【導(dǎo)讀】開發(fā)與定位提供參考依據(jù)。上饒市位于江西省東北部。東鄰浙江，西接安徽，南連福建，地理位置。十分優(yōu)越；素有“八省通衢”、“豫章第一門戶”的稱謂。市城區(qū)），代管德興市，面積22791平方公里，人口660萬。流，人行其便,鑄就了發(fā)展大商貿(mào)大流通的黃金寶地。路東西橫貫，南北穿行；加上四條省道和數(shù)百條縣鄉(xiāng)干道交織成網(wǎng)。湖，溝通23條航道，北出長江，內(nèi)河湖泊通航一千多公里。組成網(wǎng)絡(luò)，進出上饒極為方便。城市供水設(shè)施30座，人均生活用水日供能力150升。由于擁有大型水電站和得到大電網(wǎng)支持，用電價格相對便宜。其中上饒市區(qū)和廣豐、玉山是該重點區(qū)域中的核心，揮其對外輻射能力。該區(qū)域范圍包括德興市和婺源縣。未來德興的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)將從采掘業(yè)及粗。人口將進一步增大，有利于房地產(chǎn)的深入發(fā)展。占全國的四分之三?？诹空細W盟各國總銷量的70%以上。上饒市已建農(nóng)業(yè)企業(yè)935個，各類產(chǎn)業(yè)化組織146個，帶動農(nóng)戶。上饒市種植業(yè)優(yōu)質(zhì)品率達80%以上。旅游業(yè)正在崛起。

　　

【正文】 城市規(guī)劃市中心用地限制的影響，未來幾年上饒市房地產(chǎn)業(yè)將圍繞市政規(guī)劃而展開，葉挺大道、南環(huán)路、帶湖路、光學(xué)路、北環(huán)路、民主路、東環(huán)路將是最直接的受益者。新材料、新能源在城郊結(jié)合部規(guī)模社區(qū)的推廣運用，大大降低運作成本，如此諸多優(yōu)勢必將吸引市場主流的中檔收入家庭到城郊結(jié) 合 部安家置業(yè)。 23 三、項目 SWOT 分析 該項目地處三江板塊，南環(huán)路南，占地 400 畝，就此地塊客觀地理位置及環(huán)境條件，按照對各項要素所作的精辟分析和得出的結(jié)論，列出項目SWOT 坐 標圖如下： S（優(yōu)勢） ? 區(qū)位價值突出，三江板塊作為新開發(fā)區(qū)，是市政府扶持待開發(fā)的寶地； ? 規(guī)模大，占地 400畝，是目前上饒市商品房市場最大項目； ? 作為郊區(qū)大盤，環(huán)境幽雅，空氣清晰，無噪音，適宜人居； ? 地塊周邊歷史人文氛圍濃厚，東臨上饒師院、上饒農(nóng)業(yè)科學(xué)研究所、信州理工學(xué)校、上饒集中營舊址、上饒集中營烈士陵園等； ? 目前同一板塊內(nèi)直接競爭對手不存在； W（劣 勢） ? 位于城鄉(xiāng)結(jié)合部，位置較偏； ? 地塊周邊公共配套缺乏如幼兒園、小學(xué)、醫(yī)院等缺乏； ? 地塊所在板塊無高檔住宅，不是傳統(tǒng)高檔住宅區(qū)域，區(qū)位心理價位較低； ? 地塊周邊公共配套不足，缺乏學(xué)校、醫(yī)院、郵電、公交等； O（機會） ? 政府正逐步加快發(fā)展三江板塊，將其定位為居住、文教、商務(wù)中心，為本地塊開發(fā)帶來利好政策機會； ? 正值大量拆遷戶購房時期，如北環(huán)路及五三大道改造工程的拆遷戶達 766戶； ? 設(shè)計風(fēng)格超前，把握入市時機； ? 現(xiàn)有上饒市房地產(chǎn)的開發(fā)理念、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格設(shè)定、戶型設(shè)計、景觀設(shè)計及物業(yè)管理均有相當(dāng)大的提升和 完善空間； T（威脅） ? 不同板塊之間的競爭，如老城區(qū)板塊、帶湖板塊、民主板塊對本地塊所在三江板塊的威脅； ? 直接競爭對手對項目造成的威脅，如現(xiàn)代城的上市導(dǎo)致客戶分流嚴重； ? 市政配套進一步完善與否對項目造成的影響，項目地處新開發(fā)區(qū)，市政規(guī)劃的水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)、管道等能否順利開通，這對項目價值提升至關(guān)重要； ? 