【導(dǎo)讀】詢服務(wù)，市場研究評(píng)價(jià)模型等工作應(yīng)運(yùn)而生。2021年，山西譽(yù)利房地產(chǎn)咨詢評(píng)估有限公司初。設(shè)睿創(chuàng)工作室即致力于對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場進(jìn)行信息調(diào)查、資訊收集、營銷策劃的研究。報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。可為開發(fā)企業(yè)、相關(guān)決策部門提供各類型、層面的房地產(chǎn)市場調(diào)查延伸服務(wù)和專項(xiàng)深度研究。略/銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。空缺及市場機(jī)會(huì)研究報(bào)告等。議，投資-效益財(cái)務(wù)分析、融資策劃建議，項(xiàng)目全程營銷解決方案。

　　

【正文】 元的占 %、可承受總價(jià)在 3140 萬元的占 %、可承受總價(jià)在 4150 萬元的占 9%、可承受總價(jià)在 50萬元以上的占 %；年收入在 12萬元以上的家庭可承受總價(jià)在 2030萬元的占 %、可承受總價(jià)在 3140 萬元的占 %、可承受總價(jià)在 4150 萬元的占 %、可承受總價(jià)在 50 萬元以上的占 59%。 圖 圖 按揭,%分期付款,%一次性付款, % 選擇按揭 付款方式的購房者占 %，選擇分期付款的購房者占 %, 選擇一次性付款方式的購房者占 %。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 31 圖 分析圖 %%%%%%%%%%價(jià)格太高 價(jià)格偏高 價(jià)格適中 價(jià)格偏低 認(rèn)為價(jià)格太高的購房者占 %，認(rèn)為價(jià)格偏高的購房者占 %，認(rèn)為價(jià)格 適中的購房者占 25%。 影響 購房 的因素很多，在決 定購房時(shí)，信息刺激可能會(huì)影響其購買決策。因此，有必要研究信息對(duì) 購房的 影響 。 信息來源主要有大眾媒體、親朋、廣告及中介機(jī)構(gòu)。 圖 圖 0%10%20%30%40%50%60%70%80%報(bào)紙 親友推薦 網(wǎng)絡(luò) 售樓中心 電視 宣傳單頁 電臺(tái) 戶外 中介 以報(bào)紙為提及率的購房者占 67%，以親友推薦為提及率的購房者占 %，以網(wǎng)絡(luò)為提及率的購房者占 %，以售樓中心為提及率的購房者占 %，以電視為提及率的購房者占%，以宣傳單頁為提及率的購房者占 %，以電臺(tái)為提及率的購房者 占 %，以戶外為 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 32 提及率的購房者占 %，以中介為提及率的購房者占 %。 介 活動(dòng)的影響力分析 圖 受 廣告宣傳和推 介 活動(dòng)影響 分析圖 %%%%%%%%%說不上有無影響 無任何影響 影響非常大 有一定影響 通過 廣告宣傳和推薦活動(dòng)等途徑來了解房 地 產(chǎn)供給信息 說不上有無影響的占 %、無任何影響的占 %、影響非常大的占 %、有一定影響的占 %。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 33 第 六 節(jié) 生活指數(shù)評(píng)價(jià) 區(qū)域生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)和典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)系統(tǒng)是經(jīng)過科學(xué)設(shè)計(jì)的評(píng)價(jià)模型系統(tǒng)，主要用來評(píng)價(jià)城市各片區(qū)、各地理版塊、各典型樓盤的生活便利程度，并給出區(qū)域 生活便利指數(shù)、區(qū)域發(fā)展綜合評(píng)價(jià)和專項(xiàng)分析、典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)、典型樓盤性價(jià)比分析。 生活指數(shù)模型是 以 典型樓盤指數(shù)數(shù)據(jù)庫 為基礎(chǔ) 建立的影響生活便利程度的各項(xiàng)信息分析系統(tǒng)， 該系統(tǒng)是 用于評(píng)價(jià)特定區(qū)域或特定商品房生活便利程度的綜合評(píng)價(jià)體系 ， 具體地說就是運(yùn)用 “ 德爾菲法 ” 對(duì)各指標(biāo)計(jì)算打分，評(píng)定區(qū)域生活便利程度的方法。