【正文】 的革命老區(qū)，贛州的瑞金以及周邊幾個縣是第二次國內(nèi)革命戰(zhàn)爭時期的中央革命根據(jù)地和中華蘇維埃共和國臨時政府所在地，因此，瑞金被譽為“共和國的搖籃”。地理環(huán)境贛州城區(qū)一面環(huán)山，三面環(huán)水，擁有稀缺的自然資源，章江、貢江流經(jīng)境內(nèi)中部匯合為贛江，被譽為“千里贛江第一城”。章貢區(qū)是贛州市的政治、經(jīng)濟、文化、交通中心，是贛州市委、市政府所在地（目前市政府已遷至章江新區(qū)）。第一部分 城市經(jīng)濟與規(guī)劃發(fā)展分析一、贛州市概況地理位置贛 州贛州是江西下轄的一個地級市，是江西第二大城市，常稱為贛南地區(qū)，是客家人主要聚居地之一。因此，對于本項目，我們必須從城市發(fā)展的高度來考慮項目的營銷策劃工作，并以此為項目市場調(diào)查研究的指導(dǎo)。本項目總建筑面積較大，因此本次調(diào)查我們從項目實際角度出發(fā)，對贛州市經(jīng)濟發(fā)展、城市居民生活、住宅房地產(chǎn)發(fā)展、重點項目營銷手段等進行了針對性的調(diào)查研究。贛州東接福建三明和龍巖，南至西南臨廣東梅州、河源和韶關(guān)，西靠湖南郴州，北連江西吉安、撫州，處于東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。全市戶籍總?cè)丝?97萬（2010年），其中常住人口830萬，約占江西總?cè)丝诘奈宸种?，約占江西土地面積的四分之一。贛州市區(qū)風景優(yōu)美，江景資源豐富，可謂“無樓不江景”。贛州地區(qū)被稱作“紅色故都”。贛州黃金機場（1）航空按4D級規(guī)劃的贛州黃金機場現(xiàn)為江西第二大機場，規(guī)劃2015年年旅客吞吐量達100萬人次，贛州還被列為中國首個支線航空發(fā)展試點城市，引進全國地級市首家航空公司基地。（4）水運位于贛江源頭的贛州港是江西六大港口之一，長江水系重點建設(shè)的港口。、黃釔鉭礦為我國首次發(fā)現(xiàn)的礦物。n 贛州黃金機場升級及高速鐵路大規(guī)模的興建，縮短了贛州與外界的聯(lián)系，在空間上有了更多的交流，勢必帶來越來越多的外部投資及發(fā)展機會。（20062010年贛州市GDP總量增長情況）贛州市統(tǒng)計公報三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成各產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展，結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化%：%：%，第一產(chǎn)業(yè)比例逐步下降，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)比重不斷上升，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)得到優(yōu)化。 工業(yè)：承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移先鋒216。贛州地方財政近年來增長迅速，特別是私營企業(yè)發(fā)展迅速，為政府提供了新的財政來源，根據(jù)2010年的統(tǒng)計，非公有制經(jīng)濟占全市財政總收入的比重達到60％以上。（20062010年贛州市GDP總量增長情況）贛州市統(tǒng)計公報人口及居民收入人口基數(shù)大，人均收入逐步增加年末戶籍總?cè)丝诩s為900萬人，占據(jù)江西五分之一的人口，城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)定提高。城市居民人均生活消費支出10662元，%。n 贛州作為贛南地區(qū)中心城市，市域本身人口基數(shù)龐大，城市經(jīng)濟發(fā)展和社會發(fā)展程度高，消費能力和潛力巨大。（3）城市建設(shè)用地規(guī)模：2010年中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?0平方公里左右，2020年中心城建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?40平方公里左右，城市人均建設(shè)用地控制在100平方米左右。n 人口的快速增長及城市化水平的提升，將催生大量房地產(chǎn)消費需求，給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來廣闊的前景。“兩帶”指環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶?！