【正文】 融花園 從圖表中很明顯可以看出，雙城的銷售成交總價主要集中在 11萬 17萬元之間，而相對較高的 20 萬左右的住宅的也存有一定的購買群體。逐漸成熟的市場會培養(yǎng)出更加成熟的消費(fèi)者，購房者會越來越關(guān)注樓盤品質(zhì)方面的因素。這是因為各開發(fā)商都處在休整和觀 望階段。 同時， 房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國家一直以來有效需求不足的問題 ，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，還很看好 。所以各開發(fā)商并不急于開發(fā)進(jìn)度，而是結(jié)合市場情況調(diào)整項目進(jìn)程。 供應(yīng)重心轉(zhuǎn)移，呈多元化分布 縱觀 2021年 雙城 住宅市場， 中 部區(qū)域不再是市場供應(yīng)的唯一主角，本年度 北 部和 東 部都有較大的供應(yīng)。 十七大的會議精神指示，加大了經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)力度，這在保障一些中低收入人群的需要同時，也分流了部分客戶。 近期雙城房地產(chǎn)市場仍以自住為主，市場投機(jī)、投資比例不大 雙城地產(chǎn)市場受宏觀政策的影響，不會像北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市那么增長劇烈，市場比較健康，不存在較大泡沫。 城市改造成本高于新區(qū)開發(fā)成本，目前東部房價高于北部，北部房價會有一定的上升空間。服務(wù)內(nèi)容僅限于一般水平的保安、保潔 等物管功能，尚不能提升到社區(qū)文化氛圍的營造和生活方式引導(dǎo)的高級物管水準(zhǔn)。 、 整體質(zhì)素 雙城樓盤整體質(zhì)素在近年提升較快，一部分開發(fā)商特別是外地開發(fā)商為雙城樓市帶來的先進(jìn)的營銷手法與理念，研發(fā)產(chǎn)品時已開始設(shè)計一些新穎建筑形式，如落地玻璃窗、歐式弧形飄臺等等，局部構(gòu)造也加以處理與借鑒效仿。 、建筑風(fēng)格 盡管很多樓盤采用和借鑒了歐式建筑風(fēng)格，但樓盤開發(fā)整體上難以體現(xiàn)差異性，個性張揚(yáng)、品位及可觀賞性較小。在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計中應(yīng)按工程分期和不同層面需求合理劃分組團(tuán)、安排戶型和室內(nèi)功能分區(qū)及面積。 從統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來看，兩室兩廳的住房是不同家庭結(jié)構(gòu)都比較喜歡的戶型，希望能有兩個以上陽臺的占大多數(shù)。 家庭結(jié)構(gòu) 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 單身 6 兩口之家 21 二代同堂 50 三代同堂 19 三代以上 2 總 98 3545歲 22 4555歲 19 55歲以上 5 總 98 兩口之家21%二代同堂52%三代同堂19%三代以上2%單身6% 家庭人口總數(shù) 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 1 3 2 17 3 46 4 12 5 11 6 6 7 1 8 2 總 98 2人17%3人48%8人2%4人12%6人6%7 人1%5人11%1人3% 小結(jié)：目前最迫切購房兩個層面是， 2535 歲學(xué)歷較高家庭結(jié)構(gòu)為兩口之家的一般職員； 3545 歲兩代同堂孩子長大，原有房子局促，需改善居住條件的中層職員。 購買人群 在被調(diào)查的 98 個有效樣本中，平均年齡為 36 歲，最小年齡為 22 歲，最大年齡為 74 歲； 2535 歲之間的 最多占 %， 3545 歲之間的為 %， 4555 歲之間的為 %，其他年齡段所占比例為 %。 N 有效 百分比 運(yùn)動器械 98 39 40% 草地 98 59 60% 大樹 98 26 27% 特色路燈 98 13 13% 背景音樂 97 13 13% 兒童樂園 98 19 19% 其他 98 0 0% 城市雕塑 98 10 10% 街燈噴泉 98 21 21% 瀑布 98 6 6% 水池 98 15 15% 花壇 98 22 22% 座椅 98 26 27% 特色地面鋪裝 98 17 17% 涼亭 98 12 12% Valid N (listwise) 97 40%60%27%13%13%19%0%10%21%6%15%22%27%17%12%運(yùn)動器械草地大樹特色路燈背景音樂兒童樂園其他城市雕塑街燈噴泉瀑布水池花壇座椅特色地面鋪裝涼亭 由下表可知，在社區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施中，購房者對中心花園最為重視，占 69%，其次是體育健康設(shè)施 48%，醫(yī)療保健設(shè)施 43%，農(nóng)貿(mào)市場、購物場所均為 26%，文化娛樂設(shè)施、車庫均為 19%，公交站點為 16%，幼兒園為 14%，金融郵政、餐飲均為 7%，小學(xué)及會所分別 為 6%和 1%。 