【正文】 總價(jià)的承受力以40萬(wàn)元以下的為需求主流。 　　潛在購(gòu)房者的需求特征方面：購(gòu)房時(shí)間集中于1~2年內(nèi)；置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位；近五成的購(gòu)房者認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)將小幅上漲；對(duì)建筑形態(tài)的選擇中多層居首位；二居室、三居室是需求的主力戶型；80~100平方米之間的戶型面積指標(biāo)成為大眾需求主流；購(gòu)房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化、超級(jí)市場(chǎng)、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項(xiàng)配套；報(bào)紙廣告和房展會(huì)是購(gòu)房者最大的信息來(lái)源渠道。（三）濟(jì)南樓市專業(yè)水平總體評(píng)價(jià)總體規(guī)劃排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，建筑面積在1040萬(wàn)平米之間的項(xiàng)目全市有將近50個(gè)。相對(duì)容積率比較高，文體設(shè)施、康樂(lè)服務(wù)設(shè)施等配套設(shè)施相對(duì)短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。大部分樓盤建筑造型表現(xiàn)與色彩運(yùn)用較為傳統(tǒng)和單一，園林規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局相對(duì)滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。建筑風(fēng)格盡管很多樓盤采用和借鑒了歐式建筑風(fēng)格，但樓盤開(kāi)發(fā)整體上難以體現(xiàn)差異性，個(gè)性張揚(yáng)、品位及可觀賞性較小。營(yíng)銷手法整體營(yíng)銷手法與包裝較為落后,水平較低。盡管有天建、中潤(rùn)、四建、三慶這些綜合實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，在開(kāi)發(fā)理念與營(yíng)銷手段上較為超前，但一大部分企業(yè)理念較為落后，營(yíng)銷手段幾乎一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，開(kāi)發(fā)商仍處于被動(dòng)狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。進(jìn)軍濟(jì)南的外地開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷手法相對(duì)超前，陽(yáng)光100相對(duì)于其他項(xiàng)目有所突破，為選購(gòu)陽(yáng)光100的客戶均免費(fèi)辦理“陽(yáng)光卡”，持卡客戶在濟(jì)南的部分高檔健身娛樂(lè)場(chǎng)所、酒店、餐廳及購(gòu)物商場(chǎng)享受折扣優(yōu)惠。整體質(zhì)素濟(jì)南樓盤整體質(zhì)素在近年提升較快，一部分開(kāi)發(fā)商特別是外地開(kāi)發(fā)商為濟(jì)南樓市帶來(lái)的先進(jìn)的營(yíng)銷手法與理念，研發(fā)產(chǎn)品時(shí)已開(kāi)始設(shè)計(jì)一些新穎建筑形式，如落地玻璃窗、凸窗、復(fù)式、錯(cuò)層、歐式弧形飄臺(tái)等等，局部構(gòu)造也加以處理與借鑒效仿。但由于開(kāi)發(fā)樓盤規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤較為稀少。多數(shù)樓盤限于規(guī)模和自身開(kāi)發(fā)實(shí)力，自身基本配套設(shè)施與服務(wù)稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設(shè)施。物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調(diào)查中發(fā)現(xiàn)濟(jì)南消費(fèi)者對(duì)物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，另一方面開(kāi)發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。服務(wù)內(nèi)容僅限于一般水平的保安、保潔等物管功能，尚不能提升到社區(qū)文化氛圍的營(yíng)造和生活方式引導(dǎo)的高級(jí)物管水準(zhǔn)。