【正文】 準(zhǔn)，消除價(jià)格惡性競爭，固化區(qū)域客戶群體；統(tǒng)一二級(jí)市場的操作原則，利用授權(quán)經(jīng)銷商的地域優(yōu)勢，促進(jìn)區(qū)域授權(quán)經(jīng)營網(wǎng)絡(luò)的建立和發(fā)展。 針對(duì)性較強(qiáng)；216。同時(shí)，南寧的汽配市場幾乎沒有空置的，機(jī)動(dòng)車的不斷增加，零配件的需求與專業(yè)的修理服務(wù)顯然要同步發(fā)展，說明了專業(yè)的汽配市場會(huì)越來越受廣大消費(fèi)者的關(guān)注。 摩托車配件市場貨源主要來自廣東、浙江、福建等周邊省市。來賓及周邊城鎮(zhèn)家具專業(yè)市場分析、家具行業(yè)流通模式流通的主要渠道：1）貿(mào)易集散銷售場館；2）大型家具生產(chǎn)企業(yè)的分銷網(wǎng)絡(luò)；3）家具展覽會(huì)；4）家具專賣店；5）戶型情景陳設(shè)店等。2）貴港市中山商貿(mào)城（家私）點(diǎn)評(píng)： 整體經(jīng)營狀況一般，空置率高； 主要銷往貴港及周邊縣城； 整體形象差，鋪面陳舊。 柳州市桂中家私城點(diǎn)評(píng)： 整體形象良好，貨品上檔次。地理位置較好，處于來賓的河?xùn)|與河西之間，同時(shí)可以方便城市兩岸的消費(fèi)者。因?yàn)樗囊?guī)模與檔次，在當(dāng)?shù)剡€是具有一定的影響力，經(jīng)營的各種類別分別包括：各類沙發(fā)、辦公桌、辦公椅、各類家具等。而且，來賓市距離柳州只有60公里的路程，并不遠(yuǎn)，中、高端消費(fèi)者都喜歡到外地購買挑選高檔家具，根據(jù)來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平，也不可能支撐得起一個(gè)高檔的家具城。、小商品批發(fā)行業(yè)流通特點(diǎn)1）流通現(xiàn)代化總體水平較低；2）百貨商店、個(gè)體商戶以及集貿(mào)市場是最主要的零售經(jīng)營形式；3）流通組織化程度低，單體分散經(jīng)營的流通主體所占比重較高；4）流通頻率較高。預(yù)計(jì)年交易額在610億美元以上。3）5）、南寧專業(yè)市場的調(diào)查分析3）南寧藥材批發(fā)中心 來賓市的小商品市場只是處于很原始的狀態(tài)，并沒有出現(xiàn)成行成市的現(xiàn)象，更沒有專業(yè)的小商品市場，只是部分的臨街商鋪進(jìn)行零散的售賣，只能滿足中、低消費(fèi)群體的日常所需，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足部分中、高端消費(fèi)群。1來賓市區(qū)域商業(yè)市場的調(diào)查分析來賓市是2002年從柳州剝離出來的一個(gè)獨(dú)立地級(jí)市，因?yàn)槭且粋€(gè)新生的城市，暫時(shí)在很多方面都還不成熟。 來賓市商業(yè)市場存在的問題:滿足不了消費(fèi)者的需求。家具一條街主要是以零售為主，大概有40家家具店鋪，面積一般都是40～50平方米/間，分別有出租和自建的兩種形式，主要的經(jīng)營商戶是來賓的當(dāng)?shù)鼐用衽c周邊縣城居民，消費(fèi)者是以來賓當(dāng)?shù)氐木用駷橹鳌?）北二路北二路是來賓市的一條主干道，兩邊都有些零散的專業(yè)商鋪、士多店、大排檔等，專業(yè)商鋪分別有五金、建材、摩配、家電等。河西的商業(yè)主要集中在橋頭附近，大概有20多家五金、建材的商鋪。3）國際大酒店酒店集住宿、餐飲、娛樂、商務(wù)等功能于一體，三星級(jí)裝修標(biāo)準(zhǔn)。政府重點(diǎn)扶持項(xiàng)目，可以借助政府行為將市內(nèi)零散的商戶集中到本項(xiàng)目，進(jìn)行集中經(jīng)營，培育項(xiàng)目區(qū)域的商業(yè)氛圍。 與專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，增強(qiáng)項(xiàng)目的發(fā)展力度，創(chuàng)造更強(qiáng)的營銷推廣勢能。劣勢(W)：商業(yè)氣氛太差。因此，相對(duì)于來賓建材市場的空白，在來賓發(fā)展建材專業(yè)市場的可行性是比較高的，但是要從整個(gè)市場的承受量出發(fā)，不能盲目大面積的開發(fā)，覆蓋范圍盡量拓寬到來賓地區(qū)的各個(gè)縣市，可以滿足消費(fèi)者的各方面需求。 