【正文】 030萬?！傲敝钢行某菂^(qū)的邊緣組團(tuán)，主要包括西城片區(qū)、水西湖邊片區(qū)、水西鈷鉬有色冶金基地、水東片區(qū)、沙河片區(qū)和峰山片區(qū)。（2）中心城區(qū)各組團(tuán)功能定位圈層結(jié)構(gòu)組團(tuán)名稱功能定位中心城區(qū)中心城區(qū)核心區(qū)河套老城歷史文化名城，區(qū)域性文化、旅游中心，是具有獨(dú)特古城風(fēng)貌特色的城市復(fù)興之區(qū)。規(guī)劃植入新的功能，對(duì)城市的民俗、民風(fēng)和傳統(tǒng)文化進(jìn)行深入的挖掘，將傳統(tǒng)文化融于現(xiàn)代生活。章江新區(qū)集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域。努力爭(zhēng)取現(xiàn)代金融機(jī)構(gòu)、管理機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，為周邊區(qū)域提供金融、貿(mào)易、咨詢、管理等現(xiàn)代服務(wù)。創(chuàng)新區(qū)（1）以大學(xué)園區(qū)為主體的科教創(chuàng)新區(qū)，（2）城市新的商業(yè)商務(wù)中心。（3）區(qū)域物流中心、出口加工區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展、全面提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的保障區(qū)域。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)贛州城市重要的工業(yè)基地。不再擴(kuò)大發(fā)展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點(diǎn)，重點(diǎn)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。水西湖邊片區(qū)（1）吸引外資，發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；（2）主要接納產(chǎn)業(yè)區(qū)就業(yè)人口和老城疏散人口；（3）旅游服務(wù)業(yè)水西鈷鉬有色冶金基地有色金屬冶煉、精深加工基地水東片區(qū)生態(tài)居住、文化旅游沙河片區(qū)依托贛州火車站，形成工業(yè)、貿(mào)易、倉儲(chǔ)和商住綜合區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展沙河機(jī)電產(chǎn)業(yè)集群。峰山片區(qū)生態(tài)旅游、生態(tài)居住小結(jié)：n 在城市規(guī)?；瘮U(kuò)張的背景支持下，贛州作為江西省南部省域副中心區(qū)域城市，其區(qū)域影響力已不再局限于贛南，而是擴(kuò)大到整個(gè)江西省，甚至全國(guó)范圍。n 城市影響力擴(kuò)大必將有效吸引外來投資者，贛州憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費(fèi)群體，強(qiáng)大的購買團(tuán)體和消費(fèi)需求以及消費(fèi)能力將成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。n 城市用地規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)張給城市帶來了新的建設(shè)需求，由于地形限制，城市整體重點(diǎn)向南發(fā)展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，將為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的機(jī)會(huì)。n 城市“一脊兩帶、三心六片”總體城市架構(gòu)的規(guī)劃，使得城市各區(qū)功能與定位既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系，章江新區(qū)是位于發(fā)展主軸“金脊”之上的城市三大中心之一，發(fā)展?jié)摿薮?。第二部?房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀分析一、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)開發(fā)投資投資快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，市場(chǎng)前景廣闊近年來贛州房地產(chǎn)投資總額保持較快的增長(zhǎng)速度，“十一五”%，保持一個(gè)高位運(yùn)行態(tài)勢(shì)。這與城市固定投資及一系列城市規(guī)劃發(fā)展有密切關(guān)系，說明贛州房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期較好，總體形勢(shì)良好發(fā)展。房地產(chǎn)建設(shè)總體增長(zhǎng)形勢(shì)良好，2010年增長(zhǎng)井噴發(fā)展近五年來贛州房地產(chǎn)建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步，幅度穩(wěn)定增長(zhǎng)，尤其是在2010年一季度，商品房施工面積和竣工面積均出現(xiàn)了井噴式的增長(zhǎng)局面，這是在2008年低迷經(jīng)濟(jì)影響下的集體式反彈性增長(zhǎng)，對(duì)于2011年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量將形成集中放量式的井噴態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)屆時(shí)房?jī)r(jià)會(huì)受很大影響。房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率起伏較大，瘋狂式增長(zhǎng)贛州市近五年商品房的銷售情況起伏較大，但總體維持向上增長(zhǎng)趨勢(shì)。2008年由于總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不好，%，形成V字型增長(zhǎng)。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010兩年出現(xiàn)巨大增幅，%的超高增長(zhǎng)率，%，說明了這兩年贛州市場(chǎng)的商品房銷售經(jīng)歷了火爆的局面。