【導(dǎo)讀】花區(qū)、岳麓區(qū)，價(jià)格最高的區(qū)與最低區(qū)相差1374元/平米，價(jià)差比達(dá)到了25%；價(jià)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，而天心區(qū)與雨花區(qū)則表現(xiàn)出價(jià)格的大幅提升；區(qū)其次，漲幅為%，岳麓區(qū)和芙蓉區(qū)略有上漲，漲幅在8%以內(nèi)。4）從價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，近一年來(lái)開(kāi)福區(qū)和天心區(qū)價(jià)格波動(dòng)最大，岳麓區(qū)波動(dòng)最小。天心區(qū)、芙蓉區(qū)，其中雨花區(qū)比芙蓉區(qū)成交量上高出萬(wàn)平米，相差達(dá)倍；數(shù)樓盤(pán)緩慢上漲，只有部分樓盤(pán)價(jià)格略微下降，且下調(diào)幅度不大。其他區(qū)域的客戶占25%，省內(nèi)地級(jí)市客戶占20%，外省客戶占14%。藏壠湖上國(guó)際花園4個(gè)月消化1012戶恒大雅苑2個(gè)月消化275套萬(wàn)達(dá)公館3個(gè)星期消化228套萬(wàn)國(guó)城MOMA1年消化1540套萬(wàn)科城3個(gè)月消化800套珠江花城8個(gè)月消化979套。1）普通住宅產(chǎn)品受?chē)?guó)家宏觀政策影響較大，去化率較低。他因素對(duì)其客戶群影響不大，因而去化率在90%。升值大幅下降，如萬(wàn)科金域華府下降近1000元/㎡，部分新開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)也大幅調(diào)低開(kāi)盤(pán)預(yù)期。

　　

【正文】 0 元 /平米，在市場(chǎng)高漲的情況下，可通過(guò)精裝房提高產(chǎn)品附加值，拉伸售價(jià)；但在市場(chǎng)行情疲軟的情況下，高定價(jià)的精裝房必然會(huì)被市場(chǎng)剛需客群所拋棄，銷(xiāo)售受阻。好在作為大品牌的綠地并未固化，二期堅(jiān)持以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以銷(xiāo)售為最終目的，毅然改變開(kāi)發(fā)模式，啟動(dòng)毛坯房，去掉精裝房的層層華麗外衣，回歸住宅本質(zhì)，銷(xiāo)售率立馬上升。 中海系列： 裝修部位（裝修包含的內(nèi)容） 入戶花園及陽(yáng)臺(tái) 地面地磚、墻面頂面乳膠漆 玄關(guān) 地面地磚、墻面頂面乳膠漆 客廳 地面地磚、墻面頂面乳膠漆 餐廳 地面地磚、墻面頂面乳膠漆 臥室 地面復(fù)合木地板、墻面頂面乳膠漆 廚房 鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機(jī)、消毒柜、灶具（雙灶 ）、洗菜盆帶龍頭（雙槽） 衛(wèi)生間 鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、坐廁、淋浴間、浴室柜套裝、浴霸、排氣扇 其他部位 裝修及設(shè)備用材（指品牌、型號(hào)、顏色等） 油漆 /涂料 /墻紙 品牌不詳 瓷磚 諾貝爾 板材 菲林格爾 廚具、衛(wèi)具 喜組合櫥柜、老板出具 五金、燈具 不詳 電線、開(kāi)關(guān)、面板 不詳 門(mén) 不詳 窗 鋁合金窗，雙層中空玻璃 家具 無(wú) 電器、設(shè)備 無(wú) 其他 無(wú) 24 項(xiàng)目名稱 中海國(guó)際社區(qū) 片區(qū) 岳麓 占地面積 36 萬(wàn)平 總建筑面積 130 萬(wàn)平 精裝主力戶型 82160 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 2068 銷(xiāo)售比率 30% 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 11 月 毛坯主力 戶型 —— 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) —— 銷(xiāo)售比率 —— 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 —— 精裝戶型點(diǎn)評(píng) 戶型多樣，面積區(qū)間合理，有 84 平的 2*2*1+ 93— 96 平的 2*2*1+2 陽(yáng)臺(tái)、 110 平左右的 2*2*2+2+1 花園、 123— 143 平的 3*2*2+2+1 花園、 160 平左右的 3*2*2+2+1 花園 +1 更衣室； 2 梯 4 戶或 2 梯三戶高層塔樓，分?jǐn)傒^高達(dá) 20%，導(dǎo)致戶型面積偏大，但由于戶型多設(shè)計(jì)了大落地窗、大陽(yáng)臺(tái)、空中花園，贈(zèng)送面積較高，達(dá) 13%— 17%，故戶內(nèi)功能區(qū)尺度舒適，利用率高。 