【正文】 這是重慶首個房地產(chǎn)交易權(quán)威性法規(guī)，它對目前房地產(chǎn)交易的各方面都有了明確的規(guī)定，與過去不同點主要有：1．商品房銷售以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)，從而讓消費者明明白白購房。意義這些法規(guī)的制定和頒布，表明重慶市房地產(chǎn)市場已經(jīng)全面進(jìn)入買方市場，而且政府也清醒地認(rèn)識到這一市場法則，并加以監(jiān)控和扶持。建設(shè)用地內(nèi)應(yīng)有集中綠地，面積不得小于建設(shè)用地面積的10%。4．建筑物退后：臨街建筑必須退讓到道路紅線后，；臨次干道后退不小于3米；臨主干道后退不小于5米。3．采光透亮化：以主采光面相對平行布置的建筑間距而言，住宅主要采光面之間的距離：，新建區(qū)不小于平均高度的1倍。容積率大于等于2小于4時，每提供1平方米開放空間。2．增加公眾空間：《規(guī)定》對增加公共開放空間的開發(fā)商制定了優(yōu)惠。（三）《重慶市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》開始施行內(nèi)容列示以下就該規(guī)定的一些相對重要的內(nèi)容節(jié)選如下：1．車位增加：《規(guī)定》要求，新建、改建、擴建的建筑必須按規(guī)定設(shè)置停車位。去年重慶市政府全面上調(diào)配套費。事實上，由于政策拉動，20022003年年房地產(chǎn)售價一直連續(xù)攀高。還由于政府和媒體的大力宣傳，使市民第一次直接感受房價升值的可能性，刺激了購房者交易積極性。其中，商業(yè)、住宅用地平均增長91%，工業(yè)用地維持原有標(biāo)準(zhǔn)。③ 上表所列土地出讓金可根據(jù)實際用途的效益差異及土地位置條件的優(yōu)劣進(jìn)行適當(dāng)浮動，浮動范圍不超過正負(fù)20%。③ 上表基準(zhǔn)地價包括土地取得費、土地開發(fā)費及土地增值收益（土地出讓金）等。所以，我們特將2003年重要的政策、法規(guī)以及政府新舉措收集、整理如下： 一．房地產(chǎn)業(yè)政策法規(guī)（2002—2003）2002年可以說是重慶房地產(chǎn)的“政策拉動”年，重慶市政府出臺了一些重大政策，對房地產(chǎn)業(yè)起到了明顯的拉動作用：（一）重慶主城區(qū)土地價格上漲內(nèi)容列示：重慶市國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價 單位：元/平方米用途土地級別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）111953350314992997730781204374992206711459571777460548221237350643349592865399384122083109737185926486601018755891194744412491338注：① 上表基準(zhǔn)地價為城鎮(zhèn)國有土地“五通一平”條件下的平均價格。%，各類雜志3000萬冊、%%.重慶現(xiàn)有文化機構(gòu)主要包括：重慶市文化局、重慶新聞出版局、重慶市川劇院、重慶市廣播電視局、重慶市京劇團(tuán)、重慶市話劇團(tuán)、重慶市越劇團(tuán)等。五．城市主要文化機構(gòu)與設(shè)施分布概況文化設(shè)施建設(shè)取得實質(zhì)性進(jìn)展，相繼建成紅巖革命紀(jì)念陳列館、歌樂山烈士陵園紅巖魂廣場及陳列館。結(jié)合重慶經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析，重慶人的收入水平不太高，但他們卻喜歡在大型的商場或娛樂場所進(jìn)行購物與消費。重慶人喜歡吃，特別是對麻辣味重的食品情有獨鐘，火鍋是重慶人最喜歡的一種飲食。（五）不同學(xué)歷構(gòu)成的消費者對“信息交流指標(biāo)”具體認(rèn)識態(tài)度如下：小學(xué)及以下初中高中/中專/枝校大學(xué)?？拼髮W(xué)本科研究生以上信息消極指向中間層信息積極指向通過上述幾點描述，我們可以看出性情耿直、豪爽是重慶人的一大特點。（以上數(shù)據(jù)來源于專業(yè)市場研究公司消費者調(diào)查）四．居民主要價值取向（一）不同消費者層對時尚流行指標(biāo)的意識習(xí)慣：%的消費者屬于“平實生活指向”，%的消費者屬于“平實生活指向”；屬于“時尚流行指向”%，%。據(jù)調(diào)查，%的消費者“最近三個月”光顧過西式快餐店?？