二、濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景預(yù)測(cè)1．城市規(guī)劃引導(dǎo)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。西部、東部為濟(jì)南市開(kāi)發(fā)重點(diǎn)東部將以高新區(qū)為核心為開(kāi)發(fā)建設(shè)重點(diǎn)，側(cè)重于新區(qū)開(kāi)發(fā)，土地升值空間大。西部側(cè)重于城市改造，重塑城市形象。城市改造成本高于新區(qū)開(kāi)發(fā)成本，目前東部房?jī)r(jià)高于西部，西部房?jī)r(jià)會(huì)有一定的上升空間。2．外地開(kāi)發(fā)商繼續(xù)搶占市場(chǎng)，同時(shí)輸入先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念陽(yáng)光100、富翔天地、京魯山莊、青島建設(shè)集團(tuán)、萊鋼建設(shè)集團(tuán)、外海集團(tuán)均為外地開(kāi)發(fā)商，對(duì)于地區(qū)的產(chǎn)品品質(zhì)提升起到推動(dòng)作用，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)，同時(shí)加大市場(chǎng)洗牌力度。3．濟(jì)南房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)提升空間大與北京、上海以及南方發(fā)達(dá)城市相比，濟(jì)南的房地產(chǎn)產(chǎn)品可塑性強(qiáng)，產(chǎn)品和服務(wù)的提升空間大。4．近期內(nèi)濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍以自住需求為主，市場(chǎng)投機(jī)、投資比例不大濟(jì)南的房地產(chǎn)所受宏觀政策的影響不會(huì)像北京、上海、深圳等發(fā)達(dá)城市那么劇烈，市場(chǎng)比較健康，不存在較大泡沫。預(yù)計(jì)2006年房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)小幅增長(zhǎng)。房地產(chǎn)投資仍然不高，真正需求和升級(jí)置業(yè)是市場(chǎng)主力需求。5．“住東不住西、住南不住北”的置業(yè)觀念繼續(xù)影響市民購(gòu)房行為濟(jì)南市區(qū)東部、南部尤其是東部是備受購(gòu)房者青睞的區(qū)位，對(duì)市中心地段的偏好居于第二層級(jí)。另外，在售樓盤的銷售率最高的也集中在濟(jì)南的西南部、西部、東南部等區(qū)域。6．經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)力度加大，保障中低收入家庭需求對(duì)已經(jīng)列入經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃的項(xiàng)目，將優(yōu)先保證土地供應(yīng)，加快前期工作，盡早開(kāi)工建設(shè)。對(duì)已開(kāi)工的項(xiàng)目加快建設(shè)速度，盡快交付使用，加大力度，確保經(jīng)濟(jì)適用房的計(jì)劃實(shí)施。7．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，造成產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性相對(duì)過(guò)剩濟(jì)南缺房群體主要是中低收入階層，但開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)分偏重于利潤(rùn)較高的高端品種，供給主體與需求主體脫節(jié)。 第三章 濟(jì)南房地產(chǎn)各類物業(yè)市場(chǎng)分析一、濟(jì)南住宅市場(chǎng)分析 2005年濟(jì)南住宅市場(chǎng)新增的樓盤只有17個(gè)，總體供應(yīng)量約為217萬(wàn)平方米，可見(jiàn)樓盤平均規(guī)模較大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，各區(qū)域也是平穩(wěn)發(fā)展，總體呈上升趨勢(shì)，新增供應(yīng)量的萎縮以及城市發(fā)展帶來(lái)的住房需求拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。1．新增供應(yīng)量分析1）新盤區(qū)域分布2005年開(kāi)盤的項(xiàng)目主要集中在東部和西部,以東部最多,開(kāi)盤項(xiàng)目達(dá)到7個(gè),但規(guī)模較小,除錦繡泉城和海薜廣場(chǎng)外,其他項(xiàng)目體量均在10萬(wàn)平米以下。