【正文】 總價的承受力以40萬元以下的為需求主流。 　　潛在購房者的需求特征方面：購房時間集中于1~2年內；置業(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位；近五成的購房者認為未來房價將小幅上漲；對建筑形態(tài)的選擇中多層居首位；二居室、三居室是需求的主力戶型；80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流；購房者關注的社區(qū)配套中，綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套；報紙廣告和房展會是購房者最大的信息來源渠道。（三）濟南樓市專業(yè)水平總體評價總體規(guī)劃排列式或單排沿街的總體樓盤布局，大部分樓盤規(guī)模較小，建筑面積在1040萬平米之間的項目全市有將近50個。相對容積率比較高，文體設施、康樂服務設施等配套設施相對短缺，小區(qū)配套主要依賴市政配套。大部分樓盤建筑造型表現與色彩運用較為傳統和單一，園林規(guī)劃設計與布局相對滯后和稀缺，綠化面積少且硬綠化多于軟綠化。建筑風格盡管很多樓盤采用和借鑒了歐式建筑風格，但樓盤開發(fā)整體上難以體現差異性，個性張揚、品位及可觀賞性較小。營銷手法整體營銷手法與包裝較為落后,水平較低。盡管有天建、中潤、四建、三慶這些綜合實力較強的企業(yè)，在開發(fā)理念與營銷手段上較為超前，但一大部分企業(yè)理念較為落后，營銷手段幾乎一律是“廣告宣傳+售樓小姐”模式，開發(fā)商仍處于被動狀態(tài)，信息的釋放渠道有限。進軍濟南的外地開發(fā)商營銷手法相對超前，陽光100相對于其他項目有所突破，為選購陽光100的客戶均免費辦理“陽光卡”，持卡客戶在濟南的部分高檔健身娛樂場所、酒店、餐廳及購物商場享受折扣優(yōu)惠。整體質素濟南樓盤整體質素在近年提升較快，一部分開發(fā)商特別是外地開發(fā)商為濟南樓市帶來的先進的營銷手法與理念，研發(fā)產品時已開始設計一些新穎建筑形式，如落地玻璃窗、凸窗、復式、錯層、歐式弧形飄臺等等，局部構造也加以處理與借鑒效仿。但由于開發(fā)樓盤規(guī)模較小，檔次不高，精品樓盤較為稀少。多數樓盤限于規(guī)模和自身開發(fā)實力，自身基本配套設施與服務稀缺，因而不得不依賴市政配套與小區(qū)以外的周邊設施。物業(yè)管理物業(yè)管理滯后，調查中發(fā)現濟南消費者對物業(yè)管理意識不強，另一方面開發(fā)商自己的物業(yè)管理水平有限。服務內容僅限于一般水平的保安、保潔等物管功能，尚不能提升到社區(qū)文化氛圍的營造和生活方式引導的高級物管水準。二、濟南房地產市場發(fā)展前景預測1．城市規(guī)劃引導城市房地產開發(fā)。西部、東部為濟南市開發(fā)重點東部將以高新區(qū)為核心為開發(fā)建設重點，側重于新區(qū)開發(fā)，土地升值空間大。西部側重于城市改造，重塑城市形象。城市改造成本高于新區(qū)開發(fā)成本，目前東部房價高于西部，西部房價會有一定的上升空間。2．外地開發(fā)商繼續(xù)搶占市場，同時輸入先進開發(fā)理念陽光100、富翔天地、京魯山莊、青島建設集團、萊鋼建設集團、外海集團均為外地開發(fā)商，對于地區(qū)的產品品質提升起到推動作用，市場競爭力較強，同時加大市場洗牌力度。3．濟南房地產產品品質提升空間大與北京、上海以及南方發(fā)達城市相比，濟南的房地產產品可塑性強，產品和服務的提升空間大。4．近期內濟南房地產市場仍以自住需求為主，市場投機、投資比例不大濟南的房地產所受宏觀政策的影響不會像北京、上海、深圳等發(fā)達城市那么劇烈，市場比較健康，不存在較大泡沫。預計2006年房地產價格將會小幅增長。房地產投資仍然不高，真正需求和升級置業(yè)是市場主力需求。5．“住東不住西、住南不住北”的置業(yè)觀念繼續(xù)影響市民購房行為濟南市區(qū)東部、南部尤其是東部是備受購房者青睞的區(qū)位，對市中心地段的偏好居于第二層級。另外，在售樓盤的銷售率最高的也集中在濟南的西南部、西部、東南部等區(qū)域。6．經濟適用房和廉租房建設力度加大，保障中低收入家庭需求對已經列入經濟適用房建設計劃的項目，將優(yōu)先保證土地供應，加快前期工作，盡早開工建設。對已開工的項目加快建設速度，盡快交付使用，加大力度，確保經濟適用房的計劃實施。7．產品結構不合理，造成產品結構性相對過剩濟南缺房群體主要是中低收入階層，但開發(fā)企業(yè)過分偏重于利潤較高的高端品種，供給主體與需求主體脫節(jié)。 