【正文】 昆明商貿(mào)市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告房地產(chǎn)公司2012年1月16日前言目前公司昆陽(yáng)項(xiàng)目的國(guó)際商貿(mào)物流中心項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，為了能使項(xiàng)目在業(yè)態(tài)規(guī)劃上體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，因此必須做好市場(chǎng)基礎(chǔ)的調(diào)研分析，同時(shí)在市場(chǎng)面的基礎(chǔ)上融入新的概念和思想，從而快速高效的完成公司的戰(zhàn)略發(fā)展。從昆明市政府發(fā)布的主城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)搬遷改造行動(dòng)計(jì)劃的通知來(lái)看，昆明已經(jīng)展開(kāi)對(duì)近114個(gè)，（專(zhuān)業(yè)及批零兼營(yíng)）市場(chǎng)的搬遷工作，同時(shí)也在昆明三環(huán)外規(guī)劃了14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心（批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)）項(xiàng)目根據(jù)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)范圍逐一對(duì)被搬遷市場(chǎng)進(jìn)行有效引導(dǎo)和搬遷，公司項(xiàng)目均屬于規(guī)劃新建的14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心之一，按照政府對(duì)項(xiàng)目的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料商貿(mào)物流中心規(guī)劃指導(dǎo)，公司招商管理部將基于農(nóng)資農(nóng)機(jī)市場(chǎng)為基礎(chǔ)進(jìn)行市場(chǎng)摸底調(diào)研，并將范圍擴(kuò)大至工業(yè)、食品等行業(yè)，希望能通過(guò)對(duì)該類(lèi)業(yè)態(tài)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查，提供項(xiàng)目規(guī)劃及下步推廣銷(xiāo)售的指導(dǎo)性數(shù)據(jù)。整個(gè)市場(chǎng)調(diào)研工作自2012年1月9日正式開(kāi)展，主要針對(duì)昆明市區(qū)內(nèi)在營(yíng)和即將拆遷的市場(chǎng)區(qū)域，如經(jīng)開(kāi)區(qū)、東聚商圈的五金機(jī)電、農(nóng)機(jī)、農(nóng)資、果蔬、食品等市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查，計(jì)劃在一周內(nèi)完成該類(lèi)市場(chǎng)的調(diào)研并分析工作，最終提供公司項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展的有效數(shù)據(jù)。一、昆明經(jīng)濟(jì)圈分析從2012年的昆明經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政府規(guī)劃來(lái)看，圍繞昆明主城三環(huán)范圍內(nèi)為核心的主城經(jīng)濟(jì)圈形成了以城市、農(nóng)業(yè)、工業(yè)、生產(chǎn)等為主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特色經(jīng)濟(jì)圈，目前大致可以分為昆明主城經(jīng)濟(jì)圈、空港經(jīng)濟(jì)圈、安寧經(jīng)濟(jì)圈、呈貢新城經(jīng)濟(jì)圈、晉城經(jīng)濟(jì)圈、宜良經(jīng)濟(jì)圈以及石林經(jīng)濟(jì)圈等近7個(gè)城市大型產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)中心，不同的商圈都承擔(dān)著昆明各產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及東亞、南亞及東南亞的國(guó)際型產(chǎn)品商貿(mào)、物流產(chǎn)業(yè)的重任。二、新規(guī)劃泛亞商貿(mào)物流中心情況14個(gè)新規(guī)劃泛亞商貿(mào)物流中心分布根據(jù)昆明市委九屆六次全會(huì)精神，市委市政府要求，全力打造區(qū)域性國(guó)際化城市，同時(shí)抓住中國(guó)東盟自由貿(mào)易區(qū)全面建成的機(jī)遇，打造與“國(guó)際化門(mén)戶(hù)”和“橋頭堡城市”相適應(yīng)的商貿(mào)物流體系，形成“大通道大物流大商貿(mào)大市場(chǎng)”構(gòu)建面向南亞、東南亞的5個(gè)國(guó)際商貿(mào)物流主題產(chǎn)業(yè)區(qū)及泛亞商貿(mào)物流中心，因此，在批發(fā)市場(chǎng)的布局和內(nèi)繞城線節(jié)點(diǎn)區(qū)域原則，在具有較好區(qū)位優(yōu)勢(shì)和基礎(chǔ)條件及發(fā)展?jié)摿^大的區(qū)域新建14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心（批發(fā)市場(chǎng)園區(qū)）。