【正文】 030萬?！傲敝钢行某菂^(qū)的邊緣組團，主要包括西城片區(qū)、水西湖邊片區(qū)、水西鈷鉬有色冶金基地、水東片區(qū)、沙河片區(qū)和峰山片區(qū)。（2）中心城區(qū)各組團功能定位圈層結(jié)構(gòu)組團名稱功能定位中心城區(qū)中心城區(qū)核心區(qū)河套老城歷史文化名城，區(qū)域性文化、旅游中心，是具有獨特古城風貌特色的城市復興之區(qū)。規(guī)劃植入新的功能，對城市的民俗、民風和傳統(tǒng)文化進行深入的挖掘，將傳統(tǒng)文化融于現(xiàn)代生活。章江新區(qū)集行政、商務、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域。努力爭取現(xiàn)代金融機構(gòu)、管理機構(gòu)的進駐，為周邊區(qū)域提供金融、貿(mào)易、咨詢、管理等現(xiàn)代服務。創(chuàng)新區(qū)（1）以大學園區(qū)為主體的科教創(chuàng)新區(qū)，（2）城市新的商業(yè)商務中心。（3）區(qū)域物流中心、出口加工區(qū)城市產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展、全面提升城市核心競爭力的保障區(qū)域。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)贛州城市重要的工業(yè)基地。不再擴大發(fā)展現(xiàn)有傳統(tǒng)工業(yè)，以鎢、稀土等有色金屬的精深加工為突破點，重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)；大力發(fā)展生產(chǎn)性服務業(yè)。水西湖邊片區(qū)（1）吸引外資，發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；（2）主要接納產(chǎn)業(yè)區(qū)就業(yè)人口和老城疏散人口；（3）旅游服務業(yè)水西鈷鉬有色冶金基地有色金屬冶煉、精深加工基地水東片區(qū)生態(tài)居住、文化旅游沙河片區(qū)依托贛州火車站，形成工業(yè)、貿(mào)易、倉儲和商住綜合區(qū)，重點發(fā)展沙河機電產(chǎn)業(yè)集群。峰山片區(qū)生態(tài)旅游、生態(tài)居住小結(jié)：n 在城市規(guī)?；瘮U張的背景支持下，贛州作為江西省南部省域副中心區(qū)域城市，其區(qū)域影響力已不再局限于贛南，而是擴大到整個江西省，甚至全國范圍。n 城市影響力擴大必將有效吸引外來投資者，贛州憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費群體，強大的購買團體和消費需求以及消費能力將成為推動房地產(chǎn)市場發(fā)展的強大驅(qū)動力。n 城市用地規(guī)模的持續(xù)擴張給城市帶來了新的建設(shè)需求，由于地形限制，城市整體重點向南發(fā)展，促使章江新區(qū)整體快速提升，加速了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，將為房地產(chǎn)創(chuàng)造更多的機會。n 城市“一脊兩帶、三心六片”總體城市架構(gòu)的規(guī)劃，使得城市各區(qū)功能與定位既相互獨立又相互聯(lián)系，章江新區(qū)是位于發(fā)展主軸“金脊”之上的城市三大中心之一，發(fā)展?jié)摿薮?。第二部?房地產(chǎn)市場宏觀分析一、贛州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)開發(fā)投資投資快速穩(wěn)定增長，市場前景廣闊近年來贛州房地產(chǎn)投資總額保持較快的增長速度，“十一五”%，保持一個高位運行態(tài)勢。這與城市固定投資及一系列城市規(guī)劃發(fā)展有密切關(guān)系，說明贛州房地產(chǎn)的市場預期較好，總體形勢良好發(fā)展。房地產(chǎn)建設(shè)總體增長形勢良好，2010年增長井噴發(fā)展近五年來贛州房地產(chǎn)建設(shè)取得了長足的進步，幅度穩(wěn)定增長，尤其是在2010年一季度，商品房施工面積和竣工面積均出現(xiàn)了井噴式的增長局面，這是在2008年低迷經(jīng)濟影響下的集體式反彈性增長，對于2011年之后的房地產(chǎn)市場供應量將形成集中放量式的井噴態(tài)勢，預計屆時房價會受很大影響。房地產(chǎn)銷售增長率起伏較大，瘋狂式增長贛州市近五年商品房的銷售情況起伏較大，但總體維持向上增長趨勢。2008年由于總體經(jīng)濟環(huán)境不好，%，形成V字型增長。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010兩年出現(xiàn)巨大增幅，%的超高增長率，%，說明了這兩年贛州市場的商品房銷售經(jīng)歷了火爆的局面。