原有雙層加權(quán)指標(biāo) 為 區(qū)域交通設(shè)施完備程度、區(qū)域環(huán)境保護(hù)程度、區(qū)域商業(yè)設(shè)施完備程度、區(qū)域醫(yī)療設(shè)施完備程度、區(qū)域休閑設(shè)施完備 程度 、區(qū)域教育設(shè)施完備程度、典型社區(qū)居民 滿意程度 7 項(xiàng) 。 通過 上 述 7 項(xiàng) 指標(biāo)建立雙重加權(quán)監(jiān)測模型，計(jì)算得分，以量化的評(píng)價(jià)結(jié)果來說明所屬地域商品房的市場競爭力及市場價(jià)值。區(qū)域生活指標(biāo)雙重加權(quán)評(píng)定模型如下： 表 表 (5 分制 ) 影響因素 總權(quán)重(w) 分級(jí)指標(biāo)及分權(quán)重 (v) 區(qū)域人口地理發(fā)展水平 區(qū)域每平方公里人口數(shù) /家庭數(shù)量 () 區(qū)域大專以上學(xué)歷人口比例 () 區(qū)域 45 歲以下人口比例() 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 區(qū)域內(nèi)就業(yè)人口數(shù) () 人均可支配收入 () 人均零售額 () 區(qū)域交通設(shè)施完備程度 公交線路總 數(shù) () 區(qū) 域 中 心 點(diǎn) 距 市 中 心 直 線 距 離() 是否有 公共 交通環(huán)線的規(guī)劃 () 區(qū)域環(huán)境質(zhì)量 周邊植被覆蓋率 () 地域風(fēng)貌 () 屬幾級(jí)地 () 區(qū)域商業(yè)設(shè)施完備程度 超市、便利店密度 () 大型商貿(mào)場所密度 () 農(nóng)貿(mào)易市場密度 () 區(qū)域醫(yī)療設(shè)施完備程度 10 公里范圍醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù)(所 )() 距離片區(qū)中心最近的三級(jí)以上醫(yī)院的距離及名稱 () 區(qū) 域休閑設(shè)施完備數(shù) 距 體育場館 距離 () 每平方公里中檔餐飲服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)() 每平方公里文化娛樂場所數(shù) () 區(qū)域教育設(shè)施完備程度 學(xué)校 密 集 度 () 中小學(xué)密度 () 幼教服務(wù)機(jī)構(gòu)密度() 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 34 表 生活指數(shù)評(píng)定結(jié)果列表 片區(qū)名稱 東片區(qū) 西片區(qū) 南片區(qū) 北片區(qū) 生活指數(shù) 高層 住宅加權(quán)均 價(jià) (元 /m2) 4264 3861 3568 3994 多層住宅加權(quán)均價(jià) (元 /m2) 3372 3402 3839 3308 典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)模型是 以 區(qū)域生活指數(shù)模型 為 基礎(chǔ)，對(duì)典型樓盤進(jìn)行生活指數(shù)評(píng)定。該系統(tǒng)充分考慮房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值構(gòu)成，對(duì)購房者提供 購房 指導(dǎo)， 對(duì)售房者提供 預(yù)期銷售、收益狀況提供參考。 樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)指標(biāo)系統(tǒng)包括建筑質(zhì)量、發(fā)展商水平、周邊環(huán)境、交通環(huán)境、醫(yī)療教育環(huán)境、樓盤套內(nèi)設(shè)施完備數(shù)、小區(qū)內(nèi)設(shè)施完備數(shù)、業(yè)主狀況、樓盤物業(yè)服務(wù)水平及其分級(jí)指標(biāo) 。 