【正文】 的革命老區(qū)，贛州的瑞金以及周邊幾個(gè)縣是第二次國(guó)內(nèi)革命戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)期的中央革命根據(jù)地和中華蘇維埃共和國(guó)臨時(shí)政府所在地，因此，瑞金被譽(yù)為“共和國(guó)的搖籃”。地理環(huán)境贛州城區(qū)一面環(huán)山，三面環(huán)水，擁有稀缺的自然資源，章江、貢江流經(jīng)境內(nèi)中部匯合為贛江，被譽(yù)為“千里贛江第一城”。章貢區(qū)是贛州市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心，是贛州市委、市政府所在地（目前市政府已遷至章江新區(qū)）。第一部分 城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃發(fā)展分析一、贛州市概況地理位置贛 州贛州是江西下轄的一個(gè)地級(jí)市，是江西第二大城市，常稱為贛南地區(qū)，是客家人主要聚居地之一。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，我們必須從城市發(fā)展的高度來考慮項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃工作，并以此為項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究的指導(dǎo)。本項(xiàng)目總建筑面積較大，因此本次調(diào)查我們從項(xiàng)目實(shí)際角度出發(fā)，對(duì)贛州市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展、重點(diǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷手段等進(jìn)行了針對(duì)性的調(diào)查研究。贛州東接福建三明和龍巖，南至西南臨廣東梅州、河源和韶關(guān)，西靠湖南郴州，北連江西吉安、撫州，處于東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。全市戶籍總?cè)丝?97萬（2010年），其中常住人口830萬，約占江西總?cè)丝诘奈宸种?，約占江西土地面積的四分之一。贛州市區(qū)風(fēng)景優(yōu)美，江景資源豐富，可謂“無樓不江景”。贛州地區(qū)被稱作“紅色故都”。贛州黃金機(jī)場(chǎng)（1）航空按4D級(jí)規(guī)劃的贛州黃金機(jī)場(chǎng)現(xiàn)為江西第二大機(jī)場(chǎng)，規(guī)劃2015年年旅客吞吐量達(dá)100萬人次，贛州還被列為中國(guó)首個(gè)支線航空發(fā)展試點(diǎn)城市，引進(jìn)全國(guó)地級(jí)市首家航空公司基地。（4）水運(yùn)位于贛江源頭的贛州港是江西六大港口之一，長(zhǎng)江水系重點(diǎn)建設(shè)的港口。、黃釔鉭礦為我國(guó)首次發(fā)現(xiàn)的礦物。n 贛州黃金機(jī)場(chǎng)升級(jí)及高速鐵路大規(guī)模的興建，縮短了贛州與外界的聯(lián)系，在空間上有了更多的交流，勢(shì)必帶來越來越多的外部投資及發(fā)展機(jī)會(huì)。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化%：%：%，第一產(chǎn)業(yè)比例逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)得到優(yōu)化。 工業(yè)：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先鋒216。贛州地方財(cái)政近年來增長(zhǎng)迅速，特別是私營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，為政府提供了新的財(cái)政來源，根據(jù)2010年的統(tǒng)計(jì)，非公有制經(jīng)濟(jì)占全市財(cái)政總收入的比重達(dá)到60％以上。（20062010年贛州市GDP總量增長(zhǎng)情況）贛州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)人口及居民收入人口基數(shù)大，人均收入逐步增加年末戶籍總?cè)丝诩s為900萬人，占據(jù)江西五分之一的人口，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定提高。城市居民人均生活消費(fèi)支出10662元，%。n 贛州作為贛南地區(qū)中心城市，市域本身人口基數(shù)龐大，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)發(fā)展程度高，消費(fèi)能力和潛力巨大。（3）城市建設(shè)用地規(guī)模：2010年中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模控制在70平方公里左右，2020年中心城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?40平方公里左右，城市人均建設(shè)用地控制在100平方米左右。n 人口的快速增長(zhǎng)及城市化水平的提升，將催生大量房地產(chǎn)消費(fèi)需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的前景。“兩帶”指環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。“兩帶”指環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶。“六片”指中心城區(qū)的邊緣組團(tuán)，主要包括西城片區(qū)、水西湖邊片區(qū)、水西鈷鉬有色冶金基地、水東片區(qū)、沙河片區(qū)和峰山片區(qū)。努力爭(zhēng)取現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，為周邊區(qū)域提供金融、貿(mào)易、咨詢、管理等現(xiàn)代服務(wù)。不再擴(kuò)大發(fā)展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。n 城市用地規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張給城市帶來了新的建設(shè)需求，由于地形限制，城市整體重點(diǎn)向南發(fā)展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)建設(shè)總體增長(zhǎng)形勢(shì)良好，2010年增長(zhǎng)井噴發(fā)展近五年來贛州房地產(chǎn)建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，幅度穩(wěn)定增長(zhǎng)，尤其是在2010年一季度，商品房施工面積和竣工面積均出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)局面，這是在2008年低迷經(jīng)濟(jì)影響下的集體式反彈性增長(zhǎng)，對(duì)于2011年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將形成集中放量式的井噴態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)受很大影響。但綜合來看是非理性的，缺乏持久的后續(xù)局面。二、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)贛州城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度等因素，贛州房地產(chǎn)可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下圖所示：章江新區(qū)峰山組團(tuán) 章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)（二）各板塊發(fā)展分析河套老城區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：章江與貢江交匯處與G323國(guó)道圍合區(qū)域。（3）綜述：該區(qū)域作為贛州的老城區(qū)，發(fā)展歷史悠久，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，現(xiàn)在仍是贛州的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認(rèn)可度最高。尚江尊品、八零公社等。（2）代表樓盤：綠洲康城、錦繡星城站北板塊（1）區(qū)域范圍：火車站以北區(qū)域（2）代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等（4）綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延”方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的發(fā)展后勁，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來快速發(fā)展的時(shí)期，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成較多高品質(zhì)的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。但由于濱江優(yōu)勢(shì)以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)階段。章江新區(qū)城市西南部，章江三面圍合區(qū)域。以高新技術(shù)工業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強(qiáng)度較大。各區(qū)域產(chǎn)品對(duì)比分析板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別戶型概況河套老城區(qū)中小盤為主中高檔以小高層和高層為主，部分有多層以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復(fù)式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強(qiáng)度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)度均比較適中，唯獨(dú)章江新區(qū)是贛州市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點(diǎn)區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產(chǎn)品類型豐富”，特別是黃金廣場(chǎng)與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因?yàn)樘幱谖磥沓鞘邪l(fā)展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價(jià)在60007000元/平方米之間。n 其他各版塊發(fā)展不一，但濱江樓盤均價(jià)普遍要較非濱江樓盤高8001000元。開發(fā)區(qū)未來的前景看好，作為高新技術(shù)及創(chuàng)新區(qū)，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。