【正文】 中 心 同 為 高 檔 消 費 品 ， 銀 座 購 物 廣 場 與 貴 和 商 廈 、 嘉 華 購 物 廣 場 爭 奪中 高 檔 消 費 客 戶 ， 人 民 商 場 、 華 聯(lián) 商 廈 、 大 觀 園 商 城 搶 食 中 段 消 費 利 潤 。33 / 91 濟南市商業(yè)物業(yè)租售價格一、泉城路周邊商業(yè)物業(yè)租售價格位 于 濟 南 金 街 西 首 的 萬 達(dá) 商 業(yè) 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 銷 售 價 格 達(dá) 5 萬 元 /平 方 米 ， 均 價 達(dá) 萬 元 /平 方 米 ， 突 破 金 街 競 買 最 高 價 29798 元 /平 方 米 ， 創(chuàng) 濟 南 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價 新 高 。 雖 然 目 前 泉 城 路 商 業(yè) 街 由于 規(guī) 劃 設(shè) 計 等 諸 多 方 面 的 原 因 ， 改 造 后 的 泉 城 路 人 流 還 不 如 改 造 前 的 泉 城 路 ， 各 經(jīng) 營 商 家 的 效 益 并 不 是很 好 ， 由 此 也 影 響 到 各 商 業(yè) 物 業(yè) 的 租 售 價 格 水 平 ， 但 泉 城 第 一 商 業(yè) 街 的 價 值 還 是 不 容 忽 視 的 。由 于 經(jīng) 營 狀 況 大 不 如 預(yù) 期 ， 萬 達(dá) 廣 場 首 層 精 品 步 行 街 商 鋪 租 價 普 偏 呈 現(xiàn) 下 降 趨 勢 。 目 前 整 體 租 價 水平 為 300 元 /平 方 米 /月 ， 合 3600 元 /平 方 米 /年 。 個 別 內(nèi) 部 商 鋪 每 平 米 年 租 價 達(dá) 到 1022 元 ， 遠(yuǎn) 遠(yuǎn) 低 于最 初 對 租 金 水 平 的 預(yù) 期 。圖 12 泉城路西首三聯(lián)家電及萬達(dá)沃爾瑪商業(yè)廣場就 泉 城 路 整 體 而 言 ， 租 價 水 平 走 勢 由 西 向 東 逐 漸 降 低 ， 每 平 米 年 租 金 從 西 頭 齊 魯 金 店 對 面 稻 草 人 門面 房 7920 元 （ 元 /平 米 /日 ） 降 到 省 政 協(xié) 東 南 向 泉 城 路 南 一 商 業(yè) 門 面 房 1643 元 （ 元 /平 米 /日 ）34 / 91， 在 縣 西 巷 —舜 井 街 —泉 城 路 路 口 附 近 ， 每 平 米 年 租 金 在 30003200 元 （ 元 /平 米 /日 ） 。 各商 業(yè) 物 業(yè) 租 售 價 詳 見 附 表 3。啟 示 ： 按 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 銷 售 價 格 為 同 期 10 年 期 租 金 水 平 進(jìn) 行 估 算 ， 泉 城 路 商 業(yè) 物 業(yè) 的 銷 售 價 格 在 萬 元 /平 方 米 ， 縣 西 巷 南 端 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價 水 平 約 在 3 萬 元 /平 方 米 。二、經(jīng)四路沿線商業(yè)物業(yè)租售價格(一 )經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街 隸 屬 濟 南 市 市 中 區(qū) ， 全 長 約 450 米 ， 其 經(jīng) 營 模 式 主 要 以 沿 街 門 面 租 賃 形 式 ， 經(jīng) 營 業(yè) 態(tài)以 中 、 低 服 裝 零 售 為 主 。 現(xiàn) 有 商 鋪 48 間 左 右 ， 面 積 從 6 平 米 200 平 米 不 等 ， 主 力 面 積 在 1520 平 米左 右 。