【正文】 米嘉福 另外還可以針對周邊項目樓盤配套設施較差的情況利用規(guī)模優(yōu)勢配備完善的自身配套，這對于樓盤來說是一個賣點，對于消費者來說是一大吸引因素。 公元城本項目 43．1分析：多以中小型樓盤為主，推貨量較集中，短期內競爭較激烈區(qū)域內以中小型樓盤開發(fā)為主，占地面積都較小，這些項目建設周期較短，推貨量比較集中，其中中央星城和麗江豪庭推貨時間接近，公元城和尚江尊品推貨接近。中央星城33嘉福n 就周邊各競爭對手樓盤來看，其建筑風格更多的是采用現(xiàn)代簡約風格，且絕大部分是高層項目樓盤。n 項目板塊內云集了包括本土與外來眾多開發(fā)商，大多資金雄厚、開發(fā)經驗豐富，并聘請了國際國內知名團隊進行產品設計，在一定程度上提高了區(qū)域內整體開發(fā)水平。尚江尊品贛州嘉福房地產開發(fā)有限公司合縱連恒——中航三、競爭對手項目類別分析開發(fā)團隊項目名稱開發(fā)商策劃代理物業(yè)管理麗江豪庭江西華森房地產開發(fā)有限公司深圳智美廣告——云星據(jù)了解，目前整個章江新區(qū)已經集結了近20個地產項目，目前所推出的各種類型產品已達60萬平方米，預計在未來兩年，隨著多個項目的陸續(xù)投入市場，每年的推貨量將超過100萬平方米。市場需求趨勢章江新區(qū)定位于未來城市發(fā)展核心區(qū)域，對于高素質人才的需求特別強烈，這些高素質人才帶來的也是住房等需求，未來隨著西邊開發(fā)區(qū)和章江新區(qū)的發(fā)展成熟，高素質人才的市場容量也將日益擴大，市場需求前景良好。這些都是引導城市發(fā)展方向和開拓城市發(fā)展空間的需要，同時也給本區(qū)域房地產經濟的發(fā)展帶來了新活力。公元城目前項目所在區(qū)域位置較偏，大部分地塊都是待開發(fā)、在開發(fā)狀態(tài)，時間進度集中化程度較高，周邊配套設施也在同時跟進中，沿章江河岸是較多的待建、在建樓盤。多數(shù)樓盤同時規(guī)劃或開建嘉福第四部分 區(qū)域房地產市場分析一、章江新區(qū)房地產市場現(xiàn)狀多為中高檔項目中航城中央星城由于處在城市未來核心發(fā)展區(qū)域，未來發(fā)展?jié)摿薮螅瑢τ谥懈邔哟稳瞬庞休^強吸引力，目前章江新區(qū)板塊各樓盤大多以社會中高檔收入階層為目標客戶，多數(shù)為高層、小高層，樓盤開發(fā)模式成熟，但同質化較嚴重。在未來城市發(fā)展主軸帶動之下。 （4）六片：規(guī)劃為一個專業(yè)市場片區(qū)和五個居住片區(qū)本案位于章江新區(qū)規(guī)劃的五個居住片區(qū)之一——第三片區(qū)其中客家大道西段的專業(yè)市場區(qū)，成片發(fā)展為以建材、家具、汽車為主的市場群，形成贛州經濟技術開發(fā)區(qū)工業(yè)用地與章江新區(qū)居住用地之間的緩沖地帶區(qū)域；客家大道以南形成以城市主干道和楔形綠地分隔，相對獨立的五個居住片區(qū)，每個片區(qū)3至5萬人口。 （2）二環(huán)：沿章江的生態(tài)景觀環(huán)和連接各片區(qū)中心的社區(qū)生活環(huán)其中生態(tài)景觀環(huán)利用章江良好的自然景觀與流向線形，串接東、南、西、北四塊綠地或廣場，并在城市組團之間楔入城市內部，形成良好的城市環(huán)境；社區(qū)生活環(huán)則串接各個片區(qū)的公共活動中心，以生活性道路連接，使各個片區(qū)中心有機銜接。 規(guī)劃結構體系 本案章江新區(qū)景觀節(jié)點與軸線規(guī)劃圖（1）一軸：重點發(fā)展連接贛州老城與未來城區(qū)的發(fā)展主軸線，形成中央金脊式城市歷史發(fā)展延續(xù)景觀帶規(guī)劃沿客家大道向南過贛江源大道后折西向南，在兩條城市主干道之間呈帶狀發(fā)展軸，軸線上串聯(lián)城市的主要公共設施，形成贛州市新的市級中心。 （2）用地規(guī)模：。二、章江新區(qū)未來規(guī)劃分析規(guī)劃功能定位 章江新區(qū)土地利用規(guī)劃圖規(guī)劃為集行政、商務、文化、博覽、居住等多功能綜合區(qū)，是贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域和老城區(qū)居住、行政、商業(yè)商務的主要疏解區(qū)域。