【正文】 “國際時代廣場”一、二兩層為步行街商鋪，地下還將建有大型超市，而且是贛州市目前唯一配備地下大型停車庫的購物場所。項目鳥瞰圖項目效果圖項目實景圖項目實景圖項目述評項目市場前景分析該項目是集商業(yè)金融、休閑、旅游，觀景、餐飲，娛樂步行街及高檔次、高品位住宅為一體的大型、綜合性商貿建筑。西門是贛州市唯一一塊原始生態(tài)保存完好的區(qū)域，依山傍水、風景秀麗。距離火車站及汽車站均不需要十分鐘車程，從項目地到目前贛州最繁華的南門商業(yè)街只有1800米。交房交房標準未裝修，毛坯交房交房時間2013交房。l 銷售人員著裝整齊，待客熱情，體現了較好的專業(yè)素養(yǎng)。l 項目內有半濕地生態(tài)景觀、自然水潭、古榕樹群和竹林等，造就了一方現代氣質的大型生態(tài)水景居住園區(qū)推廣渠道大型戶外廣告牌、報紙、雜志、電視、短信等全面覆蓋重大推廣活動無重大推廣活動， 正常網絡低價推盤現場包裝l 項目銷售中心規(guī)模較大，外觀氣勢很好，歐式風格建筑獨特魅力。銷售率階段銷售率約95%價格管理費標準1元/月/平米；別墅300元/月/套整體均價總體均價為5400元/平米樓層差價40—50元/層房型面積范圍房型面積范圍聯(lián)排別墅280㎡復式樓200㎡三房139㎡其他戶型單身公寓38㎡戶型述評項目戶型類型全面，飄窗運用廣泛，整體方正簡約，大陽臺、朝向好。項目自身配套充裕，各種設施及業(yè)態(tài)豐富合理，彰顯大盤風范。社區(qū)依傍貢江北岸，風光旖旎，內有半濕地生態(tài)景觀、自然水潭、古榕樹群和竹林等，造就了一方現代氣質的大型生態(tài)水景居住園區(qū)。l 售樓部內部設置井井有條，舒適愜意，但某些細節(jié)需待注意交房交房標準未裝修，毛坯交房交房時間2012年年底?，F場包裝l 售樓處風格獨特：圍墻采用藍紫色噴繪，色彩鮮明、風格獨特，有很強的視覺沖擊力l 售樓部內部裝修獨特，有很強浪漫主義情調，仿酒吧設計迎合年輕人品位，時尚動感。重大推廣活動l 2011年3月22號，到八零公社看房的客戶均將領取到一張抽獎券，參與幸運抽獎，更有機會贏取精美禮品 。l 周邊教育資源豐富，完善的生活配套、各種體育運動設施、先進的現代化設施。項目情況樓盤地址章江新區(qū)贊賢西路（贛州三中旁）銷售電話07978306666開發(fā)/投資商贛州市華大置業(yè)有限公司策劃代理公司江西（深圳）黑馬占地面積㎡總建筑面積㎡綠化率35%容積率車位數量――320車位租售價格不詳項目產品類型多層、小高層建筑風格現代中式風格園林風格地中海式園林項目配套贛州三中、實驗小學、社區(qū)酒吧會所銷售情況銷售概況八零公社二期僅剩20余套房源在售，銷售率在85%左右銷售率階段銷售率約75%價格管理費標準㎡/月整 體 均 價高層均價約3300元/平米，花園洋房均價60009000元/平米不等樓層差價30元/層房型面積范圍房型面積范圍一房32㎡三房138㎡二房75—116㎡戶型述評戶型種類豐富，南北通透、方正實用，可滿足多樣化選擇。八零公社規(guī)劃采用人車分流設計，創(chuàng)新酒店式雙入戶大堂設計，全明觀景電梯廳、陽光車庫設計，加之極具現代感的建筑外觀和突破性高級灰色彩運用，盡顯青春時尚與獨特個性。項目由12棟設計現代簡潔、新穎獨特的多層和小高層電梯洋房組成，設計規(guī)劃454戶，停車位320個。