經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街 創(chuàng) 建 于 上 世 紀(jì) 80 年 代 末 ， 經(jīng) 四 路 尚 未 拓 寬 ， 東 西 狹 長 ， 南 北 面 窄 。 店 鋪 主 要 分 布 于街 道 北 側(cè) ， 眾 多 商 家 中 多 數(shù) 以 經(jīng) 營 皮 鞋 ， 箱 包 為 主 。 90 年 代 初 ， 根 據(jù) 市 政 規(guī) 劃 ， 該 街 道 拓 寬 ， 經(jīng) 營 業(yè)態(tài) 有 所 改 變 ， 主 要 以 中 檔 、 時 尚 服 飾 為 主 。 當(dāng) 時 ， 該 路 段 經(jīng) 營 規(guī) 模 僅 次 于 泉 城 路 商 業(yè) 街 ， 為 濟 南 主 要 的購 物 街 區(qū) 。 99 年 初 ， 隨 著 市 場 的 競 爭 逐 步 激 烈 ， 多 數(shù) 商 家 開 始 從 事 經(jīng) 營 低 檔 貨 品 ， 逐 漸 將 該 路 段 的 經(jīng) 營35 / 91業(yè) 態(tài) ， 客 戶 群 改 變 。 同 時 ， 地 下 人 防 商 城 開 始 運 營 ， 在 兩 年 多 的 時 間 里 ， 該 路 段 的 經(jīng) 營 情 況 大 不 如 前 ，造 成 眾 多 商 家 紛 紛 撤 場 ， 據(jù) 不 完 全 統(tǒng) 計 ， 在 目 前 該 路 段 經(jīng) 營 的 五 十 多 家 商 家 中 只 有 十 家 左 右 ， 營 業(yè) 年 限達(dá) 到 三 年 。 該 路 段 靠 近 人 民 商 場 ， 客 流 量 較 大 ， 客 戶 購 買 力 較 強 ， 其 消 費 群 體 主 要 集 中 周 邊 市 民 ， 及 過往 游 客 ， 覆 蓋 區(qū) 域 集 中 在 市 中 、 天 橋 及 歷 下 等 區(qū) 。 該 區(qū) 域 每 平 米 年 租 金 1200—3504 元 ， 平 均 元 。 各 商 業(yè) 物 業(yè) 租 價 水 平 詳 見 附 表 4。（ 二 ） 永 興 人 防 地 下 商 城該 商 城 客 流 量 較 大 ， 經(jīng) 營 產(chǎn) 品 ， 多 數(shù) 為 時 尚 類 服 飾 ， 因 此 ， 來 此 購 物 者 以 年 輕 人 居 多 。 此 處 商 家 進(jìn)貨 渠 道 ， 多 來 自 周 邊 城 市 的 批 發(fā) 市 場 ， 一 般 貨 品 的 銷 售 價 位 在 100200 元 左 右 ， 屬 中 低 檔 貨 品 。 該 區(qū)域 每 平 米 年 租 金 約 2700—6500 元 ， 平 均 約 4000 元 。 各 商 業(yè) 物 業(yè) 租 價 水 平 詳 見 附 表 5。啟 示 ： 按 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 銷 售 價 格 為 同 期 10 年 期 租 金 水 平 進(jìn) 行 估 算 ， 經(jīng) 四 路 商 業(yè) 物 業(yè) 的 銷 售 價 格 在 萬 元 /平 方 米 ， 整 體 售 價 水 平 約 在 2 萬 元 /平 方 米 。 同 處 該 地 段 的 永 興 人 防 地 下 商 城 由 于 人 流 量較 大 ， 售 價 水 平 高 于 地 面 商 業(yè) 物 業(yè) ， 約 在 萬 元 /平 方 米 ， 整體售價水平在 萬元/平方米左右。36 / 91三、文化西路商業(yè)街租售價格文 化 西 路 商 業(yè) 街 ， 創(chuàng) 建 于 90 年 代 初 期 ， 周 邊 高 校 林 立 ， 帶 來 無 限 商 機 ， 客 流 量 較 大 ， 已 成 為 濟 南市 比 較 繁 華 的 商 業(yè) 街 之 一 。 該 區(qū) 域 經(jīng) 營 模 式 以 獨 立 門 面 零 售 店 為 主 ， 業(yè) 態(tài) 以 男 女 服 飾 為 主 ， 商 品 較 為 時尚 前 衛(wèi) ， 主 力 消 費 群 為 年 輕 消 費 者 ， 并 分 布 各 色 餐 飲 店 。