【正文】 最高的一宗土地為天業(yè)房地產(chǎn)公司所取得，位于高新區(qū)，樓面地價(jià)1201/平方米，規(guī)劃中為商業(yè)或居住用地?？傮w來(lái)講，今年成交土地的價(jià)格明顯低于去年，最高成交價(jià)的樓面地價(jià)也低于去年最低成交價(jià)格的土地，說(shuō)明通過(guò)公開(kāi)渠道操作的土地獲得者已經(jīng)越來(lái)越少，而且開(kāi)發(fā)商已經(jīng)越來(lái)越理性，對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估有一個(gè)比較合理的預(yù)期，不會(huì)像過(guò)去一樣盲目競(jìng)地而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目成本過(guò)高。 3）小結(jié) 從05年以招拍掛方式競(jìng)地的成交量來(lái)看，明顯比去年下降了不少，成交價(jià)格也不及去年，然而“招拍掛”也釋放了一定威力。對(duì)濟(jì)南的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，以前競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)主要集中在房屋的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)上，無(wú)論是項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃，還是最終定價(jià)，都要通過(guò)最后一個(gè)環(huán)節(jié)銷(xiāo)售才能見(jiàn)分曉。但實(shí)行土地“招拍掛”之后，開(kāi)發(fā)商們?nèi)獠膽?zhàn)線一下子提前了，誰(shuí)都知道，如果拿不到土地，其他一切免談。實(shí)行土地“招拍掛”對(duì)于規(guī)范土地市場(chǎng)是一件好事，避免了外地公司由于人際關(guān)系不熟而拿不到好地的尷尬。不過(guò)會(huì)對(duì)一些小公司產(chǎn)生較大的沖擊，他們將面臨著好地拿不到、壞地不想拿的尷尬局面。這也是“招拍掛”的初衷之一，最終通過(guò)這種方式土地市場(chǎng)也會(huì)進(jìn)一步得到凈化。 近期受?chē)?guó)家及地方房產(chǎn)政策的影響，一方面，濟(jì)南市相關(guān)部門(mén)會(huì)把規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)作，盤(pán)活閑置土地提上日程，另一方面，受政策的影響，今后政府將增加中低價(jià)位普通商品住房（含安置用房）和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量，2006年土地供應(yīng)將以商業(yè)和商務(wù)辦公為主，預(yù)計(jì)在未來(lái)會(huì)推出部分住宅用地，特別是中低檔的住宅用地將會(huì)有所增加。 隨著項(xiàng)目投資者的理性化增強(qiáng)，一些高價(jià)土地在公開(kāi)市場(chǎng)上也會(huì)造成流拍現(xiàn)象，這也說(shuō)明了投資者的專(zhuān)業(yè)性，不再是盲目的競(jìng)價(jià)拿地，這對(duì)于土地市場(chǎng)的規(guī)范化有一定的好處。 從總體評(píng)價(jià)，濟(jì)南的房地產(chǎn)市場(chǎng)處在高速成長(zhǎng)期，旺盛的需求引入很多行業(yè)與資金參與市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，政府近幾年不斷對(duì)市場(chǎng)從土地供應(yīng)渠道與融資兩方面收緊，從本質(zhì)上加速了行業(yè)的整合，淘汰出操作水平不高的中小企業(yè)，使有專(zhuān)業(yè)實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)充分發(fā)揮土地資源的最大市場(chǎng)價(jià)值。目前，公平的土地交易體系已初步建立，但在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下如何利用土地的供應(yīng)去調(diào)節(jié)土地成交價(jià)格，穩(wěn)定整體的房地產(chǎn)的價(jià)格是十分關(guān)鍵的。從供應(yīng)的區(qū)域分析，05年高新區(qū)將成為重點(diǎn)的供應(yīng)區(qū)，從發(fā)展的眼光分析，在2008年之前濟(jì)南市整體軌道體系的完善都將對(duì)土地的開(kāi)發(fā)利用價(jià)值產(chǎn)生重大的影響。