、優(yōu)惠的政策來(lái)進(jìn)行城關(guān)區(qū)紹大線的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，有了政府得大力支持，蕪湖縣的居住、商業(yè)環(huán)境將變得越來(lái)越好，利于商業(yè)、寫字樓和住宅的開發(fā)。 蕪湖縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商務(wù)、工貿(mào)中心建設(shè)步伐日漸加大。依托城鎮(zhèn)，大力發(fā)展賓館、娛樂(lè)、商務(wù)、金融、物流、文化、各類中介等第三產(chǎn)業(yè)，提升城鎮(zhèn)服務(wù)水平，提高城鎮(zhèn)品位。 規(guī)劃背 景 重點(diǎn)實(shí)施“東向發(fā)展戰(zhàn)略、工業(yè)強(qiáng)縣戰(zhàn)略、城市化戰(zhàn)略、人才興縣戰(zhàn)略和統(tǒng)籌發(fā)展戰(zhàn)略”五大戰(zhàn)略。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長(zhǎng)江，皖贛鐵路穿越縣城， 104 省道與 205 國(guó)道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（蕪湖— 宣城）、蕪馬高速（蕪湖 — 馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵 — 南陵 — 宣城）、蕪雁高速（蕪湖 — 高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了蕪湖縣到江浙地區(qū)的 3 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。蕪湖縣社會(huì)事業(yè)發(fā)展迅 速，是全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)縣、群眾體育先進(jìn)縣、計(jì)劃生育優(yōu)質(zhì)服務(wù)先進(jìn)縣，目前正在創(chuàng)建國(guó)家級(jí)生態(tài)縣?！疤招了崱北辉u(píng)為蕪湖市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。安徽省重點(diǎn)開發(fā)區(qū) —— 蕪湖機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。 政策背景 農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國(guó)家級(jí)商品糧基地縣。 （ 4） 蕪湖縣 消費(fèi)品市場(chǎng)概況 2020－ 2020年 蕪湖縣市場(chǎng) 消費(fèi) 一覽表 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 消費(fèi)品零售總額 105037 120268 萬(wàn)元 143913 萬(wàn)元 181617 萬(wàn)元 增長(zhǎng)率 % % % % 2020 年， 蕪湖縣 全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 181617 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，增幅為近 12年來(lái)最高。 ? 第三產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展是城發(fā)展良性表現(xiàn)，也是推動(dòng)城發(fā)展的前提；在 2020 年，第三產(chǎn)業(yè)增加值 161128 萬(wàn)元 ,增長(zhǎng) %。 ? 第二產(chǎn)業(yè)仍然是蕪湖縣的支柱產(chǎn)業(yè)。 ? 第一產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民總產(chǎn)值的貢獻(xiàn)相對(duì)最低同時(shí)增長(zhǎng)緩慢。