但目前章江新區(qū)東北部已形成較好的繁榮局面，章江新區(qū)人口陸續(xù)的進入和擴散將緩解這一現(xiàn)象。但項目所在的南部周邊多為拆遷用地及待開發(fā)地塊，居民較少，人口密度較小，各種生活配套欠缺嚴重，但隨著南部各樓盤相繼建設和交通等關鍵性基建配套的逐步完善，生活等配套設施將逐步跟進。 （2）市政基礎配套齊全章江新區(qū)中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公園，周邊配套有贛州自然博物館，贛州中學及商業(yè)中心等城市綜合體，形成外有章江環(huán)抱，內有城市中央公園綠地的立體式水景資源和文化配套設施。在章江新區(qū)南部，眾多規(guī)劃道路已建成或正在建設過程中，項目西邊規(guī)劃橋也在前期建設過程中。（2）環(huán)境良好由于章江新區(qū)屬于城市中的新開發(fā)區(qū)域，周邊的尚存有較多原生綠色植被，章江對案是綿延大片的綠色植被，且道路上的交通流量并不大，區(qū)域內的空氣比較清新，自然環(huán)境保護措施落實較好。但這一規(guī)定的實施增加了開發(fā)商項目的宣傳難度，對市場發(fā)展有一定的阻礙性。其對市場所帶來的影響比較深遠刻，這將很大程度上促進當?shù)胤康禺a市場健康發(fā)展。經紀機構不得代理銷售預購商品房和炒賣期房；不得在代理過程中賺取差價，或通過簽訂“陰陽合同”違規(guī)交易。商品房認購后，非直系親屬間不得更改購房人名字。u 嚴格執(zhí)行網上簽約認購和購房實名制 ^/ G } c7 Q。 j+ _39。R　　贛州市樓盤項目在未取得銷售預可前，不得預售，不得收取購房者任何費用；所有商品房項目在取得預售證后需公開全部房源價格，實行明碼標價，且此過程中不得擅自調價。贛州房地產預售新規(guī)u 取得預售許可后10日內商品房要明碼標價對外銷售0 n, ?7 O O政策分析：經過了去年調控之年的密集型政策調控之后，2011年房地產調控措施依然維持從緊局面，在“限購、限貸、限外”三限之下，一線城市三月份房地產市場出現(xiàn)量價齊跌局面，廣大二三線城市也受制于“新國十條”的制約，一些城市成交量下跌，市場萎縮。29新政”完善差別化的住房信貸政策，調節(jié)和引導住房需求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民第三套或以上住房貸款，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民停放購房貸款，對貸款購買商品房，首付比例調整至30%及以上，對貸款購買第二套房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%。此類群體對于中大戶型的需求比較旺盛，但一方面隨著贛州外來人口不斷增加和消費者更加理性，另一方面由于房價的上漲，中小戶型產品帶給消費者的置業(yè)壓力將會減少，消費者更趨向于理性選擇。（3）購房以自住為主，投資現(xiàn)象增加 距統(tǒng)計分析，贛州房地產市場購房者中有約四成左右來自周邊各縣市，一半左右是贛州市區(qū)客戶，剩下的是一些外地客戶，包括在贛州工作置業(yè)者和投資者，但隨著贛州房地產市場的逐步發(fā)展與成熟，外地投資客所占比例逐漸有所增加?？傮w是有這三部分構成，其中周邊縣市消費群體所占比重較大，顯示了贛州作為江西南部區(qū)域性中心城市強大的吸引力和輻射能力。隨著未來周邊各縣市以自住為主的潛在客戶進入贛州市場，中大面積舒適型戶型在未來兩年內仍將是市場主流。（3）舒適型戶型將是未來兩年的主流。一則可供開發(fā)的土地面積將逐漸減少，提高土地利用率將成為城市規(guī)劃的重要要求，尤其是在城市中心位置；二則消費者對多層以上產品的接受度逐漸提高；三則消費者對樓間距、社區(qū)景觀要求越來越高。住宅品質和社區(qū)和諧性將會不斷提升，尤其是在物業(yè)管理、綠化景觀、建筑細節(jié)等方面，贛州房地產將在贛州當?shù)匚幕幕A上，不可避免地融入許多先進理念，這必然使得贛州房地產的品質得到進一步的提升。