南部開(kāi)盤項(xiàng)目雖然較少，但僅魯能領(lǐng)秀城一個(gè)項(xiàng)目體量就達(dá)90萬(wàn)平米。 從年度新增供應(yīng)量列表中我們可以看出，05年濟(jì)南市住宅市場(chǎng)新增樓盤17個(gè)，與去年31個(gè)相比數(shù)量大幅下降，新增供應(yīng)量規(guī)模大約為217萬(wàn)平方米，基本與去年持平，新盤均價(jià)為4137元/平方米。其中南部雖然本年度只有兩個(gè)樓盤上市，但受超級(jí)大盤魯能領(lǐng)秀城的影響區(qū)域供應(yīng)量最大，其次為東部區(qū)域，區(qū)域新盤數(shù)量最多，其中上?；▓@本年度內(nèi)三次開(kāi)盤，足見(jiàn)東部區(qū)域市場(chǎng)的熱度，西部區(qū)域只有嘉馨現(xiàn)代逸居為全新樓盤，其余的皆為原有樓盤的后續(xù)開(kāi)發(fā)，區(qū)域供應(yīng)量約為52萬(wàn)平方米，中部和北部新盤規(guī)模和數(shù)量都比較少，區(qū)域供應(yīng)量都在7萬(wàn)平方米左右。 從樓市新增供應(yīng)量來(lái)看，05年濟(jì)南住宅市場(chǎng)比較冷淡，全新樓盤較少，大部分為后續(xù)開(kāi)發(fā)或者長(zhǎng)期認(rèn)購(gòu)的樓盤；東部和西部區(qū)域無(wú)論從新增樓盤數(shù)量還是規(guī)模上看，都是05年濟(jì)南住宅市場(chǎng)比較活躍的兩個(gè)板塊，東部區(qū)域的升值潛力和西部樓盤的大盤效應(yīng)帶動(dòng)了區(qū)域市場(chǎng)的繁榮。2）新盤建筑類型 從建筑類型來(lái)看，05年新增樓盤中，建筑類型以小高層為主，多層比例仍較高，高層比重也大幅增加，由此可以看出小高層、和高層日益被購(gòu)房者接受，成為當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一種趨勢(shì)。3）新盤價(jià)格從新增樓盤的價(jià)格來(lái)看，整體均價(jià)為4134元/平方米，低于市場(chǎng)整體水平，區(qū)域均價(jià)中中部只有一個(gè)樓盤，樓盤位置、品質(zhì)方面決定了樓盤的高價(jià)格，使得中部區(qū)域價(jià)格遙遙領(lǐng)先；其次為西部，區(qū)域新盤均價(jià)為4407元/平方米，高于區(qū)域整體價(jià)格水平，勢(shì)必拉動(dòng)西部區(qū)域價(jià)格的進(jìn)一步增長(zhǎng)；東部新盤均價(jià)為4203元/平方米，與區(qū)域整體水平相當(dāng)對(duì)區(qū)域價(jià)格影響不大；新盤價(jià)格與區(qū)域整體價(jià)格差別最大的是南部區(qū)域，南部一直新盤較少，新增量多為后續(xù)開(kāi)發(fā)，因而價(jià)格始終高漲，受超級(jí)大盤開(kāi)發(fā)價(jià)格策略的影響，南部新盤均價(jià)與區(qū)域均價(jià)相差低近1000元，未來(lái)南部整體價(jià)格水平將會(huì)受其影響下降。2．2005年住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析 2005年濟(jì)南市住宅市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小，總體房?jī)r(jià)一年來(lái)增幅不到200元，%。本年度第一季度延續(xù)04年住宅市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的勢(shì)頭，價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，從第二季度開(kāi)始，價(jià)格開(kāi)始小幅波動(dòng)，主要是進(jìn)入5月后國(guó)家針對(duì)打擊投機(jī)、抑制房?jī)r(jià)出臺(tái)一系列政策，使市場(chǎng)受到不小的沖擊，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者面對(duì)不明朗的市場(chǎng)和政策相持觀望，市場(chǎng)一度低迷，打折、團(tuán)購(gòu)等活動(dòng)紛紛上演，在刺激市場(chǎng)的同時(shí)也使得房?jī)r(jià)發(fā)生震蕩。但在市場(chǎng)的剛性需求支撐下價(jià)格整體還是呈上升趨勢(shì)。 從各個(gè)區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)圖上我們可以看出，各區(qū)域價(jià)格走勢(shì)都比較平緩，總體來(lái)看小幅增長(zhǎng)。