工程周期長，銷售周期亦長，市場風(fēng)險相對較大； 從以上四個象限中的因素分布情況可以看出：機遇與危脅并存；總體而言 ， 機遇要大于威脅，如何抓住機遇、化解風(fēng)險，將成為本案成功的關(guān)鍵。 四、 項 目開發(fā)機會分析 本案 項目市場機會分析 24 本項目位于市郊南環(huán)路以南，地塊上除了一兩棟建筑物待拆遷外，其余大部分地塊均為農(nóng)田；地塊北接上饒大市場、世紀花園及南坂村與南巖村，南面近大片農(nóng)田及同心村和一片山地，西面緊接大片農(nóng)田，東面也相連農(nóng)田同時靠近信州理工學(xué)校、上饒農(nóng)科所、上饒師院及上饒集中營舊址等人文景點，上述市場與學(xué)校的存在有效地聚集了三江板塊的人氣，為本項目地塊的 開 發(fā)奠定了基礎(chǔ)。 隨著政府規(guī)劃發(fā)展先北后南的順序，三江板塊在今后幾年的開發(fā) 前 景可觀。 上饒樓市營銷手法單一，宣傳力度不大，本項目在未來的營銷推 廣 中可挖掘與利用的空間相對 較大，機會相對較多。 上饒市區(qū)人均可支配年收入達到近 6200 元，在江西 11 個地市中相對較高，且市區(qū)人口達 16 萬，據(jù)調(diào)查了解，上饒市區(qū)一些 住 宅價 位 在 800— 1200 元 /平米 的 中高 檔樓 盤銷 售 較為 理想，那么根據(jù)財富分配理論，上饒存在一個具有較強經(jīng)濟實力的中偏高檔住宅（總價 10— 25 萬元左右）的消費族，本項目是 營 造中偏高檔樓盤的條件。 五 、 本項目地塊介入市場身份設(shè)定 地塊在開發(fā)理念上，應(yīng)倡導(dǎo)“以人為本”的居住理念，推崇人與 自 然、人與社會、人與建筑共存理念； 項目地塊在房地產(chǎn)銷售中應(yīng)把觀念引導(dǎo)放在首位，目的是通過向消 費者引導(dǎo)傳達特色創(chuàng)新的高尚居家方式，激發(fā)其潛在的消費 需 求，從而引導(dǎo)住房消費。 項目應(yīng)建設(shè)成擁有特色的小區(qū)規(guī)劃，高素質(zhì)建筑設(shè)計，交通組織合理流暢的高尚住宅小區(qū)，并悉心營造與未來發(fā)展趨勢相適應(yīng)的高素質(zhì)和諧居住環(huán)境和市場活躍的辦公、酒店、休閑為一體 的 全環(huán)境多元主題生活社區(qū)。 六 、項目市場定位初探建議 （ 一 ）、規(guī)劃目標建議：主題式住宅小區(qū) （ 1） 將自 然環(huán)境引進 社區(qū)，形成 持續(xù)發(fā)展的 二十一世紀 新型住宅小 25 區(qū)； （ 2） 以 人 為本，充滿人情味的居住新區(qū)； （ 3） 精 心 設(shè)計社區(qū)空間環(huán)境； （二） 規(guī) 劃 構(gòu)想 （ 1） 土地 利用規(guī)劃： 利用人造園 林手法進行 園林設(shè)計， 為居 民提供 一 個 休閑游憩空間，以綠化廣場和水面為中心； （ 2） 環(huán)境 結(jié)構(gòu)：以綠 地小徑為骨 架，以中心 廣場和中心 綠為傳媒，形 成 連續(xù)的開放空間體系； （ 3） 功能 分區(qū)：依據(jù) 開發(fā)時用地 條件，基地 交通條件及 市場變化條 件 ， 分幾期開發(fā)； （ 4） 住 宅 設(shè)計與分期開發(fā)建議： a) 小 區(qū) 布局（建筑）遵循“朝向優(yōu)先，兼顧景觀”原則； b) 小區(qū)按照“通而不暢，順而不穿”的原則，分級布置，功 能合理，主次有序。