【正文】 發(fā)展帶來一次歷史性的機(jī)遇。重慶是中國西部的重要中心城市，隨著中國西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施以及中國加入WTO的逐漸迫近，重慶市正以其難以估量的投資價(jià)值與商業(yè)價(jià)值為全球所關(guān)注，所認(rèn)識(shí)，吸引了國內(nèi)外大量知名企業(yè)入駐及資本向重慶聚集。另一方面，國內(nèi)外資本的介入將引發(fā)重慶市房地產(chǎn)市場的激烈競爭，同時(shí)，將促使本市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)經(jīng)營與國際先進(jìn)水平接軌，走向規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化發(fā)展之路；并最終有利于重慶市房地產(chǎn)全行業(yè)水平的升級(jí)，有利于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的成長，有利于提高房地產(chǎn)業(yè)的市場化、專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化水平等。3．2004年重慶市的樓市將會(huì)呈現(xiàn)以下六大趨勢：房地產(chǎn)市場將全面進(jìn)入買方市場，利潤更趨于平均化，風(fēng)險(xiǎn)因素相應(yīng)增大；中、低價(jià)位的商品房將成為市場偏愛的主角，尤其是80100平方米一套的戶型頗受歡迎；房地產(chǎn)的二手市場日趨活躍，與一手市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)將會(huì)更加明顯；住房建設(shè)的產(chǎn)品更新速度會(huì)更快；房地產(chǎn)的服務(wù)業(yè)將會(huì)迅速發(fā)展，并逐步走上專業(yè)化、社會(huì)化道路。第六章 重慶市區(qū)域房地產(chǎn)市場研析一．渝中區(qū)(一)渝中區(qū)社經(jīng)概況1．渝中區(qū)概況渝中區(qū)位于長江和嘉陵江交匯的半島之處。北隔嘉陵江與北部新城相望，南隔長江與南岸區(qū)相對(duì)，西接沙坪壩區(qū)和九龍坡區(qū)。全區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）城市居民年末存款和人均社會(huì)零售總額均排在全市首位。渝中區(qū)是全市的行政、商貿(mào)、金融中心，同時(shí)也是重慶市的水陸客運(yùn)交通樞紐。2．經(jīng)濟(jì)渝中區(qū)2003年人均GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值），按現(xiàn)行匯率折算，約合3085美元，超過3000美元大關(guān)，在全市40個(gè)區(qū)（市）縣中，率先達(dá)到世界中上等收入國家或地區(qū)行列。3．可支配收入2003年，渝中區(qū)城市居民人均可支配收入9066元，%，位于重慶市各區(qū)縣第一為，城市居民人均消費(fèi)性支出8518元，%。%%，居民生活水平持續(xù)提高。渝中區(qū)人均可支配收入高，消費(fèi)能力強(qiáng)。4．人口狀況。城市化程度高。5．社會(huì)消費(fèi)品零售總額渝中區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額為113億元，居重慶市第一位，比排名第二的九龍坡區(qū)高出40余個(gè)百分點(diǎn)，且同比增長13%。說明渝中區(qū)商貿(mào)發(fā)達(dá)，社會(huì)消費(fèi)品零售活躍。（二） 渝中區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策與市政建設(shè)1．菜園壩長江大橋興建預(yù)計(jì)將投資21億元的菜園壩長江大橋12月28日正式開工興建。該大橋已經(jīng)于今年2月開始了先期的基礎(chǔ)部分建設(shè)，并計(jì)劃在2005年年底竣工。