區(qū)域價(jià)格檔次明顯，價(jià)差較大。價(jià)格走勢(shì)線位于最上端的是南部樓盤，其次是東部區(qū)域，北部區(qū)域價(jià)格水平始終位于最低端。 從各區(qū)域的價(jià)格漲幅來(lái)看，西部區(qū)域房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度最大，上漲了約4個(gè)百分點(diǎn)，隨著西部區(qū)域的開(kāi)發(fā)和市政配套的完善，西部大盤的規(guī)模效應(yīng)以及開(kāi)發(fā)商的品牌效應(yīng)，使得西部的樓盤在市場(chǎng)上得到提升，同時(shí)受規(guī)模普遍較大的影響，西部樓盤對(duì)市場(chǎng)的影響力都比較大，一個(gè)樓盤的價(jià)格波動(dòng)都會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成一定的沖擊，因此本年度中幾個(gè)新盤的推出拉動(dòng)了該區(qū)域的價(jià)格上漲。 漲幅居第二位的是南部區(qū)域，南部區(qū)域因其絕版的地理位置和環(huán)境，高檔樓盤林立，其價(jià)格定位普遍較高，整體均價(jià)一直處于各區(qū)域的首位，投資客戶少，價(jià)格上升空間較小。在今年宏觀調(diào)控中，該區(qū)域樓盤的高品質(zhì)是其價(jià)格的平穩(wěn)增長(zhǎng)的支撐，此外，隨著區(qū)域內(nèi)高檔社區(qū)的建設(shè)和成熟，促進(jìn)了該區(qū)域價(jià)格的上升。東部和北部都低于整體的價(jià)格增長(zhǎng)水平，隨著濟(jì)南東部新城規(guī)劃的清晰，東部區(qū)域成為近年來(lái)濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)一路攀升，人們普遍看好東部的發(fā)展?jié)摿Γ蚨搮^(qū)域的投資型客戶相對(duì)其他區(qū)域最多，受政策調(diào)控的影響也最大，價(jià)格增長(zhǎng)幅度較小。北部區(qū)域受區(qū)位劣勢(shì)的影響，整體價(jià)格水平一直較低，但隨著城市改造和區(qū)域新規(guī)劃的實(shí)施，提升了區(qū)域價(jià)值，雖然近年來(lái)區(qū)域供應(yīng)量不是很大，是區(qū)域價(jià)格穩(wěn)步增長(zhǎng)，但城市改造過(guò)程中的一些價(jià)格較低的舊村改造項(xiàng)目，對(duì)該區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)生了不小的沖擊，因此區(qū)域價(jià)格也受到一定影響。3．2005年住宅市場(chǎng)特征住宅價(jià)格穩(wěn)步上漲，全年漲幅明顯下降2005年在國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的影響下，濟(jì)南住宅市場(chǎng)不慍不火，全年住宅市場(chǎng)價(jià)格增幅不到二百元，%的增長(zhǎng)幅度相比，增幅下降了11個(gè)百分點(diǎn)，全年漲幅明顯下降。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本，同時(shí)濟(jì)南作為一個(gè)內(nèi)陸城市開(kāi)發(fā)度不高，外來(lái)投資者較少，城市化的過(guò)程中對(duì)住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動(dòng)下，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲。供應(yīng)重心轉(zhuǎn)移，呈多元化分布縱觀2005年濟(jì)南住宅市場(chǎng)，東部區(qū)域不再是市場(chǎng)供應(yīng)的唯一主角，本年度南部和西部都有較大的供應(yīng)。主要是受今年宏觀政策調(diào)控的影響，上半年住宅市場(chǎng)一度低迷，一些開(kāi)發(fā)商面對(duì)不明朗的市場(chǎng)和政策前景，紛紛調(diào)整開(kāi)發(fā)計(jì)劃推遲到年底或者明年開(kāi)盤，西部和東部的一些大盤的后續(xù)開(kāi)發(fā)保證了該區(qū)域的市場(chǎng)供應(yīng)量，南部一個(gè)超級(jí)大盤的出現(xiàn)使南部新增供應(yīng)量一下躍居首位，供應(yīng)重心多元化。