采用終端道路系統(tǒng)綠化設(shè)計：“點、線、面”結(jié)合的手法，四級綠化體系：一級 —— 小區(qū)邊緣綠化（創(chuàng)造大環(huán)境）；二級 —— 小區(qū)中心綠化（興奮點）；三級 —— 組團半圍合綠化（創(chuàng)造局部環(huán)境）；四級 —— 宅旁花園綠化（細部點綴） （ 5） 四 年 內(nèi)全面完成本地塊開發(fā)的工程建設(shè)，小區(qū)共分四期開發(fā)： 一 期 開發(fā)： 80畝； 二 期 開發(fā)： 120 畝； 三 期 開發(fā)： 100 畝； 四 期 開發(fā)： 100 畝； （ 6） 建 筑 風(fēng)格建議： 一 期 ：西歐古典海派風(fēng)格 三 段 式，以深褐色、灰綠色等深色板頁巖為基座； 中 段 以暖色調(diào)小規(guī)格較高檔次外墻瓷磚貼面； 頂 部 以坡頂、孟沙 頂?shù)葰W式符號為造型； 二 期 ：現(xiàn)代簡約國際式建筑風(fēng)格 26 幾何線條裝飾 ，色彩明快跳躍，外立面簡約流 暢，以波浪、架廊、裝飾線與塊等異 型屋頂為特征，立面立體層次感 強，合理運用色帶色塊處理； 三 期 ：新古典主義與現(xiàn)代主義相結(jié)合 這種風(fēng)格的建筑外面，吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，但加以簡化或 局部使用，配以大面積墻面及 玻璃窗或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積淺色為主，裝飾味相對簡單，追求一種明快、清新、典 雅 的氣氛； 四 期 ：田園建筑風(fēng)格 以簡潔的造型 表現(xiàn)休閑舒適的氣氛，深灰色調(diào) 的坡屋頂和素雅的噴涂墻面在以綠色為主調(diào)的 優(yōu)雅環(huán)境中，充滿濃郁的鄉(xiāng)村風(fēng)味和田園風(fēng)光，建筑與自然環(huán) 境彼此相融而不爭艷斗麗，建 筑在藍天林海里更顯寧靜祥和，讓人們在城市的生活圈中擁有碧水藍天，綠樹成蔭的居住環(huán)境。 （ 7） 應(yīng) 作 為主題式住宅小區(qū)進行規(guī)劃概念設(shè)計 （ 8） 住宅布置：以條式為主，點式點綴；錯列式與半圍合式等多種平 面 規(guī)劃布局形式進行處理。 （三） 建 筑 類型建議 住宅以多層為主，輔以少量小高層、高層、別墅，同時建造適量的商用類物業(yè)如酒店、寫字樓等，以配合小區(qū)內(nèi)配套的需要及彌補小區(qū)外周邊配套的 不 足。 （四） 戶 型 面積及配比建議 綜合上饒市房地產(chǎn)市場的整體情況，居民消費心理及本案市 場差異化的定 位 ，確定本項目地塊以三室二廳為主力戶型，戶型比例如下： 套型 二室二廳 三室二廳 四室二廳 五室 比例 25% 60% 10% 5% 戶 型 面積比例 面積 80100 ㎡ 100120 ㎡ 120210 ㎡ 140180 ㎡ 比例 25% 60% 10% 5% 27 （五） 銷 售 價格建議 多 層 均價： 1000— 1200 元 /㎡；小高層均價： 1300— 1600 元 /㎡； 高 層 均價： 1700— 2021 元 /㎡；別墅均價： 18002100 元 /㎡ （六） 小 區(qū) 配套建議 物 業(yè) 管理配套：建議引進某知名專業(yè)物業(yè)管理公 司作為顧問； 會所配套：建議小區(qū)內(nèi)設(shè)置商業(yè)會所、藝術(shù)會所、生活會所，會所功能主要包括：商務(wù)洽談、金融服務(wù)、超市、郵局、銀行、藝術(shù)館、畫廊、咖啡館、網(wǎng)吧、棋牌室、桌球室、網(wǎng)球場、游泳池、老年活動 中 心、兒童游戲場等。 教育配套：建議小區(qū)設(shè)置托兒所、幼兒園、小學(xué)，形成全封閉式教育區(qū)，此乃小區(qū)的一個強有力賣點，有效地解決郊區(qū)置業(yè)者的心頭之 慮 ，從而打造“住宅 +生活 +教育”的復(fù)合地產(chǎn)式的新市鎮(zhèn)。 智 能 化配套建議： ? 寬 帶 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ? 樓 宇 可視對講系統(tǒng) ? 背 景 音樂系統(tǒng) ? 閉 路 監(jiān)控系統(tǒng) ? 周 界 防范報警系統(tǒng) ? 車 輛 出入管理系統(tǒng) ? 門 禁 系統(tǒng) 江 西 經(jīng)佳（上海）不動產(chǎn)投資咨詢有限公司 2021 年 3 月 25日