因此，開(kāi)發(fā)商們也不需要對(duì)于市中心區(qū)內(nèi)的開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行過(guò)分的爭(zhēng)搶?zhuān)^(guò)高的土地價(jià)格將對(duì)市場(chǎng)定位與產(chǎn)品售價(jià)產(chǎn)生很大的壓力，當(dāng)對(duì)市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢時(shí)或操作出現(xiàn)偏差時(shí)可能會(huì)影響到企業(yè)的發(fā)展甚至是生存。3．濟(jì)南城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)濟(jì)南城區(qū)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)總分為八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。級(jí)別由市中心城區(qū)向周邊逐級(jí)降低。高新區(qū)土地級(jí)別：三級(jí)級(jí)別IⅡⅢⅣⅤⅥⅦⅧ基準(zhǔn)地價(jià)（元/平米）2810188013501020820735660605其中，高新區(qū)中心區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)級(jí)別為三級(jí)，基準(zhǔn)地價(jià)每平米1350元。2005年濟(jì)南在售樓盤(pán)及土地級(jí)別一覽表：樓盤(pán)名稱(chēng)地段土地級(jí)別價(jià)位（元/平方米）富翔天地花園路45號(hào)三級(jí)5100匯科旺園洪樓南路50號(hào)二級(jí)4900海薜廣場(chǎng)花園路101號(hào)三級(jí)4800金色港灣北園大街16號(hào)三級(jí)多層34003500小高層36003800世紀(jì)佳園建設(shè)路93號(hào)二級(jí)4200山景明珠花園建設(shè)路南首三級(jí)3960山景園小區(qū)七里山西路44號(hào)三級(jí)3860匯鑫國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)東西丹鳳街3號(hào)三級(jí)世通新生活家園高新區(qū)會(huì)展中心北部三級(jí)4300三慶世紀(jì)財(cái)富中心工業(yè)南路28號(hào)高新區(qū)管委會(huì)西側(cè)三級(jí)4300天業(yè)翠苑白馬山南路17號(hào)四級(jí)2900盛世皇苑英西南路（南倪氏海鮮西鄰）一級(jí)起價(jià)3880新東方花園高新區(qū)新宇北路1號(hào)三級(jí)3900錦繡泉城七里河路12號(hào)二級(jí)4300銀座花園轉(zhuǎn)山西路7號(hào)三級(jí)4300陽(yáng)光舜城二級(jí)4800永大清華園燕子山西路南首一級(jí)5800偉東新都舜耕路南端35號(hào)二級(jí)4590銀豐山莊舜耕路東側(cè)歷陽(yáng)大街南側(cè)四級(jí)5300樓盤(pán)名稱(chēng)地段土地級(jí)別價(jià)位（元/平方米）上?；▓@東晨大街祝舜路口三級(jí)3800齊魯駿園英雄山路113號(hào)三級(jí)4500荷蘭莊園經(jīng)十東路旅游路路東二級(jí)5100中潤(rùn)世紀(jì)城經(jīng)十東路1號(hào)二級(jí)5500愛(ài)特公寓洪樓西路41號(hào)三級(jí)4980大舜天成山大路236號(hào)二級(jí)8500金三角黃臺(tái)南路74號(hào)二級(jí)4360舜怡佳園山大南路48號(hào)二級(jí)5500明珠國(guó)際商務(wù)港經(jīng)一路88號(hào)二級(jí)產(chǎn)權(quán)酒店7600豪華商務(wù)公寓 6500鼎舜趙苑濟(jì)南市天橋區(qū)洛口趙莊六級(jí)1700齊魯花園濟(jì)南市天橋區(qū)堤口路96號(hào)四級(jí)3900魯鐵花樣年華堤口路100號(hào)四級(jí)3600新世界陽(yáng)光花園經(jīng)七緯十二二級(jí)4400外海西子城市花園幸福街19號(hào)四級(jí)2950魯能康橋三孔橋街28號(hào)三級(jí)4300山大特區(qū)數(shù)碼港山大路47號(hào)二級(jí)6000陽(yáng)光100國(guó)際新城濟(jì)南市陽(yáng)光新路19號(hào)三級(jí)4100如意苑建設(shè)路85號(hào)二級(jí)起價(jià)4800平安苑解放東路27號(hào)二級(jí)3200吉祥苑文化東路29號(hào)二級(jí)4800魯信文匯花園青年?yáng)|路1號(hào)一級(jí)6900環(huán)?？萍紙@國(guó)際商務(wù)中心高新區(qū)工業(yè)南路52號(hào)三級(jí)2890盈峰翠邸玉函路109號(hào)二級(jí)4600龍力天潤(rùn)苑建設(shè)路90號(hào)二級(jí)4200 目前濟(jì)南市同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格分為六級(jí)四檔。