但綜合來看是非理性的，缺乏持久的后續(xù)局面。分析：從目前贛州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資額總體上呈現(xiàn)健康的增長態(tài)勢，市場建設(shè)供應量由于2008年經(jīng)濟形勢的影響和累積慣性效應，起伏較大，各年情況相差較大，銷售情況也呈現(xiàn)同步現(xiàn)象。2010年對于贛州房地產(chǎn)市場來說是一個瘋狂之年，市場起伏動態(tài)劇烈，這對于后續(xù)市場會產(chǎn)生一定影響。但隨著市場逐步成熟，未來市場將會消化這一影響，保持穩(wěn)定。二、贛州房地產(chǎn)市場板塊分析（一）房地產(chǎn)板塊劃分根據(jù)贛州城市房地產(chǎn)發(fā)展特點以及消費者對區(qū)域的認可度等因素，贛州房地產(chǎn)可分為四大區(qū)域，即河套老城區(qū)、章江新區(qū)、開發(fā)區(qū)和站北區(qū)，另有環(huán)市中心以及沿江小型板塊，如水東片區(qū)，峰山片區(qū)等，如下圖所示：章江新區(qū)峰山組團 章江新區(qū)站北區(qū)河套老城區(qū)開發(fā)區(qū)水西片區(qū)水東片區(qū)（二）各板塊發(fā)展分析河套老城區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：章江與貢江交匯處與G323國道圍合區(qū)域。（2）代表樓盤：越秀國際時代廣場、蔚藍半島、天華御景園、金樽花園等。（3）綜述：該區(qū)域作為贛州的老城區(qū)，發(fā)展歷史悠久，各種基礎(chǔ)設(shè)施配套齊全，現(xiàn)在仍是贛州的商業(yè)和居住中心，人口密集，居民的認可度最高。兩江圍合區(qū)域江景資源豐富，是歷來開發(fā)的熱點區(qū)域，區(qū)內(nèi)住宅多以小型項目為主，但隨著城市的發(fā)展與擴容，舊城區(qū)規(guī)劃落后，設(shè)施老舊等現(xiàn)象日益突出，且后備土地供應不足，新開發(fā)銷售項目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。章江新區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：區(qū)域東向、南向和西向均北章江環(huán)繞，西北方向以G105國道為界。（2）代表樓盤：中航城、森林公館、中央星城、鉑金時代、麗江豪庭、嘉福尚江尊品、八零公社等。（3）綜述：該板塊位于城市的西南方向，是政府未來的重點發(fā)展區(qū)域，整個章江新區(qū)基本被章江所環(huán)抱，居民對該區(qū)域的認知度較高，評價較好。其與老城區(qū)交接的東北部位已成為目前贛州房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域，整體開發(fā)起點高、檔次高，本區(qū)域南部區(qū)域發(fā)展較緩慢，但各種市政基礎(chǔ)配套設(shè)施都在大規(guī)模建設(shè)中，預計未來五年內(nèi)可達收獲期。開發(fā)區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：東靠章江，西接華堅路，北靠迎賓大道，南鄰客家大道。（2）代表樓盤：綠洲康城、錦繡星城嘉苑、御景江山、銘欣華府、方基塞納春天等。（3）綜述：該區(qū)域板塊是政府大力發(fā)展的高新技術(shù)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，此地塊目前發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來已陸續(xù)開發(fā)了一些大型、高檔的樓盤，以承接高層次人才的住房需求。站北板塊（1）區(qū)域范圍：火車站以北區(qū)域（2）代表樓盤：江灣帝都、鷺江新城、江畔豪庭、富升大廈、濱江相府等（4）綜述：該區(qū)域處于政府規(guī)劃的“南延”方向，基于火車站及沙河工業(yè)園區(qū)所帶來的發(fā)展后勁，該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)也迎來快速發(fā)展的時期，目前區(qū)域內(nèi)已經(jīng)建成較多高品質(zhì)的樓盤，但大多數(shù)都集中于沿江一線，其他整體以中低端居多。隨著沙河工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和火車站帶來的高人流影響，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。周邊零星小板塊（1）區(qū)域范圍：贛江、貢江東岸與西西區(qū)域，火車站以南峰山區(qū)域（2）代表樓盤：跨越帝怡江景、蘭亭半島、時間公園等（4）綜述：這些區(qū)域發(fā)展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，基礎(chǔ)設(shè)施較落后。