八零公社南臨贊賢路，東面為贛州三中，西鄰規(guī)劃中的實驗小學。l 樓盤展示資料較小，主要以戶型單張為主，僅有凱旋銀座樓書，無總體宣傳品。重大推廣活動正常網絡戶外廣告、無重大推廣活動現場包裝l 售樓部外觀風格獨特顯眼，內部裝修高檔，品位較高。l 頂級園林景觀設計，國際品牌開發(fā)團隊。銷售率總體銷售率約80%價格管理費標準㎡/月整體均價高層9800元/平米、別墅11000元/平米樓層差價3040元/層房型面積范圍房型面積范圍二房84㎡四房140㎡三房117—129㎡戶型述評中廷?森林公館的戶型方正，布局緊湊實用、南北通透，戶型設計考究，獨到。項目情況樓盤地址贛州市長征大道和贊賢路的交接處銷售電話07978401818/8402577開發(fā)/投資商贛州華恒置業(yè)投資有限公司策劃代理公司江西（深圳）黑馬占地面積4000㎡總建筑面積13萬㎡綠化率%容積率車位數量800多車位租售價格□租80～140元/月□售8萬元元/個項目產品類型多層、高層、小高層、疊院別墅建筑風格現代風格園林風格現代熱帶園林項目配套黃金廣場、青少年活動中心，鄰市政府、圖書館、體育中心；公交路線有112路、127路、3路等公交車通過，周邊市政設施完整交通網絡發(fā)達。房源戶型面積多樣，主要以三房為主，面積在120—130平米左右，別墅面積在500平米左右。小區(qū)設有兩個入口，其中主入口位于贊賢路，次入口位于長征大道上，整個小區(qū)實行人車分流，確保小區(qū)內行人的安全。森林公館項目基本概況中廷?森林公館位于長征大道和贊賢路的交接處，占地面積為4萬平方米，總建筑面積為13萬平方米，%，%，是一個低密度，高綠化的生態(tài)住宅小區(qū)。推廣主題：城市榮耀，公元再續(xù)——中航公元城項目高炮廣告項目俯瞰效果圖2010年2月10日，中航地產震撼出擊，大手筆競得章江新區(qū)絕版景觀地段，㎡，屬住宅用地，建筑密度30%，%，該地塊北至城市中央公園，南至蓉江路，西鄰贛州中學，東至登峰大道，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，地理位置優(yōu)越，升值潛力巨大。尚江尊品位于章江新區(qū)J23地塊，該地塊北臨市人民醫(yī)院、章貢中學，南臨梅關大道，江景資源優(yōu)厚；()，土地用途為商業(yè)和居住，出讓年限分別為40年和70年；、單價6300元/平方米、樓面地價2250元/平方米將其拍下，并成為當時贛州新地王。從項目展示的住宅效果圖看出，尚江尊品臨江而立，以高層洋房為主，配套商業(yè)長廊，樓棟排列規(guī)劃清晰，有較好的景觀視 野，目前項目推盤時間尚未確定。交房交房標準未裝修，毛坯交房交房時間2012年上半年嘉福l 銷售人員經過系統(tǒng)培訓，在銷售講解上，比較全面而系統(tǒng)。重大推廣活動l 一期在市體育中心開盤，到場5000多人，創(chuàng)造贛州樓市之最，4小時內房源銷售一空l 云星中央星城瘋狂的傾城之戀 應市加推102套華宅現場包裝l 銷售中心外觀大氣、簡潔整齊。l 建筑形態(tài)中西合璧，注重細節(jié)表現。一心、二環(huán)、X軸、三大公園的景觀構成。銷售率一期售罄，二期待開盤價格管理費標準 整 體 均 價待定，預計7500元/㎡左右樓 層 差 價4050元/層房型面積范圍房型面積范圍二房85㎡三房140㎡戶型述評戶型周正實用，南面朝向設置較好。