市場競爭加大，消費者選擇面增廣，需求決定產品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了贛州住宅產品向著多元化方向發(fā)展。但未來一兩年內房地產市場住宅供應量將比正常水平增長60%左右，隨著市場供應量明顯擴大，其對市場房價的影響將起到較大影響，未來房價將會保持小幅震蕩，總體呈穩(wěn)定態(tài)勢。房地產市場供應量趨勢：2011年住房供應量成倍增加據(jù)《贛州市房地產管理局》統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2011年市場供應量將比2010年明顯放大，個中因素是復雜的。2011年年初至今保持了穩(wěn)定的價格走勢。價格發(fā)展趨勢：房價漲幅將在動蕩中保持穩(wěn)定，上漲趨勢暫時受限據(jù)贛州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年贛州市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，㎡，全年均價為3443元/㎡。在全國范圍持續(xù)的嚴厲房產調控政策作用下，2010年年底贛州房地產市場逐漸收緊，未來市場不穩(wěn)定因素增加，政策風險增大，2011年贛州房產市場形勢較嚴峻。三、贛州房地產市場發(fā)展趨勢分析市場總體趨勢（1）未來市場變化因素大，形勢較嚴峻。站北區(qū)本區(qū)作為火車站物流等配套規(guī)劃，區(qū)內規(guī)劃較好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)，隨著配套的完善，人氣逐步聚集，發(fā)展前景將看好。開發(fā)區(qū)未來的前景看好，作為高新技術及創(chuàng)新區(qū)，生活配套設施將逐步得到完善。章江新區(qū)隨著政府功能部門的南遷，未來城市中心將轉移至章江新區(qū)，形成以章江新區(qū)為中間地段，創(chuàng)新區(qū)和老城區(qū)為兩頭的軸狀發(fā)展局面。n 其他各版塊發(fā)展不一，但濱江樓盤均價普遍要較非濱江樓盤高8001000元。分析：n 整體而言，目前章江新區(qū)總體價格在所有板塊中是最高的，這得益于其板塊未來強勁的發(fā)展?jié)摿Γ偌由掀浣百Y源豐富，市政府周邊高檔住宅均價更是在萬元之上。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術產業(yè)為主導的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價在60007000元/平方米之間。章江新區(qū)本區(qū)域作為未來城市發(fā)展核心區(qū)域，且與舊城區(qū)連接方便，交通等配套方便，且有城市中央公園作為依托，東西南面江景均價在800010000元/平方米左右。各區(qū)域產品對比分析板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產品類別戶型概況河套老城區(qū)中小盤為主中高檔以小高層和高層為主，部分有多層以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強度均比較適中，唯獨章江新區(qū)是贛州市房地產開發(fā)的核心熱點區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產品類型豐富”，特別是黃金廣場與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因為處于未來城市發(fā)展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。未來政府各職能部門也將陸續(xù)遷入章江新區(qū)，將加速推動章江新區(qū)發(fā)展成為城市核心區(qū)。以高新技術工業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強度較大。房地產投資額大，開發(fā)強度大。