但由于濱江優(yōu)勢以吸引眾多開發(fā)商的目光，未來開發(fā)將進入擴容提質(zhì)階段。峰山組團目前處于開發(fā)前期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤稀少，但政府規(guī)劃未來是以生態(tài)居住和旅游為主，有望帶動旅游地產(chǎn)的興旺。（三）板塊對比分析各板塊現(xiàn)狀對比分析區(qū)域地段自然資源配套開發(fā)強度河套老城區(qū)章貢區(qū)，城市中北部東西北三面均臨江，北部三角洲大型公園各種市政、生活配套齊全，擁有大量商業(yè)網(wǎng)點。人口密集，樓盤密度大，但不存在占地面積太大的項目。章江新區(qū)城市西南部，章江三面圍合區(qū)域。中部有城市中央公園政府很重視，配套較好，交通方便。房地產(chǎn)投資額大，開發(fā)強度大。開發(fā)建設(shè)速度快開發(fā)區(qū)城市中西部，章江以東楊梅渡公園、章江江景生活配套與市政配套逐步完善中。以高新技術(shù)工業(yè)開發(fā)為主，開發(fā)強度較大。站北區(qū)城市中南部，火車站以北區(qū)域，沙河工業(yè)園區(qū)以東臨章江依托火車站，配套較完善與沙河工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)配套發(fā)展，總體開發(fā)強度適中分析：通過與其他各區(qū)域的現(xiàn)狀對比來看，章江新區(qū)無疑是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點、重點地區(qū)，而且其地位是唯一的。未來政府各職能部門也將陸續(xù)遷入章江新區(qū)，將加速推動章江新區(qū)發(fā)展成為城市核心區(qū)。與之對應的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來巨大的發(fā)展前景。各區(qū)域產(chǎn)品對比分析板塊樓盤規(guī)模樓盤檔次產(chǎn)品類別戶型概況河套老城區(qū)中小盤為主中高檔以小高層和高層為主，部分有多層以兩房和三房為主章江新區(qū)大中小盤均有中高檔、高檔以多層與小高層產(chǎn)品為主，后期小高層、高層比例加大以兩房和三房為主，也有不少四房和復式開發(fā)區(qū)多數(shù)為中小盤中低檔以多層與小高層產(chǎn)品為主以兩房和三房為主站北區(qū)中小盤為主中低檔為主以高層和小高層為主以兩房和三房為主分析：目前各板塊開發(fā)強度與檔次定位不一，河套老城區(qū)和開發(fā)區(qū)開發(fā)規(guī)模與強度均比較適中，唯獨章江新區(qū)是贛州市房地產(chǎn)開發(fā)的核心熱點區(qū)域，其特征為：樓盤“規(guī)模較大、中高檔為主、產(chǎn)品類型豐富”，特別是黃金廣場與市政府區(qū)域出現(xiàn)中高端樓盤扎堆的現(xiàn)象，章江新區(qū)南部區(qū)域也是眾多樓盤云集，主要是因為處于未來城市發(fā)展方向，且濱江地段豐富，開發(fā)商紛紛看好區(qū)域發(fā)展前景。各區(qū)域價格對比分析板塊價格綜述河套老城區(qū)該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于規(guī)劃及設(shè)施的落后性，前景不好，目前區(qū)域住宅均價近60007000元/平方米，濱江地段在70008000元/平方米之間。章江新區(qū)本區(qū)域作為未來城市發(fā)展核心區(qū)域，且與舊城區(qū)連接方便，交通等配套方便，且有城市中央公園作為依托，東西南面江景均價在800010000元/平方米左右。其他地方以配套資源不同處在60009000元/平方米之間。開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導的創(chuàng)新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有楊梅渡、森林公園等自然資源，住宅均價在60007000元/平方米之間。站北區(qū)該區(qū)域緊接火車站，依托于火車站商圈和沙河工業(yè)園區(qū)等支撐，加上西邊靠章江，住宅均價在65008000元/平方米之間。分析：n 整體而言，目前章江新區(qū)總體價格在所有板塊中是最高的，這得益于其板塊未來強勁的發(fā)展?jié)摿?，再加上其江景資源豐富，市政府周邊高檔住宅均價更是在萬元之上。n 而河套老城區(qū)在配套方面較好，價格方面僅次于章江新區(qū)。n 其他各版塊發(fā)展不一，但濱江樓盤均價普遍要較非濱江樓盤高8001000元。