【導讀】詢服務，市場研究評價模型等工作應運而生。2021年，山西譽利房地產咨詢評估有限公司初。設睿創(chuàng)工作室即致力于對區(qū)域房地產市場進行信息調查、資訊收集、營銷策劃的研究。報告所需的總量及分量數據?？蔀殚_發(fā)企業(yè)、相關決策部門提供各類型、層面的房地產市場調查延伸服務和專項深度研究。略/銷售周期預計與銷售進度控制。空缺及市場機會研究報告等。議，投資-效益財務分析、融資策劃建議，項目全程營銷解決方案。

　　

【正文】 元的占 %、可承受總價在 3140 萬元的占 %、可承受總價在 4150 萬元的占 9%、可承受總價在 50萬元以上的占 %；年收入在 12萬元以上的家庭可承受總價在 2030萬元的占 %、可承受總價在 3140 萬元的占 %、可承受總價在 4150 萬元的占 %、可承受總價在 50 萬元以上的占 59%。 圖 圖 按揭,%分期付款,%一次性付款, % 選擇按揭 付款方式的購房者占 %，選擇分期付款的購房者占 %, 選擇一次性付款方式的購房者占 %。 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 31 圖 分析圖 %%%%%%%%%%價格太高 價格偏高 價格適中 價格偏低 認為價格太高的購房者占 %，認為價格偏高的購房者占 %，認為價格 適中的購房者占 25%。 影響 購房 的因素很多，在決 定購房時，信息刺激可能會影響其購買決策。因此，有必要研究信息對 購房的 影響 。 信息來源主要有大眾媒體、親朋、廣告及中介機構。 圖 圖 0%10%20%30%40%50%60%70%80%報紙 親友推薦 網絡 售樓中心 電視 宣傳單頁 電臺 戶外 中介 以報紙為提及率的購房者占 67%，以親友推薦為提及率的購房者占 %，以網絡為提及率的購房者占 %，以售樓中心為提及率的購房者占 %，以電視為提及率的購房者占%，以宣傳單頁為提及率的購房者占 %，以電臺為提及率的購房者 占 %，以戶外為 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 32 提及率的購房者占 %，以中介為提及率的購房者占 %。 介 活動的影響力分析 圖 受 廣告宣傳和推 介 活動影響 分析圖 %%%%%%%%%說不上有無影響 無任何影響 影響非常大 有一定影響 通過 廣告宣傳和推薦活動等途徑來了解房 地 產供給信息 說不上有無影響的占 %、無任何影響的占 %、影響非常大的占 %、有一定影響的占 %。 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 33 第 六 節(jié) 生活指數評價 區(qū)域生活指數評價系統(tǒng)和典型樓盤生活指數評價系統(tǒng)是經過科學設計的評價模型系統(tǒng)，主要用來評價城市各片區(qū)、各地理版塊、各典型樓盤的生活便利程度，并給出區(qū)域 生活便利指數、區(qū)域發(fā)展綜合評價和專項分析、典型樓盤生活指數評價、典型樓盤性價比分析。 生活指數模型是 以 典型樓盤指數數據庫 為基礎 建立的影響生活便利程度的各項信息分析系統(tǒng)， 該系統(tǒng)是 用于評價特定區(qū)域或特定商品房生活便利程度的綜合評價體系 ， 具體地說就是運用 “ 德爾菲法 ” 對各指標計算打分，評定區(qū)域生活便利程度的方法。原有雙層加權指標 為 區(qū)域交通設施完備程度、區(qū)域環(huán)境保護程度、區(qū)域商業(yè)設施完備程度、區(qū)域醫(yī)療設施完備程度、區(qū)域休閑設施完備 程度 、區(qū)域教育設施完備程度、典型社區(qū)居民 滿意程度 7 項 。 通過 上 述 7 項 指標建立雙重加權監(jiān)測模型，計算得分，以量化的評價結果來說明所屬地域商品房的市場競爭力及市場價值。