三、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)總體趨勢(shì)（1）未來市場(chǎng)變化因素大，形勢(shì)較嚴(yán)峻。價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)：房?jī)r(jià)漲幅將在動(dòng)蕩中保持穩(wěn)定，上漲趨勢(shì)暫時(shí)受限據(jù)贛州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年贛州市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，㎡，全年均價(jià)為3443元/㎡。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量趨勢(shì)：2011年住房供應(yīng)量成倍增加據(jù)《贛州市房地產(chǎn)管理局》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2011年市場(chǎng)供應(yīng)量將比2010年明顯放大，個(gè)中因素是復(fù)雜的。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，消費(fèi)者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了贛州住宅產(chǎn)品向著多元化方向發(fā)展。一則可供開發(fā)的土地面積將逐漸減少，提高土地利用率將成為城市規(guī)劃的重要要求，尤其是在城市中心位置；二則消費(fèi)者對(duì)多層以上產(chǎn)品的接受度逐漸提高；三則消費(fèi)者對(duì)樓間距、社區(qū)景觀要求越來越高。隨著未來周邊各縣市以自住為主的潛在客戶進(jìn)入贛州市場(chǎng)，中大面積舒適型戶型在未來兩年內(nèi)仍將是市場(chǎng)主流。（3）購(gòu)房以自住為主，投資現(xiàn)象增加 距統(tǒng)計(jì)分析，贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)房者中有約四成左右來自周邊各縣市，一半左右是贛州市區(qū)客戶，剩下的是一些外地客戶，包括在贛州工作置業(yè)者和投資者，但隨著贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展與成熟，外地投資客所占比例逐漸有所增加。29新政”完善差別化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民第三套或以上住房貸款，對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民停放購(gòu)房貸款，對(duì)貸款購(gòu)買商品房，首付比例調(diào)整至30%及以上，對(duì)貸款購(gòu)買第二套房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付比例不低于50%。贛州房地產(chǎn)預(yù)售新規(guī)u 取得預(yù)售許可后10日內(nèi)商品房要明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售0 n, ?7 O O j+ _39。商品房認(rèn)購(gòu)后，非直系親屬間不得更改購(gòu)房人名字。其對(duì)市場(chǎng)所帶來的影響比較深遠(yuǎn)刻，這將很大程度上促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。（2）環(huán)境良好由于章江新區(qū)屬于城市中的新開發(fā)區(qū)域，周邊的尚存有較多原生綠色植被，章江對(duì)案是綿延大片的綠色植被，且道路上的交通流量并不大，區(qū)域內(nèi)的空氣比較清新，自然環(huán)境保護(hù)措施落實(shí)較好。 （2）市政基礎(chǔ)配套齊全章江新區(qū)中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公園，周邊配套有贛州自然博物館，贛州中學(xué)及商業(yè)中心等城市綜合體，形成外有章江環(huán)抱，內(nèi)有城市中央公園綠地的立體式水景資源和文化配套設(shè)施。但目前章江新區(qū)東北部已形成較好的繁榮局面，章江新區(qū)人口陸續(xù)的進(jìn)入和擴(kuò)散將緩解這一現(xiàn)象。 （2）用地規(guī)模：。 （2）二環(huán)：沿章江的生態(tài)景觀環(huán)和連接各片區(qū)中心的社區(qū)生活環(huán)其中生態(tài)景觀環(huán)利用章江良好的自然景觀與流向線形，串接?xùn)|、南、西、北四塊綠地或廣場(chǎng)，并在城市組團(tuán)之間楔入城市內(nèi)部，形成良好的城市環(huán)境；社區(qū)生活環(huán)則串接各個(gè)片區(qū)的公共活動(dòng)中心，以生活性道路連接，使各個(gè)片區(qū)中心有機(jī)銜接。在未來城市發(fā)展主軸帶動(dòng)之下。多數(shù)樓盤同時(shí)規(guī)劃或開建嘉福這些都是引導(dǎo)城市發(fā)展方向和開拓城市發(fā)展空間的需要，同時(shí)也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了新活力。據(jù)了解，目前整個(gè)章江新區(qū)已經(jīng)集結(jié)了近20個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，目前所推出的各種類型產(chǎn)品已達(dá)60萬平方米，預(yù)計(jì)在未來兩年，隨著多個(gè)項(xiàng)目的陸續(xù)投入市場(chǎng)，每年的推貨量將超過100萬平方米。