中央星城，2000多戶高品質大城，數萬平方米的生態(tài)社區(qū)園林，擁有近1000平方米的高尚中央會所、進900平方米的幼兒園，30000平方米集中商業(yè)設施、大型游泳池、1:、多組團休閑活動廣場、兒童游戲區(qū)……等現代化頂級物業(yè)管理設施，為全家人提供悠閑自在的享受空間，充分的滿足了城市上層精英多元化的生活需求。中央星城的項目優(yōu)勢將更加凸顯，增值潛力更是無可限量。中央星城由實力雄厚的廣東省企業(yè)百強民營企業(yè)十強云星集團投資興建，坐擁城市東大門鉆石級地王，總建筑面積33萬平方米，東側毗鄰張江，擁有良好的自然生態(tài)環(huán)境，是目前章江新城區(qū)規(guī)模最大的地標性景觀建筑群，是章江新區(qū)東大門的重要景觀門戶和交通節(jié)點。l 內部宣傳資料很少，戶型圖還未印刷。重大推廣活動正常銷售節(jié)奏，網絡戶外推廣為主現場包裝l 銷售中心設計大氣，景觀水景廣場設計輕巧。l 奢華戶型，完美品位。雙灣銷售率尚未開盤價格管理費標準待定 整體均價待定樓層差價4050元/層房型面積范圍房型面積范圍三房136㎡四房194㎡戶型述評項目戶型以舒適大戶型為主，130多平米的三房有超大陽臺以觀江景，其他大戶型均配有大陽臺，奢華高貴。建筑風格西班牙風格園林風格歐式園林項目配套五星級會所等其他配套銷售情況銷售概況項目預計5月份推出首批新房源，主力戶型為兩房和三房，面積為136—194平米，房源均為電梯房。項目鳥瞰圖項目效果圖項目實景圖項目實景圖 項目述評項目地段優(yōu)越，三面臨江，擁有“上游、雙灣、半島”絕好景觀資源，贛州市場超高綠化率，巨資打造的社區(qū)園林、奢華配置等各種細節(jié)，折射出項目在高端市場的決心與實力。尚江尊品本案麗江豪庭云星在此，再次感謝中祥公司在我司此次市場調研工作中給以的幫助與支持！附件（贛州典型樓盤詳解）：一、周邊典型個案分析章 江中航本案與周邊其他項目相比，在區(qū)域內規(guī)模優(yōu)勢較明顯，綜合優(yōu)勢突出。雖然贛州章江新區(qū)的房地產市場起步較晚，但由于其特殊的地理位置和章江新區(qū)作為未來城市核心區(qū)的推動效應，發(fā)展起點高，速度快。n 市場威脅——周邊已開建項目面臨直接競爭，項目東面和北面均被外頂強勢開發(fā)商項目包圍，區(qū)域競爭激烈。臨江一線江景的樓盤越來越少，江景資源越來越奇缺。n 區(qū)域發(fā)展機會——章江新區(qū)作為未來城市核心城區(qū)，在未來城市發(fā)展中占據重要位置，章江新區(qū)的房地產發(fā)展有著巨大的市場前景和機會。 n 周邊居住氛圍欠缺——項目所在區(qū)域周邊目前是眾多的拆遷用地和待開發(fā)用地，中短期缺乏足夠的生活居住氛圍。n 區(qū)域發(fā)展尚未成熟項目所在地段目前尚處于發(fā)展初期階段，并未真正成熟，人氣有待聚集。n 良好的市政基礎配套政府大規(guī)模高標準興建基礎配套，項目周邊的交通道路和教育、醫(yī)療配套已先于項目建好或在建。n 項目景觀優(yōu)勢——項目與章江僅一路之隔，項目遠眺有江景，近處有沿江風光休閑帶。三、項目SWOT分析優(yōu)勢劣勢n 項目的地段優(yōu)勢項目處在章江新區(qū)南部濱江一線地帶，項目是西邊未來規(guī)劃大橋第一站，占據門戶位置。經濟技術指標分析：規(guī)模優(yōu)勢明顯，產品組合空間大。