梢哉f，重慶人在飲食方面的個性可以總結(jié)成“麻辣情結(jié)”、“追求創(chuàng)新”。火鍋是重慶常勝不衰的一項重要餐飲。通常訪親會友通常喜歡在外聚餐，通常去的飲食場所包括街過特點餐廳、火鍋店、大排檔等，有“夜啤酒”提供是消費者選擇聚餐的一個重要因素。據(jù)調(diào)查，%的人員“最近三個月”光顧過超市，可見超市市場消費潛力巨大。一旦這類人群中的潛在置業(yè)者有購房置業(yè)的動機時，就會把潛在的動機轉(zhuǎn)變成為現(xiàn)實的購買力。受教育水平越高就會受到更多的尊敬，成為人們追逐的目標(biāo)，相應(yīng)地其社會地位與經(jīng)濟(jì)收入相對提高。與1990年第四次人口普查相比，%%。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)有如下變化；具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。二．文化教育水平及其對購房的影響沙坪壩區(qū)是文化區(qū)，居民職業(yè)分布以文化、教育及衛(wèi)生為主；渝中區(qū)是經(jīng)濟(jì)商貿(mào)中心，居民職業(yè)分布以公司職員、白領(lǐng)階層為主；大渡口及九龍坡區(qū)是工業(yè)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人為主；南岸區(qū)是工業(yè)、旅游、商貿(mào)區(qū)，居民職業(yè)分布以工人、經(jīng)營業(yè)主、職員為主。通過我們多次房地產(chǎn)的調(diào)查，數(shù)據(jù)結(jié)果證明，目前，重慶置業(yè)者考慮購房的區(qū)域選擇存在著強烈的“區(qū)域情結(jié)”，換句話說，就是置業(yè)者會考試就近選擇當(dāng)前居住區(qū)域購房。根據(jù)這種現(xiàn)象我們分析，目前重慶推出了購房信貸消費，銀行提供按揭貸款，即使置業(yè)者的個人月收入較低（800元），只要他們有一份較為穩(wěn)定的收入，置業(yè)購房的動機將促進(jìn)其購房的需求，從而產(chǎn)生購房行為。（四）經(jīng)濟(jì)狀況從置業(yè)者的經(jīng)濟(jì)收入狀況來看，重慶置業(yè)者的個人穩(wěn)定月收入主要集中在8003000元之間，%。（三）職業(yè)結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的職業(yè)結(jié)構(gòu)來看，重慶置業(yè)者的職業(yè)構(gòu)成主要以公司職員、個體戶/私營業(yè)主、其他（如律師等）為主，他們構(gòu)成了置業(yè)人群的主力軍。（二）文化結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的受教育程度來看，%，高等學(xué)歷（大專以上）%。第三章 重慶社會文化環(huán)境一．居民職業(yè)構(gòu)成與商品房購買的相關(guān)性（一）年齡結(jié)構(gòu)從置業(yè)者的年齡結(jié)構(gòu)來看，他們的年齡主要集中在2050歲之間，%，%，3140歲的占24%，%。雖然自然景觀對消費者購房的影響不大重要，但消費者對居住環(huán)境的追求是永恒的。在消費者實際購房過程中，消費者已將“自然景觀”的概念理解轉(zhuǎn)化成個人對“社區(qū)居住環(huán)境”的理解。因而，城市的自然景觀只是影響消費者購買的大環(huán)境因素，這種因素對消費者購房的影響力遠(yuǎn)不如房地產(chǎn)本身、“交通條件”等重要。近年來，重慶市加強了城市飲用水源的保護(hù)和大氣污染與交通噪聲的治理，確立治理污染源項目220項。自三峽工程動工以來，重慶市將環(huán)境保護(hù)工作作為振興重慶的重要步驟之一。重慶是一個老工業(yè)基地，為我國經(jīng)濟(jì)做出了重要貢獻(xiàn)。重慶市政府已將重慶的山水園林建設(shè)作為重慶市政今后發(fā)展的一個方向，因此作為開發(fā)商，應(yīng)利用相應(yīng)的政府政策支持，從而提高項目的市場競爭力。 重慶市主城區(qū)覆蓋面積較廣，除渝中區(qū)外，其城市整體開發(fā)程度不高，城市擴容潛力非常大，作為城市開發(fā)商而言，其市場前景是非常好的。小城市和城鎮(zhèn)呈帶狀分布，主要在江河沿岸和鐵路、公路沿線，密度從西向東逐漸減小。中心區(qū)是重慶的行政中心，金融、商貿(mào)中心和水陸客運樞紐。中心區(qū)在兩江匯合處，呈半島狀，海拔在168米～400米之間。