來賓市還沒出現(xiàn)家具專業(yè)批發(fā)市場，只是存在部分零散低檔家具的商店與一家較集中的橋鑫家具城。4來賓市的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場的市場空間并沒有充分挖掘出來，還是處于培育期，而且，在一定的期間內(nèi)還不能形成有效的市場。 來賓市的主要交通工具是摩托車與拖拉機(jī)及少量的小汽車，隨著交通工具數(shù)量的不斷增多與升級(jí)，原有的汽配零散商店已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了市場的需要。針對(duì)來賓市當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的需要，小商品批發(fā)市場是很有發(fā)展前景的。 根據(jù)以上的調(diào)查分析結(jié)果表明，來賓市的專業(yè)市場還屬于一塊未被開發(fā)的處女地，來賓市的專業(yè)市場還是處于很原始的市場狀況。一、項(xiàng)目定位分析（一）項(xiàng)目總體定位基于來賓市是一個(gè)新生的地級(jí)城市，暫時(shí)還未出現(xiàn)任何有標(biāo)志性的建筑物與較有影響力的商業(yè)地帶，通過對(duì)來賓市及整個(gè)桂中地區(qū)的詳細(xì)調(diào)查了解，我們初步建議將本項(xiàng)目建成集酒店、餐飲、娛樂、批發(fā)市場于一體的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。為了提高來賓專業(yè)批發(fā)市場知名度與市場形象，本項(xiàng)目必須要與柳州、南寧的批發(fā)市場提到同一平臺(tái)上，讓市場提起桂中的柳州、南寧專業(yè)批發(fā)市場，就會(huì)聯(lián)想到來賓本項(xiàng)目的專業(yè)批發(fā)市場。2）2）小商品批發(fā)市場，經(jīng)營種類包括：勞保用品、水暖器材、化工、家電、服裝、化妝品、日用品、食品等。各部分專業(yè)市場的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)安排如下：檔次定位：三星—四星級(jí)，以來賓市目前最高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。各部分專業(yè)市場的規(guī)模定位通過對(duì)市場調(diào)查分析的數(shù)據(jù)得到，將本項(xiàng)目全部定位做為一個(gè)超大規(guī)模的專業(yè)批發(fā)市場并不現(xiàn)實(shí)。 根據(jù)各專業(yè)市場的經(jīng)營者與終端消費(fèi)群的特點(diǎn)，我們將各專業(yè)市場的客戶定位為：建材專業(yè)市場的客戶定位：經(jīng)過對(duì)桂中地區(qū)的建材專業(yè)市場的市場調(diào)查分析得出，建材專業(yè)市場的經(jīng)營商戶一般都是廣東、溫州、浙江、福建及城市當(dāng)?shù)氐慕?jīng)營商家。經(jīng)營模式發(fā)展定位：為了滿足來賓及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)市場的需求，本項(xiàng)目以后的經(jīng)營模式發(fā)展定位必須要以“批發(fā)+零售”相結(jié)合，以零售為主，不但可以滿足周邊城鎮(zhèn)的個(gè)體經(jīng)銷商，也可以滿足單個(gè)的消費(fèi)者需要。因?yàn)楫?dāng)?shù)氐南M(fèi)群體整體購買力不強(qiáng)，所以，大眾化的產(chǎn)品比較適合該市場的需要。首先對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行低價(jià)租。 根據(jù)各種專業(yè)市場的流通特點(diǎn)、行業(yè)特征及來賓市的城市區(qū)位等因素的制約，我們建議各專業(yè)市場的輻射影響力為：建材專業(yè)市場的輻射范圍：來賓市及周邊各縣鎮(zhèn)而目前來賓市內(nèi)僅有三間能有一定檔次的酒店，并不能滿足需求，因此，在本項(xiàng)目建設(shè)一個(gè)商務(wù)型、具有一定檔次的酒店是十分有必要的。框架結(jié)構(gòu)有利于項(xiàng)目進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售，比較適合中小規(guī)模的商戶經(jīng)營，如裝飾材料經(jīng)營商、汽配經(jīng)營商、小商品經(jīng)營商；鋼架結(jié)構(gòu)產(chǎn)品可以滿足大跨度的經(jīng)營商戶，如建材經(jīng)營商等，但這類產(chǎn)品不利于對(duì)商鋪進(jìn)行產(chǎn)權(quán)式銷售。