【正文】 市場投機、投資比例不大 雙城地產(chǎn)市場受宏觀政策的影響，不會像北京、上海、深圳等發(fā)達城市那么增長劇烈，市場比較健康，不存在較大泡沫。 供應(yīng)重心轉(zhuǎn)移，呈多元化分布 縱觀 2021年 雙城 住宅市場， 中 部區(qū)域不再是市場供應(yīng)的唯一主角，本年度 北 部和 東 部都有較大的供應(yīng)。 同時， 房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一直以來有效需求不足的問題 ，所以房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景，還很看好 。逐漸成熟的市場會培養(yǎng)出更加成熟的消費者，購房者會越來越關(guān)注樓盤品質(zhì)方面的因素。也就是說，最后得分最小的一項為關(guān)注度最大。 雙城 市現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)以大中型百貨店和超級市場、專業(yè)市場等為主。購物中心的地產(chǎn)和商業(yè)屬性均將服務(wù)于金融屬性的增值功能，沒有專業(yè)的市場控制和發(fā)展能力，購物中心就難以達成自身的投資價值和商業(yè)價值。 2）、地塊內(nèi)空氣清新，規(guī)劃環(huán)境優(yōu)美，緊臨市中心，是人們休閑娛樂的好 去 處。 5）、房地產(chǎn)市場剛剛起步，項目在產(chǎn)品設(shè)計中涉及新產(chǎn)品應(yīng)用時，要考慮到 市民的接受程度，對于項目自身檔次的提升，略有影響。 2 如何強化優(yōu)勢 1）、兆鱗小學(xué)在雙城市有較好聲譽度，如可以與兆鱗小學(xué)作為項目的園區(qū)小 學(xué)。 4）、重點宣傳舒適居住，享受生活的理念，樹立時尚生活新航標(biāo)，使所有雙 城市民對 我們描繪的生活產(chǎn)生向往和擁有的沖動。 5 剔除威脅點 1）、集中宣傳攻勢，務(wù)求作到規(guī)模宏大，最大程 度的削弱溫州商團項目上市 的影響。在擁擠的都市中心，面對著喧鬧、孤獨、污染，久而久之，已經(jīng)瀕臨麻木的人們不愿意再以精神和身體的代價承受物質(zhì)文明的副產(chǎn)品。 都市生活的節(jié)奏的加快，使工作的壓力越來越大，而一個舒適、布局合理、溫馨的家，就會是一個最好的心靈釋放地，庸懶而享受的生活無人能拒絕。 2)、 中、老齡群體： 特征： （ 1）、富裕的老齡群體，他們追求安靜寫意的田園生活環(huán)境，而本案項目的環(huán)境與理念訴求正符合了他們的需求。本案項目位處于城效結(jié)合部，良好的綠化，是人們釋放情感的地方，這時社區(qū)的環(huán)境就顯得尤為重要。 項目為雙城市新老城區(qū)結(jié)合部，是未來新城區(qū)源點。他們可能是企業(yè)家、是技術(shù)精英、也可能是政要，甚至可能是富有的商人 。 我們建議，本項目的建筑風(fēng) 格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒英式建筑的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生。要使陽光充足，活力四射。這也可作為社區(qū)的又一賣點。 60 平方米以下： 8% 60— 80 平方米： 65% 80— 100 平方米： 22% 100— 140 平方米： 5% 付款方式 建議選擇按揭和一次性付款方式 價格 根據(jù)周邊同類項目價格比較及，項目自己規(guī)劃和發(fā)展，并結(jié)合地段、配套、項目品質(zhì)等系列因素。 b、配備具有高超談判水平的現(xiàn)場置業(yè)顧問，確保成功率。所以，活動將邀請 政府相關(guān)部門、學(xué)院派專家、房地產(chǎn)開發(fā)商共同對健康居住概念進行研討。 本案項目為你精心定做了親情居，讓你享受生活，感覺幸福?? 第三階段：熱銷階段及穩(wěn)定銷售階段（時。 2）、雙城市健康居住概念研討會； 擺脫傳統(tǒng)地段觀念、居住觀念的人越來越多。因此在此只列出整個項目廣告策略的一個總體概要，待雙方進一步洽談協(xié)商以后，我們將給出具有可執(zhí)行性與可操作性極強，并標(biāo)明時間節(jié)點的全案或項目全年廣告推廣策略，共享資源，力使媒體組合達到最佳狀態(tài)，以藉此帶動銷售，提高企業(yè)品牌形象，擴大項目知名度與美譽度。 2）、因多為年輕夫婦居住，應(yīng)適當(dāng)考慮在戶型的設(shè)計上注重“兩人世界”成份，一切從他們自身的特點出發(fā)，要做到簡單舒適且充 滿情趣。 ? 5）、老人無障礙甬路、通道設(shè)計 ? 6）、老人健身房、娛樂橋牌室、活動公園等 ? 7）、籃球場、市內(nèi)、外運動健身場地等 配套 依據(jù)小區(qū)的規(guī)模，小區(qū)的公共配套應(yīng)有：會所、健身器材、診所、郵局代辦處、銀行儲蓄所、超市 等； 我們建議除了以上配套外，還應(yīng)配備的設(shè)施和服務(wù)有： ? 