第三章 濟南房地產各類物業(yè)市場分析一、濟南住宅市場分析 2005年濟南住宅市場新增的樓盤只有17個，總體供應量約為217萬平方米，可見樓盤平均規(guī)模較大，房價穩(wěn)中有升，各區(qū)域也是平穩(wěn)發(fā)展，總體呈上升趨勢，新增供應量的萎縮以及城市發(fā)展帶來的住房需求拉動了房價的上漲。1．新增供應量分析1）新盤區(qū)域分布2005年開盤的項目主要集中在東部和西部,以東部最多,開盤項目達到7個,但規(guī)模較小,除錦繡泉城和海薜廣場外,其他項目體量均在10萬平米以下。南部開盤項目雖然較少，但僅魯能領秀城一個項目體量就達90萬平米。 從年度新增供應量列表中我們可以看出，05年濟南市住宅市場新增樓盤17個，與去年31個相比數量大幅下降，新增供應量規(guī)模大約為217萬平方米，基本與去年持平，新盤均價為4137元/平方米。其中南部雖然本年度只有兩個樓盤上市，但受超級大盤魯能領秀城的影響區(qū)域供應量最大，其次為東部區(qū)域，區(qū)域新盤數量最多，其中上?；▓@本年度內三次開盤，足見東部區(qū)域市場的熱度，西部區(qū)域只有嘉馨現代逸居為全新樓盤，其余的皆為原有樓盤的后續(xù)開發(fā)，區(qū)域供應量約為52萬平方米，中部和北部新盤規(guī)模和數量都比較少，區(qū)域供應量都在7萬平方米左右。 從樓市新增供應量來看，05年濟南住宅市場比較冷淡，全新樓盤較少，大部分為后續(xù)開發(fā)或者長期認購的樓盤；東部和西部區(qū)域無論從新增樓盤數量還是規(guī)模上看，都是05年濟南住宅市場比較活躍的兩個板塊，東部區(qū)域的升值潛力和西部樓盤的大盤效應帶動了區(qū)域市場的繁榮。2）新盤建筑類型 從建筑類型來看，05年新增樓盤中，建筑類型以小高層為主，多層比例仍較高，高層比重也大幅增加，由此可以看出小高層、和高層日益被購房者接受，成為當前房地產開發(fā)的一種趨勢。3）新盤價格從新增樓盤的價格來看，整體均價為4134元/平方米，低于市場整體水平，區(qū)域均價中中部只有一個樓盤，樓盤位置、品質方面決定了樓盤的高價格，使得中部區(qū)域價格遙遙領先；其次為西部，區(qū)域新盤均價為4407元/平方米，高于區(qū)域整體價格水平，勢必拉動西部區(qū)域價格的進一步增長；東部新盤均價為4203元/平方米，與區(qū)域整體水平相當對區(qū)域價格影響不大；新盤價格與區(qū)域整體價格差別最大的是南部區(qū)域，南部一直新盤較少，新增量多為后續(xù)開發(fā)，因而價格始終高漲，受超級大盤開發(fā)價格策略的影響，南部新盤均價與區(qū)域均價相差低近1000元，未來南部整體價格水平將會受其影響下降。2．2005年住宅市場價格走勢分析 2005年濟南市住宅市場價格增長幅度較小，總體房價一年來增幅不到200元，%。本年度第一季度延續(xù)04年住宅市場平穩(wěn)發(fā)展的勢頭，價格穩(wěn)步增長，從第二季度開始，價格開始小幅波動，主要是進入5月后國家針對打擊投機、抑制房價出臺一系列政策，使市場受到不小的沖擊，開發(fā)商和購房者面對不明朗的市場和政策相持觀望，市場一度低迷，打折、團購等活動紛紛上演，在刺激市場的同時也使得房價發(fā)生震蕩。但在市場的剛性需求支撐下價格整體還是呈上升趨勢。 從各個區(qū)域的價格走勢圖上我們可以看出，各區(qū)域價格走勢都比較平緩，總體來看小幅增長。區(qū)域價格檔次明顯，價差較大。價格走勢線位于最上端的是南部樓盤，其次是東部區(qū)域，北部區(qū)域價格水平始終位于最低端。 從各區(qū)域的價格漲幅來看，西部區(qū)域房價增長幅度最大，上漲了約4個百分點，隨著西部區(qū)域的開發(fā)和市政配套的完善，西部大盤的規(guī)模效應以及開發(fā)商的品牌效應，使得西部的樓盤在市場上得到提升，同時受規(guī)模普遍較大的影響，西部樓盤對市場的影響力都比較大，一個樓盤的價格波動都會對市場造成一定的沖擊，因此本年度中幾個新盤的推出拉動了該區(qū)域的價格上漲。 漲幅居第二位的是南部區(qū)域，南部區(qū)域因其絕版的地理位置和環(huán)境，高檔樓盤林立，其價格定位普遍較高，整體均價一直處于各區(qū)域的首位，投資客戶少，價格上升空間較小。在今年宏觀調控中，該區(qū)域樓盤的高品質是其價格的平穩(wěn)增長的支撐，此外，隨著區(qū)域內高檔社區(qū)的建設和成熟，促進了該區(qū)域價格的上升。