【正文】 雙 城 項(xiàng) 目 市 場(chǎng) 調(diào) 查 報(bào) 告 第 一章 雙城市宏觀背景分析 一、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展 城市性質(zhì) 雙城，位于 黑龍江 省省會(huì) 哈爾濱 市西南 30 公里處的松嫩平原上，是黑龍江省的南大門(mén)。 雙城，又稱(chēng)雙城堡，是東北歷史名城，滿(mǎn)族發(fā)祥地之一，有 “ 南有遼陽(yáng)府，北有雙城堡 ” 之說(shuō)。 “ 白山黑水帝業(yè)興，金源右翼古雙城 ” 。八百年前，金太祖 完顏阿骨打 曾在淶流河（拉林河）畔煮酒談兵，境內(nèi)至今尚存金代達(dá)禾、布達(dá)兩座古城遺址。 這里是一座歷史悠久的文化古城。 城市規(guī)模 雙城市位于松嫩平原中部。東西長(zhǎng) 85 公里，南北寬 65 公里，全境總面積 平方公里，核 畝，其中土地面積 畝，占全境面積的 93％；水域面積 325397 畝，占總面積的 7％ 。 全市幅員面積 3112 平方公里，轄 9 鎮(zhèn) 15 鄉(xiāng) 1個(gè)社區(qū) 246 個(gè)行政村 。 交通發(fā)達(dá)，京哈、拉濱兩條鐵路和同三、京哈、哈前、哈大四條公路穿境而過(guò)，距哈爾濱國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 30 公里， 松花江 主航道通過(guò)我市永勝、臨江兩個(gè)鄉(xiāng)，并且在臨江鄉(xiāng)的三家村設(shè)有船站，水、陸、空交通便捷，區(qū)位優(yōu)越。 二、人口情況 至 2021 年末，全市總?cè)丝?807312 人。其中，男性人口 410722 人，女性人口396590 人 ； 農(nóng)業(yè)人口 639559 人，非農(nóng)業(yè)人口 167753 人 。 三、城市規(guī)劃與發(fā)展 城市發(fā)展動(dòng)力及規(guī)劃 雙城市以 打造經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、全面建設(shè)小康社會(huì) 為 工作目標(biāo)，依托農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)，深入實(shí)施產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化、城市化戰(zhàn)略，把縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展定位于 “ 根植于種植業(yè)，拓寬于畜牧業(yè)，深化于加工業(yè)，升華于建設(shè)綠色食品城和中等規(guī)模哈爾濱衛(wèi)星城 ” 。 通過(guò)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)、城鄉(xiāng)聯(lián)動(dòng)、工農(nóng)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)了縣域經(jīng)濟(jì)的良性互動(dòng)、循環(huán)發(fā)展。 雙城是 全國(guó)聞名的糧食生產(chǎn)大縣 ， 2021 年 被評(píng)為全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣，榮獲省農(nóng)村經(jīng) 濟(jì)工作綜合先進(jìn)縣，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)縣，畜牧業(yè)生產(chǎn)先進(jìn)縣。 同時(shí)也是 全國(guó)食品工業(yè)百?gòu)?qiáng)縣之一 ， 2021 年 被國(guó)家評(píng)為食品工業(yè)強(qiáng)縣之星、縣域食品經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范縣。 城市發(fā)展對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析 地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年會(huì) 持續(xù)以市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均值或高于平均值的增長(zhǎng)率上升 城市的發(fā)展，帶來(lái)了更多商機(jī)，同樣也促進(jìn)了居民的消費(fèi)熱情。 2021 年，雙城市生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn) 1389120 萬(wàn)元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)%，從 2021 年開(kāi)始，已連續(xù) 7 年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。 城鄉(xiāng)消費(fèi)市場(chǎng) 的 活躍， 使 市場(chǎng)銷(xiāo)售不斷增強(qiáng) ，而其中 建筑業(yè)增長(zhǎng) 最快 ， 2021 年建筑業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 3992 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。