根據(jù)設(shè)計(jì)。大橋工程由正橋、菜園壩立交橋、蘇家壩立交橋、南城隧道、南城立交橋及海銅路改造工程組成。其主體工程起于渝中區(qū)兩路口富安百貨前的中山三路，最后到達(dá)大石路立交橋。該橋的建成將徹底解決渝中區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、巴南區(qū)的交通擁堵問題。2．渝中區(qū)首條山城步道明年動(dòng)工穿越渝中半島的9條山城步道之一渝中區(qū)水廠至石板坡古城墻遺址山城步道明年上半年開建。，分為五段：其線路為：長江濱江路——南紀(jì)門——石板坡城市陽臺(tái)——中山醫(yī)院——人和段——渝中區(qū)水廠段。渝中區(qū)明年先啟動(dòng)800米的中山醫(yī)院至人和街段。石板坡步道將以石梯為主，體現(xiàn)“爬坡上坎”的山城特色，步道總體構(gòu)思是圍繞山城特色梯道作文章，修整現(xiàn)有道路，做好梯道兩邊的景觀，重現(xiàn)當(dāng)年街景。渝中區(qū)政府已委托企業(yè)做概念設(shè)計(jì)，將大溪溝農(nóng)貿(mào)市場街道、張家花園路、市中山醫(yī)院下梯道等內(nèi)部梯道連通，達(dá)到縱橫貫通南北的目的。預(yù)計(jì)石板坡步道計(jì)劃2007年完工，其余8條步道2020年前陸續(xù)完工。3．大坪——化龍橋片區(qū)的改造問題已納入政府重點(diǎn)工作內(nèi)容，化龍橋地區(qū)主要要大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)；挖掘紅巖紀(jì)念館等抗戰(zhàn)文化內(nèi)涵；依托浮圖觀、虎頭巖、紅巖公園以及山脊、水際線來發(fā)展生態(tài)休閑旅游；加強(qiáng)交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化居住功能，創(chuàng)造休閑、宜人的居住環(huán)境，使這一地區(qū)最終成為以發(fā)展居住、生態(tài)文化旅游為主的區(qū)域。而大坪地區(qū)則依據(jù)現(xiàn)有條件，以教學(xué)、科研、信息可、文化、衛(wèi)生等第三產(chǎn)業(yè)服務(wù)業(yè)為主要方向。4．為治理渝中區(qū)的交通瓶頸，渝中區(qū)正在啟動(dòng)七大交通工程，已有六個(gè)工程于去年開工，預(yù)計(jì)兩年內(nèi)完成。它們是：長江路擴(kuò)寬（兩路口——大坪），四車道擴(kuò)成六車道；治理大坪循環(huán)線路，修建大黃路口立交；九高路（修建從大坪九坑子到高廟村直行公路）；雷家坡立交橋（較場口中心——帶建立交橋）；化龍橋嘉濱路（連接沙坪壩到渝中區(qū)的另一條公路）；菜園壩長江大橋（菜園壩到南坪銅元局）；華村大橋（連接化龍橋到江北）。2004年6月，從大渡口新山村到較場口的輕軌一期將開通。5．渝中區(qū)南區(qū)干道石板坡至中興路段去年年底建成通車，為渝中區(qū)、南岸區(qū)、江北區(qū)的相互交通打破了瓶頸，將有力帶動(dòng)周邊舊城改造工程的進(jìn)度。該路段還將與即將興建的雷家坡立交橋相配合，實(shí)現(xiàn)與長濱路的互連互通。6．從2004年開始，渝中區(qū)政府將對(duì)近60個(gè)片區(qū)實(shí)行危舊房改造大聯(lián)動(dòng)，提升整體形象，加快城市化進(jìn)程。其中，40個(gè)大片區(qū)改造總占地面積達(dá)131萬平方米，投資逾50億元。除人居質(zhì)量將得到顯著提升外，城市的新陳代謝也帶來了新的商機(jī)。另外，政府將以解放碑為核心，結(jié)合中央商務(wù)區(qū)，商貿(mào)中心的規(guī)劃和建設(shè)，對(duì)周邊不協(xié)調(diào)的舊建筑通過市場運(yùn)作的方式，實(shí)行拆舊建新或者美容，力求每一條街都有不同的特色。7．在環(huán)境上將大手筆拆房建綠，構(gòu)建山水園林城市框架。危舊房拆遷改造后，50%的土地將用于還綠，對(duì)兩江濕地進(jìn)行大片綠化；對(duì)各小區(qū)統(tǒng)一進(jìn)行綠化整治和保護(hù)。