因此，本項(xiàng)目的經(jīng)營行業(yè)排除農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)和家具行業(yè)，初步設(shè)定為建材、汽配和小商品批發(fā)三個(gè)行業(yè)。同時(shí)，本項(xiàng)目位于高速公路旁，交通便利，有利于各類物品的流通。根據(jù)市場的迫切需、及專業(yè)市場的特性及開發(fā)的可行性，我們建議就只開發(fā)建材專業(yè)市場、小商品專業(yè)市場、汽配專業(yè)市場。2小商品是人們?nèi)粘Ｉ钪凶畛Ｓ玫奈锲?，需求量將?huì)隨著人們生活水平的提高而增加，質(zhì)量要求也會(huì)越來越高。本項(xiàng)目可以以這個(gè)契機(jī)與政府進(jìn)行捆綁合作，讓外商在本項(xiàng)目尋找一個(gè)更好的發(fā)展平臺(tái)。開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足。充分利用政府招商引資的優(yōu)惠政策，可以以較低的門檻將目標(biāo)客戶引進(jìn)來，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度與建立良好的市場形象。位于高速公路旁，交通便利，有利于物品流通。隨著城市規(guī)劃的進(jìn)程，本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值將會(huì)得到逐步提升，從而，為來賓市的投資者與外地的投資客尋求一個(gè)贏利的原始股。 2）來賓賓館建筑面積14000平方米，共15層。隨著來賓城市的發(fā)展，將會(huì)吸引更多的投資人士與旅游人士前來來賓進(jìn)行商務(wù)活動(dòng)與旅游，酒店客房的需求量逐漸擴(kuò)大，提高檔次。月，其他費(fèi)用自負(fù)，經(jīng)營商戶一般都是以來賓當(dāng)?shù)厝藶橹鳎M(fèi)者也是以來賓當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者為主，極少有外地人到來賓消費(fèi)。主要的經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場、家禽售賣、家具一條街、副食品零售與批發(fā)等。但以農(nóng)業(yè)為主的城市，一般情況下，摩托車、一般工用汽車、手扶拖拉機(jī)、拖拉機(jī)都還是占有很大的比例。 貨源大部分來自其它省市（其中以廣東、福建、浙江為主），經(jīng)營商戶以福建、浙江為主，另有部分廣西當(dāng)?shù)厝诉M(jìn)行經(jīng)營。柳州的各種批發(fā)市場發(fā)展都有了一定的成熟程度，廣西周邊省市和廣西其他城市都有部分來前來柳州進(jìn)行批發(fā)、拿貨，從而，可以進(jìn)一步加快柳州批發(fā)市場的發(fā)展。柳州家電、服裝等消費(fèi)品的批零銷售大部分集中在該區(qū)域。 目前，雖然來賓市還沒出現(xiàn)家具的專業(yè)批發(fā)市場，但是家具的需求量并不是很大。點(diǎn)評(píng)：橋頭華鑫家具城是來賓市當(dāng)?shù)刈畲蟮募揖呱坛?，以零售為主，主要的客戶群體只限于來賓市當(dāng)?shù)鼐用?。橋頭華鑫家具城 布局合理，燈光充足，場內(nèi)鋪面整潔有序；2） 、貴港市家具專業(yè)市場調(diào)查分析1）貴港市中山豪華家私城點(diǎn)評(píng)： 場內(nèi)光線不足； 供貨范圍主要是當(dāng)?shù)丶爸苓吙h城，另有部分輻射至賓陽、來賓等地； 貨源當(dāng)?shù)卣?2％，廣東、福建一帶占38％。 經(jīng)過以上的專業(yè)市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析得出，汽配專業(yè)市場的空置率較低，經(jīng)營商戶也是以廣東、溫州、浙江、福建等為多，因此，外地的經(jīng)營商戶還是廣西地區(qū)汽配專業(yè)市場的主流。 通過對(duì)柳州、南寧、玉林、來賓建材專業(yè)市場的實(shí)地調(diào)查，具有規(guī)模及一定影響的市場共有4個(gè)，其中柳州1個(gè)，南寧2個(gè)，玉林1個(gè)。