【正文】 （按建筑面積計(jì)）；對(duì)其他市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶每月一至五層平均租金89元/平方米（按建筑面積計(jì)）。經(jīng)營(yíng)期滿6年后，經(jīng)營(yíng)戶有優(yōu)先承租權(quán)；216。 售價(jià)情況：現(xiàn)創(chuàng)富商座為10000—25000元/㎡；主廣場(chǎng)商鋪12000元—30000元/㎡；7棟寫(xiě)字樓折后價(jià)7600—8200元/㎡；萬(wàn)富城28棟公寓6950—7950元/㎡，不限購(gòu)，不限貸，首付20萬(wàn)起，榮享40年黃金價(jià)值；216。 配套情況: 商城內(nèi)部設(shè)主通道6條，進(jìn)出口20個(gè)，外部設(shè)置環(huán)形車(chē)道直達(dá)樓頂，設(shè)地面、地下、樓頂停車(chē)位7000個(gè)， 1期樓頂停車(chē)場(chǎng),電梯51臺(tái)，自動(dòng)扶梯58臺(tái)，均直達(dá)5樓。每個(gè)商鋪都安裝有程控電話、網(wǎng)絡(luò)終端，周邊已擁有部分餐飲娛樂(lè)商業(yè)配套。216。 市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況分析：昆明螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城一期項(xiàng)目商業(yè)用地為昆明市官渡區(qū)宏仁片區(qū)867．62畝。商貿(mào)城一期市場(chǎng)按當(dāng)前最新現(xiàn)代化規(guī)劃設(shè)計(jì)，呈現(xiàn)樓層差異少，光線、通風(fēng)性能好、通透性強(qiáng)，人流物流通暢快捷，商位布局科學(xué)合理等特點(diǎn)。新的鐵路昆明客運(yùn)站離商城4公里，鐵路集裝箱中轉(zhuǎn)站、貨運(yùn)場(chǎng)距商城3公里。 與項(xiàng)目同時(shí)配套的還有3000畝的物流倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)，3000畝的小商品生產(chǎn)加工區(qū)，也正在抓緊開(kāi)工建設(shè)。為了培育發(fā)展市場(chǎng)，省、市、區(qū)出臺(tái)了相應(yīng)的扶持政策，范圍涵蓋稅務(wù)、工商、金融、海關(guān)、市場(chǎng)管理等方方面面。 各專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)分析表序號(hào)類型名稱規(guī)模（約畝）鋪數(shù)（約間）物業(yè)結(jié)構(gòu)方式租金（㎡/元/月）售價(jià)（㎡/元）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1五金機(jī)電天云五金機(jī)電城100500主要為1+1+3聯(lián)排和2層展廳45110只租不售五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門(mén)等2華洋五金機(jī)電城2008001+2聯(lián)排70110只租不售五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門(mén)等3宏盛達(dá)五金機(jī)電市場(chǎng)2001+3聯(lián)排4080商12000；公寓6000五金工具、儀器儀表、水暖、保溫材料、軸承、閥門(mén)等4高原明珠國(guó)際五金機(jī)電城2007001+5聯(lián)排商墅目前不租9000五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門(mén)等5東聚五金機(jī)電建材城25412001+3聯(lián)排5065——五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門(mén)等6安寧東盟鋼鐵城700————————鋼材加工、交易、配送、金屬材料研發(fā)7博富新綜合建材城市場(chǎng)——3801+2聯(lián)排4060——建材、五金8 