新建一批小綠園；社會(huì)單位通過拆墻透綠，拆違建綠，建成一批市級(jí)園林單位；未來5年，整個(gè)渝中半島將新增公共綠地120萬平方米，人均綠地面積由現(xiàn)在的2平方米增至4平方米。（三）渝中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)狀況1．投資額渝中區(qū)2002年房地產(chǎn)投資額268222萬元，位于重慶市第四位，排在九龍坡區(qū)、渝北區(qū)和南岸區(qū)之后。%，略有下降。2．施工面積及竣工面積2002年渝中區(qū)施工面積5248762㎡，位全市第一，但比起上年也下降了8個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅施工面積2370051㎡。竣工面積為1046455㎡，%，其中住宅459140㎡，%。由于渝中區(qū)城市化程度高，可開發(fā)用地日益減少?？梢灶A(yù)計(jì)，渝中區(qū)的開發(fā)量將會(huì)呈下降趨勢。3．銷售和空置情況2002年銷售面積622835㎡，%，其中住宅銷售面積388770㎡，%?？罩妹娣e956036㎡，%，住宅空置面積365925㎡，%。在施工、竣工和銷售面積上升的情況下，空置面積有所下降，說明渝中區(qū)房地產(chǎn)市場消化能力良好。四．渝中區(qū)房地產(chǎn)市場綜述1．解放碑片區(qū)(朝天門——較場口——臨江門——七星崗以東)解放碑是重慶商貿(mào)金融核心，是重慶鉑金級(jí)地段的體現(xiàn)。這里商業(yè)繁華、交通便捷，每日接待購物、旅游、休閑、商務(wù)均人流量達(dá)50萬人次。2002年，解放碑社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到約113億元，占到重慶各大商圈社會(huì)消費(fèi)零售總額的32%。這里集中了國內(nèi)國際知名機(jī)構(gòu)和企業(yè)，各大銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)，是重慶CBD核心，真正意義上的中央商務(wù)區(qū)。鑒于解放碑的核心地位，這里云集中了大量的中高檔物業(yè)，寫字樓、酒店及酒店公寓、大型百貨和專賣店鋪。2003年，解放碑片區(qū)入市項(xiàng)目總體量達(dá)到約95萬方，而在售樓盤總體量達(dá)到135萬方?？梢哉f，在解放碑方圓2公里的范圍內(nèi)，如此大的供應(yīng)量是相當(dāng)驚人的。從解放碑片區(qū)樓盤的銷售來看，盡管目前在售樓盤銷售全部過半，其中銷售率達(dá)到80%以上的樓盤占到了72%，供需相對(duì)平衡，但是，從2003年下半年，解放碑房地產(chǎn)市場已經(jīng)顯示出疲軟的態(tài)勢，新開樓盤銷售情況不理想，難以產(chǎn)生如巴渝世家、時(shí)代天驕、時(shí)代豪苑等有影響力的樓盤。處于重慶CBD的核心地位，“投資”成了解放碑物業(yè)永恒不變的主題。解放碑地區(qū)的物業(yè)無論是小區(qū)還是酒店公寓，或是寫字樓和商鋪，在推廣上都竭盡全力往投資上靠。事實(shí)也證明，80%購買解放碑物業(yè)者均用于投資。早期的巴渝世家、御景江山可能還更看重自身的優(yōu)勢和品質(zhì)，但是到了2004年的今天，所有的物業(yè)均離不開一個(gè)主題——投資。為了吸引更多的投資者，解放碑地區(qū)涌現(xiàn)出一大批諸如小戶型公寓、青年公寓、酒店式公寓的物業(yè)。SOHO、SOLO、產(chǎn)權(quán)式等概念滿天飛，使得解放碑的房地產(chǎn)市場充襲著投資、升值、價(jià)值、尊崇的字眼。隨之而來的是房屋單價(jià)的飚升。2003年下半年開始，寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)逐步走熱。作為重慶投資重點(diǎn)和商務(wù)核心的解放碑，銷聲匿跡了很長一段時(shí)間的商業(yè)重新有了放量，寫字樓也開始走銷售的道路。