其中，一級(jí)土地上的住房平均交易價(jià)格為4850元/平米，二、三級(jí)土地上的為4350元/平米，四、五級(jí)土地上的為3650元/平米，六級(jí)以上土地上的為2800元/平米。根據(jù)濟(jì)南規(guī)定。第四章 濟(jì)南市高新區(qū)市場(chǎng)研究一、 濟(jì)南高新區(qū)發(fā)展規(guī)劃濟(jì)南發(fā)展的方向在東部，作為濟(jì)南東部產(chǎn)業(yè)帶重要組成部分，濟(jì)南高新區(qū)成立于1991年，是國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)之一。建區(qū)以來(lái)先后規(guī)劃了國(guó)家級(jí)留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園、濟(jì)南高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、齊魯軟件園、出口加工區(qū)等國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，目前正在集中建設(shè)“三區(qū)一城”，即科技城、總部經(jīng)濟(jì)中心區(qū)、出口加工區(qū)和新區(qū)三大片區(qū)。濟(jì)南高新區(qū)將全面展開(kāi)和推進(jìn)三大片區(qū)的建設(shè)，使經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)現(xiàn)新的跨越。2010年，實(shí)現(xiàn)高新區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值430億元，%，%；利稅96億元，%；，年均增長(zhǎng)18%；企業(yè)規(guī)模穩(wěn)健成長(zhǎng)。到2010年，高新區(qū)規(guī)模以上企業(yè)達(dá)到400家，占全市規(guī)模企業(yè)17%，發(fā)展過(guò)億元企業(yè)60家，過(guò)10億元企業(yè)20家。到2010年,高新區(qū)在布局上形成“三軸（工業(yè)南路、經(jīng)十路、旅游東路三條發(fā)展軸線）、四片（科技城、中心區(qū)、出口加工區(qū)、新區(qū)四大功能片區(qū)）”的結(jié)構(gòu)。其中，科技城重點(diǎn)建設(shè)科技孵化區(qū)；中心區(qū)突出建設(shè)濟(jì)南軟件城，大力發(fā)展會(huì)展和總部經(jīng)濟(jì)，努力建設(shè)IT總部基地、新能源總部基地、先進(jìn)制造業(yè)總部基地及商貿(mào)總部基地；出口加工區(qū)積極發(fā)展加工貿(mào)易和物流業(yè)；新區(qū)打造裝備制造業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)為主的現(xiàn)代化工業(yè)新區(qū)。力爭(zhēng)用三到五年的時(shí)間把孫村新區(qū)建成全國(guó)一流的規(guī)?；滦凸I(yè)聚集區(qū)，把出口加工區(qū)建成集口岸、通關(guān)和加工貿(mào)易于一體的外向型產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，把中心區(qū)建成為總部經(jīng)濟(jì)和研發(fā)、服務(wù)聚集區(qū)。1．科技城：目前已經(jīng)初具規(guī)模，重點(diǎn)對(duì)部分區(qū)域加強(qiáng)整治，提升完善服務(wù)功能，疏通其交通體系。作為高新區(qū)對(duì)外展示區(qū)和銜接區(qū)。 2005 年完成重點(diǎn)提升區(qū)域的修建性詳細(xì)規(guī)劃和道路改造規(guī)劃。 2006 年、 2007 年規(guī)劃實(shí)施。2．孫村片區(qū)：在 平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃。組織浪潮產(chǎn)業(yè)園、汽車(chē)工業(yè)園、生物醫(yī)藥工業(yè)園等園區(qū)的建設(shè)工作。孫村新區(qū)發(fā)展規(guī)劃圖3．中心區(qū)：按照科貿(mào)城控制性詳細(xì)規(guī)劃，三年內(nèi)形成區(qū)域商務(wù)區(qū)的格局。4．出口加工區(qū)：在市政府確定的東部產(chǎn)業(yè)帶章錦片區(qū)分區(qū)規(guī)劃的基礎(chǔ)上， 12 平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)后，開(kāi)發(fā)建設(shè)出口加工區(qū)配套區(qū)、沃爾沃工業(yè)區(qū)、 12 平方公里范圍內(nèi)居住區(qū)。