區(qū)域生活指標雙重加權評定模型如下： 表 表 (5 分制 ) 影響因素 總權重(w) 分級指標及分權重 (v) 區(qū)域人口地理發(fā)展水平 區(qū)域每平方公里人口數 /家庭數量 () 區(qū)域大專以上學歷人口比例 () 區(qū)域 45 歲以下人口比例() 區(qū)域經濟發(fā)展水平 區(qū)域內就業(yè)人口數 () 人均可支配收入 () 人均零售額 () 區(qū)域交通設施完備程度 公交線路總 數 () 區(qū) 域 中 心 點 距 市 中 心 直 線 距 離() 是否有 公共 交通環(huán)線的規(guī)劃 () 區(qū)域環(huán)境質量 周邊植被覆蓋率 () 地域風貌 () 屬幾級地 () 區(qū)域商業(yè)設施完備程度 超市、便利店密度 () 大型商貿場所密度 () 農貿易市場密度 () 區(qū)域醫(yī)療設施完備程度 10 公里范圍醫(yī)療機構數(所 )() 距離片區(qū)中心最近的三級以上醫(yī)院的距離及名稱 () 區(qū) 域休閑設施完備數 距 體育場館 距離 () 每平方公里中檔餐飲服務機構數() 每平方公里文化娛樂場所數 () 區(qū)域教育設施完備程度 學校 密 集 度 () 中小學密度 () 幼教服務機構密度() 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 34 表 生活指數評定結果列表 片區(qū)名稱 東片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 北片區(qū) 生活指數 高層 住宅加權均 價 (元 /m2) 4264 3861 3568 3994 多層住宅加權均價 (元 /m2) 3372 3402 3839 3308 典型樓盤生活指數評價模型是 以 區(qū)域生活指數模型 為 基礎，對典型樓盤進行生活指數評定。該系統(tǒng)充分考慮房地產產品的價值構成，對購房者提供 購房 指導， 對售房者提供 預期銷售、收益狀況提供參考。 樓盤生活指數評價指標系統(tǒng)包括建筑質量、發(fā)展商水平、周邊環(huán)境、交通環(huán)境、醫(yī)療教育環(huán)境、樓盤套內設施完備數、小區(qū)內設施完備數、業(yè)主狀況、樓盤物業(yè)服務水平及其分級指標 。 典型樓盤生活指數評價模型如下表： 表 活指標雙重加權評定模型 表 (5 分制 ) 影響因素 總權重 (W) 分級指標 分權重 (V) 開發(fā)商評價 資金實力 典型項目銷售狀況 品牌知名度 相似項目經驗及業(yè)界評價 項目建筑質量 建筑設計等級 實施施工企業(yè)等級 室內布局合理性評估 項目驗收評價 樓盤套內設施完備數 對設施完備數進行量化評級打分 小區(qū)內設施 完備數 周邊環(huán)境 周邊文化場館設 施數 周邊植被覆蓋率 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 35 周邊治安 所處大片區(qū)生活指數 交通環(huán)境 距市中心直線距離 1 公里內設站點的公交線路條數 交通規(guī)劃 醫(yī)療教育環(huán)境 10 公里范圍醫(yī)療機構數 是否有社區(qū)醫(yī)療救助機構 距離社區(qū)最近的三級以上醫(yī)院的距離 幼兒園、小學、中學、大學的等級及距離 項目投資價值 當地租金水平 /投資回報率 商用面積 比例 人流量 業(yè)主情況 職業(yè)結構比例 業(yè)主入住率 業(yè)主入住滿意度 購房目的比例 樓盤服務水平 保安標準 保潔標準 物業(yè)收費標準 可提供的其它服務項目 依 據測評標準，經過計算，對 5 個 典型樓盤進行了生活指數的評定，結果如下： 表 項目名稱 摩登時代 和平花園 馨月花園 理想城 VISA 城市 生活指數 樓盤均價 4400 4000 3900 4000 3800 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 36 以下是根據樓盤價位與典型樓盤生活指數值的相關性分析所設計的樓盤性價比分析模型，同樣價位下樓盤生活指數較高，說明其生活便利程度較高，對開發(fā)商而言，開發(fā)這樣的樓盤有市場競爭力，對購房者來說，選擇這樣的樓盤具有較高的性價比。根據表 30 數據，對 5 個典型樓盤進行了樓盤性價比測評，結果如下： 圖 012345摩登時代和平花園馨月花園理想城V I S A 城市生活指數 樓盤均價 生活指數評定 和設計 性價比模型 的 主要宗旨 就是合理 地 評價房地產產品的市場價值及市場競爭力，為市場提供參考 。 