官渡園五金機(jī)電市場(chǎng)803001+2聯(lián)排3035只租不售五金工具、儀器儀表、水暖、軸承、閥門(mén)等9小石壩新世紀(jì)大型綜合市場(chǎng)3005001+2聯(lián)排2540只租不售獸藥、五金機(jī)電、食品10農(nóng)業(yè)小板橋種子市場(chǎng)71501+2聯(lián)排3560只租不售蔬菜、果品、植物種子11金馬正昌果品批發(fā)市場(chǎng)1004001+2聯(lián)排4080只租不售時(shí)鮮果品12涼亭糧食批發(fā)市場(chǎng)50200連通式倉(cāng)儲(chǔ)鋪2030只租不售大米、面粉13云南省農(nóng)產(chǎn)品電子信息交易中心5001200單層鋪6080只租不售蔬菜、果品、水產(chǎn)14新廣豐食品批發(fā)市場(chǎng)——5001+3聯(lián)排9012021000煙酒副食、小食品等15昆明南疆副食品批發(fā)市場(chǎng)20012001+2聯(lián)排5080——煙酒副食、小食品等16汽配十堰大車(chē)汽配城403001+2聯(lián)排5090只租不售大車(chē)配件，裝飾，輪胎等17東聚汽配城2004001+3聯(lián)排80110只租不售大車(chē)配件，裝飾，輪胎等18工業(yè)眾天工業(yè)品市場(chǎng)——6001+1+3聯(lián)排80120只租不售輪胎、工程機(jī)械、鋁材、不銹鋼、五金機(jī)電等19藍(lán)天工業(yè)品機(jī)電市場(chǎng)1004001+2聯(lián)排7090只租不售礦山機(jī)械，農(nóng)業(yè)機(jī)械，五金機(jī)電等20國(guó)雅化工城——640大棚倉(cāng)儲(chǔ)式4050只租不售化工、涂料、塑膠21螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城5705，約300005層集中式MALL60100商鋪1200030000化工、涂料、塑膠市場(chǎng)類型數(shù)量（家）商戶數(shù)所占比率農(nóng)業(yè)及食品6365035%工業(yè)品3164016%五金機(jī)電9458043%汽配27007%合計(jì)2010570100%由以上的對(duì)20個(gè)左右的專業(yè)市場(chǎng)走訪及統(tǒng)計(jì)來(lái)看，㎡，商鋪數(shù)量也超過(guò)10570套。占市場(chǎng)份額來(lái)看，五金機(jī)電類商戶最多，達(dá)到4580戶，占市場(chǎng)的43%，而汽配相對(duì)較低，只有700戶，只占了市場(chǎng)的7%左右。另外從整個(gè)數(shù)據(jù)整理分析可以看出：216。 租金水平：1） 出租率及租金水平最高的為食品、副食品批發(fā)，平均已經(jīng)超過(guò)100元/㎡/月；2） 僅此于食品的業(yè)態(tài)為五金機(jī)電、工業(yè)品及汽配市場(chǎng)，平均租金也達(dá)到60元/㎡/月左右；3） 可能由于市場(chǎng)搬遷及區(qū)位影響，農(nóng)資獸藥等市場(chǎng)租金相對(duì)較低，目前平均只能維持在30元左右。216。 售價(jià)水平：1） 從該類市場(chǎng)的銷售角度來(lái)分析，早期的市場(chǎng)幾乎沒(méi)有進(jìn)行銷售，自08年起逐步有專業(yè)類市場(chǎng)使用銷售方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，只占市場(chǎng)的3%不到，但產(chǎn)權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)銷售必定是今后市場(chǎng)的主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式；2） 因區(qū)位及業(yè)態(tài)因素，被調(diào)查市場(chǎng)僅有2個(gè)市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)銷售，有新廣豐食品批發(fā)和宏盛達(dá)五金市場(chǎng)，從2012年的價(jià)格來(lái)看，售價(jià)在1200021000元/㎡左右，相比去年來(lái)看，售價(jià)漲幅在50%左右，并呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。216。 