皟蓭А敝腑h(huán)城產(chǎn)業(yè)帶和京九產(chǎn)業(yè)帶?！傲敝钢行某菂^(qū)的邊緣組團，主要包括西城片區(qū)、水西湖邊片區(qū)、水西鈷鉬有色冶金基地、水東片區(qū)、沙河片區(qū)和峰山片區(qū)。努力爭取現(xiàn)代金融機構(gòu)、管理機構(gòu)的進駐，為周邊區(qū)域提供金融、貿(mào)易、咨詢、管理等現(xiàn)代服務(wù)。不再擴大發(fā)展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。n 城市用地規(guī)模的持續(xù)擴張給城市帶來了新的建設(shè)需求，由于地形限制，城市整體重點向南發(fā)展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的機會。房地產(chǎn)建設(shè)總體增長形勢良好，2010年增長井噴發(fā)展近五年來贛州房地產(chǎn)建設(shè)取得了長足的進步，幅度穩(wěn)定增長，尤其是在2010年一季度，商品房施工面積和竣工面積均出現(xiàn)了井噴式的增長局面，這是在2008年低迷經(jīng)濟影響下的集體式反彈性增長，對于2011年之后的房地產(chǎn)市場供應(yīng)量將形成集中放量式的井噴態(tài)勢，預(yù)計屆時房價會受很大影響。但綜合來看是非理性的，缺乏持久的后續(xù)局面。二、贛州房地產(chǎn)市場板塊分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)贛州城市房地產(chǎn)發(fā)展特點以及消費者對區(qū)域的認可度等因素，贛州房地產(chǎn)可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下圖所示：章江新區(qū)峰山組團 章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)（二）各板塊發(fā)展分析河套老城區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：章江與貢江交匯處與G323國道圍合區(qū)域。（3）綜述：該區(qū)域作為贛州的老城區(qū)，發(fā)展歷史悠久，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，現(xiàn)在仍是贛州的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認可度最高。尚江尊品、八零公社等。（2）代表樓盤：綠洲康城、錦繡星城站北板塊（1）區(qū)域范圍：火車站以北區(qū)域（2）代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等（4）綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延”方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的發(fā)展后勁，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來快速發(fā)展的時期，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成較多高品質(zhì)的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。但由于濱江優(yōu)勢以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進入擴容提質(zhì)階段。章江新區(qū)城市西南部，章江三面圍合區(qū)域。以高新技術(shù)工業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強度較大。各區(qū)域產(chǎn)品對比分析板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別戶型概況河套老城區(qū)中小盤為主中高檔以小高層和高層為主，部分有多層以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復(fù)式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強度均比較適中，唯獨章江新區(qū)是贛州市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產(chǎn)品類型豐富”，特別是黃金廣場與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因為處于未來城市發(fā)展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價在60007000元/平方米之間。