社區(qū)會所：建議配置餐廳、美容美發(fā)廳、圖書閱覽室、健身房、洗浴、乒乓球室、臺球室、網(wǎng)吧、洗衣房。 環(huán)境規(guī)劃建議： ? 1）、我開放、我健康、我自信：既然有年輕的生活，社區(qū)規(guī)劃要顯示出蓬蓬勃勃的生命力。 價值認同感 身份的象征 升值潛力 樓盤的綜合素質(zhì) 生活的品位 雙城 成功人士聚居的社區(qū) 城市的新中心 雙城 未來最有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟伍_發(fā)商 的鼎力之作 國際化、格調(diào)感的生活 [目標(biāo)消費者的需要 ] [我 們 能給予的 ] 第六章 建議 定位一： 物業(yè)類型建議 依據(jù)本次市 調(diào)結(jié)果，綜合市場需求，本項目定位為中高檔社區(qū)，由此，我司建議本項目：以中檔多層物業(yè)為主，適當(dāng)加以中高檔多層（花園洋房）、小高層、公建，其比例為多層占 52%，小高層占 8%，多層花園洋房占 21%，公建 6%，回遷 13%。 ? 它是城市理念的一個提煉，是時代精神的一個概括。 定位二（高端、少數(shù)人） 北歐風(fēng)情，都市親水花園生活！ 一、定位支撐 雙城沒有真正意義上的豪宅，領(lǐng)先就意味著商機無限。作為長輩，無論他們是否是我們真正的晚輩，我們同樣被年輕打動，同樣被希望感動?? 所有的這一切，才真正是本案釋放親情與感激的開始與序幕 ?? 我們有理由相信，隨著公共交通設(shè)施的發(fā)展，生活配套設(shè)施的齊全，將會使大量的市區(qū)潛在的購房需求釋放，最終促進本案項目的升溫。 目標(biāo)消費群職業(yè)描述 城區(qū)個體經(jīng)營者 鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營企 業(yè)主 政府官員 事業(yè)單位公務(wù)員 開發(fā)區(qū)各百強企業(yè)的高、中管理層 教師、銀行、通信、等收入較高職業(yè)者 外地來雙城經(jīng)商者 目標(biāo)客戶描述 1）公務(wù)員、準(zhǔn)白領(lǐng)： 特征： （ 1）、他們大多在政府機關(guān)、開發(fā)區(qū)或市內(nèi)私企、外企工作，收入較高，但追求開放生活，消費水平較高，沒有過多的存款，但對于總價在 15 萬左右價位的房屋有足夠的承受能力，他們喜歡小戶型； （ 2）、他們拋棄封閉的傳統(tǒng)觀念，倡導(dǎo)開放與包容的新理念；他們崇尚自然，擁有新價值觀；他們懂得生活，追求時尚和品味；他們充滿自信，把握自己的生活節(jié)奏。 二、項目定位支撐 雙城市沒有完整的社區(qū)理念，引先就意味著商機無限。 5）、以區(qū) 別以往的建筑形態(tài)、營銷推廣方式塑造項目，用新鮮引爆客群的獵 奇心理，從而對項目關(guān)注，并從關(guān)注轉(zhuǎn)為了解、向往。將項目的 健康形象深植雙城市民心里。 2）、將項目劃分成若干園區(qū)，將回遷業(yè)戶統(tǒng)一安置在一個園區(qū)內(nèi)，或直接予 以現(xiàn)金回報，幫助其在其他地段居住生活。 2）、項目的不同于以往的定位與營銷推廣，是否能得到客群的認可。 3）、項目要考慮部分拆遷戶回遷，安置居民素質(zhì)不高，將來業(yè)主會對此比較 挑剔。 6）、街區(qū)商業(yè)、沿街底商發(fā)達。 21 世紀商業(yè)地產(chǎn)金融的主流模式是以信托為主線，其他金融配套的一種多元化的融資模式。隨著 鳳凰城 、 教育家園和明年即將入駐的溫州商團 等大型高檔社區(qū)的建設(shè)， 北部地區(qū)的入住人口將大量增加，該部分人群消費力較強，因此可以預(yù)見 雙城北 部將成今后幾年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)熱點區(qū)域。 客戶來源分析 雙城85%外縣13%其它城市2% 從圖中我們可以看出，雙城購房人群主要來源于本市，其中有很大一部分來自于周邊地區(qū)的原住民。而作為扼守哈爾門戶、糧食產(chǎn)量大縣、世界百強輕工業(yè)企業(yè)的加工廠的雙城市，其 發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進程的加快以及 百強企業(yè)的不斷加盟 ， 為雙城 提供 經(jīng)濟騰飛 的同時 ， 促進了 雙城市 房地產(chǎn)開發(fā)的進程， 加速了地產(chǎn) 市場的熱 度 。 2021 年住宅市場展望 2021 年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響， 同時， 國家抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點調(diào)控對象 。 