【正文】 市房地產(chǎn)住宅項目的調(diào)查了解，建筑規(guī)模在 5萬平米左右、銷售率達(dá)到 85%以上的房地產(chǎn)項目銷售周期一般都在二三年。 房地產(chǎn)市場產(chǎn)品供應(yīng)不足，且市場中的產(chǎn)品本身也處于較慢的成長中，使得消費者從有購房意向，到確定購買的決策時間一般較長。 從全國各城市新區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗來看，一個城市新區(qū)的開發(fā)勢必會對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)生較大的影響。 據(jù)國家人口計生委預(yù)測，我國 2021 年后將迎來第四次人口出生小高峰。而結(jié)婚就要面臨賣房的問題。這就造成未來十幾年內(nèi)，全國各城市對于新房的需求量巨大。 新區(qū)的開發(fā)帶動房地產(chǎn)投資 目前市中心可供開發(fā)土地越來越少，且相應(yīng)的土地價格也日益趨高，加之明年溫州商團(tuán)的大體量介入，勢必會導(dǎo)致大部分開發(fā)商的投資傾向北移，新區(qū)房地產(chǎn)市場的繁榮指日可待。房價的上漲促進(jìn)了消費者對房地產(chǎn)業(yè)投資的興趣，尤其將目光鎖定在具有較大增值潛力的區(qū)域。 開發(fā)商和消費者之間的雙熱效應(yīng)會給新區(qū)帶來無限的活力。而開發(fā)區(qū)作為工業(yè)性質(zhì)的園區(qū)，相較于居住不很合適。 需求分析 為更好的了解雙城市消費群體的真實需求，我司采取 入室訪談問卷調(diào)查方式，共訪談了 104 位，近年內(nèi)準(zhǔn)備購賣房產(chǎn)的消費者。 入室主體問卷 作為調(diào)查的主要采信樣本，主體問卷的問題涉及最為全面，展開深入。我司采用電話預(yù)約、隨機采樣、設(shè)立集中市調(diào)點、知名企業(yè)中高層定向約訪等形式對政府企事業(yè)單位進(jìn)行了調(diào)查，行業(yè)涉及公務(wù)員、職員、私營業(yè)主、工人、中高層管理者等十一個層面，共回收有效問卷 104 份，有效 98份。從廳室面積需求，充分說明購房人群對住宅居住舒適度提出更高要求，選擇小高層的半數(shù)以上人群多為時尚階層和對舒適生活有更高追求的群體。他們多選項擇 100 以上的舒適房形，總價在 16 萬 —— 30萬之間，結(jié) 構(gòu)主要以三室以上為主，少部分會需要四室房型。在本次準(zhǔn)備置業(yè)中，屬于二次置業(yè)的占多數(shù)，達(dá) %,第一次置業(yè)的占 %，多次置業(yè)的僅占到總數(shù)的 %。在被調(diào)查者中，所能承受買房范圍最小值 1200 元，最大值 3000 元。 購房單價承受能力 你最可能購買的房價范圍 B點 C點 買房的最高價位 質(zhì)量保證的最低價位 N 有效 98 98 98 84 79 無效 0 0 0 14 19 平均值 最底 最高 購房所承受總價能力 購房者愿意花費的總房款均值在 萬元 — 萬元之間，被調(diào)查者認(rèn)為質(zhì)量 保證的最低金額均值不低于 萬元 /套，能夠承擔(dān)最高總房款金額均值為 萬元 /套，據(jù)此，雙城市區(qū)居民所能承擔(dān)的總款在 10萬元 — 20 萬元 /套之間。在 60100 平方米之間的戶型總份額占到 %，最為廣大消費者所青睞，其中尤以 6080 平米之間為最高。因為雙城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度正逐步加快，目前經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，人均經(jīng)濟(jì)收入不高，人們受傳統(tǒng)居住習(xí)慣影響，尤其是小高層居住成本高。同時也有一部分中高層收入者，因小高層廣闊的視野，高檔的物業(yè)形象和現(xiàn)代化的配套設(shè)施，對其表現(xiàn)出一定的青睞。人們依然很青睞傳統(tǒng)的平層，但有部分中高收入的時尚階層比較接受新的錯層戶型。 三室28%四室3%一室14%二室55% F\臥室數(shù)量分析 對臥室的面積需求中，都希望保證主人房的舒適度，主臥面積最集中， 52%的人希望在 1520 平方米， %的人希望在 20 平方米以上；兩室與三室需求差異在于，許多家長考慮孩子應(yīng)該有一個更加舒適的成長環(huán)境，或老人同住，接近半數(shù)兩室購房者希望兩間臥室面積不要相差太大；三室及以上需求中也強調(diào)主人房外的臥室面積應(yīng)一樣，在戶型設(shè)計上應(yīng)予以考慮。在起居室的選擇中，人們對面積要求差異較大， %的消費者希望起居室的面積在 2532平方米，另一消費層面集中在 1925平米之間和 32 平米以上，餐廳的面積需求值出一人外集中在 19 平米以下。 