銷(xiāo)售價(jià)格 自開(kāi)盤(pán)以來(lái)，銷(xiāo)售價(jià)格平穩(wěn)，成交價(jià) 基本保持在 62006500 之間，但樓棟定價(jià)差距甚大，定價(jià)不合理，臨靳江河沿線定價(jià)均在 8000 元以上，最高達(dá) 9000 元，差價(jià)近 3000 元 /平，故樓棟銷(xiāo)售不均衡，拉低了整體銷(xiāo)售率。 銷(xiāo)售模式 自銷(xiāo) 物管公司 中海物業(yè) 主打廣告語(yǔ) 境無(wú)界 心致遠(yuǎn) 營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 重前期品牌宣傳和整體形象包裝； 分棟推盤(pán)，把控節(jié)奏； 品牌開(kāi)發(fā)商 +品牌物管合力打造高品質(zhì)； 營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)豐富 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài) （營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏） 2020528 中海國(guó)際社區(qū) 7000 畝洋湖濕地， 360 度全景組團(tuán)持續(xù)熱銷(xiāo)。百萬(wàn)城邦首批商鋪 30265 平 米，僅 52席全城爭(zhēng)藏。目前 84160 平米全供暖精裝，購(gòu)房享 9 折優(yōu)惠，最低價(jià) 5900 元 /平米，均價(jià) 6900 元 /平米。項(xiàng)目共分四期推出。 202053 中海國(guó)際社區(qū)目前在售 1 期房源， 84160 平米全供暖精裝，購(gòu)房享 9 折優(yōu)惠，最低價(jià) 5900 元 /平米，均價(jià) 6900 元 /平米。項(xiàng)目共分四期推出。 中海國(guó)際社區(qū) 7000 畝濕地、 360176。全景組團(tuán)【臻觀】磅礴登場(chǎng)。 4 月 29 日實(shí)景樣板間盛大開(kāi)放，恭迎品鑒。五一環(huán)球風(fēng)情 .歡樂(lè)嘉年華活動(dòng) 四月 長(zhǎng)沙中海國(guó)際社區(qū)舉辦了首屆洋湖垸濕地公園風(fēng)箏節(jié) ， 14 日、 15 日洋湖垸濕地 公園風(fēng)箏節(jié)正式拉開(kāi)序幕 。 中海國(guó)際社區(qū)將于 3 月 29 日開(kāi)盤(pán)，推金楠街 4 號(hào)棟、 9 號(hào)棟， 4 號(hào)棟主推 95110 平米玲瓏空間，享用數(shù)萬(wàn)平米立體園林盛宴， 9 號(hào)棟直面 7000 畝濕地公園，推 95125 平米 N+1 精品空間。 中海國(guó)際社區(qū) 3 月下旬推出金楠街 4 棟、 9 棟，面積區(qū)間為 84 ㎡ 125 ㎡，起價(jià) 5800 元 /平米， 2020 年 3 月7 日起繳納 5000 元誠(chéng)意金登記，即可享有額外 98 折優(yōu)惠。誠(chéng)意金登記期間還有精美禮品派送活動(dòng)。 202035 中海國(guó)際社區(qū)在售 82160 平米兩房到四房，起價(jià) 6000 元 /平米。全款可 享 97 折，按揭 98 折，另有2 萬(wàn)享 3 萬(wàn)的優(yōu)惠。售樓部樓上有精裝樣板間可看 20201 中海國(guó)際社區(qū)，現(xiàn)即將發(fā)售一期 2 棟新品單位，繳納 5 千元整誠(chéng)意金登記，即可享有一期金楠街 2 棟開(kāi)售當(dāng)日 5 千抵 2 萬(wàn)認(rèn)購(gòu)優(yōu)惠，預(yù)計(jì) 5800 元 /平米起價(jià)，帶 1600 元 /平米精裝修。 