雙城市 2021 年地產(chǎn)將呈現(xiàn)的特點 1）、項目盤量較大 2）、小高層、高層、 TOWNHOUSE 進入雙城 3）、重視物業(yè)管理，強調(diào)物業(yè)管理服務(wù) 4）、營銷隊伍素質(zhì)較前些年有了長足的發(fā)展與進步， 銷售人員素質(zhì)有所提高 5）、目標(biāo)客戶群體細分 6）、強調(diào)并注重了售樓中心的硬件環(huán)境 7）、廣告推廣手段多樣，集平面、電視、戶外、 DM 等多種宣傳方式于一體， 立體式對消費者進行灌輸 8）、提高了對其它推廣手段的應(yīng)用，如房展會、房地產(chǎn)俱樂部等 9）、整體包裝色彩、理念、廣告語等突出，強調(diào)了項目本身的特點與概念 10）、概念炒作日益突出 11）、注重了企業(yè)自身與項目品牌形象的建設(shè) 12）、加大了廣告投放力度 第三章 項目所在區(qū)域地產(chǎn)市場概況 一、住宅市場分析 2021年住宅市場特征 住宅價格穩(wěn)步上漲，全年漲幅 平衡 2021 年在國家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下， 雙城 住宅市場 穩(wěn)步上升 ，全年住宅市場價格增幅不到二百元，與去年的增長幅度相比，增幅 相近 ，全年漲幅 穩(wěn)定 。 雙城房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升空間大 與哈爾濱以及南方發(fā)達城市相比，雙城市地產(chǎn)市場剛剛起步，相對較為落后，就像一張白紙，萬事待書。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開發(fā)實力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。相對容積率比 較高，文體設(shè)施、康樂、服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施相對短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。 總結(jié) 被調(diào)查者中，不同的年齡段對臥室、廳、衛(wèi)生間、陽臺的要求各不相同， 組合以上數(shù)據(jù)得： 人們在不同年齡段對戶型選擇的差異性也較大， 30 歲以下中二室一廳一衛(wèi)戶型最受歡迎， 3545 歲中三室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，三室一廳二衛(wèi)戶型所占比重也較大。 中心花園 會所 體育健康設(shè)施 文化娛樂設(shè)施 醫(yī)療保健設(shè) 購物場所 金融郵政設(shè)施 餐飲 農(nóng)貿(mào)市場 幼兒園 車庫 公交站點 小學(xué) N 有效 98 98 98 98 98 98 98 98 98 98 97 98 98 無效 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0 百分比 69% 1% 48% 19% 43% 26% 7% 7% 26% 14% 19% 16% 6% 數(shù) 68 1 47 19 42 25 7 7 25 14 18 16 6 0%10%20%30%40%50%60%70%中心花園會所體育健康設(shè)施 文化娛樂設(shè)施醫(yī)療保健設(shè)購物場所金融郵政設(shè)施餐飲農(nóng)貿(mào)市場幼兒園車庫公交站點小學(xué) 小結(jié)：購房者越來越理性，已不僅僅是滿足基本的居住需求，影響人們購房的最主要因素依次排序為建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型；尤其對物業(yè)管理、區(qū)內(nèi)的景觀和公共配套提出較高要求和個性化需求。 出現(xiàn)頻數(shù) 百分數(shù) 有效百分數(shù) t 累積百分數(shù) 有效 一次性 21 分期 31 按揭 36 公積金貸款 10 總 98 期望首付款額 在人們期望首付款的調(diào)查中， 58 萬元占 %所占份額最大， 5 萬元以下占%， 810 萬元占 19%， 1528 萬元的占 %。 平層64%躍層5%復(fù)式12% 錯層19% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分數(shù) 有效百分數(shù) t 累積百分數(shù) 有效 錯層 33 平層 42 躍層 9 復(fù)式 14 總 98 E\戶型結(jié)構(gòu)偏好分析 人們期望的臥室數(shù)量中，選擇 1室 %， 2室的最多，占總量的 %，選擇3室的占 %，選擇 4室的僅占 %。 購房承受總價（萬元） B點 C點 總額高于多少你不會購買（萬元） 總額低于多少你也不會買（萬元） N 有效 96 96 82 80 無效 2 2 16 18 平均值 最底 5 9 10 4 最高 40 40 50 20 B\需求面積分析 被調(diào)查者中需求面積在 60 平方米以下的占 %， 6080 平方米之間的占%， 80100 平方米之間的占 %， 100120 平方米之間的占 %， 120140平方米之間的占 %。 次之客群多為雙城市成功人士，他們購房主要是需要精神層面的滿足，例如歸屬感和自豪感等。這自然的會引起居住片區(qū)的偏移，而開發(fā)區(qū)相對可