商鋪的全新銷售和經(jīng)營管理模式更加靈活，滿足了不同投資者和經(jīng)營者的需求。由于寫字樓市場的復(fù)蘇，寫字樓的銷售也不僅僅面向機(jī)構(gòu)客戶，適合于投資者的銷售方式相繼出爐。寫字樓和商鋪成了新一輪的投資重點(diǎn)。2．兩路口片區(qū)（七星崗以西——兩路口——鵝嶺以西）兩路口片區(qū)為渝中區(qū)緊次于解放碑的商圈之一。區(qū)域交通為主城區(qū)內(nèi)較大的交通中轉(zhuǎn)站之一，交通便利，擁有大型超市、百貨、五星級(jí)酒店和甲級(jí)寫字樓。各項(xiàng)配套設(shè)施完善，緊鄰大田灣體育場，菜園壩火車站、鵝嶺公園等市政設(shè)施。兩路口地區(qū)主要集中了渝中區(qū)的一些老居民區(qū)和一些單位的集資房，商品房供應(yīng)量不大。現(xiàn)在售物業(yè)主要有枇杷山莊、名仕城、江山公寓，供應(yīng)量不到10萬方。除了枇杷山莊外，物業(yè)檔次整體高，且由于區(qū)域本身配套設(shè)施完善，所以本區(qū)域的樓盤對(duì)自身配套的建設(shè)等均不太重視。區(qū)域內(nèi)的物業(yè)顯得陳舊。3．上清寺片區(qū)（紅巖村——牛角沱——黃花園）上清寺片區(qū)是渝中區(qū)所謂的下半城，區(qū)域形象落后，特別是紅巖村到牛角沱段，多為一些廠房和五、六十年代的舊房。而上清寺地區(qū)為渝中區(qū)第二個(gè)金融、商貿(mào)中心，匯集了環(huán)球廣場、太平洋廣場、中安大廈、盛迪亞大廈等中高檔寫字樓，交通銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等金融機(jī)構(gòu)，辦公氛圍濃厚。而上清寺到黃花園集中了渝中區(qū)乃至重慶市的大部分政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位。該區(qū)域缺乏大型的百貨業(yè)，但是生活配套商業(yè)齊備，交通便利。上清寺片區(qū)的商品房發(fā)展緩慢，區(qū)域內(nèi)也多為陳舊的居民區(qū)和一些單位用房。商品房的開發(fā)量小，且單個(gè)項(xiàng)目的體量也。缺乏規(guī)范的規(guī)劃，雖然生活配套完善，但是居住環(huán)境較差。隨著瑞安集團(tuán)對(duì)化龍橋片區(qū)的拆遷和重建，華村長江大橋的修建，輕軌的開通，相信該區(qū)域的城市面貌將煥然一新。4．大坪片區(qū)（鵝嶺以東——大坪——菜袁路）大坪地區(qū)是渝中區(qū)一個(gè)副商業(yè)中心，除了擁有PARKSON購物中心，四星級(jí)酒店外，著重發(fā)展通訊和電子行業(yè)，各通訊專業(yè)市場比較發(fā)達(dá)。大坪及菜袁路是重慶西南部，即九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)到解放碑的必經(jīng)之路，交通繁忙。周邊教育、科研機(jī)構(gòu)較多。大坪地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展較早，從早期的競地城市花園到新東?；▓@，使該區(qū)域較早的被市民所認(rèn)可。但是由于大坪周邊地勢高差大，一些教育、科研機(jī)構(gòu)多，所供開發(fā)的土地越來越少，因此顯得開發(fā)后勁不足。該區(qū)域擁有渝中區(qū)較好的江景資源，因此，近年來，也出現(xiàn)了一些中高檔樓盤，如：麗水菁苑泊景灣。但總體來說，該區(qū)域樓盤以一些臨街單體樓居多，少有住宅小區(qū)的開發(fā)。（五）渝中區(qū)物業(yè)的特點(diǎn)及發(fā)展前景1．特點(diǎn)：區(qū)位因素成為市場的最大賣點(diǎn)；房地產(chǎn)項(xiàng)目投資重點(diǎn)傾向非住宅方向；市場競爭日趨激烈；空置率高居不下；房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)模小，單體物業(yè)是市場主力軍；樓盤價(jià)格與周邊區(qū)域之間存在較大的差距；期房市場前景一般，現(xiàn)房市場逐步升溫；2．