【正文】 力親近，一種以人為本的全新住宅模式隨之產(chǎn)生，既有城市的快捷便利，又不失自然風(fēng)情的宜人景色，這就是我們將要在本案中所倡導(dǎo)的健康居住。第五章 項(xiàng)目發(fā)展方向定位一（中端大眾）健康居住，運(yùn)動(dòng)生活——生活享受家一、項(xiàng)目理念關(guān)鍵詞：（1）健康居住， 人流匆匆，默然相視。4）、規(guī)劃完整社區(qū)理念，落實(shí)社區(qū)運(yùn)動(dòng)配套，將有氧運(yùn)動(dòng)進(jìn)行到底。2）、重點(diǎn)宣傳舒適居住，享受生活的理念，使其通過(guò)了解轉(zhuǎn)而向往，塑造歸屬感，使雙城市民以居住這里為榮。2）、引進(jìn)主力店，如大型超市等帶動(dòng)周邊商業(yè)的發(fā)展。2）、運(yùn)用先進(jìn)的營(yíng)銷和推廣理念，豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)整合開(kāi)發(fā)商優(yōu)勢(shì)將項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。4抓緊機(jī)會(huì)點(diǎn)1）、抓住機(jī)會(huì)，搶先出市，運(yùn)用輿論，提出項(xiàng)目的綠色運(yùn)動(dòng)理念。在項(xiàng)目質(zhì)量、物業(yè)管理等方面塑造開(kāi)發(fā)商的品牌形象。讓生活在這里的業(yè)主永遠(yuǎn)有自傲的理由和別人艷羨的眼光。3）、破除陳規(guī)，以區(qū)別以往的營(yíng)銷手段引吸客群眼球，以超常規(guī)的方法引爆房市熱潮。逐步完善社區(qū)。3）、搶占先機(jī)，將項(xiàng)目塑造成板塊內(nèi)地標(biāo)建筑。那將會(huì)對(duì)項(xiàng)目檔次的提升起到很大的帶動(dòng)效果。3）、區(qū)塊內(nèi)已清盤(pán)同類項(xiàng)目底商銷售低于車庫(kù)銷售的現(xiàn)況，對(duì)本案項(xiàng)目的底商存在一定影響，怎樣扭轉(zhuǎn)這種不利印象，是戊待解決的問(wèn)題。威脅（T）：1）、08年溫州商團(tuán)的進(jìn)駐和體量龐大的項(xiàng)目群，會(huì)對(duì)雙城市房?jī)r(jià)有一定抑制。2）、雙城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處在發(fā)展階段，整體營(yíng)銷實(shí)力不強(qiáng)，給項(xiàng)目預(yù)留的發(fā)展、發(fā)揮空間較大。6）、溫州商團(tuán)明年的新項(xiàng)目會(huì)對(duì)本案客戶群存在競(jìng)爭(zhēng)和一定分流。4）、雙城市，主力宣傳媒介較少，市民對(duì)媒介的關(guān)注度不高，使項(xiàng)目在宣傳過(guò)程中，受一定影響。2）、項(xiàng)目南向?yàn)榕f城區(qū)，整體形象較差，影響小區(qū)南向景觀。4）、開(kāi)發(fā)商公司為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)，政府信譽(yù)，客群基礎(chǔ)等，都有誠(chéng)信保證。3）、項(xiàng)目扼守進(jìn)出地塊主干道。第四章 項(xiàng)目自身情況調(diào)查一、SWOT分析 1 SWOT詳細(xì)分析優(yōu)勢(shì)（S）：1）、地塊位于規(guī)劃新區(qū)，且西臨主干道迎賓路，隔路與知名小學(xué)兆鱗小學(xué)相望，北近雙城市火車站、客運(yùn)站，地理位置優(yōu)越，具有明顯的增值空間。5）、商業(yè)區(qū)內(nèi)停車位設(shè)置偏少，規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)基本沒(méi)有充分考慮商業(yè)區(qū)停車問(wèn)題，給后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)較大影響。3）、消費(fèi)者消費(fèi)能力雖然較強(qiáng)，但整體消費(fèi)品位及消費(fèi)潮流尚需引導(dǎo)。 雙城主流商業(yè)調(diào)查商業(yè)物業(yè)租售價(jià)格情況調(diào)查小結(jié)1）、雙城消費(fèi)者群體具有一定的購(gòu)買(mǎi)力，消費(fèi)能力較強(qiáng)。專家分析指出，購(gòu)物中心的成功取決于地產(chǎn)、商業(yè)和金融三種關(guān)聯(lián)價(jià)值的相互提升和相互促進(jìn)。住房抵押貸款證券化已經(jīng)越過(guò)最大的障礙，《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)監(jiān)督管理辦法》的施行；中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行公布的《中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款管理辦法》，決定在北京、上海、天津等七個(gè)城市穩(wěn)步開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)一系列的政策信號(hào)都預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)金融市場(chǎng)將有進(jìn)一步升溫的跡象。住宅底商具有穩(wěn)定的客戶群、投資風(fēng)險(xiǎn)小、收益穩(wěn)定、啟動(dòng)資金相對(duì)少等特點(diǎn)，其仍會(huì)受到中小投資者的歡迎，這樣會(huì)帶動(dòng)人流量大、交通方便的住宅區(qū)中小面積底商需求量和開(kāi)發(fā)量的增加。其消費(fèi)功能單一，缺乏娛樂(lè)休閑功能。購(gòu)物中心作為商業(yè)地產(chǎn)的一種開(kāi)發(fā)形式，是將零售商匯集在一起從事零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的場(chǎng)所，購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)復(fù)合度高，商品涵蓋范圍更大，其功能定位為集購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、美容美體于一體的一站式消費(fèi)模式。2008年雙城商業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)雙城的商業(yè)區(qū)多集中在城區(qū)的中部和東部，而騰達(dá)大街以南的地區(qū)商業(yè)以中小型超市和社區(qū)底商為主，缺乏大規(guī)模綜合性商業(yè)，娛樂(lè)、休閑等復(fù)合型消費(fèi)難以滿足。