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 5001000元 47 10001500元 16 無效 63 無效 35 無效 98 10001500元16%不知道36%5001000元48% 小結(jié)：由購買行為分析得出，受經(jīng)濟(jì)能力所限，客戶付款方式分化較大，年輕層面多做按揭，中老年這一層面人群貸款消費(fèi)觀念相對落后，以一次性付款和分期付款占多數(shù)，除一部分具有此經(jīng)濟(jì)實力原因外，主 要是對償還能力沒有信心，對貸款所付利息非常在意。以 6平方米以下、 610平方米為 3： 2的比例。 主臥室：面積 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 2 60 3 35 4 3 總 98 2 0 平米以上38%1 0 1 5 平米6%無所謂8%1 5 2 0 平米48% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 1520平米 47 48% 1015平米 37 % 20平米以上 6 % Total 90 % 無效 8 % 總 98 % 次臥室：面積 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 1015平米 27 1520平米 23 總 50 無效 48 總 98 1 5 2 0 平米23%無所謂49%1 0 1 5 平米28% 三臥室：面積 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 1520平米 3 無效 95 總 98 G\起居室數(shù)量分析 人們對起居室的要求比較集中，選擇一個起居室的份額占 %，選擇二個起居室的份額占 %（包含餐客合一）。 小高層26%多層62%別墅7%高層5% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 高層 5 小高層 25 多層 59 別墅 9 總 98 D\戶型偏好分析 對戶型性質(zhì)來說，選擇平層 的居多，占 64%，次之錯層為 19%，復(fù)式占 12%。 6 0 8 0 平米35%8 0 1 0 0 平米30%100120平 米12%120140平 米8%6 0 平米以下15% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 60平米以下 15 6080平米 34 80100平米 29 100120平米 12 120140平米 8 總 98 C\樓型需求分析 在人們對期望樓型的選擇上，選擇多層的占 %，其次是小高層為 %，別墅占 %，高層僅占 %。據(jù)此分析，雙城市居民對房價的主要承受能力約為 1200 元 /㎡ — 1765 元 /㎡之間，作為中高檔物業(yè)的可接受價格在 14001800 元 /㎡之間。 下面為詳細(xì)調(diào)查數(shù)據(jù)匯總： 購買動機(jī)及次數(shù) 在對居民購買動機(jī)的調(diào)查中，為改善居住條件的所占份額最多，為 %，其次是購買婚用的占 %，用于投資和本地拆遷僅各占 %。 調(diào)查問卷匯總 在 98個樣本中，由統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)可見，目前中檔物業(yè)總房款接受度集中在 1416萬元，房 價接受度集中在 14001700 元 /㎡間，二室一廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)戶型最受青睞， 80%的面積需求在 60100 ㎡之間，自然的劃分出 6080 ㎡、 80100 ㎡二個區(qū)段，二個不同客戶層面對每個廳室的面積需求和價格、總款承受差別明顯。采集樣本 104 份， 6份無效。 開發(fā)區(qū)人口增長使住宅需求更加旺盛 開發(fā)區(qū)大力的招商引資，加強(qiáng)各類園區(qū)規(guī)劃建設(shè)，國內(nèi)外諸多企業(yè)的入住，使開發(fā)區(qū)人口也得以迅速膨脹，住房需求相應(yīng)產(chǎn)生。據(jù)市場資料顯示，雙城市中心房價自去年至今，上漲了 10%?，F(xiàn)大部分獨生子女家庭也都只是一套 住房，如果結(jié)婚，賣新房就會是他們首要面對的問題。