春節(jié)業(yè)主答謝活動(dòng) 202012 中海國(guó)際社區(qū)，一期推出的 24 棟 30－ 33 層高層住宅，主力戶型面積在 82160 平米，全供暖精裝樣板房綻放，預(yù)計(jì) 6000 元 /平米起帶 1600 元 /平米豪裝， 2 萬(wàn)享 5 萬(wàn)認(rèn)籌優(yōu)惠。 中海國(guó)際社區(qū)上周熱售 80 套房源，一期推出 24 棟 30－ 33 層高層住宅，主力戶型面積在 82160 ㎡，均價(jià)6800 ㎡，全供暖精裝名品樣板房綻放。 1 202011 中海國(guó)際社區(qū) 0731 看房車(chē)優(yōu)惠： 6000 元 /平米起價(jià)，售樓部折扣基礎(chǔ)上 0731 看房團(tuán)額外優(yōu)惠 1 個(gè)點(diǎn) 1 202010 中海國(guó)際社區(qū) 10 月 30 日現(xiàn)場(chǎng)舉辦 “緣聚萬(wàn)圣節(jié)，情定中海國(guó)際社區(qū) ——時(shí)尚男女浪漫尋緣之旅長(zhǎng)沙站 ”主題活動(dòng)。 1 中海國(guó)際社區(qū) 10 月 1 號(hào)營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放，主推 80160 平米房源。 1 8 月 8 日晚中海地產(chǎn)長(zhǎng)沙洋湖垸項(xiàng)目案名正式揭曉：中部首座、全國(guó)第九座 “中海國(guó)際社區(qū) ”品質(zhì)大 盤(pán)登陸長(zhǎng)沙。 25 精裝標(biāo)準(zhǔn)： 1600 元 /平米 精裝房操作模式：裝修材料由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一采購(gòu)、統(tǒng)一配送，由專業(yè)裝修裝修公司出具設(shè)計(jì)方案、裝修施工打包給施工單位；客戶與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合 同，裝修標(biāo)準(zhǔn)作為買(mǎi)賣(mài)合同附件；由物業(yè)公司負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量的售后服務(wù)，保修期 2 年。 精裝房點(diǎn)評(píng) 總體來(lái)說(shuō)中海精裝房裝修品質(zhì)一般，交房標(biāo)準(zhǔn)不清晰，重主體建筑，輕裝修設(shè)計(jì)，導(dǎo)致其在各地開(kāi)發(fā)的精裝樓盤(pán)都頻頻陷入“質(zhì)量門(mén)”事件，裝修質(zhì)量粗糙，售后整改跟不上，品牌形象飽受消費(fèi)者質(zhì)疑，以致在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)的中海國(guó)際社區(qū)項(xiàng)目過(guò)程中大打品質(zhì)牌，甚至將 2020 作為集團(tuán)品質(zhì)年。 珠江地產(chǎn) 項(xiàng)目名稱 珠江花城四期 片區(qū) 開(kāi)福區(qū) 占地面積 61 萬(wàn)平 總建筑面積 100 萬(wàn)平 四期 14 萬(wàn)平 裝修部位（裝修包含的內(nèi)容） 入戶花園及陽(yáng)臺(tái) 地面地磚、墻面頂面乳膠漆、陽(yáng)臺(tái)采用通透鋅鋼欄桿 玄關(guān) 地面地磚、墻面頂面乳膠漆 客廳 地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線 餐廳 地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線 臥室 地面復(fù)合木地板、墻面頂面乳膠漆 廚房 鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機(jī)、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆 帶龍頭（雙槽） 衛(wèi)生間 鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、坐廁、淋浴間、浴室柜套裝 其他部位 裝修及設(shè)備用材（ 指品牌、型號(hào)、顏色等） 油漆 /涂料 /墻紙 多樂(lè)士、立邦、來(lái)威 瓷磚 博德 板材 無(wú)品牌介紹 廚具、衛(wèi)具 林內(nèi)廚具、東鵬衛(wèi)具 五金、燈具 摩恩 電線、開(kāi)關(guān)、面板 不詳 門(mén) 入戶門(mén)為鋼制防盜門(mén)、成品木門(mén)帶鎖、廚房嵌玻璃木框門(mén) 窗 