二、雙城商業(yè)市場(chǎng)分析2007年雙城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r2007年雙城零售商業(yè)物業(yè)持“供需兩旺”的態(tài)勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)一度成為雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。所以很明顯可以看出，質(zhì)量是雙城消費(fèi)群體最關(guān)注一項(xiàng)。項(xiàng)目權(quán)重分析 由于項(xiàng)目權(quán)重分析我們是由高到低按17觀度順序依次給出的評(píng)價(jià)?？蛻糍?gòu)買(mǎi)目的分析 從圖中可以看出，雙城消費(fèi)者的主要目的是集中在房屋的升級(jí)和改善居住條件。暢銷戶型 統(tǒng)計(jì)結(jié)果一目了然，二室一廳戶型是為暢銷，其次為三室一廳?？深惐软?xiàng)目調(diào)查在可類比項(xiàng)目調(diào)查中，我們得出結(jié)論，現(xiàn)已購(gòu)房客群，主要購(gòu)買(mǎi)的為總價(jià)在11萬(wàn)—17萬(wàn)之間，面積為60—80平方米，首付在5—8萬(wàn)之間的二室一廳的經(jīng)濟(jì)房，且這部分客群非常注重項(xiàng)目的質(zhì)量，很多被調(diào)查客戶，都把項(xiàng)目質(zhì)量作為第一參考條件，且其中本地置業(yè)者居多，占85%以上。從客群來(lái)講，轉(zhuǎn)讓、持有過(guò)程中的高費(fèi)用會(huì)使投資客群大幅減少，自住客群仍占置業(yè)者的絕大比例。明年將會(huì)是一個(gè)房市井噴現(xiàn)象。供應(yīng)分布方面，東部與北部將是住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著十七大結(jié)束，國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展老東北重工業(yè)基地等一系列政策出臺(tái)，使許多開(kāi)發(fā)商將目光紛紛轉(zhuǎn)移到東北三省，從今年哈爾濱、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春等房展會(huì)我們可以看出，今年新樓盤(pán)驟減，但開(kāi)發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都有較高提升。價(jià)格方面，目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲，樓盤(pán)品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格不會(huì)下降。但隨著近幾年，需求量的不斷加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然會(huì)穩(wěn)步上漲。而隨著明年大量外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，消費(fèi)者理性購(gòu)房需求增長(zhǎng)，雙城地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新高。但因雙城市場(chǎng)開(kāi)放程度較低，外來(lái)投機(jī)性置業(yè)較少，從各樓盤(pán)消費(fèi)客群來(lái)看，大部分還是自住群體，雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍較旺盛。主要是受今年政府規(guī)劃的影響，上半年住宅市場(chǎng)一度低迷，中部和東部的一些項(xiàng)目的后續(xù)開(kāi)發(fā)保證了雙城市的市場(chǎng)供應(yīng)量，北部鳳凰城的出現(xiàn)使北部新增供應(yīng)量一下躍居首位，供應(yīng)重心產(chǎn)生多元化。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，同時(shí)雙城作為一個(gè)內(nèi)陸城市開(kāi)發(fā)度不高，外來(lái)投資者較少，城市化的過(guò)程中對(duì)住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。所以這迫使我們，在產(chǎn)品的質(zhì)量和理念上要有所提高，區(qū)別于經(jīng)濟(jì)適用房，樹(shù)立品牌意識(shí)，塑造品牌形象，將品牌的魅力深植消費(fèi)群心中，搶占中、高端地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度加大，存在客戶分流。預(yù)計(jì)2008年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)小幅增長(zhǎng)。市場(chǎng)可塑性非常強(qiáng)，產(chǎn)品和服務(wù)的提升空間很大。外地開(kāi)發(fā)商繼續(xù)搶占市場(chǎng)，同時(shí)輸入先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念金融花園、鳳凰城、金谷家園均為外地開(kāi)發(fā)商，對(duì)于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提升起到推動(dòng)作用，同時(shí)，明年的溫州商團(tuán)已計(jì)劃建設(shè)的120萬(wàn)平方米的大規(guī)模商品房社區(qū)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力超強(qiáng)，一定會(huì)加地產(chǎn)市場(chǎng)的洗牌力度。北部側(cè)重于城市改造，重塑城市形象。二、雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)城市規(guī)劃引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。、物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)雙城消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，另一方面開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。但由于開(kāi)發(fā)樓盤(pán)規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤(pán)較為稀少。開(kāi)發(fā)商仍處于被動(dòng)狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。