n 其他各版塊發(fā)展不一，但濱江樓盤均價普遍要較非濱江樓盤高8001000元。開發(fā)區(qū)未來的前景看好，作為高新技術(shù)及創(chuàng)新區(qū)，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。三、贛州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析市場總體趨勢（1）未來市場變化因素大，形勢較嚴峻。價格發(fā)展趨勢：房價漲幅將在動蕩中保持穩(wěn)定，上漲趨勢暫時受限據(jù)贛州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年贛州市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，㎡，全年均價為3443元/㎡。房地產(chǎn)市場供應(yīng)量趨勢：2011年住房供應(yīng)量成倍增加據(jù)《贛州市房地產(chǎn)管理局》統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2011年市場供應(yīng)量將比2010年明顯放大，個中因素是復(fù)雜的。市場競爭加大，消費者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需求決定了贛州住宅產(chǎn)品向著多元化方向發(fā)展。一則可供開發(fā)的土地面積將逐漸減少，提高土地利用率將成為城市規(guī)劃的重要要求，尤其是在城市中心位置；二則消費者對多層以上產(chǎn)品的接受度逐漸提高；三則消費者對樓間距、社區(qū)景觀要求越來越高。隨著未來周邊各縣市以自住為主的潛在客戶進入贛州市場，中大面積舒適型戶型在未來兩年內(nèi)仍將是市場主流。（3）購房以自住為主，投資現(xiàn)象增加 距統(tǒng)計分析，贛州房地產(chǎn)市場購房者中有約四成左右來自周邊各縣市，一半左右是贛州市區(qū)客戶，剩下的是一些外地客戶，包括在贛州工作置業(yè)者和投資者，但隨著贛州房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展與成熟，外地投資客所占比例逐漸有所增加。29新政”完善差別化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民第三套或以上住房貸款，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民停放購房貸款，對貸款購買商品房，首付比例調(diào)整至30%及以上，對貸款購買第二套房的家庭，嚴格執(zhí)行首付比例不低于50%。贛州房地產(chǎn)預(yù)售新規(guī)u 取得預(yù)售許可后10日內(nèi)商品房要明碼標價對外銷售0 n, ?7 O O j+ _39。商品房認購后，非直系親屬間不得更改購房人名字。其對市場所帶來的影響比較深遠刻，這將很大程度上促進當?shù)胤康禺a(chǎn)市場健康發(fā)展。（2）環(huán)境良好由于章江新區(qū)屬于城市中的新開發(fā)區(qū)域，周邊的尚存有較多原生綠色植被，章江對案是綿延大片的綠色植被，且道路上的交通流量并不大，區(qū)域內(nèi)的空氣比較清新，自然環(huán)境保護措施落實較好。 （2）市政基礎(chǔ)配套齊全章江新區(qū)中心部位建有大型人工湖泊——城市中央公園，周邊配套有贛州自然博物館，贛州中學及商業(yè)中心等城市綜合體，形成外有章江環(huán)抱，內(nèi)有城市中央公園綠地的立體式水景資源和文化配套設(shè)施。但目前章江新區(qū)東北部已形成較好的繁榮局面，章江新區(qū)人口陸續(xù)的進入和擴散將緩解這一現(xiàn)象。 （2）用地規(guī)模：。 （2）二環(huán)：沿章江的生態(tài)景觀環(huán)和連接各片區(qū)中心的社區(qū)生活環(huán)其中生態(tài)景觀環(huán)利用章江良好的自然景觀與流向線形，串接東、南、西、北四塊綠地或廣場，并在城市組團之間楔入城市內(nèi)部，形成良好的城市環(huán)境；社區(qū)生活環(huán)則串接各個片區(qū)的公共活動中心，以生活性道路連接，使各個片區(qū)中心有機銜接。在未來城市發(fā)展主軸帶動之下。多數(shù)樓盤同時規(guī)劃或開建嘉福這些都是引導(dǎo)城市發(fā)展方向和開拓城市發(fā)展空間的需要，同時也給本區(qū)域房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展帶來了新活力。