但綜合來看是非理性的，缺乏持久的后續(xù)局面。分析：從目前贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資額總體上呈現(xiàn)健康的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)建設(shè)供應(yīng)量由于2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響和累積慣性效應(yīng)，起伏較大，各年情況相差較大，銷售情況也呈現(xiàn)同步現(xiàn)象。2010年對(duì)于贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)來說是一個(gè)瘋狂之年，市場(chǎng)起伏動(dòng)態(tài)劇烈，這對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生一定影響。但隨著市場(chǎng)逐步成熟，未來市場(chǎng)將會(huì)消化這一影響，保持穩(wěn)定。二、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)板塊分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)贛州城市房地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)以及消費(fèi)者對(duì)區(qū)域的認(rèn)可度等因素，贛州房地產(chǎn)可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下圖所示：章江新區(qū)峰山組團(tuán) 章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)（二）各板塊發(fā)展分析河套老城區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：章江與貢江交匯處與G323國(guó)道圍合區(qū)域。（2）代表樓盤：越秀國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)、蔚藍(lán)半島、天華御景園、金樽花園等。（3）綜述：該區(qū)域作為贛州的老城區(qū)，發(fā)展歷史悠久，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，現(xiàn)在仍是贛州的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認(rèn)可度最高。兩江圍合區(qū)域江景資源豐富，是歷來開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)內(nèi)住宅多以小型項(xiàng)目為主，但隨著城市的發(fā)展與擴(kuò)容，舊城區(qū)規(guī)劃落后，設(shè)施老舊等現(xiàn)象日益突出，且后備土地供應(yīng)不足，新開發(fā)銷售項(xiàng)目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。章江新區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：區(qū)域東向、南向和西向均北章江環(huán)繞，西北方向以G105國(guó)道為界。（2）代表樓盤：中航城、森林公館、中央星城、鉑金時(shí)代、麗江豪庭、嘉福尚江尊品、八零公社等。（3）綜述：該板塊位于城市的西南方向，是政府未來的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整個(gè)章江新區(qū)基本被章江所環(huán)抱，居民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度較高，評(píng)價(jià)較好。其與老城區(qū)交接的東北部位已成為目前贛州房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，整體開發(fā)起點(diǎn)高、檔次高，本區(qū)域南部區(qū)域發(fā)展較緩慢，但各種市政基礎(chǔ)配套設(shè)施都在大規(guī)模建設(shè)中，預(yù)計(jì)未來五年內(nèi)可達(dá)收獲期。開發(fā)區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：東靠章江，西接華堅(jiān)路，北靠迎賓大道，南鄰客家大道。（2）代表樓盤：綠洲康城、錦繡星城嘉苑、御景江山、銘欣華府、方基塞納春天等。（3）綜述：該區(qū)域板塊是政府大力發(fā)展的高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，此地塊目前發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來已陸續(xù)開發(fā)了一些大型、高檔的樓盤，以承接高層次人才的住房需求。站北板塊（1）區(qū)域范圍：火車站以北區(qū)域（2）代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等（4）綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延”方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的發(fā)展后勁，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來快速發(fā)展的時(shí)期，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成較多高品質(zhì)的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。隨著沙河工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和火車站帶來的高人流影響，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。周邊零星小板塊（1）區(qū)域范圍：贛江、貢江東岸與西西區(qū)域，火車站以南峰山區(qū)域（2）代表樓盤：跨越帝怡江景、蘭亭半島、時(shí)間公園等（4）綜述：這些區(qū)域發(fā)展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，基礎(chǔ)設(shè)施較落后。