地塊內部是下陷湖狀洼地，南面沿江風光休閑帶，可利用的現狀資源較豐富，項目內部西邊有年代久遠古樹，在項目的規(guī)劃設計上可利用已有的這些資源，打造成獨具特色的融江景和地塊自然資源于一身的濱江風情。東面緊靠的登峰大道（南望北）登峰大道與梅關大道交接轉角處（南望北）（5）地塊內部：地塊拆遷等工作已完成，項目內部較周邊道路有約兩米的落差，呈洼地狀。江岸風光帶項目地塊南面的梅關大道（東望西）（3）地塊北面：北面緊鄰紅都大道，與紅都大道交接的西北角是在建高層經濟適用房。二、項目地塊分析地塊現狀（1）地塊西面：臨贛康路，項目地塊西邊有一兩層板房，是沿河風光帶及規(guī)劃大橋前期建設工程工人宿舍。（5）競爭環(huán)境：競爭項目多，產品類型豐富，競爭激烈。（4）配套環(huán)境：市政、生活設施缺乏。目前僅有2條公交線路經過本案附近，在此居住的居民公共出行很不方便。東邊緊鄰登峰大道南面緊接梅關大道目前項目緊鄰的濱江道路——梅關大道已建成通車，北邊紅都大道、西邊贛康路和東邊的登峰大道均已建成通車，加上項目內部的營前路，項目周邊均緊鄰主要干道，交通極其方便?？傮w可利用自然資源較多。周邊環(huán)境分析（1）自然環(huán)境：自然環(huán)境良好，空氣清新。因此，本項目在制定形象定位和競爭策略時，務必要仔細分析競爭樓盤的定位，力求差異化競爭，以跳出同質化區(qū)域競爭。 城市中央公園和周邊市政配套中航城在贛州樹立了良好的高端形象，在贛州市場有深遠影響力，借助這一口碑效應，中航地產再以大手筆立足城市中央公園，以續(xù)輝煌。 一線江景該項目的客戶群定位在社會精英階層，同樣以高端客戶為主要目標客戶群，同質化較嚴重中航嘉福 完善的自身配套。中央星城給城市人居一個新高度216。 贛州首屈一指五星級會所該項目作為章江彎道圍合區(qū)域的橋頭堡，270度江景得天獨厚，項目再次基礎上配備豪華五星級會所，精確針對高端客戶需求。營銷策略項目名稱推廣主題主要賣點點評麗江豪庭灣區(qū)1號，定制式高端社區(qū)216。l 此版塊同等品質江景房比非江景房要貴上大概8001000元/㎡，中航 公元城待定，市場估價在8000元/㎡左右分析：l 目前該區(qū)域樓盤大多以高檔客戶為主，樓盤品質好，定價均比較高。中央星城一期已經售罄，二期價格在70008000元/㎡之間嘉福 公元城——中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院分析：項目周邊配套欠缺，自身需完善中央星城位置較好，自身、周邊配套較完善，但其他周邊項目本身規(guī)模小，自身配套也較少，周邊配套也較欠缺，比較依賴于周邊基礎配套，由于本項目在該區(qū)域開發(fā)規(guī)模最大，可以考慮自身配備較齊全的配套，以此為項目賣點之一。中央星城高尚中央會所、幼兒園，集中商業(yè)設施、大型游泳池等中央生態(tài)公園、章貢中學、市人民醫(yī)院、贛州銀行嘉福中央星城以中等戶型為主，戶型較多，產品較豐富。 公元城高層現代簡約風格中式風格——分析： l 項目周邊這些競爭項目由于所占面積都比較小，大部分的項目都是以高層為主，且多以一次開發(fā)完畢，為了提高檔次，臨江樓盤更要最大限度借用江景，故都采用了拔高建筑高度、提高樓間距的做法，主打中高檔客戶群。中央星城小高層、高層現代建筑風格現代園林兩房：約87平米三房：約115135平