衛(wèi)生間需求 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 1 53 2 45 總 98 衛(wèi)一面積 2衛(wèi)46%1衛(wèi)54% 9 1 2 平米24%1 2 平米以上9%5 平米以下5%無所謂11%5 9 平米51% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 59平米 50 912平米 23 12平米以上 9 5平米以下 5 總 87 無效 11 總 98 衛(wèi)二面積 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 59平米 24 5平米以下 16 912平米 1 總 41 無效 57 總 98 5 平米以下16%9 1 2 平米1%無所謂58%5 9 平米25% I\陽臺分析 對陽臺的面積要求，從調(diào)查數(shù)據(jù)來看，選擇一個陽臺的比例為 %，選擇兩個陽臺的比例為 %，對陽臺面積的要求，南向陽臺 %需求面積在 610平方米， %1015 平方米，北向陽臺需求面積較小，認(rèn)為只要滿足作為工作陽臺的基本功能即可。 陽臺需求 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 1 54 2 44 總 98 陽臺一面積 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 610平米 46 1015平米 20 低于 6平米 18 15平米以上 2 總 86 無效 12 總 98 2 陽臺45%1 陽臺55% 1 0 1 5 平米20%低于6 平米18%1 5 平米以上2%無所謂12%6 1 0 平米48% 陽臺二面積 出 現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 低于 6平米 25 610平米 18 1015平米 4 15平米以上 1 總 48 無效 50 總 98 6 1 0 平米18%1 0 1 5 平米4%1 5 平米以上1%無所謂51%低于6 平米26% 購買行為 付款方式 人們采取按揭貸款方式付款的比率較其他城市少，所占份額 占 %，分期付款占 %，一次性付款占 %。 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 5萬以下 19 58萬 29 810萬 12 1518萬 2 總 63 無效 35 總 98 分期13%按揭24%公積金貸款8%一次性55% 58萬48%810萬19%1528萬3%5 萬以下30% 愿意承擔(dān)的月供金額 愿意承擔(dān)的月供金額，其中 5001000 元的占 %， 10001500 元的占 %。 購買決策 人們購房時所考慮的因素，按重要性排序為：建筑質(zhì)量、物業(yè)管理、價格、區(qū)位、戶型、交通、區(qū)內(nèi)配套、區(qū)內(nèi)景觀、教育、區(qū)外人文自然環(huán)境、樓型、區(qū)外配套、品牌。園林景觀作為購房重要影響因素的位置在提升。在購房時，人們更看重的是健康休閑娛樂設(shè)施和生活配套服務(wù)的完善。說明目前入住樓盤的問題點主要集中在建筑質(zhì)量、物業(yè)管理及小區(qū)環(huán)境上，我們應(yīng)在兩點上抓住客戶心態(tài)做出雙城市開發(fā)商表率，提升項目形象，制造品質(zhì)買點。 2535歲46%3545歲22%4555歲19%5 5 歲以上5%2 5 歲以下8% 出現(xiàn)頻數(shù) 百分?jǐn)?shù) 有效百分?jǐn)?shù) t 累積百分?jǐn)?shù) 有效 25歲以下 8 2535歲 44 受教育程度，在被調(diào)查者中大專學(xué)歷的占 %，大專以下為 %，本科為%，研究生僅占 %。 大專以下34%大專44%本科18%研究生4% 家庭結(jié)構(gòu)，被調(diào)查者家庭主要兩口之家和二代同堂，共占 %。 此兩類人是項目一期的主要客戶群。 4050 歲中四室二廳二衛(wèi)戶型最受歡迎，其中三室二廳、二室戶型也有部分消費者偏好， 50 歲以上中二室和三室需求較多，但面積不要求太大。兩口之家選一廳或一衛(wèi)，老人多喜歡臥室全部南向陽面，廳可以陰面；年輕 人希望臥室可以有一間北向，但廳一定要南向采光。購房會受多種因素影響，但在戶型及面積選擇上，有直接關(guān)系的是年齡層需求取向，起決定因素的還是現(xiàn)實的家庭結(jié)構(gòu)及收入承受能力。 雙城市地產(chǎn)市場專業(yè)水平總體評價 、總體規(guī)劃 排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，全市有將近 10 項目，但建筑面積普遍在 10萬平米之內(nèi)。