該 區(qū) 域 每 平 米 年 租 金 3120—6336 元 ， 平 均 4430 元 。 各 商 業(yè) 物 業(yè) 租 價 水 平 詳 見 附 表 6。圖 13 文 化 西 路 歷 下 大 潤 發(fā) 及 沿 街 營 業(yè) 房啟 示 ： 按 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 銷 售 價 格 為 同 期 10 年 期 租 金 水 平 進(jìn) 行 估 算 ， 文 化 西 路 路 段 商 業(yè) 物 業(yè) 銷 售 價格 在 萬 元 /平 方 米 ， 整 體 售 價 水 平 約 在 4 萬 元 /平 方 米 。四、花園路、東關(guān)大街沿線商業(yè)物業(yè)租售價格（ 一 ） 花 園 路 沿 線 商 業(yè) 物 業(yè) 租 售 價 格花 園 路 是 濟 南 市 第 二 條 金 街 ， 商 業(yè) 物 業(yè) 的 銷 售 價 格 也 在 緊 跟 泉 城 路 ， 位 于 洪 樓 廣 場 西 、 與 洪 樓 教 堂隔 路 相 望 的 慧 都 大 廈 底 層 商 業(yè) 房 ， 銷 售 價 格 達(dá) 2 萬 元 /平 方 米 ， 該 區(qū) 域 商 業(yè) 價 值 由 此 可 見 一 斑 。 目 前 ，花 園 路 底 層 商 業(yè) 物 業(yè) 每 平 米 年 租 金 水 平 中 段 區(qū) 域 1500—4000 元 ， 東 段 區(qū) 域 在 1000 元 左 右 。 各 商 業(yè) 物37 / 91業(yè) 租 售 價 格 水 平 詳 見 附 表 7。（ 二 ） 東 關(guān) 大 街 沿 線 商 業(yè) 物 業(yè) 租 售 價 格東 關(guān) 大 街 西 端 有 老 東 門 小 商 品 批 發(fā) 市 場 ， 無 論 周 末 還 是 平 常 時 段 ， 該 地 段 人 流 都 較 多 ， 在 這 里 購 物可 以 說 是 “天 天 星 期 天 ”， 大 量 的 人 流 帶 來 租 金 水 平 上 揚 ， 個 別 地 段 更 好 的 商 業(yè) 營 業(yè) 房 其 鋪 面 租 金 水 平更 是 高 達(dá) 20 元 /平 方 米 /日 。 該 區(qū) 域 每 平 方 米 年 租 金 水 平 在 2022 元 左 右 。 各 商 業(yè) 物 業(yè) 租 價 水 平 詳 見 附表 8。啟 示 ： 按 商 業(yè) 物 業(yè) 市 場 銷 售 價 格 為 同 期 10 年 期 租 金 水 平 進(jìn) 行 估 算 ， 花 園 路 路 段 商 業(yè) 物 業(yè) 銷 售 價 格在 14 萬 元 /平 方 米 ， 整 體 售 價 水 平 約 在 2 萬 元 /平 方 米 ； 東 關(guān) 大 街 路 段 整 體 售 價 水 平 亦 在 2 萬 元 /平方 米 左 右 。圖 14 老 東 門 小 商 品 市 場 、 租 金 高 達(dá) 21 元 /天 /日 的 鋪 面 及 周 邊 滾 滾 人 流 、 車 流 （ 星 期 四 ）表 4 各 商 業(yè) 區(qū) 商 業(yè) 物 業(yè) 售 價 及 地 理 特 征 分 析38 / 91序 號 商 業(yè) 路 段 售 價 水 平 價 格 地 理 特 征1 泉 城 路 沿 線 1600080000 西 段 高 ， 東 段 低2 縣 西 巷 南 端 30000 南 段 高 ， 北 段 低3 經(jīng) 四 路 商 業(yè) 街 20220 兩 端 高 ， 中 間 低4 永 興 人 防 地 下 商 城 40000 中 間 高 ， 兩 端 低5 文 化 西 路 沿 線 44000 南 側(cè) 高 ， 北 側(cè) 低6 花 園 路 沿 線 20220 中 段 高 ， 兩 端 低7 東 關(guān) 大 街 沿 線 20220 西 段 高 ， 東 段 低39 / 91 濟南市主要商圈人流、車流調(diào)查濟 南 市 各 商 圈 的 發(fā) 展 與 消 費 人 流 、 車 流 的 多 寡 密 切 相 關(guān) ， 地 段 第 一 性 在 商 業(yè) 地 產(chǎn) 中 更 是 得 到 最 充 分的 體 現(xiàn) 。 