典型樓盤生活指數(shù)評(píng)價(jià)模型如下表： 表 活指標(biāo)雙重加權(quán)評(píng)定模型 表 (5 分制 ) 影響因素 總權(quán)重 (W) 分級(jí)指標(biāo) 分權(quán)重 (V) 開發(fā)商評(píng)價(jià) 資金實(shí)力 典型項(xiàng)目銷售狀況 品牌知名度 相似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)及業(yè)界評(píng)價(jià) 項(xiàng)目建筑質(zhì)量 建筑設(shè)計(jì)等級(jí) 實(shí)施施工企業(yè)等級(jí) 室內(nèi)布局合理性評(píng)估 項(xiàng)目驗(yàn)收評(píng)價(jià) 樓盤套內(nèi)設(shè)施完備數(shù) 對(duì)設(shè)施完備數(shù)進(jìn)行量化評(píng)級(jí)打分 小區(qū)內(nèi)設(shè)施 完備數(shù) 周邊環(huán)境 周邊文化場館設(shè) 施數(shù) 周邊植被覆蓋率 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 35 周邊治安 所處大片區(qū)生活指數(shù) 交通環(huán)境 距市中心直線距離 1 公里內(nèi)設(shè)站點(diǎn)的公交線路條數(shù) 交通規(guī)劃 醫(yī)療教育環(huán)境 10 公里范圍醫(yī)療機(jī)構(gòu)數(shù) 是否有社區(qū)醫(yī)療救助機(jī)構(gòu) 距離社區(qū)最近的三級(jí)以上醫(yī)院的距離 幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、大學(xué)的等級(jí)及距離 項(xiàng)目投資價(jià)值 當(dāng)?shù)刈饨鹚?/投資回報(bào)率 商用面積 比例 人流量 業(yè)主情況 職業(yè)結(jié)構(gòu)比例 業(yè)主入住率 業(yè)主入住滿意度 購房目的比例 樓盤服務(wù)水平 保安標(biāo)準(zhǔn) 保潔標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 可提供的其它服務(wù)項(xiàng)目 依 據(jù)測評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過計(jì)算，對(duì) 5 個(gè) 典型樓盤進(jìn)行了生活指數(shù)的評(píng)定，結(jié)果如下： 表 項(xiàng)目名稱 摩登時(shí)代 和平花園 馨月花園 理想城 VISA 城市 生活指數(shù) 樓盤均價(jià) 4400 4000 3900 4000 3800 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 36 以下是根據(jù)樓盤價(jià)位與典型樓盤生活指數(shù)值的相關(guān)性分析所設(shè)計(jì)的樓盤性價(jià)比分析模型，同樣價(jià)位下樓盤生活指數(shù)較高，說明其生活便利程度較高，對(duì)開發(fā)商而言，開發(fā)這樣的樓盤有市場競爭力，對(duì)購房者來說，選擇這樣的樓盤具有較高的性價(jià)比。根據(jù)表 30 數(shù)據(jù)，對(duì) 5 個(gè)典型樓盤進(jìn)行了樓盤性價(jià)比測評(píng)，結(jié)果如下： 圖 012345摩登時(shí)代和平花園馨月花園理想城V I S A 城市生活指數(shù) 樓盤均價(jià) 生活指數(shù)評(píng)定 和設(shè)計(jì) 性價(jià)比模型 的 主要宗旨 就是合理 地 評(píng)價(jià)房地產(chǎn)產(chǎn)品的市場價(jià)值及市場競爭力，為市場提供參考 。 在同一價(jià)格區(qū)間， 生活指數(shù)較高的樓盤 性價(jià)比較高 、 生活便利程度較高，反之 ， 生活便利程度較低 、 性價(jià)比也較低。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 37 第 七 節(jié) 媒體監(jiān)測與研究 房地產(chǎn)營銷策略包括市場定位、產(chǎn)品、價(jià)格和房地產(chǎn)分銷、促銷策略，其意義為幫助開發(fā)商認(rèn)清市場、審時(shí)度勢、揚(yáng)長避短。房地產(chǎn)廣告是房地產(chǎn)營銷策略中的重要環(huán)節(jié)，其目的是達(dá)成或幫助達(dá)成房地產(chǎn)營銷目標(biāo)。本期媒體監(jiān)測與研究是以媒體監(jiān)測數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)，對(duì)長治市房地產(chǎn)的營銷活動(dòng)的基本狀況進(jìn)行監(jiān)測與分析，來研究區(qū)域房地產(chǎn)市場及營銷 策略。 