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運用較為傳統(tǒng)和單一，外立面多為瓷磚，園林規(guī)劃設(shè)計與布局相對滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。 、營銷手法 整體營銷手法與包裝較為落后 ,水平較低。開發(fā)商仍處于被動狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。但由于開發(fā)樓盤規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤較為稀少。 、物業(yè)管理 物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)雙城消費者對物業(yè)管理意識不強，另一方面開發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。 二、雙城房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 城市規(guī)劃引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開發(fā)。北部側(cè)重于城市改造，重塑城市形象。 外地開發(fā)商繼續(xù)搶占市場，同時輸入先進(jìn)開發(fā)理念 金融花園、鳳凰城、金谷家園均為外地開發(fā)商，對于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提升起到推動作用，同時，明年的溫州商團(tuán)已計劃建設(shè) 的 120 萬平方米的大規(guī)模商品房社區(qū)，市場競爭力超強，一定會加地產(chǎn)市場的洗牌力度。市場可塑性非常強，產(chǎn)品和服務(wù)的提升空間很大。預(yù)計 2021 年房地產(chǎn)價格將會小幅增長。 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度加大，存在客戶分流。 所以這迫使我們，在產(chǎn)品的質(zhì)量和理念上要有所提高，區(qū)別于經(jīng)濟(jì)適用房，樹立品牌意識，塑造品牌形象，將品牌的魅力深植消費群心中，搶占中、高端地產(chǎn)市場。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，同時 雙城 作為一個內(nèi)陸城市開發(fā)度不高，外來投資者較少，城市化的過程中對住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動下，房價穩(wěn)步上漲。主要是受今年 政府規(guī)劃 的影響， 上半年住宅市場一度低迷，中 部和東部的一些 項目 的后續(xù)開發(fā)保證了 雙城市的 市場供應(yīng)量， 北部鳳凰城 的出現(xiàn)使 北 部新增供應(yīng)量一下躍居首位，供應(yīng)重心 產(chǎn)生 多元化。 但因 雙城 市場開放程度較低，外來投機性置業(yè)較少，從各樓盤消費客群來看，大部分還是自住群體， 雙城 房地產(chǎn)市場剛性需求仍較旺盛。 而隨著明年大量外地開發(fā)商的進(jìn)入 ，消費者理性購房需求增長 ，雙城地產(chǎn)市場將迎來新高。但隨著近幾年，需求量的不斷加大，房地產(chǎn)市場依然會穩(wěn)步上漲。 價格方面，目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也 在增加，所以預(yù)計未來一段時間價格不會下降 。 供應(yīng)分布方面， 東 部 與北部 將是住宅市場的焦點，隨著 十七大結(jié)束，國家重點發(fā)展老東北重工業(yè)基地等一系列政策出臺，使許 多開發(fā)商 將目光 紛紛 轉(zhuǎn)移到東北三省 ，從今年 哈爾濱、沈陽、長春等 房展會我們可以看出， 今年 新樓盤驟 減 ， 但 開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都 有 較高 提升。明年將會是一個房市井噴現(xiàn)象。 從客群來講，轉(zhuǎn)讓、持有過程中的高費用會使投資客群大幅減少，自住客群 仍占置業(yè)者的絕大比例。 可類比項目調(diào)查 在可類比項目調(diào)查中，我們得出結(jié)論，現(xiàn)已購房客群，主要購買的為總價在 11 萬— 17 萬之間，面積為 60— 80 平方米，首付在 5— 8 萬之間的二室一廳的經(jīng)濟(jì)房，且這部分客群非常注重項目的質(zhì)量，很多被調(diào)查客戶，都把項目質(zhì)量作為第一參考條件，且其中本地置業(yè)者居多，占 85%以上。 暢銷戶型 01234567一室一廳 二室一廳 二室二廳 三室一廳 三室二廳 四室二廳 統(tǒng)計結(jié)果一目了然，二室一廳戶型是為暢銷，其次為三室一廳。 客戶購買目的分析 自住73%投資18%其他9% 從 圖中可以看出，雙城消費者的主要目的是集中在房屋的升級和改善居住條件。