物業(yè)結(jié)構(gòu)1） 在對(duì)所有的類型的專業(yè)市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)研來(lái)看，近90%以上的市場(chǎng)商鋪物業(yè)類型都是1+2或1+3的聯(lián)排商鋪，一般經(jīng)營(yíng)用1層，23層用于辦公、倉(cāng)儲(chǔ)或居住，這樣即控制了倉(cāng)庫(kù)和居住的成本，同時(shí)增加工作和生活的便宜，因此，此類型物業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)于專業(yè)性市場(chǎng)的接受和使用度最高；2） 根據(jù)各類專業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)屬性的差異，市場(chǎng)也出現(xiàn)小部分展廳加倉(cāng)儲(chǔ)式物業(yè)，展廳內(nèi)部層高較高，約在810米，主要用于大型器械、機(jī)械的堆放，展廳外圍分割為小鋪出租，但第二層市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況相對(duì)較差，可見(jiàn)除了百貨服飾類業(yè)態(tài)較為接受展廳式物業(yè)結(jié)構(gòu)，其他如五金機(jī)電、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、食品等經(jīng)營(yíng)有較大的抗性；3） 從商鋪面積來(lái)看，單層單間面積平均在3080㎡之間，也就是說(shuō)，如果出現(xiàn)1+2或1+3的物業(yè)，那整套物業(yè)就在90240之間，大型機(jī)械和器械類商品多為大型倉(cāng)儲(chǔ)式物業(yè)或露天堆放方式處理，因此，專業(yè)市場(chǎng)的倉(cāng)庫(kù)配套就極為重要。216。 配套設(shè)施及服務(wù)不同的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)對(duì)與市場(chǎng)配套的需求不同，根據(jù)特征分析可以看出：1） 生活配套服務(wù)大多市場(chǎng)在生活配套商業(yè)上考慮不足，如餐飲、會(huì)議接待、超市、休閑娛樂(lè)、寫(xiě)字樓、金融等服務(wù)性配套商業(yè)基本規(guī)劃很少，多數(shù)都會(huì)在市場(chǎng)集群區(qū)有特定的服務(wù)商業(yè)區(qū)，而市場(chǎng)也形成公用配套方式，極為不便利；2） 市場(chǎng)基礎(chǔ)配套對(duì)于專業(yè)市場(chǎng)的配套大多為倉(cāng)儲(chǔ)、物流、展示、停車(chē)及交通等問(wèn)題，倉(cāng)庫(kù)遠(yuǎn)、交通擁堵，交易環(huán)境差等都已經(jīng)成為了昆明早起專業(yè)市場(chǎng)的硬傷，市場(chǎng)方除了提供經(jīng)營(yíng)交易門(mén)面外，幾乎沒(méi)有考慮不同業(yè)態(tài)對(duì)市場(chǎng)配套的需求，特別是大型器械的露天或大空間室內(nèi)倉(cāng)庫(kù)，果蔬產(chǎn)品的冷藏倉(cāng)庫(kù)等等，包括市場(chǎng)內(nèi)如金融銀行、檢驗(yàn)檢疫、保管保稅等機(jī)構(gòu)的缺失，都為經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)了日常作息極的不便利。因此，在新建項(xiàng)目中必須將配套服務(wù)和商業(yè)重點(diǎn)考慮，提供于商戶便利的同時(shí)，更好的形成商戶對(duì)市場(chǎng)的依賴性和滿足感。216。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)近期對(duì)專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，各業(yè)態(tài)市場(chǎng)商戶對(duì)昆明所規(guī)劃的14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心都有初步的了解，但對(duì)于已經(jīng)問(wèn)世的項(xiàng)目卻了解甚少，比如明波獸藥市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)行了拆遷，但由于政府沒(méi)有落地項(xiàng)目的引導(dǎo)，所以導(dǎo)致部分商戶被小石壩綜合市場(chǎng)以低租招入，其他流失成散戶無(wú)跡可尋。另外就是晉寧工業(yè)品商貿(mào)物流中心項(xiàng)目，在土地和規(guī)劃都沒(méi)有落定前就已經(jīng)展開(kāi)了推廣工作，并將售樓部設(shè)置在官渡大商圈華洋五金機(jī)電城對(duì)面，經(jīng)了解，目前已有該商圈五金機(jī)電、工業(yè)、汽配、建材等專業(yè)市場(chǎng)近1000多商戶踴躍報(bào)名，如此直接的市場(chǎng)近距離接觸，必然將在市場(chǎng)占據(jù)一定的客戶及份額，同時(shí)也對(duì)公司項(xiàng)目形成的較大的競(jìng)爭(zhēng)和威脅。35 /