【正文】 本案項(xiàng)目為你精心定做了親情居，讓你享受生活，感覺幸福?? 第三階段：熱銷階段及穩(wěn)定銷售階段（時(shí)。 以 健康居住”在當(dāng)?shù)孛襟w上展開梯次宣傳，分階段報(bào)道專題討論、老總訪談、專家研討等活動(dòng)，聚焦購房者的視點(diǎn)，引起樓市的最新熱點(diǎn)。使健康居住的理念深入人心，并在社會(huì)各界引起轟動(dòng)效應(yīng)與關(guān)注。所以，活動(dòng)將邀請 政府相關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對健康居住概念進(jìn)行研討。 2）、雙城市健康居住概念研討會(huì)； 擺脫傳統(tǒng)地段觀念、居住觀念的人越來越多。 C、推廣概要介紹 第一階段：造勢階段（時(shí)間待定） 1）、整體社區(qū)模式大揭密； 組織當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w進(jìn)行廣告推廣，在媒體中形成健康居住的概念。 （ 2） 廣告推廣 a、 廣告方案制定原則 有效控制宣傳的推進(jìn)節(jié)奏，引導(dǎo)從“關(guān)注 —— 了解 —— 認(rèn)可 —— 購買”的心理接受過程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢活動(dòng)為點(diǎn)，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現(xiàn)項(xiàng)目文化特色強(qiáng)勢賣點(diǎn)。 b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。因此在此只列出整個(gè)項(xiàng)目廣告策略的一個(gè)總體概要，待雙方進(jìn)一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強(qiáng)，并標(biāo)明時(shí)間節(jié)點(diǎn)的全案或項(xiàng)目全年廣告推廣策略，共享資源，力使媒體組合達(dá)到最佳狀態(tài)，以藉此帶動(dòng)銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度。 因此建議售樓處一定邀請專業(yè)的公司設(shè)計(jì)，營銷團(tuán)隊(duì)一定要具有充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)應(yīng)行三表 IC 卡繳費(fèi)。 60 平方米以下： 8% 60— 80 平方米： 65% 80— 100 平方米： 22% 100— 140 平方米： 5% 付款方式 建議選擇按揭和一次性付款方式 價(jià)格 根據(jù)周邊同類項(xiàng)目價(jià)格比較及，項(xiàng)目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項(xiàng)目品質(zhì)等系列因素。 2）、因多為年輕夫婦居住，應(yīng)適當(dāng)考慮在戶型的設(shè)計(jì)上注重“兩人世界”成份，一切從他們自身的特點(diǎn)出發(fā)，要做到簡單舒適且充 滿情趣。 ? 安保系統(tǒng)：建議設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對講門鈴、家庭緊急報(bào)警按鈕。 ? 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。這也可作為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。 ? 5）、老人無障礙甬路、通道設(shè)計(jì) ? 6）、老人健身房、娛樂橋牌室、活動(dòng)公園等 ? 7）、籃球場、市內(nèi)、外運(yùn)動(dòng)健身場地等 配套 依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會(huì)所、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲(chǔ)蓄所、超市 等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ? 社區(qū)會(huì)所：建議配置餐廳、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、洗浴、乒乓球室、臺(tái)球室、網(wǎng)吧、洗衣房。 ? 3）、在小區(qū)中心綠地及組團(tuán)綠地之間，進(jìn)行層級劃分，相互景觀通透，形成 步移景異的空間效果，使平面化的小區(qū)綠化層次豐富，形成寧靜、優(yōu)雅的居住環(huán)境。用社區(qū)的方方面面，點(diǎn)點(diǎn)滴滴，打造生活細(xì)節(jié)。要使陽光充足，活力四射。 環(huán)境規(guī)劃建議： ? 1）、我開放、我健康、我自信：既然有年輕的生活，社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬蓬勃勃的生命力。 ? 因本小區(qū)所針對的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的淺 灰暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán)、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； ? 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ? 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富； 建筑細(xì)部建議 ? 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。主建議以涂料為主，部分建筑構(gòu)件建議用彩色釉面磚，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。 我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng) 格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒英式建筑的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺(tái)等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征 升值潛力 樓盤的綜合素質(zhì) 生活的品位 雙城 成功人士聚居的社區(qū) 城市的新中心 雙城 未來最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟伍_發(fā)商 的鼎力之作 國際化、格調(diào)感的生活 [目標(biāo)消費(fèi)者的需要 ] [我 們 能給予的 ] 第六章 建議 定位一： 物業(yè)類型建議 依據(jù)本次市 調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項(xiàng)目：以中檔多層物業(yè)為主，適當(dāng)加以中高檔多層（花園洋房）、小高層、公建，其比例為多層占 52%，小高層占 8%，多層花園洋房占 21%，公建 6%，回遷 13%。 一生中的第二、第三次購房， 對他們來說，買的已不僅僅是居所， 更是他們的名片， 是他的家族的一個(gè)圖騰。用年齡來劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是 ：富有。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，甚至可能是富有的商人 。 ? 它是城市理念的一個(gè)提煉，是時(shí)代精神的一個(gè)概括。是絕大多數(shù)目標(biāo)群的自我認(rèn)同和相互認(rèn)同。 項(xiàng)目對面為客群公認(rèn)教育質(zhì)量較高的兆鱗小學(xué)，讓入住業(yè)主的子女贏在起跑線上。 項(xiàng)目為雙城市新老城區(qū)結(jié)合部，是未來新城區(qū)源點(diǎn)。 定位二（高端、少數(shù)人） 北歐風(fēng)情，都市親水花園生活！ 一、定位支撐 雙城沒有真正意義上的豪宅，領(lǐng)先就意味著商機(jī)無限。消費(fèi)者則越來越注重品牌，越來越重視售后服務(wù)，購房者的法律意識、維權(quán)意識日趨加強(qiáng)，只有真真實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品，給消費(fèi)者以切實(shí)的利益，才會(huì)吸引消費(fèi)者的目光和贏得消費(fèi)者的信任。 可見，消費(fèi)者對物業(yè)服務(wù)認(rèn)識的重要程度，人們購物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額，這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會(huì)選擇的。本案項(xiàng)目位處于城效結(jié)合部，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時(shí)社區(qū)的環(huán)境就顯得尤為重要。作為長輩，無論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動(dòng)，同樣被希望感動(dòng)?? 所有的這一切，才真正是本案釋放親情與感激的開始與序幕 ?? 我們有理由相信，隨著公共交通設(shè)施的發(fā)展，生活配套設(shè)施的齊全，將會(huì)使大量的市區(qū)潛在的購房需求釋放，最終促進(jìn)本案項(xiàng)目的升溫。 作為一個(gè)年輕人，我們總會(huì)喜歡在早晨上班或者晚上回家的社區(qū)內(nèi)看到我們父輩、母輩的一代正在甬 路上、草地上練劍、打拳、遛彎、有說有笑，有種家的感覺與溫暖。