【正文】 一個(gè)原創(chuàng)性的理念，經(jīng)過我們的孵化和催生，成長為一個(gè)產(chǎn)品殊為不易，融化在開發(fā)行為中，成為一個(gè)團(tuán)隊(duì)的追求更是艱難，通過一系列的挑戰(zhàn)和成功最終上升為一種事業(yè)，更是奇跡！而這正是本案項(xiàng)目要走的道路。結(jié)語我司在進(jìn)行市場調(diào)研、企劃醞釀、報(bào)告推敲以至最后報(bào)告的形成，凝結(jié)了本案策劃小組每一個(gè)工作人員的心血與智慧。銷售周期及銷售率準(zhǔn)備期08年1月—08年4月認(rèn)購期08年5月—08年6月 10%開盤期08年7月—08年8月 35%持銷期08年9月—08年11月 70%調(diào)整期08年12月——09年3月 80%清盤期09年4月——09年5月 95%銷售前瞻如采用高端定位，如資金允許建議采用現(xiàn)房發(fā)售的銷售策略，可最大限度的保證銷售利潤，同時(shí)可凝聚企業(yè)口碑，并使有效銷售期更為充分。銷售周期及銷售率準(zhǔn)備期08年1月—08年4月認(rèn)購期08年5月—08年6月 15%開盤期08年7月—08年8月 40%持銷期08年9月—08年11月 65%調(diào)整期08年12月——09年3月 78%清盤期09年4月——09年6月 95%銷售前瞻：因定位為社會所接受的大眾型產(chǎn)品，目標(biāo)客戶群較為廣泛，此點(diǎn)而言銷售風(fēng)險(xiǎn)較小，但同時(shí)要面臨08年其他項(xiàng)目的分流，因此競爭壓力會明顯放大。第二點(diǎn)：促銷，實(shí)效傳播的緊密跟進(jìn)重視SP策略的短程激勵(lì)，利益引誘，分階段推出銷售利益點(diǎn)。異域風(fēng)情結(jié)合歐洲生活方式的主題文脈通過統(tǒng)一的形象始終貫穿全程銷售、售后服務(wù)、建筑規(guī)劃，園林設(shè)計(jì)，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，現(xiàn)場包裝、廣告表現(xiàn)等項(xiàng)目的方方面面。我們強(qiáng)調(diào)，住宅項(xiàng)目推廣首先應(yīng)該是比生活方式和生活品味，其次才是比地段、比環(huán)境、比戶型、比價(jià)格。 燈光工程售樓處營銷推廣策略建議我們希望將本案的推廣變成推廣一種生活格調(diào)和生活方式。 模型區(qū)、燈光模型216。 現(xiàn)代歐式風(fēng)情館（攝影展、藝術(shù)沙龍）216。 主題概念特色：異域風(fēng)情特色元素的運(yùn)用，音樂、咖啡、紅酒、繪畫、雕塑、書籍、香水，都將成為我們的形象載體?？煞譃榻哟齾^(qū)、展示區(qū)和休閑觀景區(qū)，可設(shè)園林音樂咖啡茶座、和生活畫廊。216。售樓處216。 216。216。216。 物業(yè)管理，在上面調(diào)查表中，關(guān)注比例很大，所以建議開發(fā)商組建和聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司。3）、為做到互相照顧，而又互不干擾，可以設(shè)置親情套餐，分為樓上、樓下居，左右對門居等多種形式
100平方米以下：8%100—120平方米：37%120—140平方米：45%140平方米以上：10%付款方式建議選擇按揭和一次性付款方式價(jià)格根據(jù)周邊同類項(xiàng)目價(jià)格比較及，項(xiàng)目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項(xiàng)目品質(zhì)等系列因素。戶型、面積1）、因考慮有子女與父母同住的愿望，戶型設(shè)計(jì)應(yīng)該在100—140平米之間，突出戶型設(shè)計(jì)的功能。 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)，刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；配套商務(wù)中心、社區(qū)服務(wù)中心、安全系統(tǒng)、小區(qū)智能化系統(tǒng)。 水、電、氣三表出戶系統(tǒng)及應(yīng)用IC卡收費(fèi)系統(tǒng)，園區(qū)可視監(jiān)控系統(tǒng)等216。 承重空心磚外加EPS墻體技術(shù)，比普通外墻減少了2/5的厚度，提高了房屋實(shí)得率，更保溫節(jié)能50%；216。