但由于濱江優(yōu)勢(shì)以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進(jìn)入擴(kuò)容提質(zhì)階段。峰山組團(tuán)目前處于開發(fā)前期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤稀少，但政府規(guī)劃未來是以生態(tài)居住和旅游為主，有望帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的興旺。（三）板塊對(duì)比分析各板塊現(xiàn)狀對(duì)比分析區(qū)域地段自然資源配套開發(fā)強(qiáng)度河套老城區(qū)章貢區(qū)，城市中北部東西北三面均臨江，北部三角洲大型公園各種市政、生活配套齊全，擁有大量商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。人口密集，樓盤密度大，但不存在占地面積太大的項(xiàng)目。章江新區(qū)城市西南部，章江三面圍合區(qū)域。中部有城市中央公園政府很重視，配套較好，交通方便。房地產(chǎn)投資額大，開發(fā)強(qiáng)度大。開發(fā)建設(shè)速度快開發(fā)區(qū)城市中西部，章江以東楊梅渡公園、章江江景生活配套與市政配套逐步完善中。以高新技術(shù)工業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強(qiáng)度較大。站北區(qū)城市中南部，火車站以北區(qū)域，沙河工業(yè)園區(qū)以東臨章江依托火車站，配套較完善與沙河工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)配套發(fā)展，總體開發(fā)強(qiáng)度適中分析：通過與其他各區(qū)域的現(xiàn)狀對(duì)比來看，章江新區(qū)無疑是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)地區(qū)，而且其地位是唯一的。未來政府各職能部門也將陸續(xù)遷入章江新區(qū)，將加速推動(dòng)章江新區(qū)發(fā)展成為城市核心區(qū)。與之對(duì)應(yīng)的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來巨大的發(fā)展前景。各區(qū)域產(chǎn)品對(duì)比分析板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別戶型概況河套老城區(qū)中小盤為主中高檔以小高層和高層為主，部分有多層以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復(fù)式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強(qiáng)度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強(qiáng)度均比較適中，唯獨(dú)章江新區(qū)是贛州市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點(diǎn)區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產(chǎn)品類型豐富”，特別是黃金廣場(chǎng)與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因?yàn)樘幱谖磥沓鞘邪l(fā)展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。各區(qū)域價(jià)格對(duì)比分析板塊價(jià)格綜述河套老城區(qū)該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于規(guī)劃及設(shè)施的落后性，前景不好，目前區(qū)域住宅均價(jià)近60007000元/平方米，濱江地段在70008000元/平方米之間。章江新區(qū)本區(qū)域作為未來城市發(fā)展核心區(qū)域，且與舊城區(qū)連接方便，交通等配套方便，且有城市中央公園作為依托，東西南面江景均價(jià)在800010000元/平方米左右。其他地方以配套資源不同處在60009000元/平方米之間。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價(jià)在60007000元/平方米之間。站北區(qū)該區(qū)域緊接火車站，依托于火車站商圈和沙河工業(yè)園區(qū)等支撐，加上西邊靠章江，住宅均價(jià)在65008000元/平方米之間。分析：n 整體而言，目前章江新區(qū)總體價(jià)格在所有板塊中是最高的，這得益于其板塊未來強(qiáng)勁的發(fā)展?jié)摿?，再加上其江景資源豐富，市政府周邊高檔住宅均價(jià)更是在萬元之上。n 而河套老城區(qū)在配套方面較好，價(jià)格方面僅次于章江新區(qū)。n 其他各版塊發(fā)展不一，但濱江樓盤均價(jià)普遍要較非濱江樓盤高8001000元。各板塊發(fā)展趨勢(shì)對(duì)比分析板塊發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)河套老城區(qū)老城區(qū)發(fā)展逐步飽和，發(fā)展將會(huì)較緩慢，但本區(qū)域由于市政配套與生活配套的相當(dāng)完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤將具有較大的市場(chǎng)空間。章江新區(qū)隨著政府功能部門的南遷，未來城市中心將轉(zhuǎn)移至章江新區(qū)，形成以章江新區(qū)為中間地段，創(chuàng)新區(qū)和老城區(qū)為兩頭的軸狀發(fā)展局面。章江新區(qū)將打造為城市核心區(qū)域，城市CBD商務(wù)中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。開發(fā)區(qū)未來的前景看好，作為高新技術(shù)及創(chuàng)新區(qū)，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。將形成較完善的功能區(qū)域。