在城鎮(zhèn)地理分布結(jié)構(gòu)上，重慶直轄市是由1個特大城市、2個中等城市、4個小城市和1400多個鄉(xiāng)鎮(zhèn)組成的復(fù)合型城市。三是地貌形態(tài)組合的地區(qū)差異明顯。地貌結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，主要有4個特點：一是地勢起伏大，層狀地貌分明。二．重慶市自然地理環(huán)境重慶市是中國西南地區(qū)和長江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心城市，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東部地區(qū)與資源富集的西部地區(qū)的結(jié)合部，在地貌構(gòu)成上，最典型的特征是山多河多。綜合國內(nèi)其他地區(qū)，上海以浦東東方明珠電視塔作為上海市的標(biāo)志性建筑，極大地促進(jìn)了浦東的開發(fā)和陸家嘴金融區(qū)的發(fā)展，而黃浦江外灘的改建也為外灘金融業(yè)的再度振興提供了強大的助推劑。 豐富的旅游資源為重慶市經(jīng)濟(jì)的騰飛增加了動力，據(jù)市旅游局的統(tǒng)計顯示，近年來重慶市外出旅游的市民和來渝的外地游客呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的態(tài)勢，對重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)率初步估計在10%左右。第二章 重慶市自然環(huán)境一．重慶主城區(qū)主要景觀分布景觀所在區(qū)域景點渝中區(qū)朝天門碼頭、鵝嶺公園、枇杷山公園、人民大禮堂、珊瑚壩公園、紅巖村革命烈士紀(jì)念館等南岸區(qū)南山公園、老君洞、一棵樹、慈母山溫泉、科普中心等北部城區(qū)花卉園、寶圣湖等沙坪壩區(qū)沙坪公園、烈士陵園、歌樂山、平頂山公園等九龍坡區(qū)華巖寺、海蘭云天等大渡口區(qū)巴南區(qū)南溫泉、南湖、橋口壩溫泉、東泉等重慶市的旅游資源十分豐富，可供游覽參觀的景點達(dá)100多處，國家級風(fēng)景名勝有縉云山、四面山和長江三峽，全國重點文物保護(hù)單位有八路軍駐渝辦事處舊址、中美合作所集中營舊址、寶頂山摩崖造像、北山摩巖造像，還有合川釣魚城古戰(zhàn)場、抗戰(zhàn)遺址、萬盛石林、銅鼓灘漂流、統(tǒng)景峽谷風(fēng)光、東泉熱洞及洞穴群等等，市內(nèi)風(fēng)景區(qū)總共為44個，其中國家級風(fēng)景區(qū)為4個。作為西部唯一的直轄市，重慶市正在逐步鞏固自己的交通、能源、經(jīng)濟(jì)和商貿(mào)中心地位。隨著南濱路沿線各樓盤的商業(yè)設(shè)施相繼問世，加上政府的大力扶持，該區(qū)域必然成為重慶最具人氣、活力和品質(zhì)的地區(qū)之一。南濱路成為重慶夜景經(jīng)濟(jì)的代名詞。隨著南岸區(qū)政府的不斷傾力打造，具有“重慶外灘”之稱的南濱路已逐漸成為集陪都文化、大禹文化、川江文化、宗教文化、飲食文化等諸多內(nèi)涵為一體的都市景觀商業(yè)帶。作為南岸區(qū)與外區(qū)連接的重要車站———南坪公交車總站就位于該區(qū)域。在政府規(guī)劃中，現(xiàn)有步行街將不斷擴容，并最終形成占地33萬平方米、商業(yè)面積80多萬平方米的超大型綜合性商業(yè)步行街區(qū)。南坪西路集中了百盛百貨、北京華聯(lián)（近期開業(yè)）、新世紀(jì)全區(qū)目前擁有市場51個，其中專業(yè)批發(fā)市場7個，消費品市場10個，建立了以區(qū)域性市場為龍頭，地方性生產(chǎn)生活資料市場為骨干，各類消費品市場為基礎(chǔ)的市場框架體系。全區(qū)共建成各類市場51個，面積38萬平方米，擁有各類大中型網(wǎng)點（2000平方米以上）29個，面積47萬余平方米；在建、擬建的大中型商業(yè)設(shè)施25個，面積70萬平方米。網(wǎng)點、市場建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。（五）南岸區(qū)南岸區(qū)與渝中區(qū)僅有一江之隔，長江大橋通車前，兩岸主要依靠長江索道聯(lián)系，八十年代彈子石地區(qū)棉紡企業(yè)的興起，加之南岸區(qū)區(qū)政府位于上新街，使彈子石、上新街成了南岸區(qū)經(jīng)濟(jì)的重心點和商貿(mào)中心。隨著步行街的啟動，未來兩三年內(nèi)，楊家坪商圈將會重新“洗牌”；同時輕軌較新線全面建成后，可形成高峰期單向每小時3萬人流的運載能力，年客流量可達(dá)3億人次，而楊家坪處在較新線樞紐位置，對商業(yè)推動是革命性的。