背景音樂以歐式薩克司或鋼琴曲為主題，突出休閑風(fēng)格與藝術(shù)氣息，有可能則將室外綠地轉(zhuǎn)化為可直觀感受的個(gè)人綠地“后花園”，劃出一塊區(qū)域，讓住戶在每人的“苗圃”上自由栽種盡享閑情雅性，既美化環(huán)境又滿足住戶。 建筑風(fēng)格及建筑形式建議小區(qū)封閉圍欄以歐式中空雕花赭紅色鐵欄為主，輔以花草點(diǎn)綴。D、九九重陽節(jié)： 重陽節(jié)之圓夢活動內(nèi)容：為表示對老人的關(guān)愛，舉辦當(dāng)天，請業(yè)主或意向客戶到售樓中心現(xiàn)場看房，專車接送，并向每一位到場的老人贈送禮品；（5）價(jià)格策略建議價(jià)格高開高走，針對市場現(xiàn)狀，和項(xiàng)目本質(zhì)，率先推出相對較高的起價(jià)，吸引客群眼球，占領(lǐng)市場主動性，以高價(jià)位鎖定、搶占較有誠意客群。邀請幾位在外地工作或求學(xué)的雙城人在其親人不知道的情況，到晚會現(xiàn)場，烘托感情摯深，親情呵護(hù)與溫暖。本案項(xiàng)目為你精心定做了親情居，讓你享受生活，感覺幸?！谌A段：熱銷階段及穩(wěn)定銷售階段（時(shí)間待定） 推廣形式與內(nèi)容：1）總經(jīng)理采訪2）DM跟蹤社區(qū)工程進(jìn)度3）電視跟蹤社區(qū)活動4）海報(bào)A、卓別林（照片）有他你不寂寞小區(qū)文化生活豐富，會館，閉路電視……B、布 什（照片）有他你更安全社區(qū)配套齊備，防盜門、監(jiān)測系統(tǒng)……C、白求恩（照片）有他你會健康社區(qū)內(nèi)有提供你健康的一切設(shè)施，有健康娛樂場所，健身器材，還有……D、雷 鋒（照片）有他你更舒適社區(qū)物業(yè)管理完善，為你提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)……（3）媒體選擇分析及媒體組合a 、報(bào)紙廣告b、 戶外路牌燈箱廣告c、 樓書、宣傳單、戶型圖等平面印刷品d、 工地圍墻（4）公關(guān)活動主要活動時(shí)間及活動內(nèi)容安排：A、元旦—親情牽手節(jié)活動內(nèi)容：請已購房的業(yè)主或意向客戶，分成青年組、中年組、老年組，舉辦友誼比賽，分發(fā)禮品，祝大家新年快樂！B、五四青年節(jié)：陽光之城活動內(nèi)容：與共青團(tuán)市委、當(dāng)?shù)仉娨暸_聯(lián)合舉辦首屆“XXX”杯青年才藝表演大賽，獲獎?wù)呖蓛?yōu)惠購買本案項(xiàng)目住房。以健康居住”在當(dāng)?shù)孛襟w上展開梯次宣傳，分階段報(bào)道專題討論、老總訪談、專家研討等活動，聚焦購房者的視點(diǎn)，引起樓市的最新熱點(diǎn)。使健康居住的理念深入人心，并在社會各界引起轟動效應(yīng)與關(guān)注。所以，活動將邀請政府相關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對健康居住概念進(jìn)行研討。2）、雙城市健康居住概念研討會；擺脫傳統(tǒng)地段觀念、居住觀念的人越來越多。C、推廣概要介紹第一階段：造勢階段（時(shí)間待定）1）、整體社區(qū)模式大揭密；組織當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w進(jìn)行廣告推廣，在媒體中形成健康居住的概念。（2） 廣告推廣a、 廣告方案制定原則有效控制宣傳的推進(jìn)節(jié)奏，引導(dǎo)從“關(guān)注——了解——認(rèn)可——購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動為點(diǎn)，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現(xiàn)項(xiàng)目文化特色強(qiáng)勢賣點(diǎn)。b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。因此在此只列出整個(gè)項(xiàng)目廣告策略的一個(gè)總體概要，待雙方進(jìn)一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強(qiáng)，并標(biāo)明時(shí)間節(jié)點(diǎn)的全案或項(xiàng)目全年廣告推廣策略，共享資源，力使媒體組合達(dá)到最佳狀態(tài)，以藉此帶動銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度。