本年施工房屋面積 1156401 平方米，增長(zhǎng) %；其中，住宅 431597 平方米，增長(zhǎng) %?？⒐し课菝娣e 906422萬(wàn)平方米；增長(zhǎng) %；其中，住宅 431597 平方米，增長(zhǎng) %。 從上面數(shù)據(jù)可以看出，建筑業(yè)增長(zhǎng)值 %與雙城市平均總增長(zhǎng)值 %相近。這說(shuō)明建筑業(yè)在雙城市已進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段，今后幾年，除特殊情況，會(huì)持續(xù)以此值或高于此值的增長(zhǎng)率穩(wěn)步上升。建筑業(yè)的發(fā)展空間巨大。 四、消費(fèi)特征 消費(fèi)需求顯著增強(qiáng) 人均收入水平 隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，城市居民收入也維持了較快的增長(zhǎng)速度。這都為城市居民生活水平提高，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展提供了基礎(chǔ)。 初步測(cè)算， 2021年人均地區(qū)生產(chǎn)總值 17207 元。 非公有經(jīng)濟(jì)增加值實(shí)現(xiàn) 1064250 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %；占全市生產(chǎn)總值的比重為 %。市場(chǎng)物價(jià)呈上升趨勢(shì)。全年居民消費(fèi)價(jià)格比上年上漲 %。 八大類(lèi)消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)為： 4 . 8 0 %6 . 3 0 % 0 . 3 0 % 1 . 4 0 % 4 . 3 0 %1 . 0 0 %1 2 . 3 0 % 0 . 7 0 % 6 . 0 0 % 4 . 0 0 % 2 . 0 0 %0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %居住 食品 衣著家庭用品交通和通信煙酒醫(yī)療保健 文化用品 商品零售價(jià)格指數(shù)上漲 %；固定資產(chǎn)投資價(jià)格上漲 %。 財(cái)政收入減少，支出增長(zhǎng)加 快。 城鄉(xiāng)儲(chǔ)蓄存款 2021 年底，金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 329527 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。其中，企業(yè)存款額 46285 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 283242 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款余額 217998萬(wàn)元，其中，短期貸款 176255萬(wàn)元，中長(zhǎng)期貸款 34145萬(wàn)元，增長(zhǎng) %；個(gè)人中長(zhǎng)期消費(fèi)貸款 10149 萬(wàn)元，增長(zhǎng) %。 居民消費(fèi)特征 家庭結(jié)構(gòu)變化 家庭人口逐漸減少，家庭結(jié)構(gòu)逐漸變?yōu)橐院诵募彝橹?。家庭結(jié)構(gòu)的變化使得消費(fèi)者更加關(guān)注家庭主人、與孩子的生活空間，更加注 重生活質(zhì)量，因此較大面積戶(hù)型需求較多。 對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期慎重考察 通過(guò)對(duì)雙城市房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在 5萬(wàn)平米左右、銷(xiāo)售率達(dá)到 85%以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售周期一般都在二三年。同時(shí)，很多項(xiàng)目只注重外觀等直觀形象建設(shè)，其它軟件并沒(méi)有引起重視。 房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)不足，且市場(chǎng)中的產(chǎn)品本身也處于較慢的成長(zhǎng)中，使得消費(fèi)者從有購(gòu)房意向，到確定購(gòu)買(mǎi)的決策時(shí)間一般較長(zhǎng)。 第二章 雙城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 一、雙城房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 綜合分析 雙城市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚， 2021 年完全取消福利分房和集資建房后商 品房市場(chǎng)才得到大力發(fā)展，一時(shí)間開(kāi)發(fā)量大幅增加，房?jī)r(jià)上揚(yáng)速度較快，市場(chǎng)秩序不規(guī)范。 從全國(guó)各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生較大的影響。