、營(yíng)銷手法整體營(yíng)銷手法與包裝較為落后,水平較低。大部分樓盤(pán)建筑造型表現(xiàn)與色彩運(yùn)用較為傳統(tǒng)和單一，外立面多為瓷磚，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局相對(duì)滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。雙城市地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)水平總體評(píng)價(jià)、總體規(guī)劃排列式或單排沿街的總體樓盤(pán)布局，大部分樓盤(pán)規(guī)模較小，全市有將近10項(xiàng)目，但建筑面積普遍在10萬(wàn)平米之內(nèi)。購(gòu)房會(huì)受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實(shí)的家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。兩口之家選一廳或一衛(wèi)，老人多喜歡臥室全部南向陽(yáng)面，廳可以陰面；年輕人希望臥室可以有一間北向，但廳一定要南向采光。4050歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費(fèi)者偏好，50歲以上中二室和三室需求較多，但面積不要求太大。此兩類人是項(xiàng)目一期的主要客戶群。家庭結(jié)構(gòu)，被調(diào)查者家庭主要兩口之家和二代同堂，%。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效25歲以下82535歲443545歲224555歲1955歲以上5總98受教育程度，%，%，%，%。說(shuō)明目前入住樓盤(pán)的問(wèn)題點(diǎn)主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點(diǎn)上抓住客戶心態(tài)做出雙城市開(kāi)發(fā)商表率，提升項(xiàng)目形象，制造品質(zhì)買(mǎi)點(diǎn)。在購(gòu)房時(shí)，人們更看重的是健康休閑娛樂(lè)設(shè)施和生活配套服務(wù)的完善。園林景觀作為購(gòu)房重要影響因素的位置在提升。人們購(gòu)房時(shí)所考慮的因素，按重要性排序?yàn)椋航ㄖ|(zhì)量、物業(yè)管理、價(jià)格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)內(nèi)景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效5萬(wàn)以下1958萬(wàn)29810萬(wàn)121518萬(wàn)2總63無(wú)效35總98愿意承擔(dān)的月供金額愿意承擔(dān)的月供金額，%，%。陽(yáng)臺(tái)需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效154244總98陽(yáng)臺(tái)一面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效610平米46 1015平米20 低于6平米18 15平米以上2 總86 無(wú)效12 總98 陽(yáng)臺(tái)二面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效低于6平米25 610平米18 1015平米4 15平米以上1 總48 無(wú)效50 總98 付款方式人們采取按揭貸款方式付款的比率較其他城市少，%，%，%。衛(wèi)生間需求出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效153245總98衛(wèi)一面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效59平米50 912平米23 12平米以上9 5平米以下5 總87 無(wú)效11 總98 衛(wèi)二面積出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效59平米24 5平米以下16 912平米1 總41 無(wú)效57 總98 I\陽(yáng)臺(tái)分析對(duì)陽(yáng)臺(tái)的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看，%，%，對(duì)陽(yáng)臺(tái)面積的要求，%需求面積在610平方米，%1015平方米，北向陽(yáng)臺(tái)需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽(yáng)臺(tái)的基本功能即可。在起居室的選擇中，人們對(duì)面積要求差異較大，%的消費(fèi)者希望起居室的面積在2532平方米，另一消費(fèi)層面集中在1925平米之間和32平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在19平米以下。出現(xiàn)頻數(shù)百分?jǐn)?shù)有效百分?jǐn)?shù)t累積百分?jǐn)?shù)有效26033543總98F\臥室數(shù)量分析對(duì)臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中，52%的人希望在1520平方米，%的人希望在20平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長(zhǎng)考慮孩子應(yīng)該有一個(gè)更加舒適的成長(zhǎng)環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購(gòu)房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強(qiáng)調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計(jì)上應(yīng)予以考慮。人們依然很青睞傳統(tǒng)的平層，但有部分中高收入的時(shí)尚階層比較接受新的錯(cuò)層戶型。同時(shí)也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對(duì)其表現(xiàn)出一定的青睞。因?yàn)殡p城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。%，最為廣大消費(fèi)者所青睞，其中尤以6080平米之間為最高。購(gòu)房單價(jià)承受能力你最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)范圍B點(diǎn)C點(diǎn)