因此建議售樓處一定邀請專業(yè)的公司設(shè)計(jì)，營銷團(tuán)隊(duì)一定要具有充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)應(yīng)行三表IC卡繳費(fèi)。 60平方米以下：8%60—80平方米：65%80—100平方米：22%100—140平方米：5%付款方式建議選擇按揭和一次性付款方式價(jià)格根據(jù)周邊同類項(xiàng)目價(jià)格比較及，項(xiàng)目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項(xiàng)目品質(zhì)等系列因素。2）、因多為年輕夫婦居住，應(yīng)適當(dāng)考慮在戶型的設(shè)計(jì)上注重“兩人世界”成份，一切從他們自身的特點(diǎn)出發(fā)，要做到簡單舒適且充滿情趣。 安保系統(tǒng)：建議設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報(bào)警按鈕。 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個(gè)端口。 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 供暖系統(tǒng)：建議采用地?zé)峒泄┡?，分戶?jì)量，這也可以作為社區(qū)又一賣點(diǎn)。216。 中水處理系統(tǒng)：針對雙城市水質(zhì)不好，我司建議設(shè)計(jì)2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及作為水景補(bǔ)充水源。 社區(qū)會所：建議配置餐廳、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、洗浴、乒乓球室、臺球室、網(wǎng)吧、洗衣房。 6）、老人健身房、娛樂橋牌室、活動公園等216。216。216。216。216。要有別致的園林景觀，綠色健康社區(qū)。社區(qū)規(guī)劃現(xiàn)充滿現(xiàn)代氣息，洋溢青春光彩。環(huán)境規(guī)劃建議：216。216。 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富；216。 因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的淺灰暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán)、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；216。 會所、水泵房、配電室等附屬設(shè)施也應(yīng)充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景觀。 屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢，本項(xiàng)目建議的物業(yè)類型—花園洋房，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺；一層可適當(dāng)贈送私家花園，靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向方做觀景陽臺，在強(qiáng)調(diào)人與自然對話的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；216。主建議以涂料為主，部分建筑構(gòu)件建議用彩色釉面磚，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。建筑形式216。 建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場競爭力，如與市中其他樓盤雷同，我們的客戶群體只能限制在很小的范圍，市區(qū)客戶失去了購買理由。他用自己占據(jù)的土地的價(jià)值，房子的價(jià)值來宣告他自身的價(jià)值。需要社會認(rèn)同他們的地位及價(jià)值。