【正文】 和調(diào)控中存在的突出問題，以后的土地市場將會越來越規(guī)范。、規(guī)劃　　時間：2006年9月30日　　主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。點評：“住房結(jié)構(gòu)”調(diào)控細則的出臺，主旨在于從結(jié)構(gòu)上解決供應(yīng)比例，降低購房門檻，其目的是保障中低收入階層的購房需求，此規(guī)劃對新項目的設(shè)計、定位提出了更高的專業(yè)要求。、稽查　　時間：2006年底　　主要內(nèi)容：11月23日，國土資源部辦公廳就治理商業(yè)賄賂工作發(fā)出通知，要求全國國土部門深入開展自查自糾，搞好評估驗收工作，對違規(guī)出讓土地等進行糾正、追回欠繳的出讓金、改革易誘發(fā)商業(yè)賄賂的管理方式。與此同時，各個部門都同時加大了對治理商業(yè)賄賂的工作力度。點評：國土管理部門在近期調(diào)控過程中不斷加大力度，財政部亦開始表明房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞利潤過高；與此同時，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開始暢通。種種跡象表明，各部門在2006年底，已經(jīng)打出了稽查樓市違規(guī)的組合拳。2007年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢、加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理力度展望2007年的政策走向，盡管政策調(diào)控的效果尚未充分得到體現(xiàn)，但作為穩(wěn)定規(guī)范市場的政策，穩(wěn)定價格、規(guī)范市場、防止泡沫、促進發(fā)展仍然將是政策出臺的核心目標。因此，從當前的市場狀況看，2007年在稅收、金融、土地供應(yīng)等方面仍然存在政策出臺的空間。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點。應(yīng)該說2007年的政策仍然是影響市場走向的最大因素，而這種影響或?qū)⒓訌姟?007年國家在繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)帶動經(jīng)濟發(fā)展作用的同時，將抑制房地產(chǎn)投資過快增長和房價過快上漲。通過建立健全廉租住房制度，改進規(guī)范經(jīng)濟適用房制度，搞活二手房市場，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)解決困難群眾的住房問題等辦法促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。、行業(yè)并購走向縱深化從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。政策調(diào)控、市場競爭導致行業(yè)洗牌，同時成為并購整合的基本推動力?？梢灶A見2007年房地產(chǎn)企業(yè)并購將會在2006年基礎(chǔ)上得以延續(xù)并進一步的發(fā)展，以獲取資源為目的的并購仍將是主流，大企業(yè)之間以戰(zhàn)略聯(lián)盟為目的的并購也將逐漸成為市場的一個方向。而無論是強強聯(lián)合，還是強弱結(jié)合的房地產(chǎn)企業(yè)間的兼并重組方式，都是以追求資源利用最大化，進行土地、資金、人力、品牌等資源價值的整合與挖掘，對不同資源的優(yōu)化組合來達到雙贏甚至多贏的最終目標。、城市經(jīng)濟圈發(fā)展將帶動二三線城市市場成熟國內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時期，目標是成為具有世界競爭力的組團式大城市集群。根據(jù)2004年《中國城市發(fā)展報告》數(shù)據(jù)顯示：珠江三角洲城市群的GDP約占全國的10%，長江三角洲城市群的GDP約占全國GDP的18%，京津環(huán)渤海灣城市群的GDP約占全國的9%，中國三大城市群的GDP對于全國GDP總量的貢獻率只有37%，比美國紐約、洛杉磯和五大湖區(qū)三大城市群對全美GDP的貢獻率低30個百分點，比日本東京、大阪神戶和名古屋三大城市群對全日本GDP的貢獻率低32個百分點，作為經(jīng)濟發(fā)展主力載體和戰(zhàn)略制高點，中國三大城市群遠未形成國家財富積聚的戰(zhàn)略平臺。因此三大城市圈的發(fā)展?jié)摿薮?，單純依靠中心城市的標桿作用略顯不足，二三線城市的迅速發(fā)展才是提升城市集群競爭力巨大的后發(fā)力量。、市場呼喚升級的專業(yè)服務(wù)2007年的中國房地產(chǎn)市場環(huán)境將更加復雜。當這種市場環(huán)境日益復雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平、市場類技術(shù)水平日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點。升級中的房地產(chǎn)市場，將逐步形成發(fā)達國家的產(chǎn)業(yè)鏈專業(yè)分化的模式，走向?qū)I(yè)化分工協(xié)作的路徑，從而形成眾多的房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈。當前的房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，從專業(yè)化角度分析，可分為兩大類技術(shù)領(lǐng)域，一大類是市場類技術(shù)，一大類是產(chǎn)品類技術(shù)。在專業(yè)服務(wù)提升的市場背景下，房地產(chǎn)項目品牌、品質(zhì)開發(fā)將成為市場的主流。第三節(jié)、四川省及二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況2006年四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點、房地產(chǎn)市場的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增長　　 2006年以來，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要保障。