鋁合金窗框，中空節(jié)能玻璃、復(fù)合石材窗臺(tái)板 家具 無(wú) 電器、設(shè)備 熱水器、廚房小家電 其他 全屋均設(shè)有暖氣片 26 精裝主力戶型 76140（普宅） 4058（ 公寓） 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 1206( 住宅834,套，公寓 372 套） 銷(xiāo)售比率 70%(住宅 ) 25%（公寓） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 (住宅） (公寓） 毛坯主力戶型 —— 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) —— 銷(xiāo)售比率 —— 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 —— 精裝戶型點(diǎn)評(píng) 戶型種類(lèi)多樣有 7682 平的 2*2*1+1+1 入戶花園、 90 平米的 2*2*1+2+1 入戶花園 +1 空中花園、 120 平米的3*2*2+1+1 入戶花園、 126 平米的 3*2*2+2+1 入戶花園、 143 平的 3*2*2+3+1 入戶花園 +1 空中花園 +衣帽間、4043 平米的 1*1*1+ 58 平米的 1*2*1+2 陽(yáng)臺(tái)，皆為 1832 層 2 梯 3 戶或 4 戶的塔樓，戶型布局方正，面積適中，配比合理每戶都是落地飄窗設(shè)計(jì)，陽(yáng)臺(tái)、花園面積大，贈(zèng)送比例高 銷(xiāo)售價(jià)格 普通住宅開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià) 7300 元 /平米，目前 70007200 元 /平米，略有下降；公寓均價(jià) 8000 元 /平米 銷(xiāo)售模式 自銷(xiāo) 物管公司 珠江物業(yè) 主打廣告語(yǔ) 恣由 恣在 恣我 營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) 醇熟社區(qū)，實(shí)景樣板展現(xiàn) 產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，包裝宣傳格調(diào)同意，一期至四期都延續(xù)浪漫、精致、唯美的風(fēng)格，對(duì)年輕剛需族和首改族很有吸引力 開(kāi)發(fā) — 設(shè)計(jì) — 建 設(shè) — 裝修 — 銷(xiāo)售 — 物業(yè)一條龍能更好的控制成本和開(kāi)發(fā)節(jié)奏、調(diào)整產(chǎn)品線，增強(qiáng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力 價(jià)格保持平穩(wěn)，波動(dòng)幅度較小 營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài) 2020529 珠江花城在售 4 58 平米精裝公寓，均價(jià) 8000 元 /平方米，帶全屋家電，拎包入住， 2020年 6 月可交房；另在售 8 1 140 平米房源，均價(jià) 7200 元 /平方米，精裝不帶家電。 2020418 珠江花城雙地鐵口 4058 平米 S 公館拎包入住，家電 +家具 +床品 +窗簾全屋裝修，奢配雙陽(yáng)臺(tái)，首付 7 萬(wàn)起， 4 月 21 日開(kāi)盤(pán)， 2020 年 11 月交房。另有 76143 平米精裝 房源在售，購(gòu)房最高可享 10 萬(wàn)有優(yōu)惠。 2020322 雙地鐵口品質(zhì)大盤(pán)珠江花城在售 4058 平精裝小公寓，家具家電齊全，另備窗簾床品， 首付七萬(wàn)即送拎包即?。∧壳?VIP 卡五千抵一萬(wàn)五火爆認(rèn)籌中；讓您在 S 公館，做一個(gè)取悅于自己的 S—lady。 2020315 珠江花城花盛組團(tuán)購(gòu)買(mǎi) 77 ㎡、 90 ㎡戶型客戶，每套房可獲贈(zèng) 36 克黃金禮金卷一張，購(gòu)買(mǎi) 120 ㎡以上戶型，每套可獲贈(zèng) 60 克黃金禮金卷。老客戶介紹購(gòu)房，即可贈(zèng)送價(jià)值 2500 元品牌洗衣機(jī)一臺(tái)或黃金飾品一件，不可折現(xiàn)。 20201221 珠江花城，四組團(tuán)誠(chéng) 意登記中， VIP 享 93 折另減 8000 元。 