用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。居住空間個(gè)人名片品味標(biāo)簽文化標(biāo)簽三、目標(biāo)客戶群定位他們主要由二大族群組成l 豪族：大賈+大官 l 新經(jīng)濟(jì)層峰人士： 制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、IT業(yè)……四、目標(biāo)消費(fèi)群體描述他們通常被稱為名流、新貴、或者精英，絕對的成功者，對自己的經(jīng)濟(jì)前景很看好。l 它是一個(gè)社交名片，它告訴別人， 你和誰在一起，你在人群中的位置，你過的怎樣的一種生活。二、項(xiàng)目理念我們希望項(xiàng)目：l 它是一個(gè)精神符號，能獲得社會的廣泛認(rèn)同。2008年溫州商團(tuán)的進(jìn)駐為項(xiàng)目版塊注入強(qiáng)大活力，項(xiàng)目版塊會逐漸升溫。開發(fā)商實(shí)力可以支撐定位。注重開發(fā)商的實(shí)力和品牌形象消費(fèi)者對開發(fā)商的實(shí)力和品牌形象也相當(dāng)重視，因?yàn)殚_發(fā)商的實(shí)力關(guān)系到其項(xiàng)目的質(zhì)量的好壞，物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹立的品牌也是人們決定購買其項(xiàng)目的一個(gè)很大的因素，開發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽(yù)，消費(fèi)者就會信任。消費(fèi)者購房漸趨理性行業(yè)的競爭，消費(fèi)者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實(shí)實(shí)地做產(chǎn)品。重視物業(yè)管理消費(fèi)者購房調(diào)查結(jié)論指出，大約有90%的消費(fèi)者在選擇購房時(shí)位置為第一選擇位置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。四、消費(fèi)者購房需求調(diào)查分析對環(huán)境的要求越來越高隨著人們對生活品質(zhì)的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識的提高，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)將會逐漸被消費(fèi)者所重視，這將是大勢所趨。看到他們開心與滿足的表情，作為晚輩，無論他們是否是真正的親人，也會為之所感染、所打動……作為一個(gè)老年人，總希望在煮早餐或晚飯的時(shí)候，能從玻璃間看到一個(gè)個(gè)年輕人的身影；總會希望在自己搬東西上下樓不方便得到年輕燦爛笑容的幫助，總會希望看到在社區(qū)的運(yùn)動場上看到自己晚輩熟悉的身影……看著年輕人從身旁走過，看著年輕人的朝氣。家，是一個(gè)人與人感情交流與溝通、親情交匯的組合體，其實(shí)我們每個(gè)人都有過這樣的體驗(yàn)與心境。（2）、雖不富裕但在市內(nèi)有房的老齡群體，他們的子女孝順，希望可以和父母居住在一起，共同感受家的溫暖。在以時(shí)間換空間的理念下，他們是健康、開放、自信的始作俑者與追求者。外地來雙城做生意者雙城作為黑龍江省產(chǎn)糧和輕工業(yè)加工大縣，貿(mào)易非常發(fā)達(dá)，外地來雙城做投資者較多，本項(xiàng)目具有較大的升值空間，會吸引部分外地消費(fèi)者前來購房。三、目標(biāo)客戶定位分析目標(biāo)客戶群區(qū)域定位分析雙城縣老城區(qū)本項(xiàng)目的主力消費(fèi)群主要來自雙城市老城區(qū)。運(yùn)動很多人都能做到，但健康運(yùn)動不是每個(gè)項(xiàng)目都能擁有，有氧的運(yùn)動才是健康的運(yùn)動。健康、運(yùn)動越來越為消費(fèi)者重視，但雙城市并沒有這方面的社區(qū)或建筑，項(xiàng)目的推出正迎合客群心理，體現(xiàn)開發(fā)商人性的理念。以上兩種理念，將貫穿全案并項(xiàng)目推廣實(shí)施的整個(gè)階段。什么樣的運(yùn)動是健康的呢？不是在封閉的家里，也不是在沉悶的健身房，而是在戶處，一邊呼吸自然的氣息，一邊運(yùn)動，那就是有氧運(yùn)動。于是，人們開始思索，什么是最真意的生活？由此人們開始對自然全