站北區(qū)本區(qū)作為火車站物流等配套規(guī)劃，區(qū)內(nèi)規(guī)劃較好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)，隨著配套的完善，人氣逐步聚集，發(fā)展前景將看好。分析：n 在未來的發(fā)展過程中，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商?wù)中心的遷入將帶來完善的配套設(shè)施；n 老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級(jí)換代，未來發(fā)展前景依然看好；n 開發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類似，目前發(fā)展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將處于劣勢(shì)地位，但遠(yuǎn)期來看前景較好。三、贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析市場(chǎng)總體趨勢(shì)（1）未來市場(chǎng)變化因素大，形勢(shì)較嚴(yán)峻。贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年步入上升恢復(fù)期，至2010年經(jīng)歷了火爆的市場(chǎng)行情，個(gè)別樓盤均價(jià)在一年內(nèi)漲幅甚至翻番，這種非理性的市場(chǎng)需求只是某個(gè)特定時(shí)期獨(dú)特現(xiàn)象。在全國(guó)范圍持續(xù)的嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策作用下，2010年年底贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸收緊，未來市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增加，政策風(fēng)險(xiǎn)增大，2011年贛州房產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)較嚴(yán)峻。（2）城市規(guī)劃利好，將為贛州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的空間贛州20062020年城市總體規(guī)劃通過了政府審批，未來將建成與南昌南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來的投資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與人才引進(jìn)等均對(duì)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了利好消息，從中長(zhǎng)期來看，這種歷史趨勢(shì)對(duì)于整個(gè)城市現(xiàn)代化進(jìn)程有很大的推動(dòng)作用，在未來贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較明朗，有較大市場(chǎng)空間。價(jià)格發(fā)展趨勢(shì)：房?jī)r(jià)漲幅將在動(dòng)蕩中保持穩(wěn)定，上漲趨勢(shì)暫時(shí)受限據(jù)贛州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年贛州市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，㎡，全年均價(jià)為3443元/㎡。而2010年商品房均價(jià)達(dá)到了4214元/㎡，在2010年房?jī)r(jià)瘋漲的一年后，贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的局面終于在國(guó)家及地方政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下剎住了車，市場(chǎng)價(jià)格上漲得到了喘息的機(jī)會(huì)。2011年年初至今保持了穩(wěn)定的價(jià)格走勢(shì)。綜合政策及市場(chǎng)層面的因素，預(yù)計(jì)在未來一兩年內(nèi)繼續(xù)這種趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，保持穩(wěn)定是大勢(shì)所趨。房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量趨勢(shì)：2011年住房供應(yīng)量成倍增加據(jù)《贛州市房地產(chǎn)管理局》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)資料，2011年市場(chǎng)供應(yīng)量將比2010年明顯放大，個(gè)中因素是復(fù)雜的。主要是2008年經(jīng)濟(jì)低落形成的土地供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致2010市場(chǎng)住宅面積供貨量減少，再加上2010年通漲以致流通性增加等其他因素，造就了2010贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)。但未來一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)量將比正常水平增長(zhǎng)60%左右，隨著市場(chǎng)供應(yīng)量明顯擴(kuò)大，其對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)的影響將起到較大影響，未來房?jī)r(jià)將會(huì)保持小幅震蕩，總體呈穩(wěn)定態(tài)勢(shì)。產(chǎn)品發(fā)展（1）產(chǎn)品多樣化、品質(zhì)將進(jìn)一步提升贛州住宅產(chǎn)品越來越趨向于市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，包括建筑風(fēng)格、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來越多元化，以滿足不同的市場(chǎng)細(xì)分人群。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加大，消費(fèi)者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需