【導(dǎo)讀】有雙城堡”之說(shuō)。八百年前，金太祖完顏。雙城市位于松嫩平原中部。東西長(zhǎng)85公里，南北寬65公里，全境總面積。域面積325397畝，占總面積的7％。全市幅員面積3112平方公里，轄9鎮(zhèn)15鄉(xiāng)1. 交通發(fā)達(dá)，京哈、拉濱兩條鐵路和同三、京哈、哈前、哈大四條公路穿境而過(guò)，至2021年末，全市總?cè)丝?07312人。其中，男性人口410722人，女性人口。雙城市以打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、全面建設(shè)小康社會(huì)為工作目標(biāo)，依托農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，拓寬于畜牧業(yè)，深化于加工業(yè)，升華于建設(shè)綠色食品城和中等規(guī)模哈爾濱衛(wèi)星城”。從上面數(shù)據(jù)可以看出，建筑業(yè)增長(zhǎng)值%與雙城市平均總增長(zhǎng)值%相近。此值或高于此值的增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升。初步測(cè)算，2021年人均地區(qū)生產(chǎn)總值17207元。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲%。商品零售價(jià)格指數(shù)上漲%；固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲%。生子女大部分目前已進(jìn)入適婚年齡，這次生育小高峰將持續(xù)十幾年。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，雙城市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了10%。開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。

　　

【正文】 析 對(duì)環(huán)境的要求越來(lái)越高 隨著人們對(duì)生活品質(zhì)的提高，以及地產(chǎn)業(yè)整體意識(shí)的提高，社區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)將會(huì)逐漸被消費(fèi)者所重視，這將是大勢(shì)所趨。本案項(xiàng)目位處于城效結(jié)合部，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時(shí)社區(qū)的環(huán)境就顯得尤為重要。 重視物業(yè)管理 消費(fèi)者購(gòu)房調(diào)查結(jié)論指出，大約有 90%的消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)位置為第一選擇位置，第二選擇便是社區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)。 可見，消費(fèi)者對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)的重要程度，人們購(gòu)物業(yè)為的是方便，如果每天為物業(yè)管理焦頭爛額，這樣的小區(qū)，消費(fèi)者是不會(huì)選擇的。 消費(fèi)者購(gòu)房漸趨理性 行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，消費(fèi)者的成熟，使房地產(chǎn)開發(fā)商不再一味的炒概念，而是踏踏實(shí)實(shí)地做產(chǎn)品。消費(fèi)者則越來(lái)越注重品牌，越來(lái)越重視售后服務(wù)，購(gòu)房者的法律意識(shí)、維權(quán)意識(shí)日趨加強(qiáng)，只有真真實(shí)實(shí)做好產(chǎn)品，給消費(fèi)者以切實(shí)的利益，才會(huì)吸引消費(fèi)者的目光和贏得消費(fèi)者的信任。 注重開發(fā)商的實(shí)力和品牌形象 消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的實(shí)力和品牌形象也相當(dāng)重視，因?yàn)殚_發(fā)商的實(shí)力關(guān)系到其項(xiàng)目的質(zhì)量的好壞， 物業(yè)管理的優(yōu)劣，其在一定區(qū)域內(nèi)樹立的品牌也是人們決定購(gòu)買其項(xiàng)目的一個(gè)很大的因素，開發(fā)商有良好的企業(yè)的形象與信譽(yù)，消費(fèi)者就會(huì)信任。 定位二（高端、少數(shù)人） 北歐風(fēng)情，都市親水花園生活！ 