東部和北部都低于整體的價格增長水平，隨著濟南東部新城規(guī)劃的清晰，東部區(qū)域成為近年來濟南市房地產市場的熱點區(qū)域，房價一路攀升，人們普遍看好東部的發(fā)展?jié)摿?，因而該區(qū)域的投資型客戶相對其他區(qū)域最多，受政策調控的影響也最大，價格增長幅度較小。北部區(qū)域受區(qū)位劣勢的影響，整體價格水平一直較低，但隨著城市改造和區(qū)域新規(guī)劃的實施，提升了區(qū)域價值，雖然近年來區(qū)域供應量不是很大，是區(qū)域價格穩(wěn)步增長，但城市改造過程中的一些價格較低的舊村改造項目，對該區(qū)域市場產生了不小的沖擊，因此區(qū)域價格也受到一定影響。3．2005年住宅市場特征住宅價格穩(wěn)步上漲，全年漲幅明顯下降2005年在國家一系列宏觀調控政策的影響下，濟南住宅市場不慍不火，全年住宅市場價格增幅不到二百元，%的增長幅度相比，增幅下降了11個百分點，全年漲幅明顯下降。隨著土地、利率、稅收等政策的推出加大了房地產開發(fā)的成本，同時濟南作為一個內陸城市開發(fā)度不高，外來投資者較少，城市化的過程中對住房的需求加大，在成本和剛性需求的拉動下，房價穩(wěn)步上漲。供應重心轉移，呈多元化分布縱觀2005年濟南住宅市場，東部區(qū)域不再是市場供應的唯一主角，本年度南部和西部都有較大的供應。主要是受今年宏觀政策調控的影響，上半年住宅市場一度低迷，一些開發(fā)商面對不明朗的市場和政策前景，紛紛調整開發(fā)計劃推遲到年底或者明年開盤，西部和東部的一些大盤的后續(xù)開發(fā)保證了該區(qū)域的市場供應量，南部一個超級大盤的出現使南部新增供應量一下躍居首位，供應重心多元化。住宅市場先揚后抑，樓市放量初見曙光 05年初始濟南住宅市場保持04年的繁榮，住宅市場價格高速增長，繼5月份“國八條”等一些列中央、地方房地產政策出臺后，購房者對未來不確定的市場情況持觀望態(tài)度，銷量驟減，市場跌入低谷，但因濟南市場開放程度較低，外來投機性置業(yè)較少，從各樓盤消費客群來看，大部分還是自住群體，濟南房地產市場剛性需求仍較旺盛。所以各開發(fā)商并不急于開發(fā)進度，而是結合市場情況調整項目進程。下半年市場經歷了一個消化、適應的過程后，政策環(huán)境逐步穩(wěn)定，調控方向日益明確，消費者恢復理性購房需求增長，從下半年的秋季房展會中我們也可以看出，無論是從新亮相樓盤的數量還是客戶的關注度都高漲，特別是一些新的大盤的亮相令我們看到未來一段時間濟南住宅市場將有一個大的集中放量的過程。4．2006年住宅市場展望 05年由于受中央和地方各種房地產政策的影響，本年度新增供應量與去年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業(yè)作為國家支柱產業(yè)之一必然是重點調控對象，但房地產業(yè)不僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一直以來有效需求不足的問題。 價格方面，目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時間價格不會下降。同時政策中關注的經濟適用房、廉租房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示一定規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時間新增供應量的增加，將會對濟南樓市產生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。 供應分布方面，南部將是住宅市場的焦點，隨著國家對房地產政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從今年房展會我們可以看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質都較高，吸引了眾多購房者的眼球；東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場提供充沛的供應的同時促進了該區(qū)域房地產開發(fā)的進程，仍是未來濟南住宅市場的熱點區(qū)域。 從客群來講，轉讓、持有過程中的高費用會使投資客群大幅減少，自住客群仍占置業(yè)者的絕大比例。逐漸成熟的市場會培養(yǎng)出更加成熟的消費者，購房者會越來越關注樓盤品質方面的因素。