各泛亞商貿(mào)物流中心概況項(xiàng)目占地規(guī)模位置業(yè)態(tài)規(guī)劃目前進(jìn)展盤(pán)龍區(qū)農(nóng)產(chǎn)品綜合商貿(mào)物流中心600畝暫定石林糧油、果蔬、肉禽蛋等正在進(jìn)行規(guī)劃選址空港經(jīng)濟(jì)區(qū)國(guó)際商貿(mào)物流中心1000畝嵩明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)花卉、水產(chǎn)品、林產(chǎn)品、小商品加工完成產(chǎn)業(yè)定位、功能布局經(jīng)開(kāi)區(qū)清水生物醫(yī)藥商貿(mào)物流中心1000畝經(jīng)開(kāi)區(qū)清水片區(qū)生物醫(yī)藥、中藥材完成產(chǎn)業(yè)定位、功能布局，正在落實(shí)土地用地指標(biāo)新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城5000畝昆明彩云北路日用百貨、珠寶玉石、茶葉、五金電器、食品等一二期已投入運(yùn)營(yíng)。目前正在進(jìn)行三期建材家居招商以及配套住宅銷(xiāo)售呈貢斗南國(guó)際花卉交易中心1000畝呈貢斗南鎮(zhèn)花卉、茶葉屬于原址擴(kuò)建項(xiàng)目。一期土地已經(jīng)收儲(chǔ)完畢。2011年12月進(jìn)場(chǎng)施工金馬－阿拉工業(yè)品綜合商貿(mào)物流中心2000畝經(jīng)開(kāi)區(qū)金馬村建材、家具裝飾等完成產(chǎn)業(yè)定位、功能布局，正在落實(shí)土地用地指標(biāo)西山區(qū)長(zhǎng)坡工業(yè)品商貿(mào)物流中心1500畝西山區(qū)長(zhǎng)坡片區(qū)建材、家具裝飾、汽車(chē)汽配等完成規(guī)劃編制，正在報(bào)批控制性詳規(guī)祿勸縣農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流中心1000畝祿勸縣屏山鎮(zhèn)畜牧產(chǎn)品、烤煙、特色林產(chǎn)品完成規(guī)劃編制，正在報(bào)批控制性詳規(guī)安寧工業(yè)生產(chǎn)資料商貿(mào)物流中心1000畝安寧市草鋪鋼材、橡膠、礦石、金屬物資完成規(guī)劃編制，正在報(bào)批控制性詳規(guī)昆陽(yáng)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料商貿(mào)物流中心1000畝晉寧中誼村農(nóng)用機(jī)械、種子、化肥完成選址，確定納入我整體項(xiàng)目中，作為二期重點(diǎn)招商業(yè)態(tài)。在進(jìn)行規(guī)劃編制晉城工業(yè)品商貿(mào)物流中心1000畝晉寧晉城富有收費(fèi)站旁汽車(chē)、汽配裝飾、五金機(jī)電2012年初完成1000余畝土地招拍掛，目前正在進(jìn)行規(guī)劃報(bào)批及商戶(hù)報(bào)名宜良苗木農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流中心500畝宜良狗街鎮(zhèn)糧油、果蔬、肉禽蛋、花卉完成規(guī)劃編制，正在報(bào)批控制性詳規(guī)楊林工業(yè)品商貿(mào)物流中心500畝嵩明縣楊林工業(yè)園區(qū)工程機(jī)械、五金機(jī)電完成規(guī)劃編制，控制性詳規(guī)通過(guò)專(zhuān)家評(píng)審嵩明縣小街農(nóng)產(chǎn)品商貿(mào)物流中心3000畝嵩明現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)內(nèi)糧油、果蔬、肉禽蛋、花卉完成了項(xiàng)目的選址和修建性詳細(xì)規(guī)劃編制由上表來(lái)看，昆明政府從2010年就已經(jīng)開(kāi)始對(duì)14個(gè)泛亞商貿(mào)物流中心進(jìn)行規(guī)劃了，目前已經(jīng)建成投入使用的只有新螺螄灣國(guó)際商貿(mào)城，而其它的商貿(mào)物流中心均在分批土地收儲(chǔ)、定位、報(bào)規(guī)階段，預(yù)計(jì)今年將提速完成14個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃及建設(shè)工作。三、專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)情況昆明目前主要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分布昆明目前各專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)情況1）天云五金機(jī)電城216。 區(qū)位：位于昆明市經(jīng)開(kāi)區(qū)昌宏路京橋路段65號(hào)；216。 面積：占地面積100余畝，市場(chǎng)由天云五金機(jī)電城和天云農(nóng)機(jī)市場(chǎng)兩部分組成；216。 土地性質(zhì)：工業(yè)用地216。 交通路網(wǎng)情況：市場(chǎng)毗鄰彩云北路、周邊分布有昌宏路、云大西路，石安公路等市政道路，交通較便利。