章江新區(qū)城市西南部，章江三面圍合區(qū)域。（三）板塊對比分析各板塊現(xiàn)狀對比分析區(qū)域地段自然資源配套開發(fā)強度河套老城區(qū)章貢區(qū)，城市中北部東西北三面均臨江，北部三角洲大型公園各種市政、生活配套齊全，擁有大量商業(yè)網點。但由于濱江優(yōu)勢以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進入擴容提質階段。周邊零星小板塊（1）區(qū)域范圍：贛江、貢江東岸與西西區(qū)域，火車站以南峰山區(qū)域（2）代表樓盤：跨越站北板塊（1）區(qū)域范圍：火車站以北區(qū)域（2）代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等（4）綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延”方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的發(fā)展后勁，該區(qū)域內房地產開發(fā)也迎來快速發(fā)展的時期，目前區(qū)域內已經建成較多高品質的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。塞納春天等。（2）代表樓盤：綠洲康城、錦繡星城其與老城區(qū)交接的東北部位已成為目前贛州房地產開發(fā)熱點區(qū)域，整體開發(fā)起點高、檔次高，本區(qū)域南部區(qū)域發(fā)展較緩慢，但各種市政基礎配套設施都在大規(guī)模建設中，預計未來五年內可達收獲期。尚江尊品、八零公社等。章江新區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：區(qū)域東向、南向和西向均北章江環(huán)繞，西北方向以G105國道為界。（3）綜述：該區(qū)域作為贛州的老城區(qū)，發(fā)展歷史悠久，各種基礎設施配套齊全，現(xiàn)在仍是贛州的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認可度最高。國際時代廣場、蔚藍半島、天華二、贛州房地產市場板塊分析（一）房地產板塊劃分根據(jù)贛州城市房地產發(fā)展特點以及消費者對區(qū)域的認可度等因素，贛州房地產可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下圖所示：章江新區(qū)峰山組團 章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)（二）各板塊發(fā)展分析河套老城區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：章江與貢江交匯處與G323國道圍合區(qū)域。2010年對于贛州房地產市場來說是一個瘋狂之年，市場起伏動態(tài)劇烈，這對于后續(xù)市場會產生一定影響。但綜合來看是非理性的，缺乏持久的后續(xù)局面。2008年由于總體經濟環(huán)境不好，%，形成V字型增長。房地產建設總體增長形勢良好，2010年增長井噴發(fā)展近五年來贛州房地產建設取得了長足的進步，幅度穩(wěn)定增長，尤其是在2010年一季度，商品房施工面積和竣工面積均出現(xiàn)了井噴式的增長局面，這是在2008年低迷經濟影響下的集體式反彈性增長，對于2011年之后的房地產市場供應量將形成集中放量式的井噴態(tài)勢，預計屆時房價會受很大影響。第二部分 房地產市場宏觀分析一、贛州房地產市場現(xiàn)狀分析房地產開發(fā)投資投資快速穩(wěn)定增長，市場前景廣闊近年來贛州房地產投資總額保持較快的增長速度，“十一五”%，保持一個高位運行態(tài)勢。n 城市用地規(guī)模的持續(xù)擴張給城市帶來了新的建設需求，由于地形限制，城市整體重點向南發(fā)展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產市場的發(fā)展，將為房地產創(chuàng)造更多的機會。峰山片區(qū)