發(fā)展前景輕軌的開通將導(dǎo)致渝中區(qū)物業(yè)的區(qū)域格局發(fā)生轉(zhuǎn)移由于2004年輕軌的開通，將導(dǎo)致人流迅速向大坪、較場口甚至下半城的李子壩等地區(qū)聚集，勢必將影響渝中區(qū)物業(yè)的發(fā)展重心轉(zhuǎn)移。激烈的競爭將促使更多新的投資方式的出現(xiàn)由于渝中區(qū)物業(yè)競爭激烈，常規(guī)的概念已經(jīng)無法引起投資者的注意。這勢必將促使更多新的投資方式的介入。如：房地產(chǎn)投資的證券化、金融化，產(chǎn)權(quán)式酒店公寓和商鋪的出現(xiàn)。酒店式公寓還將是市場主流從市場積蓄的項(xiàng)目來看，酒店式公寓還將是渝中區(qū)房地產(chǎn)市場的主流。但是在產(chǎn)品上如何擺脫大走廊、單身宿舍的痕跡，在戶型設(shè)計(jì)上如何解決廚衛(wèi)不采光通風(fēng)的問題，是公寓式物業(yè)要考慮的重點(diǎn)。大規(guī)模的拆遷為渝中區(qū)房地產(chǎn)帶了新的發(fā)展點(diǎn)有媒體將化龍橋片區(qū)戲稱為“都市中的村莊”，今年化龍橋片區(qū)的拆遷將全面展開。該區(qū)域交通便利，江景資源豐富，化龍橋地區(qū)的開發(fā)將為渝中區(qū)的房地產(chǎn)市場注入新的亮點(diǎn)。另外，長江路片區(qū)也因?yàn)樨S富的江景資源被眾多開發(fā)商看好。二．南岸區(qū)（一）南岸區(qū)社經(jīng)概況1．南岸區(qū)概況：南岸區(qū)地處重慶市中心長江以南，北面長江環(huán)繞，南至李家沱鄰巴南區(qū)，西面為重慶著名風(fēng)景區(qū)南山。東以鵝公巖大橋與九龍坡連接，依山傍水，是重慶唯一同時(shí)擁有江景和山景資源的區(qū)域，是重慶規(guī)劃建設(shè)中的經(jīng)貿(mào)和風(fēng)景旅游重點(diǎn)區(qū)域。南岸轄區(qū)內(nèi)的國際級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，集中了上千家企業(yè)，如：麥德隆、日本本田、康師傅、美心等。近年來，南岸區(qū)在區(qū)域性發(fā)展上取得了很大成功，商業(yè)、房地產(chǎn)等市場特點(diǎn)分明，尤為突出。2．南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)狀況南岸區(qū)2003年GDP在重慶市各區(qū)中排名第2名，同比上年上升了2位。說明南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，經(jīng)濟(jì)狀況逐年看好。3．可支配收入2003年南岸區(qū)人均可支配收入8910元，%，是重慶直轄6年來增長最快的一年。可以看到，南岸區(qū)居民可支配收入增長迅速。4．人口狀況。，增長了14%?？梢娔习秴^(qū)人口素質(zhì)有了大幅提高。5．社會(huì)消費(fèi)品零售總額，%。證明南岸區(qū)購買力突出，是近幾年來增幅較快的區(qū)域。（二）南岸區(qū)房地產(chǎn)相關(guān)政策和市政建設(shè)：1．學(xué)府大道逐步亮出景觀牌，以四公里為起點(diǎn)，七公里結(jié)束。其在充分發(fā)揮交通快速通道的功能以外，明確定位于城市一級(jí)景觀大道。學(xué)府大道獨(dú)有的高校資源，依山就勢的自然環(huán)境，讓建設(shè)者充滿了靈感。作為總規(guī)模1萬畝的江南大學(xué)城版塊的主要通道和形象窗口，這條路將以“學(xué)府”為景觀基調(diào)；與“學(xué)府”涵義緊密相扣的典雅風(fēng)格，將附著于大道上的綠化、雕塑小品、燈飾、休閑小廣場等建筑形態(tài)上。2．交通改善（1）南濱路的開發(fā)得到交通的強(qiáng)力支持，公交冠忠公司的公交線路將會(huì)沿著開發(fā)樓盤的出現(xiàn)進(jìn)行公交布線。（2）四公里立交工程四公里立交工程,位于主城區(qū)東西快速干道與南北快速干道的交匯處,西連鵝公巖大橋,動(dòng)接渝黔高速公路入口,北通南坪,南至七公里方向并與南山的道路相接,東北連接通往海棠