通過監(jiān)測 2021 年 2 月至 12 月主流媒體《上黨晚報(bào)》的廣告，對(duì)長治市房地產(chǎn)報(bào)紙平面廣告的投放排名、投放總額、投放頻率、各區(qū)域樓盤廣告發(fā)布量排名、各開發(fā)商投放量排名、媒體分布及長治市房地產(chǎn)營銷廣告主題等多方面進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，并對(duì)長治市各平面媒體影響度、消費(fèi)者的媒體偏好與媒體影響度排名等進(jìn)行了進(jìn)一步研究。 表 16. TOP10 樓盤報(bào)紙平面廣告投放量統(tǒng)計(jì)表 樓盤名稱 投放版面 (整版 ) 投放總額 (元 ) 投放總量排名 投放媒體總次數(shù) 城上城 14 168000 1 17 淮海 家苑（九院） 8 96000 2 11 華熙苑 7 84000 3 6 錦繡花苑 4 48000 4 4 御龍庭 4 48000 5 6 清華西花園 3 36000 6 3 海德藝墅 2 24000 7 2 塔嶺新城 2 24000 8 2 馨月花園 2 24000 9 2 中宏時(shí)代 2 24000 10 2 注：廣告價(jià)格計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)以 12021 元 /整版的平均水平。 、排名及投放頻率 2021 年，各樓盤在《上黨晚報(bào)》共投放樓盤廣告 51 個(gè)版面，具體前 10 名的排名 為城上城 14 個(gè)整版、淮海家苑（九院）為 8 個(gè)整版、華熙苑為 7 個(gè)整版、錦繡花苑為 4 個(gè)整版、御龍庭為 4 個(gè)整版、清華西花園為 3 個(gè)整版、海德藝墅為 2 個(gè)整版、塔嶺新城為 2 個(gè)整版、馨月花苑為 2 個(gè)整版、中宏時(shí)代為 2 個(gè)整版。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 38 表 樓盤所屬大區(qū) 投放廣告次數(shù) 投放廣告版面總量 投放版面總量排名 東片區(qū) 29 24 1 西片區(qū) 13 2 南片區(qū) 61 13 3 北片區(qū) 1 4 統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示， 2021 年，報(bào)紙投放總量第一名的是東片區(qū) 為 24 個(gè)整版；第二名的是西片區(qū)為 個(gè)整版；第三名的是南片區(qū)為 13 個(gè)整版；第四名的是北片區(qū)為 1 個(gè)整版。 表 18.《上黨晚報(bào)》發(fā)布房地產(chǎn)廣告統(tǒng)計(jì)分析圖 0102030405060長治日?qǐng)?bào) 上黨晚報(bào) 長治日?qǐng)?bào) 上黨晚報(bào)2021 2021 2021 年，《長治日?qǐng)?bào)》的報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告發(fā)布總量較少，因此本期僅對(duì)《上黨晚報(bào)》的報(bào)紙平面媒體進(jìn)行分析，《上黨晚報(bào)》的報(bào)紙平面媒體房地產(chǎn)廣告發(fā)布總量為 51 個(gè)整版。 長治市房地產(chǎn) 住宅 市場調(diào)查研究報(bào)告 39 圖 67%%%%%%%%%0%10%20%30%40%50%60%70%80%報(bào)紙 親友推薦 網(wǎng)絡(luò) 售樓中心 電視 宣傳單頁 電臺(tái) 戶外 中介 偏好報(bào)紙媒體的購房者占 67%，偏好親友推薦的購 房者占 %，偏好網(wǎng)絡(luò)媒體的購房者占 %，偏好售樓中心的購房者占 %，偏好電視媒體的購房者占 %，偏好宣傳單頁的購房者占 %，偏好電臺(tái)媒體的購房者占 %，偏好戶外媒體的購房者占 %，偏好中介機(jī)構(gòu)的購房者占 %。 圖 32. 媒體廣告對(duì)購房者決策影響度分析圖 %%%%%%%親友推薦 網(wǎng)絡(luò) 電視 報(bào)紙影響很大 有一定的影響 基本沒什么影響 由親友推薦而決定購房影響很大的占 52%、有一定的影響占 %、基本沒什么影響的占 %；由網(wǎng)絡(luò)媒體而決定購房影響很大的占 %、有一定的影響占 %、基本沒什 么影響的占 %；由電視媒體而決定購房影響很大的占 %、有一定的影響占 38%、基本沒什么影響的占 %；由報(bào)紙媒體而決定購房影響很大的占