二、高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)（一）高新區(qū)住宅市場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)類(lèi)型均價(jià)供應(yīng)量開(kāi)盤(pán)時(shí)間入住時(shí)間備注1尚層E墅（二期）青年公寓6200元/平米近期開(kāi)盤(pán)2006年12月2盛世花城（新）普通住宅未定37萬(wàn)平米2006年9月3聚鑫旺園普通住宅3000元/平米約30萬(wàn)平米2006年5月2006年12月底當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)開(kāi)發(fā)，不對(duì)外銷(xiāo)售4新東方花園普通住宅4000元/平米16萬(wàn)平米2004年10月13日2006年4月底一期已售90%。5萊茵小鎮(zhèn)（二期）別墅7000元/平米約5萬(wàn)平米2006年5月27日2006年底180套別墅1．在售項(xiàng)目供應(yīng)量高新區(qū)目前在售住宅項(xiàng)目共有5個(gè)，雅居園、黃金時(shí)代、悉尼花鄉(xiāng)等項(xiàng)目已基本銷(xiāo)售完畢，進(jìn)入尾房階段。其中悉尼花鄉(xiāng)為世通萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目一期。在售項(xiàng)目中以普通住宅為主，主要為小高層、高層。萊茵小鎮(zhèn)為別墅項(xiàng)目。此外，在售項(xiàng)目在濟(jì)南市當(dāng)?shù)貙儆陂_(kāi)發(fā)規(guī)模較大的項(xiàng)目，建筑規(guī)模都在15萬(wàn)平米以上，規(guī)模最大的達(dá)37萬(wàn)平米，堪稱(chēng)大盤(pán)。整體來(lái)看，2006年高新區(qū)住宅市場(chǎng)供應(yīng)量在90萬(wàn)平米以上。放量集中。2．市場(chǎng)需求除尚層E墅（二期）、盛世花城二個(gè)項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售外，其他三個(gè)項(xiàng)目均已入市。新東方花園于04年底推出，一期基本銷(xiāo)售完畢，銷(xiāo)售率達(dá)到90%，目前已開(kāi)始二期的銷(xiāo)售。聚鑫旺園與萊茵小鎮(zhèn)（二期）項(xiàng)目于06年5月開(kāi)盤(pán)，聚鑫旺園由牛旺莊居委會(huì)開(kāi)發(fā)，其中的23棟多層不對(duì)外銷(xiāo)售，為安置本地居民房屋，18棟小高層和8棟高層對(duì)外銷(xiāo)售。目前1至7號(hào)樓已開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售。該項(xiàng)目為舊村改造項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商承諾在三年內(nèi)辦理房產(chǎn)證。但是否能夠辦理取得房產(chǎn)證，廣大客戶(hù)均對(duì)此表示懷疑。根據(jù)濟(jì)南市舊村改造相關(guān)政策規(guī)定，舊村改造建設(shè)的房屋只能用于安置本村居民，不得作為商品房對(duì)外出售。法人單位及其他組織和個(gè)人不得購(gòu)買(mǎi)以舊村改造名義違法建設(shè)的房屋，擅自購(gòu)買(mǎi)的，自行承擔(dān)由些而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)和法律后果。同時(shí)將無(wú)法取得房產(chǎn)證。購(gòu)買(mǎi)舊村改造的房屋將會(huì)產(chǎn)生以下問(wèn)題：252。 沒(méi)有房產(chǎn)證，該房產(chǎn)不能進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行二手房買(mǎi)賣(mài)252。 無(wú)質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的檢查驗(yàn)收，房屋建筑質(zhì)量難以保證252。 由于購(gòu)買(mǎi)舊村改造房屋無(wú)法取得房產(chǎn)證，購(gòu)房人將無(wú)法按規(guī)定獲得正常的拆遷補(bǔ)償252。 購(gòu)買(mǎi)舊村改造房屋后，子女上學(xué)及落戶(hù)方面也將受到影響252。 舊村改造的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位往往是以項(xiàng)目法人的名義出現(xiàn)，無(wú)合法的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，舊村改造完畢后其法人資格就不存在了，導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)房屋后產(chǎn)生的糾紛無(wú)法處理，使購(gòu)房人的合法權(quán)益無(wú)法得到保障經(jīng)核實(shí)，全市現(xiàn)有96個(gè)舊村改造項(xiàng)目在進(jìn)行違法建設(shè)，除建成已交付使用的200多萬(wàn)平米外，僅在建工程項(xiàng)目就有113處，1000多個(gè)單體建筑，建筑面積近600萬(wàn)平米。