據(jù)了解，目前整個章江新區(qū)已經(jīng)集結(jié)了近20個地產(chǎn)項目，目前所推出的各種類型產(chǎn)品已達60萬平方米，預(yù)計在未來兩年，隨著多個項目的陸續(xù)投入市場，每年的推貨量將超過100萬平方米。尚江尊品贛州嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合縱連恒——中航n 就周邊各競爭對手樓盤來看，其建筑風格更多的是采用現(xiàn)代簡約風格，且絕大部分是高層項目樓盤。 公元城本項目 43．1分析：多以中小型樓盤為主，推貨量較集中，短期內(nèi)競爭較激烈區(qū)域內(nèi)以中小型樓盤開發(fā)為主，占地面積都較小，這些項目建設(shè)周期較短，推貨量比較集中，其中中央星城和麗江豪庭推貨時間接近，公元城和尚江尊品推貨接近。中央星城小高層、高層現(xiàn)代建筑風格現(xiàn)代園林兩房：約87平米三房：約115135平米嘉福中央星城以中等戶型為主，戶型較多，產(chǎn)品較豐富。 公元城——中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院分析：項目周邊配套欠缺，自身需完善中央星城位置較好，自身、周邊配套較完善，但其他周邊項目本身規(guī)模小，自身配套也較少，周邊配套也較欠缺，比較依賴于周邊基礎(chǔ)配套，由于本項目在該區(qū)域開發(fā)規(guī)模最大，可以考慮自身配備較齊全的配套，以此為項目賣點之一。 公元城待定，市場估價在8000元/㎡左右分析：l 目前該區(qū)域樓盤大多以高檔客戶為主，樓盤品質(zhì)好，定價均比較高。營銷策略項目名稱推廣主題主要賣點點評麗江豪庭灣區(qū)1號，定制式高端社區(qū)216。中央星城給城市人居一個新高度216。嘉福 城市中央公園和周邊市政配套中航城在贛州樹立了良好的高端形象，在贛州市場有深遠影響力，借助這一口碑效應(yīng)，中航地產(chǎn)再以大手筆立足城市中央公園，以續(xù)輝煌。周邊環(huán)境分析（1）自然環(huán)境：自然環(huán)境良好，空氣清新。東邊緊鄰登峰大道南面緊接梅關(guān)大道目前項目緊鄰的濱江道路——梅關(guān)大道已建成通車，北邊紅都大道、西邊贛康路和東邊的登峰大道均已建成通車，加上項目內(nèi)部的營前路，項目周邊均緊鄰主要干道，交通極其方便。（4）配套環(huán)境：市政、生活設(shè)施缺乏。二、項目地塊分析地塊現(xiàn)狀（1）地塊西面：臨贛康路，項目地塊西邊有一兩層板房，是沿河風光帶及規(guī)劃大橋前期建設(shè)工程工人宿舍。東面緊靠的登峰大道（南望北）登峰大道與梅關(guān)大道交接轉(zhuǎn)角處（南望北）（5）地塊內(nèi)部：地塊拆遷等工作已完成，項目內(nèi)部較周邊道路有約兩米的落差，呈洼地狀。經(jīng)濟技術(shù)指標分析：規(guī)模優(yōu)勢明顯，產(chǎn)品組合空間大。n 項目景觀優(yōu)勢——項目與章江僅一路之隔，項目遠眺有江景，近處有沿江風光休閑帶。n 區(qū)域發(fā)展尚未成熟項目所在地段目前尚處于發(fā)展初期階段，并未真正成熟，人氣有待聚集。n 區(qū)域發(fā)展機會——章江新區(qū)作為未來城市核心城區(qū)，在未來城市發(fā)展中占據(jù)重要位置，章江新區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展有著巨大的市場前景和機會。n 市場威脅——周邊已開建項目面臨直接競爭，項目東面和北面均被外頂強勢開發(fā)商項目包圍，區(qū)域競爭激烈。本案與周邊其他項目相比，在區(qū)域內(nèi)規(guī)模優(yōu)勢較明顯，綜合優(yōu)勢突出。尚江尊品本案麗江豪庭云星建筑風格西班牙風格園林風格歐式園林項目配套五星級會所等其他配套銷售情況銷售概況項目預(yù)計5月份推出首批新房源，主力戶型為兩房和三房，面積為136—194平米，房源均為電梯房。雙灣重大推廣活動正常銷售節(jié)奏，網(wǎng)絡(luò)戶外推廣為主現(xiàn)場包裝l 銷售中心設(shè)計大氣，景觀水景廣場設(shè)計輕巧。中央星城由實力雄厚的廣東省企業(yè)百強民營企業(yè)十強云星集團投資興建，坐擁城市東大門鉆石級地王，總建筑面積33萬平方米，東側(cè)毗鄰張江，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，是目前章江新城區(qū)規(guī)模最大的地標性景觀建筑群，是章江新區(qū)東大門的重要景觀門戶和交通節(jié)點。中央星城，2000多戶高品質(zhì)大城，數(shù)