一、定位支撐 雙城沒(méi)有真正意義上的豪宅，領(lǐng)先就意味著商機(jī)無(wú)限。 開發(fā)商實(shí)力可以支撐定位。 項(xiàng)目為雙城市新老城區(qū)結(jié)合部，是未來(lái)新城區(qū)源點(diǎn)。 2021 年溫州商團(tuán)的進(jìn)駐為項(xiàng)目版塊注入強(qiáng)大活力，項(xiàng)目版塊會(huì)逐漸升溫。 項(xiàng)目對(duì)面為客群公認(rèn)教育質(zhì)量較高的兆鱗小學(xué)，讓入住業(yè)主的子女贏在起跑線上。 二、項(xiàng)目理念 我們希望項(xiàng)目： ? 它是一個(gè)精神符號(hào)，能獲得社會(huì)的廣泛認(rèn)同。是絕大多數(shù)目標(biāo)群的自我認(rèn)同和相互認(rèn)同。 ? 它是一個(gè)社交名片，它告訴別人， 你和誰(shuí)在一起，你在人群中的位置，你過(guò)的怎樣的一種生活。 ? 它是城市理念的一個(gè)提煉，是時(shí)代精神的一個(gè)概括。 三、目標(biāo)客戶群定位 他們主要由二大族群組成 居住空間 個(gè)人名片 品味標(biāo)簽 文化標(biāo)簽 ? 豪族：大賈 +大官 ? 新經(jīng)濟(jì)層峰人士： 制造業(yè)、服務(wù)業(yè)、金融業(yè)、證券業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、 IT 業(yè) ?? 四、目標(biāo)消費(fèi)群體描述 他們通常被稱為名流、新貴、或者精英，絕對(duì)的成功者，對(duì)自己 的經(jīng)濟(jì)前景很看好。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，甚至可能是富有的商人 。 用品味這樣的抽象概念進(jìn)行劃分很難。用年齡來(lái)劃分也未必準(zhǔn)確，但他們有一個(gè)共同點(diǎn)就是 ：富有。 需要社會(huì)認(rèn)同他們的地位及價(jià)值。 一生中的第二、第三次購(gòu)房， 對(duì)他們來(lái)說(shuō)，買的已不僅僅是居所， 更是他們的名片， 是他的家族的一個(gè)圖騰。 他用自己占據(jù)的土地的價(jià)值，房子的價(jià)值來(lái)宣告他自身的價(jià)值。 價(jià)值認(rèn)同感 身份的象征 升值潛力 樓盤的綜合素質(zhì) 生活的品位 雙城 成功人士聚居的社區(qū) 城市的新中心 雙城 未來(lái)最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟伍_發(fā)商 的鼎力之作 國(guó)際化、格調(diào)感的生活 [目標(biāo)消費(fèi)者的需要 ] [我 們 能給予的 ] 第六章 建議 定位一： 物業(yè)類型建議 依據(jù)本次市 調(diào)結(jié)果，綜合市場(chǎng)需求，本項(xiàng)目定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項(xiàng)目：以中檔多層物業(yè)為主，適當(dāng)加以中高檔多層（花園洋房）、小高層、公建，其比例為多層占 52%，小高層占 8%，多層花園洋房占 21%，公建 6%，回遷 13%。 建筑風(fēng)格及建筑形式建議 本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味，這樣才可具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，如與市中其他樓盤雷同，我們的客戶群體只能限制在很小的范圍，市區(qū)客戶失去了購(gòu)買理由。 我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng) 格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒英式建筑的風(fēng)格，加以簡(jiǎn)約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(hào)（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽(yáng)臺(tái)等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對(duì)話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。 建筑形式 ? 外立面力求簡(jiǎn)約、大方，線條流暢，加大采光面積。主建議以涂料為主，部分建筑構(gòu)件建議用彩色釉面磚，抓住一種風(fēng)格，把味道做足。 ? 屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號(hào)形成建筑的肢體語(yǔ)言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢，本項(xiàng)目建 議的物業(yè)類型 — 花園洋房，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺(tái)；一層可適當(dāng)贈(zèng)送私家花園，靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向方做觀景陽(yáng)臺(tái)，在強(qiáng)調(diào)人與自然對(duì)話的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益； ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建議以 5 米左右的大開間、大跨度、自由分割為基礎(chǔ)，適當(dāng)加大層高，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為網(wǎng)點(diǎn)的對(duì)外服務(wù)做好準(zhǔn)備； ? 會(huì)所、水泵房、配電室等附屬設(shè)施也應(yīng)充分考慮到其建筑的統(tǒng)一性，使其也可成為社區(qū)的一處景觀。 ? 因本小區(qū)所針對(duì)的客戶群年齡跨度較大，建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用穩(wěn)重的淺 灰暖色調(diào)，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，可在土黃、天藍(lán)、赭石等比較中性的色調(diào)中選擇，各組團(tuán)可在統(tǒng)一中求變化，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷； ? 外窗玻璃不可分割的過(guò)小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持； ? 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對(duì)比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來(lái)，使建筑色彩更加豐富； 建筑細(xì)部建議 ? 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象。 ? 依據(jù)本次市調(diào)分析，居民對(duì)購(gòu)房各類因素重要性 一項(xiàng)中，對(duì)建筑質(zhì)量的重視程度非常高，可見做好此項(xiàng)的重要性，我司建議，可聘請(qǐng)知名的監(jiān)理單位和承建商，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，共同塑造雙城市地標(biāo)項(xiàng)目。 環(huán)境規(guī)劃建議： ? 1）、我開放、我健康、我自信：既然有年輕的生活，社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬蓬勃勃的生命力。社區(qū)規(guī)劃現(xiàn)充滿現(xiàn)代氣息，洋溢青春光彩。要使陽(yáng)光充足，活力四射。要有別致的園林景觀，綠色健康社區(qū)。用社區(qū)的方方面面，點(diǎn)點(diǎn)滴滴，打造生活細(xì)節(jié)。 ? 2）、人車分流，次周邊式機(jī)動(dòng)車道路與內(nèi)環(huán)式的非機(jī)動(dòng)車步行道路結(jié)合成真正的人流，小區(qū)中避免汽車 的嘈雜和兒童過(guò)馬路的危險(xiǎn)為居民創(chuàng)造出一個(gè)寧?kù)o、安全的空間。 ? 3）、在小區(qū)中心綠地及組團(tuán)綠地之間，進(jìn)行層級(jí)劃分，相互景觀通透，形成 步移景異的空間效果，使平面化的小區(qū)綠化層次豐富，形成寧?kù)o、優(yōu)雅的居住環(huán)境。 ? 4）、每個(gè)住宅組團(tuán)按日照間距進(jìn)行組合，形成高低韻律的變化并由此自然形成了舒放有致的組團(tuán)綠化空間。 ? 5）、老人無(wú)障礙甬路、通道設(shè)計(jì) ? 6）、老人健身房、娛樂(lè)橋牌室、活動(dòng)公園等 ? 