、市場現(xiàn)狀目前，來賓市的交通工具主要是拖拉機(jī)、摩托車，只是有少量的小汽車。216。 中華摩配市場以分銷為核心的新型營銷模式將得以興起，品牌流通，聯(lián)合營銷、連鎖經(jīng)營將勢在必行，面對(duì)外來勢力形成的競爭壓力，整合將是汽配批發(fā)業(yè)流通的重要渠道。216。216。 來賓市農(nóng)副產(chǎn)品專業(yè)市場分析、來賓市優(yōu)勢農(nóng)副產(chǎn)品來賓市的農(nóng)業(yè)堅(jiān)持以市場為導(dǎo)向，以效益為中心，實(shí)行規(guī)?；a(chǎn)、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營，大力調(diào)整優(yōu)質(zhì)區(qū)域布局和品種結(jié)構(gòu)，提高農(nóng)業(yè)科技含金量，以高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品開拓市場。曾被評(píng)為全國百強(qiáng)農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場、中華人民共和國農(nóng)業(yè)部定點(diǎn)市場，讓顧客在市場進(jìn)貨有質(zhì)量保證與充分公平的放心。216。 配套要求：倉庫、配送中心、加工場所。216。3)南寧建筑裝飾材料市場點(diǎn)評(píng)： 市場具有一定規(guī)模，經(jīng)營狀況良好； 過道約8米，適合配送要求； 管理較好，門面整潔。 整體形象良好。柳州市白沙市場點(diǎn)評(píng)： 桂中竹木市場點(diǎn)評(píng)：本市場主要是原竹、木材，非加工產(chǎn)品，主要供建筑施工用途；貨品成本、利潤低，需求量大等特點(diǎn)；市場管理較差，商鋪整體裝飾較差，略顯陳舊。、貴港市建材專業(yè)市場調(diào)查分析216。 小型獨(dú)立門店這類門店規(guī)模較小，主要是夫妻店，一般設(shè)在住宅區(qū)附近，方便家庭少量需求。這類大賣場由于規(guī)模大，硬件設(shè)施好，整個(gè)賣場不僅購物環(huán)境舒適優(yōu)美，商品展示效果好，而且消費(fèi)者能夠?qū)崿F(xiàn)一站式購物；同時(shí)由于商戶多為總代理或總經(jīng)銷，商品價(jià)格也相對(duì)較低。小結(jié)：1目前，農(nóng)業(yè)還是來賓地區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)與收入來源，但由于農(nóng)產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值不高，發(fā)展空間有限，對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展并沒有很大的推動(dòng)作用，農(nóng)業(yè)在來賓市以后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展里所占的比例將會(huì)越來越少；2工業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)將是來賓市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要增長點(diǎn)，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，第二、三產(chǎn)業(yè)所占的比率將會(huì)逐步擴(kuò)大，商業(yè)也會(huì)隨著人們的生活水平的提高而發(fā)展，有利于城市化進(jìn)程的建設(shè)。優(yōu)勢企業(yè)改革改組成效顯著，遷糖集團(tuán)與廣東東糖集團(tuán)成功實(shí)現(xiàn)增資擴(kuò)股，一批工業(yè)技改、新建項(xiàng)目陸續(xù)竣工投產(chǎn)，為工業(yè)生產(chǎn)注入新活力。 興賓區(qū)建立了10萬畝的常年蔬菜生產(chǎn)基地。內(nèi)河航道下行可直達(dá)廣州、珠海、香港和澳門等地，上行可通龍州、百色等地；民用航空已開通多條國際、國內(nèi)航線，通達(dá)國內(nèi)各主要大中城市，國際航班可直達(dá)泰國、越南等東盟國家；經(jīng)過南寧的鐵路有湘桂線、南防線、南昆線，縱橫貫通的鐵路網(wǎng)可直達(dá)全國各大中城市。年集市貿(mào)易成交額達(dá)30億元以上。