他們會(huì)選擇一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅的地段讓老人安度晚年。 2)、 中、老齡群體： 特征： （ 1）、富裕的老齡群體，他們追求安靜寫意的田園生活環(huán)境，而本案項(xiàng)目的環(huán)境與理念訴求正符合了他們的需求。 目標(biāo)消費(fèi)群職業(yè)描述 城區(qū)個(gè)體經(jīng)營者 鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企 業(yè)主 政府官員 事業(yè)單位公務(wù)員 開發(fā)區(qū)各百強(qiáng)企業(yè)的高、中管理層 教師、銀行、通信、等收入較高職業(yè)者 外地來雙城經(jīng)商者 目標(biāo)客戶描述 1）公務(wù)員、準(zhǔn)白領(lǐng)： 特征： （ 1）、他們大多在政府機(jī)關(guān)、開發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費(fèi)水平較高，沒有過多的存款，但對于總價(jià)在 15 萬左右價(jià)位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型； （ 2）、他們拋棄封閉的傳統(tǒng)觀念，倡導(dǎo)開放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價(jià)值觀；他們懂得生活，追求時(shí)尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。 雙城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn) 雙城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)體經(jīng)營者也是項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群之一，他們距離縣城較近，對于本項(xiàng)目也具有一定的購買需求。項(xiàng)目的大體量的綠化和周邊的環(huán)境為這個(gè)主題提供了最堅(jiān)實(shí)的支撐。 都市生活的節(jié)奏的加快，使工作的壓力越來越大，而一個(gè)舒適、布局合理、溫馨的家，就會(huì)是一個(gè)最好的心靈釋放地，庸懶而享受的生活無人能拒絕。 二、項(xiàng)目定位支撐 雙城市沒有完整的社區(qū)理念，引先就意味著商機(jī)無限。 我們希望這種理念的訴求成為社區(qū)發(fā)展的文化底蘊(yùn)，利用理念的訴求與內(nèi)涵吸引目標(biāo)消費(fèi)群體， 并使之這一理念在人性的作用下得到很好的宣揚(yáng)與發(fā)揮。 關(guān)鍵詞：（ 2）運(yùn)動(dòng)社區(qū) —— 我開放、我健康、我自信 由項(xiàng)目所處的地理位置決定，我們將社區(qū)的理念與開放廣場與自然環(huán)境相結(jié)合，稱之為“我開放、我健康、我自信”，隨著人們生活水平的提高，運(yùn)動(dòng)與健康越趨被人們重視。在擁擠的都市中心，面對著喧鬧、孤獨(dú)、污染，久而久之，已經(jīng)瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價(jià)承受物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。 5）、以區(qū) 別以往的建筑形態(tài)、營銷推廣方式塑造項(xiàng)目，用新鮮引爆客群的獵 奇心理，從而對項(xiàng)目關(guān)注，并從關(guān)注轉(zhuǎn)為了解、向往。 3）、與兆鱗小學(xué)合作，使其成為項(xiàng)目的園區(qū)小學(xué)。 6 SWOT 綜述 通過對項(xiàng)目的優(yōu)劣勢分析，我們可以得出項(xiàng)目熱銷必須具備以下要素： 1）、提倡，并推出一種全新的生活態(tài)度，將項(xiàng)目綠色健康運(yùn)動(dòng)社區(qū)的理念展 現(xiàn)在雙城市民眼前，并使其了解、接受、向往。 5 剔除威脅點(diǎn) 1）、集中宣傳攻勢，務(wù)求作到規(guī)模宏大，最大程 度的削弱溫州商團(tuán)項(xiàng)目上市 的影響。將項(xiàng)目的 健康形象深植雙城市民心里。運(yùn)用開 發(fā)商本地的優(yōu)勢，大打親情牌。 5）、搶在溫州商團(tuán)前，推出我們的項(xiàng)目和生活理念，使項(xiàng)目搶先印入雙城市 民心中。 4）、重點(diǎn)宣傳舒適居住，享受生活的理念，樹立時(shí)尚生活新航標(biāo)，使所有雙 城市民對 我們描繪的生活產(chǎn)生向往和擁有的沖動(dòng)。 2）、將項(xiàng)目劃分成若干園區(qū)，將回遷業(yè)戶統(tǒng)一安置在一個(gè)園區(qū)內(nèi)，或直接予 以現(xiàn)金回報(bào)，幫助其在其他地段居住生活。 3 弱化劣勢 1）、規(guī)劃完成社區(qū)理念，完善社區(qū)運(yùn)動(dòng)小配套，同時(shí)以底商激活板塊內(nèi)生活、 商業(yè)配套。 