在同一價格區(qū)間， 生活指數較高的樓盤 性價比較高 、 生活便利程度較高，反之 ， 生活便利程度較低 、 性價比也較低。 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 37 第 七 節(jié) 媒體監(jiān)測與研究 房地產營銷策略包括市場定位、產品、價格和房地產分銷、促銷策略，其意義為幫助開發(fā)商認清市場、審時度勢、揚長避短。房地產廣告是房地產營銷策略中的重要環(huán)節(jié)，其目的是達成或幫助達成房地產營銷目標。本期媒體監(jiān)測與研究是以媒體監(jiān)測數據庫為基礎，對長治市房地產的營銷活動的基本狀況進行監(jiān)測與分析，來研究區(qū)域房地產市場及營銷 策略。 通過監(jiān)測 2021 年 2 月至 12 月主流媒體《上黨晚報》的廣告，對長治市房地產報紙平面廣告的投放排名、投放總額、投放頻率、各區(qū)域樓盤廣告發(fā)布量排名、各開發(fā)商投放量排名、媒體分布及長治市房地產營銷廣告主題等多方面進行統(tǒng)計分析，并對長治市各平面媒體影響度、消費者的媒體偏好與媒體影響度排名等進行了進一步研究。 表 16. TOP10 樓盤報紙平面廣告投放量統(tǒng)計表 樓盤名稱 投放版面 (整版 ) 投放總額 (元 ) 投放總量排名 投放媒體總次數 城上城 14 168000 1 17 淮海 家苑（九院） 8 96000 2 11 華熙苑 7 84000 3 6 錦繡花苑 4 48000 4 4 御龍庭 4 48000 5 6 清華西花園 3 36000 6 3 海德藝墅 2 24000 7 2 塔嶺新城 2 24000 8 2 馨月花園 2 24000 9 2 中宏時代 2 24000 10 2 注：廣告價格計算標準以 12021 元 /整版的平均水平。 、排名及投放頻率 2021 年，各樓盤在《上黨晚報》共投放樓盤廣告 51 個版面，具體前 10 名的排名 為城上城 14 個整版、淮海家苑（九院）為 8 個整版、華熙苑為 7 個整版、錦繡花苑為 4 個整版、御龍庭為 4 個整版、清華西花園為 3 個整版、海德藝墅為 2 個整版、塔嶺新城為 2 個整版、馨月花苑為 2 個整版、中宏時代為 2 個整版。 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 38 表 樓盤所屬大區(qū) 投放廣告次數 投放廣告版面總量 投放版面總量排名 東片區(qū) 29 24 1 西片區(qū) 13 2 南片區(qū) 61 13 3 北片區(qū) 1 4 統(tǒng)計結果顯示， 2021 年，報紙投放總量第一名的是東片區(qū) 為 24 個整版；第二名的是西片區(qū)為 個整版；第三名的是南片區(qū)為 13 個整版；第四名的是北片區(qū)為 1 個整版。 表 18.《上黨晚報》發(fā)布房地產廣告統(tǒng)計分析圖 0102030405060長治日報 上黨晚報 長治日報 上黨晚報2021 2021 2021 年，《長治日報》的報紙平面媒體房地產廣告發(fā)布總量較少，因此本期僅對《上黨晚報》的報紙平面媒體進行分析，《上黨晚報》的報紙平面媒體房地產廣告發(fā)布總量為 51 個整版。 長治市房地產 住宅 市場調查研究報告 39 圖 67%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%報紙 親友推薦 網絡 售樓中心 電視 宣傳單頁 電臺 戶外 中介 偏好報紙媒體的購房者占 67%，偏好親友推薦的購 房者占 %，偏好網絡媒體的購房者占 %，偏好售樓中心的購房者占 %，偏好電視媒體的購房者占 %，偏好宣傳單頁的購房者占 %，偏好電臺媒體的購房者占 %，偏好戶外媒體的購房者占 %，偏好中介機構的購房者占 %。 圖 32. 媒體廣告對購房者決策影響度分析圖 %%%%%%%親友推薦 網絡 電視 報紙影響很大 有一定的影響 基本沒什么影響 由親友推薦而決定購房影響很大的占 52%、有一定的影響占 %、基本沒什么影響的占 %；由網絡媒體而決定購房影響很大的占 %、有一定的影響占 %、基本沒什 么影響的占 %；由電視媒體而決定購房影響很大的占 %、有一定的影響占 38%、基本沒什么影響的占 %；由報紙媒體而決定購房影響很大的占