尚江尊品贛州嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合縱連恒——中航n 就周邊各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤來看，其建筑風(fēng)格更多的是采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，且絕大部分是高層項(xiàng)目樓盤。 公元城本項(xiàng)目 43．1分析：多以中小型樓盤為主，推貨量較集中，短期內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)較激烈區(qū)域內(nèi)以中小型樓盤開發(fā)為主，占地面積都較小，這些項(xiàng)目建設(shè)周期較短，推貨量比較集中，其中中央星城和麗江豪庭推貨時(shí)間接近，公元城和尚江尊品推貨接近。中央星城小高層、高層現(xiàn)代建筑風(fēng)格現(xiàn)代園林兩房：約87平米三房：約115135平米嘉福中央星城以中等戶型為主，戶型較多，產(chǎn)品較豐富。 公元城——中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院分析：項(xiàng)目周邊配套欠缺，自身需完善中央星城位置較好，自身、周邊配套較完善，但其他周邊項(xiàng)目本身規(guī)模小，自身配套也較少，周邊配套也較欠缺，比較依賴于周邊基礎(chǔ)配套，由于本項(xiàng)目在該區(qū)域開發(fā)規(guī)模最大，可以考慮自身配備較齊全的配套，以此為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一。 公元城待定，市場(chǎng)估價(jià)在8000元/㎡左右分析：l 目前該區(qū)域樓盤大多以高檔客戶為主，樓盤品質(zhì)好，定價(jià)均比較高。營(yíng)銷策略項(xiàng)目名稱推廣主題主要賣點(diǎn)點(diǎn)評(píng)麗江豪庭灣區(qū)1號(hào)，定制式高端社區(qū)216。中央星城給城市人居一個(gè)新高度216。嘉福 城市中央公園和周邊市政配套中航城在贛州樹立了良好的高端形象，在贛州市場(chǎng)有深遠(yuǎn)影響力，借助這一口碑效應(yīng)，中航地產(chǎn)再以大手筆立足城市中央公園，以續(xù)輝煌。周邊環(huán)境分析（1）自然環(huán)境：自然環(huán)境良好，空氣清新。東邊緊鄰登峰大道南面緊接梅關(guān)大道目前項(xiàng)目緊鄰的濱江道路——梅關(guān)大道已建成通車，北邊紅都大道、西邊贛康路和東邊的登峰大道均已建成通車，加上項(xiàng)目?jī)?nèi)部的營(yíng)前路，項(xiàng)目周邊均緊鄰主要干道，交通極其方便。（4）配套環(huán)境：市政、生活設(shè)施缺乏。二、項(xiàng)目地塊分析地塊現(xiàn)狀（1）地塊西面：臨贛康路，項(xiàng)目地塊西邊有一兩層板房，是沿河風(fēng)光帶及規(guī)劃大橋前期建設(shè)工程工人宿舍。東面緊靠的登峰大道（南望北）登峰大道與梅關(guān)大道交接轉(zhuǎn)角處（南望北）（5）地塊內(nèi)部：地塊拆遷等工作已完成，項(xiàng)目?jī)?nèi)部較周邊道路有約兩米的落差，呈洼地狀。經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析：規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，產(chǎn)品組合空間大。n 項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)——項(xiàng)目與章江僅一路之隔，項(xiàng)目遠(yuǎn)眺有江景，近處有沿江風(fēng)光休閑帶。n 區(qū)域發(fā)展尚未成熟項(xiàng)目所在地段目前尚處于發(fā)展初期階段，并未真正成熟，人氣有待聚集。n 區(qū)域發(fā)展機(jī)會(huì)——章江新區(qū)作為未來城市核心城區(qū)，在未來城市發(fā)展中占據(jù)重要位置，章江新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有著巨大的市場(chǎng)前景和機(jī)會(huì)。n 市場(chǎng)威脅——周邊已開建項(xiàng)目面臨直接競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目東面和北面均被外頂強(qiáng)勢(shì)開發(fā)商項(xiàng)目包圍，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈。本案與周邊其他項(xiàng)目相比，在區(qū)域內(nèi)規(guī)模優(yōu)勢(shì)較明顯，綜合優(yōu)勢(shì)突出。尚江尊品本案麗江豪庭云星建筑風(fēng)格西班牙風(fēng)格園林風(fēng)格歐式園林項(xiàng)目配套五星級(jí)會(huì)所等其他配套銷售情況銷售概況項(xiàng)目預(yù)計(jì)5月份推出首批新房源，主力戶型為兩房和三房，面積為136—194平米，房源均為電梯房。雙灣重大推廣活動(dòng)正常銷售節(jié)奏，網(wǎng)絡(luò)戶外推廣為主現(xiàn)場(chǎng)包裝l 銷售中心設(shè)計(jì)大氣，景觀水景廣場(chǎng)設(shè)計(jì)輕巧。中央星城由實(shí)力雄厚的廣東省企業(yè)百?gòu)?qiáng)民營(yíng)企業(yè)十強(qiáng)云星集團(tuán)投資興建，坐擁城市東大門鉆石級(jí)地王，總建筑面積33萬平方米，東側(cè)毗鄰張江，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，是目前章江新城區(qū)規(guī)模最大的地標(biāo)性景觀建筑群，是章江新區(qū)東大門的重要景觀門戶和交通節(jié)點(diǎn)。中央星城，2000多戶高品質(zhì)大城，數(shù)