7）、籃球場(chǎng)、市內(nèi)、外運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)地等 配套 依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會(huì)所、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲(chǔ)蓄所、超市 等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ? 社區(qū)會(huì)所：建議配置餐廳、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、洗浴、乒乓球室、臺(tái)球室、網(wǎng)吧、洗衣房。 ? 中水處理系統(tǒng)：針對(duì)雙城市水質(zhì)不好，我司建議設(shè)計(jì) 2套排污管道，即生活排水和馬桶排水分開，可根據(jù)需要，將部分生活排水回收，二次處理，用于小區(qū)綠化灌溉、洗車及作為水景補(bǔ)充水源。這也可作為社區(qū)的又一賣點(diǎn)。 ? 供水系統(tǒng)：建議設(shè)計(jì) 2套供水管道，自來(lái)水、純凈水，純凈水以經(jīng)營(yíng)性質(zhì)，短時(shí)間內(nèi)即可收回管道成本，并贏得回報(bào)； ? 供暖系統(tǒng)：建議采用地?zé)峒泄┡?，分戶?jì)量，這也可以作為 社區(qū)又一賣點(diǎn)。 ? 燃?xì)庀到y(tǒng)：建議提供管道天然氣，且提供防煤氣泄漏系統(tǒng)，為居民使用安全提供保證。 ? 通訊系統(tǒng)：電話線、有線電視、寬帶（建議上電信寬帶，速度快），室內(nèi)綜合布線，客廳、主臥各配一個(gè)端口。 ? 安保系統(tǒng)：建議設(shè)紅外線監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇可視對(duì)講門鈴、家庭緊急報(bào)警按鈕。 戶型、面積 1）、要多為 60— 80 平米之間的小戶型，要注重實(shí)用性，突出戶型設(shè)計(jì)年輕的個(gè)性化，增加其實(shí)用功能，滿足其多種需要。 2）、因多為年輕夫婦居住，應(yīng)適當(dāng)考慮在戶型的設(shè)計(jì)上注重“兩人世界”成份，一切從他們自身的特點(diǎn)出發(fā)，要做到簡(jiǎn)單舒適且充 滿情趣。 3）、應(yīng)在戶型整體設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，考慮書房、電腦房、大陽(yáng)臺(tái)等其它與年輕個(gè)性有關(guān)的實(shí)用特征。 60 平方米以下： 8% 60— 80 平方米： 65% 80— 100 平方米： 22% 100— 140 平方米： 5% 付款方式 建議選擇按揭和一次性付款方式 價(jià)格 根據(jù)周邊同類項(xiàng)目?jī)r(jià)格比較及，項(xiàng)目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項(xiàng)目品質(zhì)等系列因素。項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步建議： 1650元 /平方米 物業(yè)管理 物業(yè)管理，在上面調(diào)查表中，關(guān)注比例很大，所以建議開發(fā)商組建和聘請(qǐng)專業(yè)的物業(yè)管理公司。同時(shí)應(yīng)行三表 IC 卡繳費(fèi)。 售樓處 一個(gè)好的售樓處形象，不僅能表現(xiàn)開發(fā)商的企業(yè)實(shí)力與形象還能提升項(xiàng)目整體檔次，而售樓處內(nèi)有一個(gè)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，在彰顯開發(fā)商專業(yè)的同時(shí)，也會(huì)有效的抓住潛在客群，大大增加項(xiàng)目的成比例，作到項(xiàng)目利益最大化。 因此建議售樓處一定邀請(qǐng)專業(yè)的公司設(shè)計(jì)，營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)一定要具有充分的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。 營(yíng)銷推廣策略建議 因本案項(xiàng)目基本要素（施工圖紙、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、社區(qū)規(guī)劃等）還未成立，各元素有待進(jìn)一步分解與推敲，而且銷售周期與廣告策略也要及時(shí)應(yīng)市場(chǎng)的變化而做出調(diào)整，并要在具體執(zhí)行與操作中提供跟蹤意見與廣 告推廣分析，也是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工程。