市場(chǎng)內(nèi)均有車(chē)行道路分布，路寬約在812米左右；216。 物業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：物業(yè)主要分為鋪倉(cāng)儲(chǔ)式、街區(qū)式及展廳式三類(lèi)物業(yè)。倉(cāng)儲(chǔ)式物業(yè)鋪面層高8米，屬于簡(jiǎn)易房鋼結(jié)構(gòu)物業(yè)，沿街商戶(hù)自搭成商鋪+辦公的兩層物業(yè)，后面以部分貨品堆放為主。街區(qū)式主要以1+2及1+3物業(yè)為主,1層經(jīng)營(yíng)、2層辦公或做部分倉(cāng)庫(kù)使用，1層層高約4米左右，面寬34米，進(jìn)深在10米左右；216。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：五金工具、儀器儀表、油漆、水暖、管材、照明、保溫材料、軸承、閥門(mén)、勞保用品、鎖具等；216。 商鋪情況：市場(chǎng)分為6個(gè)區(qū)，有13棟建筑物共約500間鋪面，單間鋪面面積區(qū)間在30300不等；216。 租金情況：租期為3年一簽，租金在45110左右，平均月租金為60元/平米；216。 售價(jià)情況：市場(chǎng)所有的商鋪只能租賃不出售產(chǎn)權(quán)；216。 配套情況：市場(chǎng)內(nèi)道路寬闊且擁有大型停車(chē)場(chǎng)四個(gè)，可停放各種類(lèi)型車(chē)輛，周邊有幾個(gè)餐飲及便利店，如車(chē)輛較多時(shí)，通行不算流暢，配套服務(wù)少；216。 市場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)情況分析：市場(chǎng)由五金機(jī)電市場(chǎng)和農(nóng)機(jī)市場(chǎng)兩個(gè)市場(chǎng)組成，同時(shí)實(shí)現(xiàn)24小時(shí)運(yùn)營(yíng)進(jìn)出貨物需登記核實(shí)，具備良好的安保措施屬于昆明目前布局合理、配套完善的專(zhuān)業(yè)化五金、農(nóng)機(jī)市場(chǎng)。由于市場(chǎng)成立時(shí)間較早，相對(duì)五金機(jī)電業(yè)態(tài)數(shù)量占市場(chǎng)的70%以上，入駐率也達(dá)到在90%以上，商戶(hù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)數(shù)約在200戶(hù)左右，而農(nóng)機(jī)市場(chǎng)商戶(hù)數(shù)約在100戶(hù)左右，經(jīng)營(yíng)情況與五金機(jī)電業(yè)態(tài)相比較差些，但總體來(lái)看該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好，暫未出現(xiàn)轉(zhuǎn)租情況。目前該市場(chǎng)無(wú)明確的搬遷計(jì)劃和具體時(shí)間。2）小石壩新世紀(jì)大型綜合市場(chǎng)（原明波獸藥市場(chǎng)）216。 區(qū)位：位于小石壩鎮(zhèn)昆石公路旁216。 面積：占地300畝左右（獸藥市場(chǎng)約100畝左右）216。 土地性質(zhì)：不詳216。 交通路網(wǎng)情況：市場(chǎng)內(nèi)部道路以十字型貫穿，路寬10米左右，市場(chǎng)具有唯一獨(dú)立出入口，內(nèi)部交通分布合理，外部臨石安公路二級(jí)公路和昆石高速，石安公路路況較差貨車(chē)量大隨時(shí)有堵車(chē)現(xiàn)象，交通相對(duì)便利；216。 物業(yè)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：市場(chǎng)商鋪多為1+2聯(lián)排，1層為商鋪，2層為居住及倉(cāng)儲(chǔ)，現(xiàn)在市場(chǎng)在私自搭建第三層，但未向外租賃，，進(jìn)深10米可以連通對(duì)開(kāi)或分隔使用；216。 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：食品、果蔬、獸藥、飼料、魚(yú)藥、飼養(yǎng)設(shè)備等。市場(chǎng)分為3個(gè)區(qū)，A、B區(qū)分別為食品、五金批發(fā)市場(chǎng)，C區(qū)為獸藥、飼料批發(fā)市場(chǎng)，另有近10萬(wàn)㎡的簡(jiǎn)易倉(cāng)儲(chǔ)大棚。其中C區(qū)獸藥市場(chǎng)為原明波獸藥市場(chǎng)部分商戶(hù)搬遷至此，在營(yíng)的獸藥等商戶(hù)約60多戶(hù)，商鋪面積區(qū)間為25100㎡；216。 商鋪情況：市場(chǎng)總共有 14棟框架結(jié)構(gòu)建筑，商鋪500余間；216。 租金情況：月租金為2540元/㎡，衛(wèi)生費(fèi)每戶(hù)20元/月，無(wú)物管費(fèi)；216。 售價(jià)情況：目前只租不售216。 配套情況：附近分布有小型物流市場(chǎng)但均為省外物流，市場(chǎng)省內(nèi)物流配送發(fā)貨極為不便，市場(chǎng)內(nèi)除專(zhuān)業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)外，無(wú)其他生活服務(wù)配套。有小型空地停車(chē)場(chǎng)地，約有4050個(gè)車(chē)位，其他主要在市場(chǎng)內(nèi)部道路兩側(cè)停車(chē)