各板塊發(fā)展趨勢對比分析板塊發(fā)展趨勢預測河套老城區(qū)老城區(qū)發(fā)展逐步飽和，發(fā)展將會較緩慢，但本區(qū)域由于市政配套與生活配套的相當完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤將具有較大的市場空間。章江新區(qū)隨著政府功能部門的南遷，未來城市中心將轉(zhuǎn)移至章江新區(qū)，形成以章江新區(qū)為中間地段，創(chuàng)新區(qū)和老城區(qū)為兩頭的軸狀發(fā)展局面。章江新區(qū)將打造為城市核心區(qū)域，城市CBD商務中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。開發(fā)區(qū)未來的前景看好，作為高新技術(shù)及創(chuàng)新區(qū)，生活配套設(shè)施將逐步得到完善。將形成較完善的功能區(qū)域。站北區(qū)本區(qū)作為火車站物流等配套規(guī)劃，區(qū)內(nèi)規(guī)劃較好，近期眾多樓盤的相繼開發(fā)，隨著配套的完善，人氣逐步聚集，發(fā)展前景將看好。分析：n 在未來的發(fā)展過程中，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商務中心的遷入將帶來完善的配套設(shè)施；n 老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級換代，未來發(fā)展前景依然看好；n 開發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類似，目前發(fā)展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場競爭中將處于劣勢地位，但遠期來看前景較好。三、贛州房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析市場總體趨勢（1）未來市場變化因素大，形勢較嚴峻。贛州房地產(chǎn)市場從2009年步入上升恢復期，至2010年經(jīng)歷了火爆的市場行情，個別樓盤均價在一年內(nèi)漲幅甚至翻番，這種非理性的市場需求只是某個特定時期獨特現(xiàn)象。在全國范圍持續(xù)的嚴厲房產(chǎn)調(diào)控政策作用下，2010年年底贛州房地產(chǎn)市場逐漸收緊，未來市場不穩(wěn)定因素增加，政策風險增大，2011年贛州房產(chǎn)市場形勢較嚴峻。（2）城市規(guī)劃利好，將為贛州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的空間贛州20062020年城市總體規(guī)劃通過了政府審批，未來將建成與南昌南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來的投資、產(chǎn)業(yè)引進與人才引進等均對贛州房地產(chǎn)市場帶來了利好消息，從中長期來看，這種歷史趨勢對于整個城市現(xiàn)代化進程有很大的推動作用，在未來贛州房地產(chǎn)市場前景較明朗，有較大市場空間。價格發(fā)展趨勢：房價漲幅將在動蕩中保持穩(wěn)定，上漲趨勢暫時受限據(jù)贛州市房管局提供的數(shù)據(jù)顯示，2009年贛州市全年住宅銷售總套數(shù)為8752套，㎡，全年均價為3443元/㎡。而2010年商品房均價達到了4214元/㎡，在2010年房價瘋漲的一年后，贛州房地產(chǎn)市場瘋狂的局面終于在國家及地方政府嚴厲的調(diào)控政策下剎住了車，市場價格上漲得到了喘息的機會。2011年年初至今保持了穩(wěn)定的價格走勢。綜合政策及市場層面的因素，預計在未來一兩年內(nèi)繼續(xù)這種趨勢，房價上漲壓力較大，保持穩(wěn)定是大勢所趨。房地產(chǎn)市場供應量趨勢：2011年住房供應量成倍增加據(jù)《贛州市房地產(chǎn)管理局》統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料，2011年市場供應量將比2010年明顯放大，個中因素是復雜的。主要是2008年經(jīng)濟低落形成的土地供應量偏小，導致2010市場住宅面積供貨量減少，再加上2010年通漲以致流通性增加等其他因素，造就了2010贛州房地產(chǎn)市場房價非理性增長。但未來一兩年內(nèi)房地產(chǎn)市場住宅供應量將比正常水平增長60%左右，隨著市場供應量明顯擴大，其對市場房價的影響將起到較大影響，未來房價將會保持小幅震蕩，總體呈穩(wěn)定態(tài)勢。產(chǎn)品發(fā)展（1）產(chǎn)品多樣化、品質(zhì)將進一步提升贛州住宅產(chǎn)品越來越趨向于市場細分的多元化發(fā)展，包括建筑風格、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來越多元化，以滿足不同的市場細分人群。市場競爭加大，消費者選擇面增廣，需求決定產(chǎn)品的形態(tài)，多樣化的人群需