貴港市位于廣西重要城市南寧、柳州、梧州、北海的幾何中心，處在華南地區(qū)與西南地區(qū)的結(jié)合部，面向粵港澳，背靠大西南，交通十分便利。柳州鐵路可直通湛江、防城、北海等港口，出海便捷，并與越南鐵路相連。桂林至北海高速公路在來賓境內(nèi)長達(dá)78公里，并有3個(gè)出入口。但由于確定與不確定因素的存在，因此，本項(xiàng)目的開發(fā)是機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，更要一切都必須從市場的承受能力出發(fā)，將投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。從來賓市的三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來看，政府將主要的建設(shè)力度放在第二、三產(chǎn)業(yè)方面，第二、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展均呈增長態(tài)勢，第一產(chǎn)業(yè)反而下降了兩個(gè)百分點(diǎn)。 城市各類用地規(guī)劃、供應(yīng)情況216。3來賓市城市發(fā)展規(guī)劃按照城鄉(xiāng)一體、協(xié)調(diào)發(fā)展的原則，加快城市布局結(jié)構(gòu)的調(diào)整，提高中心城區(qū)現(xiàn)代化和縣郊城市化的水平，推動(dòng)中心城區(qū)綜合改造，加速舊城區(qū)成片成套改造。 %（%、%，%，%）；216。 支柱產(chǎn)業(yè)情況2003年僅上半年，％；工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大。216。新成立的地級(jí)來賓市轄四縣一市一區(qū)，包括忻城縣、象州縣、武宣縣、金秀瑤族自治縣和新設(shè)的興賓區(qū)(即原來賓縣),代管合山市(縣級(jí))。本項(xiàng)目是鼎成公司在來賓市最大的綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，除了要保證良好的銷售外，項(xiàng)目還被寄予更大的期望：即塑造桂中地區(qū)的知名房地產(chǎn)項(xiàng)目，在整個(gè)桂中地區(qū)范圍內(nèi)掀起專業(yè)市場的投資熱潮,樹立鼎成公司良好的市場形象與強(qiáng)有力的品牌。目 言 交通體系全市僅高產(chǎn)高糖良種蔗就達(dá)120多萬畝，優(yōu)質(zhì)水果面積達(dá)50多萬畝，優(yōu)質(zhì)蔬菜40多萬畝，桑蠶基地近20萬畝。 境內(nèi)已探明的儲(chǔ)量較大的礦藏有煤、錳、重晶石、鉛錫礦等，品種達(dá)20多種，其中，重晶石、煤、錳等7種礦藏居廣西首位，象州縣重晶石連續(xù)多年出口居廣西第一，有“重晶石國都”的美譽(yù)，金秀瑤山蘊(yùn)藏著金、銅、鐵、水晶、重晶石、花崗巖等十多種礦產(chǎn)，素有“萬寶山”之稱。但在整個(gè)桂中地區(qū)中，來賓市的城市知名度還不夠高，還需市政府多加宣傳與推廣。企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)，%，創(chuàng)歷史最高水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá)4479萬美元，%。％。 %以上（按可比口徑）；216。從來賓市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景情況分析得出，政府很有意著重發(fā)展第二、三次產(chǎn)業(yè)，均以兩位的增長速度加快來賓市的經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)出了來賓市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的好勢頭。充分發(fā)揮城市功能，促進(jìn)城市發(fā)展。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整成效明顯，：：，與上年相比。 “2004年起每年在廣西南寧舉辦中國——東盟博覽會(huì)”這一利好消息為廣西的貿(mào)易、投資、旅游帶來新的發(fā)展機(jī)遇，尤其是剛剛起步的物流業(yè)，其意義更是非同尋常。廣西整個(gè)宏觀環(huán)境對(duì)來賓市的商業(yè)發(fā)展帶來了很大的空間，不但可以進(jìn)一步奠定廣西在大西