因此在此只列出整個(gè)項(xiàng)目廣告策略的一個(gè)總體概要，待雙方進(jìn)一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強(qiáng)，并標(biāo)明時(shí)間節(jié)點(diǎn)的全案或項(xiàng)目全年廣告推廣策略，共享資源，力使媒體組合達(dá)到最佳狀態(tài)，以藉此帶動(dòng)銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度與美譽(yù)度。 （ 1） 人員推廣 a、培訓(xùn)一支出色的推銷隊(duì)伍，變被動(dòng)等客上門為主動(dòng)出擊（ DM） 。 b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)，確保成功率。 c、針對(duì)有關(guān)目標(biāo)機(jī)構(gòu)，主動(dòng)上門進(jìn)行業(yè)務(wù)洽談。 （ 2） 廣告推廣 a、 廣告方案制定原則 有效控制宣傳的推進(jìn)節(jié)奏，引導(dǎo)從“關(guān)注 —— 了解 —— 認(rèn)可 —— 購(gòu)買”的心理接受過(guò)程，以熱烈的情感訴求式廣告為線，輔以階段性造勢(shì)活動(dòng)為點(diǎn)，形成大范圍的宣傳面的鋪開，集中表現(xiàn)項(xiàng)目文化特色強(qiáng)勢(shì)賣點(diǎn)。 b、我們的目的 通過(guò)對(duì)本案項(xiàng)目的整體推廣，在節(jié)約資源與費(fèi)用的基礎(chǔ)上，我們力求達(dá)到以下幾點(diǎn)目的： 更進(jìn)一步擴(kuò)大企業(yè)知名度、美譽(yù)度，奠定項(xiàng)目品牌形象； 將健康居住概念引向縱深，使其成為項(xiàng)目的金字招牌； 將運(yùn)動(dòng)與健康有機(jī)結(jié)合，制造概念、深入人心，全面推進(jìn)雙城市住宅業(yè)的發(fā)展，使其成為雙城住宅社區(qū)的一個(gè)新的分水嶺； 通過(guò)有效的資源利用與組合，強(qiáng)勢(shì)促進(jìn)銷售，在既定的時(shí)間完成或超額完成項(xiàng)目回款目標(biāo)； 將本案項(xiàng)目包裝成開發(fā)商的經(jīng)典、精尖力作，擴(kuò)大開發(fā)商的品牌影響力。 C、推廣概要介紹 第一階段：造勢(shì)階段（時(shí)間待定） 1）、整體社區(qū)模式大揭密； 組織當(dāng)?shù)囟嗉颐襟w進(jìn)行廣告推廣，在媒體中形成健康居住的概念。通過(guò)媒體的介紹，將這個(gè)概念推向市民，形成關(guān)注和議論的熱點(diǎn)。 2）、雙城市健康居住概念研討會(huì)； 擺脫傳統(tǒng)地段觀念、居住觀念的人越來(lái)越多。但是從城市發(fā)展方向，城市規(guī)劃以及整體社區(qū)模式等角度來(lái)系統(tǒng)探討還不夠。所以，活動(dòng)將邀請(qǐng) 政府相關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對(duì)健康居住概念進(jìn)行研討。 3）、隆重推出本案項(xiàng)目， —— 健康居住的標(biāo)本大盤 樣板間同時(shí)開放，歡迎游客參觀，其他 DM 直投宣傳、戶外廣告跟進(jìn)； 4）、開展論壇 邀請(qǐng)國(guó)家知名健康專家、地產(chǎn)開發(fā)商開論壇，共同研究與探討健康居住與“運(yùn)動(dòng)運(yùn)動(dòng)”的概念。使健康居住的理念深入人心，并在社會(huì)各界引起轟動(dòng)效應(yīng)與關(guān)注。 第二階段推動(dòng)階段（時(shí)間待定） 主要活動(dòng)內(nèi)容： 1）、多媒體廣告大展示 通過(guò)報(bào)紙、電視、戶外等三位一體的媒體傳播效應(yīng)連續(xù)不斷的多角度報(bào)道，轟轟烈烈地正式拉開活動(dòng)的序幕。 以 健康居住”在當(dāng)?shù)孛襟w上展開梯次宣傳，分階段報(bào)道專題討論、老總訪談、專家研討等活動(dòng)，聚焦購(gòu)房者的視點(diǎn)，引起樓市的最新熱點(diǎn)。 廣告發(fā)布內(nèi)容概要： A、 “健康白皮書” 介紹運(yùn)動(dòng)與健康的關(guān)系? B、 “幸福進(jìn)化論” 競(jìng)爭(zhēng)的激烈，使得我們整天忙碌于工作，使我們不懂得享受生活，感受幸福，使我們沒(méi)有了更多的時(shí)間?；丶铱纯?，但是我們的父母卻獨(dú)自在家哀嘆，沒(méi)有兒女的照顧。 本案項(xiàng)目為你精心定做了親情居，讓你享受生活，感覺(jué)幸福?? 第三階段：熱銷階段及穩(wěn)定銷售