結(jié)合雙城實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)房管局等政府部門(mén)的走訪(fǎng)，我們認(rèn)為，雙城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在如下幾方面： 供求關(guān)系相差較大，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸升溫成賣(mài)方市場(chǎng)。 據(jù)國(guó)家人口計(jì)生委預(yù)測(cè)，我國(guó) 2021 年后將迎來(lái)第四次人口出生小高峰。近億獨(dú)生子女大部分目前已進(jìn)入適婚年齡，這次生育小高峰將持續(xù)十幾年。而結(jié)婚就要面臨賣(mài)房的問(wèn)題?，F(xiàn)大部分獨(dú)生子女家庭也都只是一套 住房，如果結(jié)婚，賣(mài)新房就會(huì)是他們首要面對(duì)的問(wèn)題。這就造成未來(lái)十幾年內(nèi)，全國(guó)各城市對(duì)于新房的需求量巨大。在這種越趨明顯的賣(mài)方市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)幾年的牛市發(fā)展將不言而預(yù)。 新區(qū)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)房地產(chǎn)投資 目前市中心可供開(kāi)發(fā)土地越來(lái)越少，且相應(yīng)的土地價(jià)格也日益趨高，加之明年溫州商團(tuán)的大體量介入，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致大部分開(kāi)發(fā)商的投資傾向北移，新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮指日可待。據(jù)市場(chǎng)資料顯示，雙城市中心房?jī)r(jià)自去年至今，上漲了 10%。房?jī)r(jià)的上漲促進(jìn)了消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。一般而言， 大體量集中區(qū)都具有較大的投資價(jià)值，二則相對(duì)于市中心，它無(wú)污染的自然環(huán)境和超前的市政規(guī)化優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。 開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會(huì)給新區(qū)帶來(lái)無(wú)限的活力。 開(kāi)發(fā)區(qū)人口增長(zhǎng)使住宅需求更加旺盛 開(kāi)發(fā)區(qū)大力的招商引資，加強(qiáng)各類(lèi)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國(guó)內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開(kāi)發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。而開(kāi)發(fā)區(qū)作為工業(yè)性質(zhì)的園區(qū)，相較于居住不很合適。這自然的會(huì)引起居住片區(qū)的偏移，而開(kāi)發(fā)區(qū)相對(duì)可居住建設(shè)項(xiàng)目較少的供應(yīng)量使得這種需求更加明顯。 需求分析 為更好的了解雙城市消費(fèi)群體的真實(shí)需求，我司采取 入室訪(fǎng)談問(wèn)卷調(diào)查方式，共訪(fǎng)談了 104 位，近年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)賣(mài)房產(chǎn)的消費(fèi)者。采集樣本 104 份， 6份無(wú)效。 入室主體問(wèn)卷 作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問(wèn)卷的問(wèn)題涉及最為全面，展開(kāi)深入。保證其調(diào)查的全面性和客觀性。我司采用電話(huà)預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點(diǎn)、知名企業(yè)中高層定向約訪(fǎng)等形式對(duì)政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、職員、私營(yíng)業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個(gè)層面，共回收有效問(wèn)卷 104 份，有效 98份。 調(diào)查問(wèn)卷匯總 在 98個(gè)樣本中，由統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)可見(jiàn)，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在 1416萬(wàn)元，房 價(jià)接受度集中在 14001700 元 /㎡間，二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)戶(hù)型最受青睞， 80%的面積需求在 60100 ㎡之間，自然的劃分出 6080 ㎡、 80100 ㎡二個(gè)區(qū)段，二個(gè)不同客戶(hù)層面對(duì)每個(gè)廳室的面積需求和價(jià)格、總款承受差別明顯。