結(jié)合雙城實際情況，通過對房管局等政府部門的走訪，我們認(rèn)為，雙城市的房地產(chǎn)市場存在如下幾方面： 供求關(guān)系相差較大，房地產(chǎn)市場逐漸升溫成賣方市場。同時，很多項目只注重外觀等直觀形象建設(shè)，其它軟件并沒有引起重視。金融機(jī)構(gòu)各項貸款余額 217998萬元，其中，短期貸款 176255萬元，中長期貸款 34145萬元，增長 %；個人中長期消費(fèi)貸款 10149 萬元，增長 %。 財政收入減少，支出增長加 快。 非公有經(jīng)濟(jì)增加值實現(xiàn) 1064250 萬元，比上年增長 %；占全市生產(chǎn)總值的比重為 %。建筑業(yè)的發(fā)展空間巨大。本年施工房屋面積 1156401 平方米，增長 %；其中，住宅 431597 平方米，增長 %。 同時也是 全國食品工業(yè)百強(qiáng)縣之一 ， 2021 年 被國家評為食品工業(yè)強(qiáng)縣之星、縣域食品經(jīng)濟(jì)發(fā)展示范縣。其中，男性人口 410722 人，女性人口396590 人 ； 農(nóng)業(yè)人口 639559 人，非農(nóng)業(yè)人口 167753 人 。東西長 85 公里，南北寬 65 公里，全境總面積 平方公里，核 畝，其中土地面積 畝，占全境面積的 93％；水域面積 325397 畝，占總面積的 7％ 。 “ 白山黑水帝業(yè)興，金源右翼古雙城 ” 。 雙城，又稱雙城堡，是東北歷史名城，滿族發(fā)祥地之一，有 “ 南有遼陽府，北有雙城堡 ” 之說。 城市規(guī)模 雙城市位于松嫩平原中部。 二、人口情況 至 2021 年末，全市總?cè)丝?807312 人。 雙城是 全國聞名的糧食生產(chǎn)大縣 ， 2021 年 被評為全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣，榮獲省農(nóng)村經(jīng) 濟(jì)工作綜合先進(jìn)縣，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作先進(jìn)縣，畜牧業(yè)生產(chǎn)先進(jìn)縣。 城鄉(xiāng)消費(fèi)市場 的 活躍， 使 市場銷售不斷增強(qiáng) ，而其中 建筑業(yè)增長 最快 ， 2021 年建筑業(yè)增加值實現(xiàn) 3992 萬元，比上年增長 %。這說明建筑業(yè)在雙城市已進(jìn)入了穩(wěn)步發(fā)展階段，今后幾年，除特殊情況，會持續(xù)以此值或高于此值的增長率穩(wěn)步上升。 初步測算， 2021年人均地區(qū)生產(chǎn)總值 17207 元。 八大類消費(fèi)品價格指數(shù)為： 4 . 8 0 %6 . 3 0 % 0 . 3 0 % 1 . 4 0 % 4 . 3 0 %1 . 0 0 %1 2 . 3 0 % 0 . 7 0 % 6 . 0 0 % 4 . 0 0 % 2 . 0 0 %0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %居住 食品 衣著家庭用品交通和通信煙酒醫(yī)療保健 文化用品 商品零售價格指數(shù)上漲 %；固定資產(chǎn)投資價格上漲 %。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 283242 萬元，增長 %。 對項目長期慎重考察 通過對雙城市房地產(chǎn)住宅項目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在 5萬平米左右、銷售率達(dá)到 85%以上的房地產(chǎn)項目銷售周期一般都在二三年。 從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。而結(jié)婚就要面臨賣房的問題。 新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資 目前市中心可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，加之明年溫州商團(tuán)的大體量介入，勢必會導(dǎo)致大部分開發(fā)商的投資傾向北移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。 開發(fā)商和消費(fèi)者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)帶來無限的活力。 需求分析 為更好的了解雙城市消費(fèi)群體的真實需求，我司采取 入室訪談問卷調(diào)查方式，共訪談了 104 位，近年內(nèi)準(zhǔn)備購賣房產(chǎn)的消費(fèi)者。我司采用電話預(yù)約、隨機(jī)采樣、設(shè)立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，