斌鑫集團(tuán)將在新華四村開發(fā)商業(yè)物業(yè)未來兩三年內(nèi)，商業(yè)面積將增加20—30萬平方米，如算上社區(qū)門面這一面積將更為可觀；其次產(chǎn)商業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，商業(yè)面積放量絕不能視為中、低檔商業(yè)量上的擴張，而應(yīng)是質(zhì)的提升。躍華商都、晉愉這就形成了楊家坪獨特的“地面+地下商圈”。（四）九龍坡區(qū)楊家坪商圈由于地上商場經(jīng)營面積較少，而且地下通道為人行必經(jīng)之道，使得地下商場能占據(jù)一席之地。去年日均人流量逾30萬人，主要商場營業(yè)額達(dá)15億元，其中重百沙坪商場銷售額達(dá)4億元，超過重百解放碑總店，可見沙區(qū)購買力非同一般。這里是沙坪壩人流量最大，大小商家最集中的地方。雖然江北的潛在優(yōu)勢較多，但因其與解放碑臨近，及眾多規(guī)劃需政府實實在在的落實，因此近期該商圈在重慶市的商業(yè)地位不會出現(xiàn)大的變動。龍湖花園的開發(fā)商中建科在江北興建的北城天街，引進(jìn)了知名的華聯(lián)超市，重慶知名開發(fā)商協(xié)信集團(tuán)在觀音橋轉(zhuǎn)盤開發(fā)大型商業(yè)物業(yè)——黃金海岸，同樣知名開發(fā)商——東和物業(yè)，在五黃路核心地帶，開發(fā)“皇冠自由城”，這些個案都將進(jìn)一步繁榮江北商圈。隨著五里店、黃泥磅地區(qū)眾多中高檔物業(yè)的開發(fā)，將有眾多具有較強消費能力的人群入住江北及北部新城，為江北商圈提供了新的潛在消費人群。現(xiàn)正在興建的江北步行街將完全改變江北的商業(yè)布局，對江北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)及投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。黃花園大橋、重慶至涪陵高速公路相繼建成，加之重慶江北國際機場的擴建，江北成為重慶聯(lián)系世界的窗口。北城天街，營業(yè)面積超過50萬方。江北區(qū)主要大型的商場分布情況為：建新北路沿線——協(xié)信（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建設(shè)中的北部新城的中心，是重慶市未來的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。其中具代表性的商場有：重慶百貨大樓、新世紀(jì)百貨、新華書店、大都會廣場、王府井百貨等。渝中區(qū)的專業(yè)市場還包括有：菜園壩市場群，；新華路家電批發(fā)市場，全年成交額達(dá)10億元；學(xué)田灣小儀器市場，；大坪汽摩配市場，全年成交額達(dá)3億元。%；，全區(qū)社會消費品零售總額達(dá)113億元，同比增長13%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民家庭收入的增長幅度將會加快。重慶市主城區(qū)居民家庭消費已步入小康階段（根據(jù)恩格爾系數(shù)判斷）。反映在支出結(jié)構(gòu)上，日常消費中，吃、穿、用消費支出下降了12個百分點，住、行、醫(yī)、教育支出提高了13個百分點。消費重點由衣、食為主轉(zhuǎn)向住、用、行為主。其次，舊城改造的大規(guī)模實施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設(shè)的啟動以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來現(xiàn)實的發(fā)展機遇。這種加速城市化的進(jìn)程，政府已由“計劃”變?yōu)閷嶋H行動。隨著城鎮(zhèn)人口的增多和住房建設(shè)重點由城市中心區(qū)向周邊地區(qū)的轉(zhuǎn)移，住宅需求量亦將同步增加。四．城市化進(jìn)程加速，房地產(chǎn)業(yè)面臨重大機遇%，低于全國平均水平。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)出現(xiàn)了如下變化：具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。又據(jù)調(diào)查了解，重慶各經(jīng)濟(jì)單位近年來普遍重視文化程度的普及與提高，成人教育較為普及，這一定程度地提