從廳室面積需求，充分說(shuō)明購(gòu)房人群對(duì)住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層的半數(shù)以上人群多為時(shí)尚階層和對(duì)舒適生活有更高追求的群體。 次之客群多為雙城市成功人士，他們購(gòu)房主要是需要精神層面的滿(mǎn)足，例如歸屬感和自豪感等。他們多選項(xiàng)擇 100 以上的舒適房形，總價(jià)在 16 萬(wàn) —— 30萬(wàn)之間，結(jié) 構(gòu)主要以三室以上為主，少部分會(huì)需要四室房型。 下面為詳細(xì)調(diào)查數(shù)據(jù)匯總： 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)及次數(shù) 在對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為 %，其次是購(gòu)買(mǎi)婚用的占 %，用于投資和本地拆遷僅各占 %。在本次準(zhǔn)備置業(yè)中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達(dá) %,第一次置業(yè)的占 %，多次置業(yè)的僅占到總數(shù)的 %。 購(gòu)房的原因 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 本地拆遷 5 改善居住條件 60 投資升 值 5 結(jié)婚用房 25 地位身份的象征 1 其他 2 總 98 改善居住條件,%投資升值,%結(jié)婚用房,%其他, 2 %地位身份的象征, 1 % 本地拆遷,% 本次預(yù)置業(yè)屬于 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 第一次 39 第二次 53 多次 6 總 98 第二次54%多次6%第一次40% 購(gòu)買(mǎi)偏好 A\可接受價(jià)格、總價(jià)分析 購(gòu)房者最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)平均值范圍在 元 /㎡ 元 /㎡之間，買(mǎi)房者的最高承受能力均值在 元 /㎡，認(rèn)為質(zhì)量保證最低線(xiàn)均值為 元 /㎡。在被調(diào)查者中，所能承受買(mǎi)房范圍最小值 1200 元，最大值 3000 元。據(jù)此分析，雙城市居民對(duì)房?jī)r(jià)的主要承受能力約為 1200 元 /㎡ — 1765 元 /㎡之間，作為中高檔物業(yè)的可接受價(jià)格在 14001800 元 /㎡之間。 購(gòu)房單價(jià)承受能力 你最可能購(gòu)買(mǎi)的房?jī)r(jià)范圍 B點(diǎn) C點(diǎn) 買(mǎi)房的最高價(jià)位 質(zhì)量保證的最低價(jià)位 N 有效 98 98 98 84 79 無(wú)效 0 0 0 14 19 平均值 最底 最高 購(gòu)房所承受總價(jià)能力 購(gòu)房者愿意花費(fèi)的總房款均值在 萬(wàn)元 — 萬(wàn)元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量 保證的最低金額均值不低于 萬(wàn)元 /套，能夠承擔(dān)最高總房款金額均值為 萬(wàn)元 /套，據(jù)此，雙城市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在 10萬(wàn)元 — 20 萬(wàn)元 /套之間。 購(gòu)房承受總價(jià)（萬(wàn)元） B點(diǎn) C點(diǎn) 總額高于多少你不會(huì)購(gòu)買(mǎi)（萬(wàn)元） 總額低于多少你也不會(huì)買(mǎi)（萬(wàn)元） N 有效 96 96 82 80 無(wú)效 2 2 16 18 平均值 最底 5 9 10 4 最高 40 40 50 20 B\需求面積分析 被調(diào)查者中需求面積在 60 平方米以下的占 %， 6080 平方米之間的占%， 80100 平方米之間的占 %， 100120 平方米之間的占 %， 120140平方米之間的占 %。在 60100 平方米之間的戶(hù)型總份額占到 %，最為廣大消費(fèi)者所青睞，其中尤以 6080 平米之間為最高。 6 0 8 0 平米35%8 0 1 0 0 平米30%100120平 米12%120140平 米8%6 0 平米以下15% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 60平米以下 15 6080平米 34 80100平米 29 100120平米 12 120140平米 8 總 98 C\樓型需求分析 在人們對(duì)期望樓型的選擇上，選擇多層的占 %，其次是小高層為 %，別墅占 %，高層僅占 %。因?yàn)殡p城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。而相對(duì)高層和小高層，多層物業(yè)分?jǐn)偯娣e較少，人們經(jīng)濟(jì)條件能夠較輕松的承擔(dān)物業(yè)費(fèi)，所以對(duì)多層依然偏愛(ài)。同時(shí)也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對(duì)其表現(xiàn)出一定的青睞。 小高層26%多層62%別墅7%高層5% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 高層 5 小高層 25 多層 59 別墅 9 總 98 D\戶(hù)型偏好