全省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回升，呈現(xiàn)低開高走態(tài)勢。18月，%。增幅比上月回升2個百分點。在投資保持穩(wěn)定增長的同時，開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。，%；，%；，%。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資下降，符合國家宏觀控制政策和市場發(fā)展需要。同時，商品房銷售情況仍然較好。18月，㎡，增長32%。㎡，%。、房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴大，施工及竣工面積增長較快2006年18月，㎡，%。㎡，%；㎡，%；㎡，%。㎡，%。㎡，%，%。商品房供應(yīng)情況較好，18月，㎡，%。㎡，%。%。商品房施工及新開工面積增加，為后期房市供應(yīng)提供了較充足的房源。、商品房銷售繼續(xù)活躍2006年18月，㎡，同比增長32%。㎡，%，%。在商品房銷售中，㎡，%，㎡，%；㎡，%，㎡，%。各市、州商品房銷售面積全面增長，其中增長60%以上的地區(qū)有：涼山（%）、雅安（%）、宜賓（%）、綿陽（%）等4個市、州。2006年四川主要二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況(數(shù)據(jù)統(tǒng)計截止時間:2006年10月) 地區(qū)房地產(chǎn)投資額（萬元）住宅（萬元）房地產(chǎn)投資額比去年同期增長（%）住宅比去年同期增長（%）自貢市114388 77656 攀枝花市130568 88348 瀘州市128723 99425 綿陽市274948 181429 南充市152398 129547 遂寧市149269 90863 內(nèi)江市121994 102685 樂山市156878 132949 眉山市105847 91115 宜賓市280568 189674 廣安市123433 94082 達州市179631 119411 資陽市86147 56942 點評：以上數(shù)據(jù)顯示，南充的房地產(chǎn)發(fā)展的開發(fā)投資比去年同期增長不明顯，在四川二級地市當中屬于增幅不高的城市之一。二級城市房地產(chǎn)市場投資資金不同程度增長，意味著在今后四川二級房地產(chǎn)市場將存在巨大的市場供應(yīng)量。二級城市房地產(chǎn)市場商品住宅銷售面積大幅度上升，意味二級市場蘊藏巨大的住宅需求市場；二級城市房地產(chǎn)市場供應(yīng)量增加，市場將面臨激烈的競爭，對開發(fā)商以及對產(chǎn)品品質(zhì)、營銷手法提出更高的要求。第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟及城市發(fā)展規(guī)劃概況城市概況、城市概況“南充”——這個位于天府之國東北部腹心地帶的區(qū)域中心城市，自古以來就以歷史文化悠久、物產(chǎn)豐富、名人輩出而聞名于世。南充位于四川盆地東北部、嘉陵江中游，人口726萬，轄5縣1市3區(qū)。南充進幾年一直按照“強化規(guī)劃、構(gòu)建骨架，完善功能、優(yōu)化環(huán)境，全面經(jīng)營、規(guī)范運作”的總體思路，強力推進大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，不斷優(yōu)化人居環(huán)境，進一步促進了城市發(fā)展?！?005年建成大城市框架”目標已經(jīng)實現(xiàn)，城市綜合實力和發(fā)展后勁顯著增強；，100平方公里的大城市框架初步形成。、城市定位南充城市性質(zhì)——川東北地區(qū)的中心城市和交通信息樞紐，以發(fā)展輕化工、商貿(mào)、文教科研為主的生態(tài)型園林城市；將城市空間結(jié)構(gòu)——以江、城、山、田自然格局為基礎(chǔ)，沿嘉陵江水系發(fā)展的組團式城市；將城市形象結(jié)構(gòu)——“一核一心、三環(huán)八軸、六園五帶”的軸心式結(jié)構(gòu)模式；將城市發(fā)展方向明確為以江為軸、北拓南延、跨江東進、擁江發(fā)展。城市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路及3號辦公樓，人民公園廣場、體育中心、大劇院、濱江大道、嘉陵江防洪堤、桓子河大橋等城市重點工程相繼建成，總投資上億元的青居電站、小龍門電航橋工程、嘉陵江三橋、繞城高速西段、光彩大市場等工程正逐步建成設(shè)，博物館、科技館、圖書館、文化館即將興建。這些項目的實施，拉大了城市骨架，完善了城市功能。、交通以聯(lián)接成渝、溝通周邊的道路建設(shè)為重點，大力構(gòu)建區(qū)域性交通網(wǎng)絡(luò)。繼成南高速公路通車后，南廣（安）高速、南充繞城高速公路東段通車，南充汽車客運站、南充港和高坪機場投入使用，城市的一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)東段道路，政府新區(qū)道路等城市重點工程相繼建成,南充城市由點及面的擴張效應(yīng)和由面及點的吸納功能不斷增強。、人口年2003年2004年2005年2006年上半年總?cè)丝冢ㄈf人）按照《南充市城市總體規(guī)劃(2003年至2020年)》經(jīng)省政府批準實施（見2004年8月20日《成都商報》A3版），同意把南充市建設(shè)成為區(qū)域中心城市和現(xiàn)代化大城市。南充市確定的城市規(guī)劃藍圖是，到2010年，城市人口70萬人；到2020年，用地規(guī)模100平方公里，城市人口控制在100萬人以內(nèi)。，隨著城市競爭力的進一步提升，到2020年發(fā)展到100萬人的目標實現(xiàn)的可能性較大。