2）、放大區(qū)塊 環(huán)境優(yōu)勢，推出有氧運(yùn)動(dòng)，健康呼吸的綠色運(yùn)動(dòng)理念，以概念 推動(dòng)生活，以生活影響城市。 2 如何強(qiáng)化優(yōu)勢 1）、兆鱗小學(xué)在雙城市有較好聲譽(yù)度，如可以與兆鱗小學(xué)作為項(xiàng)目的園區(qū)小 學(xué)。 2）、項(xiàng)目的不同于以往的定位與營銷推廣，是否能得到客群的認(rèn)可。 3）、代理公司在行業(yè)內(nèi)具有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，全新的項(xiàng)目定位與營銷 服務(wù)理 念，全程的客戶服務(wù)體系會(huì)有效促進(jìn)項(xiàng)目的營銷推廣及利潤最大化的實(shí) 現(xiàn)。 機(jī)會(huì)（ O）： 1）、項(xiàng)目正處于區(qū)塊內(nèi)大量同類項(xiàng)目尾盤，新項(xiàng)目沒有開盤期間，競爭力度 較小，抓住機(jī)會(huì)，積累有效客戶，項(xiàng)目會(huì)是區(qū)塊內(nèi)唯一亮點(diǎn)。 5）、房地產(chǎn)市場剛剛起步，項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時(shí)，要考慮到 市民的接受程度，對于項(xiàng)目自身檔次的提升，略有影響。 3）、項(xiàng)目要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會(huì)對此比較 挑剔。 劣勢（ W）： 1）、項(xiàng)目板塊尚處在發(fā)展初期，周邊公交、購物、醫(yī)療、市政配套還不夠成 熟 ,有待完善。同時(shí)此規(guī)模地 塊為雙城最大，且地塊相對比較規(guī)整，規(guī)劃分割較易，且會(huì)形成中心景 觀區(qū)。 2）、地塊內(nèi)空氣清新，規(guī)劃環(huán)境優(yōu)美，緊臨市中心，是人們休閑娛樂的好 去 處。 6）、街區(qū)商業(yè)、沿街底商發(fā)達(dá)。 4）、各商業(yè)體、商業(yè)物業(yè) 型態(tài)及業(yè)態(tài)布置規(guī)劃等方面仍有較大提升、完善空 間。 2）、商業(yè)經(jīng)營物業(yè)類型主要集中在商業(yè)大賣場、百貨商場、購物中心和專業(yè) 市場，物業(yè)類型檔次較低，高檔次商業(yè)類型尚未出現(xiàn)。購物中心的地產(chǎn)和商業(yè)屬性均將服務(wù)于金融屬性的增值功能，沒有專業(yè)的市場控制和發(fā)展能力，購物中心就難以達(dá)成自身的投資價(jià)值和商業(yè)價(jià)值。 21 世紀(jì)商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。 商業(yè)地產(chǎn)金融功能不斷增強(qiáng) 除此之外，中國的金融政策在微妙之中發(fā)生著變化。能集中滿足人們購物、休閑、娛樂需要的購物中心將作為新的業(yè)態(tài)形式在 雙城 商業(yè)中應(yīng)運(yùn)而生。 雙城 市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型百貨店和超級市場、專業(yè)市場等為主。隨著 鳳凰城 、 教育家園和明年即將入駐的溫州商團(tuán) 等大型高檔社區(qū)的建設(shè)， 北部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費(fèi)力較強(qiáng)，因此可以預(yù)見 雙城北 部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。 究其原因：首先，作為投資產(chǎn)品，商業(yè)物業(yè)相比于住宅和寫字樓具有更高的利潤空間；其次， 雙城市的經(jīng)濟(jì)跨步發(fā)展 、城區(qū)規(guī)模的不斷拓展為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)造了良好的契機(jī)；再次， 隨著消費(fèi)者投資意識的漸強(qiáng)， 其他投資渠道發(fā)展不健全或現(xiàn)狀低迷，也給商業(yè)物業(yè)的投資帶來一定的機(jī)會(huì)；最后，一些商業(yè)樓盤，如 金融花園 、金融商業(yè)街 等，以新穎的商業(yè)業(yè)態(tài)或經(jīng)營管理方式 強(qiáng)勢出擊 ，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮。其后依次為物業(yè)管理、戶型、價(jià)格、 商業(yè)、地段、綠化。也就是說，最后得分最小的一項(xiàng)為關(guān)注度最大。 客戶來源分析 雙城85%外縣13%其它城市2% 從圖中我們可以看出，雙城購房人群主要來源于本市，其中有很大一部分來自于周邊地區(qū)的原住民。 銷售單價(jià) 12301480151812