為 此 ， 我 們 對 濟 南 市 主 要 商 圈 的 人 流 、 車 流 進(jìn) 行 了 調(diào) 查 。一、經(jīng)四路路段經(jīng) 四 路 路 段 作 為 濟 南 原 有 的 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 區(qū) ， 四 個 車 道 ， 車 流 量 大 ， 高 于 同 時 間 通 過 該 區(qū) 域 的 人 流 量 ，平 均 各 個 方 向 10 分 鐘 車 流 量 也 高 達(dá) 輛 ， 最 高 達(dá) 1320 輛 ， 平 均 每 秒 至 少 就 有 一 輛 車 通 過 ； 人 流量 也 不 少 ， 平 均 各 個 方 向 10 分 鐘 人 流 量 在 人 ， 最 高 達(dá) 570 人 。 按 一 天 8 小 時 進(jìn) 行 計 算 ， 車 流 量達(dá) 69840 輛 ， 人 流 量 達(dá) 28656 人 。 詳 見 附 表 18。二、經(jīng)二路路段經(jīng) 二 路 華 聯(lián) —嘉 華 路 段 作 為 濟 南 西 部 的 商 業(yè) 老 區(qū) ， 道 路 狹 窄 ， 車 流 量 較 少 ， 低 于 同 時 間 通 過 該 區(qū) 域的 人 流 量 ， 平 均 各 個 方 向 10 分 鐘 車 流 量 僅 為 輛 ， 最 高 也 不 到 100 輛 ； 人 流 量 平 均 各 個 方 向 10分 鐘 人 流 量 在 人 ， 最 高 達(dá) 365 人 。 按 一 天 8 小 時 進(jìn) 行 計 算 ， 車 流 量 達(dá) 輛 ， 人 流 量 達(dá)40 / 91 人 。 詳 見 附 表 19。三、泉城廣場周邊及花園路路段泉 城 廣 場 周 邊 及 花 園 路 路 段 人 流 、 車 流 較 多 。 抽 樣 調(diào) 查 的 各 個 路 口 各 方 向 平 均 10 分 鐘 車 流 量 為 輛 ， 人 流 量 為 人 。 按 一 天 8 小 時 進(jìn) 行 計 算 ， 車 流 量 達(dá) 22550 輛 ， 人 流 量 達(dá) 45864 人 。 詳見 附 表 20。特 別 注 意 的 是 ， 舜 井 街 與 縣 西 巷 相 對 的 泉 城 路 路 口 由 于 泉 城 路 車 輛 由 東 向 西 單 行 ， 此 方 向 車 流 較 多 ，人 流 較 少 ； 老 東 門 人 流 量 大 ， 10 分 鐘 通 過 的 人 流 量 可 高 達(dá) 1438 人 ， 該 路 段 距 縣 西 巷 北 端 入 口 僅 相 距約 300 米 。 通 過 我 們 這 段 時 間 的 多 次 實 地 觀 察 ， 舜 井 街 路 口 為 泉 城 路 商 業(yè) 街 東 西 人 流 轉(zhuǎn) 變 的 凸 點 ， 泉 城廣 場 人 流 自 舜 井 街 行 進(jìn) 至 此 就 迅 速 向 西 流 動 ； 老 東 門 路 口 往 西 人 流 迅 速 減 少 ?？?慮 到 項 目 南 入 口 距 泉 城 路 約 50100 米 ， 北 入 口 臨 明 湖 路 ， 我 們 建 議 在 項 目 規(guī) 劃 設(shè) 計 必 須 增 強 入口 處 建 筑 物 的 可 視 性 ， 并 在 街 區(qū) 業(yè) 態(tài) 定 位 方 面 充 分 考 慮 對 人 流 、 客 流 的 吸 引 ， 將 泉 城 路 西 端 、 泉 城 廣 場及 老 東 門 的 客 流 引 到 縣 西 巷 ， 實 現(xiàn) 泉 城 廣 場 、 泉 城 路 與 老 東 門 客 流 聯(lián) 動 。表 5 各 商 業(yè) 區(qū) 域 日 平 均 車 流 、 人 流 對 比41 /