住宅市場(chǎng)先揚(yáng)后抑，樓市放量初見(jiàn)曙光 05年初始濟(jì)南住宅市場(chǎng)保持04年的繁榮，住宅市場(chǎng)價(jià)格高速增長(zhǎng)，繼5月份“國(guó)八條”等一些列中央、地方房地產(chǎn)政策出臺(tái)后，購(gòu)房者對(duì)未來(lái)不確定的市場(chǎng)情況持觀望態(tài)度，銷量驟減，市場(chǎng)跌入低谷，但因濟(jì)南市場(chǎng)開(kāi)放程度較低，外來(lái)投機(jī)性置業(yè)較少，從各樓盤消費(fèi)客群來(lái)看，大部分還是自住群體，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求仍較旺盛。所以各開(kāi)發(fā)商并不急于開(kāi)發(fā)進(jìn)度，而是結(jié)合市場(chǎng)情況調(diào)整項(xiàng)目進(jìn)程。下半年市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)消化、適應(yīng)的過(guò)程后，政策環(huán)境逐步穩(wěn)定，調(diào)控方向日益明確，消費(fèi)者恢復(fù)理性購(gòu)房需求增長(zhǎng)，從下半年的秋季房展會(huì)中我們也可以看出，無(wú)論是從新亮相樓盤的數(shù)量還是客戶的關(guān)注度都高漲，特別是一些新的大盤的亮相令我們看到未來(lái)一段時(shí)間濟(jì)南住宅市場(chǎng)將有一個(gè)大的集中放量的過(guò)程。4．2006年住宅市場(chǎng)展望 05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，本年度新增供應(yīng)量與去年相比大幅下降，市場(chǎng)一度低迷，銷售量萎縮，成交價(jià)格雖時(shí)有波動(dòng)，卻并無(wú)大幅滑坡。但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)來(lái)方面，國(guó)家在抑制投資過(guò)熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點(diǎn)調(diào)控對(duì)象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動(dòng)投資，也能有效拉動(dòng)需求，且能帶動(dòng)家電、建材等多行業(yè)的消費(fèi)性支出，解決國(guó)家一直以來(lái)有效需求不足的問(wèn)題。 價(jià)格方面，目前國(guó)家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開(kāi)發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價(jià)格和勞動(dòng)力價(jià)格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來(lái)的成本也在增加，所以預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間價(jià)格不會(huì)下降。同時(shí)政策中關(guān)注的經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價(jià)房的開(kāi)發(fā)，同時(shí)未來(lái)一段時(shí)間新增供應(yīng)量的增加，將會(huì)對(duì)濟(jì)南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價(jià)格的增長(zhǎng)幅度。 供應(yīng)分布方面，南部將是住宅市場(chǎng)的焦點(diǎn)，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)政策的收緊，許多開(kāi)發(fā)商過(guò)去囤積的土地紛紛亮相，從今年房展會(huì)我們可以看出，南部新樓盤驟增，并且開(kāi)發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購(gòu)房者的眼球；東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進(jìn)程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場(chǎng)提供充沛的供應(yīng)的同時(shí)促進(jìn)了該區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，仍是未來(lái)濟(jì)南住宅市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 從客群來(lái)講，轉(zhuǎn)讓、持有過(guò)程中的高費(fèi)用會(huì)使投資客群大幅減少，自住客群仍占置業(yè)者的絕大比例。逐漸成熟的市場(chǎng)會(huì)培養(yǎng)出更加成熟的消費(fèi)者，購(gòu)房者會(huì)越來(lái)越關(guān)注樓盤品質(zhì)方面的因素。