新余市房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報-資料下載頁
2025-06-28 06:06本頁面
【正文】 月19日㎡3月亮灣勞動北路與科環(huán)路111,270㎡175,762㎡一期35,000㎡銷售達85%1380元/㎡04年5月18日05年5月17日未定八、 新余市有關(guān)房地產(chǎn)稅、費及成本估算規(guī)費每㎡/110元(包括基礎(chǔ)設(shè)施30元、人防費36元、新墻體基金8元、教育基金營業(yè)額*5%、質(zhì)監(jiān)費工程造價*—%等)。營業(yè)稅：營業(yè)額*5%；城建附加：營業(yè)稅額*7%；教育附加：營業(yè)稅額*3%；防洪基金：營業(yè)額*%。土地使用稅：一類土地每㎡/2元、二類土地每㎡/、三類土地每㎡/；土地增值稅：按國家規(guī)定收??；價格調(diào)節(jié)基金：營業(yè)收入*%；物業(yè)維修基金：建筑面積每㎡/10元（由房管局代收）；房地產(chǎn)業(yè)基本沒有稅收優(yōu)惠政策。九、 結(jié)論新余市現(xiàn)房價的真實性根據(jù)在新余市走訪了市建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局、稅務(wù)局、仙來區(qū)的有關(guān)部門了解到的情況以及對新余市房地產(chǎn)市場和樓盤的調(diào)查情況分析,新余市屬三線的中小城市,房地產(chǎn)業(yè)在2004年剛起步,目前尚在初級階段。目前消費群體基本是自住型約占80%，少量消費群體屬改善型約占15%，市場有效消費比較活躍,基本沒有惡意炒作現(xiàn)象,極少量的投資客戶是江、浙一帶在新余經(jīng)商、辦實體的私營老板批量購置當?shù)厣唐贩康囊灿屑s占5%以下，所以目前新余市的房產(chǎn)銷售價格比較真實。新余市現(xiàn)開發(fā)樓盤的規(guī)模和品質(zhì)新余市目前成規(guī)模、高品質(zhì)、高檔次的樓盤基本沒有，考察的幾個典型樓盤雖然有的也規(guī)模較大，但品質(zhì)都做的不是很理想，與沿海發(fā)達城市相比差距還很大。新余市商品房的年需求量據(jù)有關(guān)方面統(tǒng)計目前新余市每年新增加的外來人口約在1萬人左右，根據(jù)新余市房產(chǎn)局介紹每年市場需求約50萬㎡（建筑面積）。目前新余市按每年推出500畝土地，建筑面積一般在60萬㎡，根據(jù)我們判斷應(yīng)該能消化。外來人口中有10%和常住人口中有1%的消費就能滿足這個推出的量。新余市商品房的土地成本、綜合成本、銷售價格（1）、低檔樓盤的土地價格估計在每畝7—8萬元，由于品質(zhì)較差，所以在配套、公建、銷售、管理費用等成本相對比較低，銷售價格在900元1000元/平方米，綜合成本在800元850元/平方米左右，利潤空間在每平方米/100150元左右；（2）、中檔樓盤當時獲得土地的價格在每畝/12萬15萬元左右，規(guī)模和品質(zhì)稍微好一點，銷售均價每平方米在1200元1300元，綜合成本每平方米在1000元1100元左右，利潤空間每平方米約200元300元左右。新余市獲取土地的相關(guān)政策據(jù)新余市建設(shè)局介紹，在新余市除了正常土地拍賣外尚有二個在獲得開發(fā)土地的優(yōu)惠條件：（1）今年推出的新建項目有20個，續(xù)建項目10個，大部分是市政景觀廣場、立交、道路、燃氣工程、汽車站等。如果房地產(chǎn)開發(fā)商承接新余市的這些市政項目，在獲區(qū)相應(yīng)的開發(fā)土地時，政府給予一定的優(yōu)惠政策。（2）在新余市新建一定規(guī)模的工業(yè)項目，政府可以優(yōu)惠價格出讓相應(yīng)的配套土地（開發(fā)用地）用于第三產(chǎn)業(yè)。目前國家宏觀調(diào)控政策對新余施放地產(chǎn)業(yè)的影響當前國家通過一系例對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控政策，目的是主要控制部分城市、區(qū)域房價上漲過快、過高的現(xiàn)象?，F(xiàn)在新余市的年開發(fā)量和商品房消費群體的需求量基本相符、價格適中、基本是自住型的消費群體，惡意炒作現(xiàn)象基本沒有，投資客戶量在5%左右（國際上慣用的衡量標準是低于20%），住宅房的租金與房價比在正常范圍內(nèi)，通過以上的分析，我們認為目前的調(diào)控政策對新余市的房地產(chǎn)業(yè)基本沒有很大的影響。新余市開發(fā)房地產(chǎn)的優(yōu)、劣勢分析（1）優(yōu)勢l 新余市的房地產(chǎn)業(yè)剛剛起步，每年土地推出量比較適中，在房地產(chǎn)市場中基本能消化，商品房空置率較低；l 城市環(huán)境綠化率比較好；l 商品房房消費群體中以解決住房和改善住房為主，有一定的需求量；l 建筑土建造價較低；（2）劣勢l 城區(qū)人口偏少；l 城市經(jīng)濟基礎(chǔ)差一點；l 市政配套不是很完善；l 拍賣的土地價格偏高；
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