4256 平米全成品私寓將全新上線；76170 平米城央精裝華宅同步推出。 2020 年 12 月 24— 25 日 珠江花城特此舉辦了一場(chǎng)答謝業(yè)主聯(lián)歡會(huì)酬謝廣大業(yè)主對(duì)珠江花城的厚愛(ài)與支持 。 20201014 房交會(huì)期間，購(gòu)房即可享 95 折優(yōu)惠。 2020915 珠江花城城央首席成熟精裝大盤(pán) 9 月 22 日開(kāi)盤(pán)。 2020825 珠江花城四組團(tuán)花盛 76170 ㎡房源即將面世。 AIO 精裝樣板展示區(qū) 9 月 4 日將對(duì)外開(kāi)放， VIP 全城邀約中。 精裝標(biāo)準(zhǔn)： 1500 元 /平米 裝修部 位（裝修包含的內(nèi)容） 入戶花園及陽(yáng)臺(tái) 地面地磚、墻面頂面乳膠漆 玄關(guān) 地面地磚、墻面頂面乳膠漆 客廳 地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線 餐廳 地面地磚、墻面頂面乳膠漆、石膏天花角線 臥室 地面復(fù)合木地板、墻面頂面乳膠漆 廚房 鋁扣板吊頂，墻地面瓷磚、整體櫥柜、抽油煙機(jī)、消毒柜、灶具（雙灶）、洗菜盆 27 精裝房操作模式：珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)起步于建筑承包商，歷經(jīng) 26 年的經(jīng)驗(yàn)累積與發(fā)展， 形成了 “投資開(kāi)發(fā)－建筑設(shè)計(jì)－工程總承包－工程建立－建筑裝修－樓房銷(xiāo)售－物業(yè)管理 ”等綜合一體化 的 經(jīng)營(yíng)模式 ；客戶與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，裝修標(biāo)準(zhǔn)作為買(mǎi)賣(mài)合同附件；由開(kāi)發(fā)商下屬的物業(yè)公司 負(fù)責(zé)裝修質(zhì)量的售后管理，具體維護(hù)由各材料廠家負(fù)責(zé)，保修期根據(jù)各材料設(shè)備的質(zhì)保期不同而定。 精裝房點(diǎn)評(píng) 珠江花城作為第一個(gè)進(jìn)入長(zhǎng)沙的全精裝住宅社區(qū)，歷經(jīng) 7 年開(kāi)發(fā)，無(wú)論從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、精裝房質(zhì)量把控方面都越來(lái)越成熟，一、二期由于經(jīng)驗(yàn)不足曾爆發(fā)嚴(yán)重的精裝房質(zhì)量事故，遭到業(yè)主的強(qiáng)烈投訴，頻頻曝光于媒體，品牌形象受到嚴(yán)重影響，銷(xiāo)售一度受阻，一二期（共 1100 余套住宅）從2020 年 7 月即開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，歷經(jīng) 4 年，方才基本售完。 時(shí)代地產(chǎn) 項(xiàng)目名稱 時(shí)代傾城 片區(qū) 岳麓區(qū) 占地面積 萬(wàn)平 總建筑面積 200 萬(wàn)平 精裝主力戶型 8 117 平 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) 768 銷(xiāo)售比率 % 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2020 年 12 月 毛坯主力戶型 —— 批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù) —— 銷(xiāo)售比率 —— 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 —— 精裝戶型點(diǎn)評(píng) 2 梯 4 戶的高層塔樓，戶型有兩種，各占二分之一：二室 84 ㎡ 的 2*2*1+1（陽(yáng)臺(tái)） +1（入戶花園） +1（多功能房）戶型，三室 117 ㎡ 的 3*2*1+1（陽(yáng)臺(tái)） +1（入戶花園） +1（多功能房）戶型 ,。整體通透性較好，但是戶型種類(lèi)單一，選擇性少，臥室面積較小。 銷(xiāo)售價(jià)格 2020 年底開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)一口價(jià) 4980 元 /㎡ ，開(kāi)盤(pán)后 即上漲至均價(jià) 56