目前，濟(jì)南市相關(guān)部門(mén)已叫停違法舊村改造項(xiàng)目。目前，項(xiàng)目雖已開(kāi)工并且銷(xiāo)售，但開(kāi)發(fā)商尚未取得五證，同時(shí)在工程進(jìn)度和工程方面存在一些問(wèn)題。同時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)在3000元/平米左右，而濟(jì)南市的舊村改造項(xiàng)目市場(chǎng)售價(jià)基本都在2000元/平米左右，價(jià)格相對(duì)偏高。結(jié)合以上情況，聚鑫旺園的銷(xiāo)售將會(huì)存在一定市場(chǎng)抗性，后期也將面臨一系列的問(wèn)題。萊茵小鎮(zhèn)（二期）項(xiàng)目所銷(xiāo)為別墅，共180套房源，開(kāi)盤(pán)一個(gè)月內(nèi)已銷(xiāo)售50套。市場(chǎng)反映良好。目前，濟(jì)南的別墅用地已叫停，禁止開(kāi)發(fā)別墅使得該產(chǎn)品更加具有稀缺性。項(xiàng)目不多的別墅產(chǎn)品同時(shí)市場(chǎng)需求也較為旺盛。綜上，目前高新區(qū)有效供給項(xiàng)目不多，僅有萊茵小鎮(zhèn)（二期）和新東方花園，供應(yīng)普通住宅的只有新東方花園。不多的市場(chǎng)供給形成了供不應(yīng)求的局面。項(xiàng)目銷(xiāo)售情況均較好。3．價(jià)格水平高新區(qū)在售住宅項(xiàng)目中，普通住宅的價(jià)格在4000元/平米左右，別墅產(chǎn)品價(jià)格在7000元/平米左右。別墅產(chǎn)品價(jià)格與南部地區(qū)別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本相同，普通住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格稍低于全市商品房平均價(jià)格水平，相比東部地區(qū)均價(jià)低300元/平米左右。（二）高新區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)項(xiàng)目名稱(chēng)建筑面積租/售價(jià)格物業(yè)費(fèi)銷(xiāo)售狀況銷(xiāo)售進(jìn)度三慶世紀(jì)財(cái)富中心20萬(wàn)平米售：4700元/平米天約30%左右在售凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地5萬(wàn)平米只租天天天已出租80%在租濟(jì)南環(huán)?？萍紙@出售3600元/平米天+電梯運(yùn)行費(fèi)已售70%尾房大學(xué)科技園出售3000元/平米100%已售完高新區(qū)內(nèi)目前在售項(xiàng)目為三慶世紀(jì)財(cái)富中心和凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地，總市場(chǎng)供應(yīng)量在25萬(wàn)平米左右。其中三慶世紀(jì)財(cái)富中心供應(yīng)體量達(dá)20萬(wàn)平米，目前現(xiàn)房為A、B、C、D四座，正在銷(xiāo)售的為A、B二座寫(xiě)字樓。該項(xiàng)目于2005年10月開(kāi)始銷(xiāo)售，目前銷(xiāo)售率約為30%左右。高新區(qū)提供的一系列優(yōu)惠政策很大程度上促進(jìn)吸引了企業(yè)的入住。目前入住高新區(qū)的企業(yè)已達(dá)3000多家，其中大多數(shù)為中小型企業(yè)，且多集中在高新技術(shù)企業(yè)、IT業(yè)、制造業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。高新區(qū)稅收優(yōu)惠、基金支持、低廉的租金或售價(jià)以及入住后較低的物業(yè)費(fèi)用都極大地促進(jìn)了企業(yè)入住高新區(qū)。很多科技園、產(chǎn)業(yè)基地的物業(yè)管理費(fèi)用非常低，相當(dāng)一部分已銷(xiāo)售完畢或進(jìn)入尾房階段。凱貝特高新產(chǎn)業(yè)基地的出租率也已達(dá)到80%。三慶世紀(jì)財(cái)富中心的物業(yè)費(fèi)及寫(xiě)字樓售價(jià)相比較高，目前銷(xiāo)售率約在30%左右。3．租、售價(jià)格高新區(qū)寫(xiě)字樓主要以銷(xiāo)售為主，提供出租的寫(xiě)字樓不多。銷(xiāo)售價(jià)格方面主要集中在30003500元/平米之間，而全市寫(xiě)字樓的平均市場(chǎng)價(jià)格為5868元/平米，價(jià)格相差幅度較大。出租方面，租金相對(duì)市內(nèi)其他地區(qū)明顯偏低，天。，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。（三）小結(jié)1