經(jīng)濟環(huán)境、GDP年 2003 200420052006上半年GDP（萬元）2393039290076633527261754474年2003200420052006上半年GDP增長率%%%%%點評：2004年在全國經(jīng)濟放量的背景下，南充經(jīng)濟總量上了一個大臺階，全市經(jīng)濟實力大幅提高，2005年、2006年上半年南充的GDP依然保持高速增漲勢頭，整體經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好，根據(jù)南充“十一五規(guī)劃”中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長速度保持在12%以上”，預計2007年的經(jīng)濟增長態(tài)勢將保持在10%以上。、社會消費品零售總額和儲蓄存款年2003年2004年2005年2006年上半年社會消費品零售總額（億元） 零售總額逐年增長率（%）儲蓄存款（億元）187儲蓄存款增長率（%）點評：社會消費品零售總額保持逐年、穩(wěn)步的高速增長；而儲蓄增長則迅猛提升，消費欲望有待進一步釋放、蘊涵著巨大的消費潛力。、商品住宅投資年份20042005商品住宅完成投資額（億元）點評：商品住宅完成投資額呈逐年上升趨勢，2005年“商品住宅完成投資額”%，而2006年前10個月接近2005年的全年投資，表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)對市場的信心，同時也側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場的火熱、健康局面。、城市人口人均消費能力年2003年2004年2005年2006年上半年居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增長率（%）職工平均工資（元）924210652117356311職工平均工資增長率（%）點評：城市經(jīng)濟保持高速增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入依然保持增長勢頭但相對較慢，在消費實力的評估上需準確細分、謹慎對待。房地產(chǎn)政策環(huán)境在南充“十一五規(guī)劃”中把“積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)”作為規(guī)劃的重要目標之一。深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費信貸，多層次多渠道解決城市特困群體居住困難，加快農(nóng)民拆遷還房步伐。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，吸引社會資金投入城市建設(shè)，促進城鎮(zhèn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。強化城市建設(shè)規(guī)劃導向功能，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計水平。全面實施物業(yè)管理招投標制度和企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。到“十一五”末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達到30㎡。南充市房地產(chǎn)市場發(fā)展歷史雖然不長，但隨著2006年系列宏觀調(diào)控的政策出臺，其相關(guān)法律、法規(guī)正在逐步完善，如網(wǎng)上備案系統(tǒng)開始啟動、70%的90㎡指標的嚴格執(zhí)行等相關(guān)宏觀調(diào)控政策的落實等，南充的房地產(chǎn)市場已開始逐步進入規(guī)范。南充市政府在2006年12月12日下發(fā)了《南充市房地產(chǎn)市場整頓通知》，并在隨后正式組織了相關(guān)會議，通過政策及輿論措施來規(guī)范、檢查南充房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為。在此次會議之后，南充市房地產(chǎn)市場的銷售違規(guī)情況受到了明顯的改善。南充房地產(chǎn)政策環(huán)境將使整個產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)穩(wěn)健地發(fā)展。城市發(fā)展規(guī)劃、南充將建成特大城市《中共四川省委關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》提出：“促進攀枝花、綿陽、自貢、南充加快發(fā)展，有條件的向特大城市邁進?！?006年12月19日，市委副書記、市長杜光輝在南渝經(jīng)濟合作項目推介會上提出：“要立足南充，通過借力成渝，早日把南充建成特大城市。”南充正處于由中等城市向大城市發(fā)展的過渡階段，南充將通過繞城高速公路建設(shè)，拉大城市骨架，擴大城市規(guī)模，增大城市容量；以市政府整體搬遷為契機，整合城市要素，拓展城市空間，帶動城市擴張。屆時，南充嘉陵江上將有13座過江大橋，南充建成區(qū)面積將達60平方公里，建成區(qū)居住人口超過100萬人，南充作為川東北中心城市的地位將更加鞏固。、南充城市發(fā)展方向以江為軸，北拓南延、跨江東進、擁江發(fā)展。、城市發(fā)展布局一核：城市核心——以舊城商業(yè)區(qū)和高坪商業(yè)區(qū)共同組成一個擁江發(fā)展的商務(wù)區(qū)，是城市最重要的功能區(qū)和景觀重心。一心：城市綠心——以嘉陵江中壩為核心，形成以生態(tài)、休閑為一體的城市生態(tài)綠心。三環(huán)：城市內(nèi)環(huán)（順慶濱江大道與玉帶路構(gòu)成），共13公里；中環(huán)（通過小龍電航橋、張爺廟大橋、江東大道等，加強3個城區(qū)之間的聯(lián)系），共27公里；外環(huán)（繞城東環(huán)、西環(huán)高速公路），共約42公里。六軸：3條東進軸（涪江路、模范街至鶴鳴路，大東街至高坪東方大道，勝利路至松林大道）；3條南北拓展軸（人民南北中路、濱江大道、江東大道）等構(gòu)成的交通干道。南充市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要“十一五”發(fā)展總體目標：按照市委提出