【正文】 實施） ?央行的再次加息 ?征收物業(yè)稅傳聞已久，有可能在 08年落實實施 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 ? 土地增值稅是針對房地產(chǎn)企業(yè)的。雖然征收的對象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會將該成本部分轉(zhuǎn)嫁給消費者助漲房價。 房地產(chǎn)市場整體價格的增長會在所難免。 ? 新增建設(shè)用地土地有償使用費有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。政策調(diào)整內(nèi)容涉及三個方面：首先，從 2023 年 1 月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準在原有基礎(chǔ)上提高一倍。其次，新增建設(shè)用地土地有償使用費提高標準后，仍實行中央與地方 30∶70 分成體制。此外，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準提高后，收入仍然全部用于土地。這一政策對土地開發(fā)能力強、資金實力雄厚的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司更為有利。 2023上半年房地產(chǎn)新政影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 ? 修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達 30元 /平方米。其中，大城市為 30元，中等城市為 24元，小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。 修改后的土地使用稅條例，不但提高了稅收標準，還擴大了征收范圍，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入其中。 ? 從今年 5月 8日起，長沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費開始執(zhí)行新的標準，試行期 1年。其中，長沙市住宅用地的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費最高可達 270元／平方米（建筑面積），商業(yè)用地最高可達 360元／平方米（建筑面積）。而原來的執(zhí)行標準為 :建設(shè)項目在征地、報建、建設(shè)、登記、交易環(huán)節(jié)必收的行政事業(yè)性收費項目為住宅 ／平方米，非住宅 ／平方米。 此次城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的上漲，理論上將增加 3％ — 5％的開發(fā)成本。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費需要在房地產(chǎn)項目前期交納，其費用的提高對開發(fā)商的資金流影響很大， 房地產(chǎn)開發(fā)門檻將隨之提高，同時也將助漲長沙的房價。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 ? 央行加息主要是為了抑制投資需求，進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。但從目前國內(nèi)經(jīng)濟現(xiàn)狀而言，央行若采取慣常小幅加息的做法，對控制房價不會起到太大作用，國際慣例在中國經(jīng)濟中不一定適用， 因此所謂步入加息通道對樓市的影響可能并不很大，中國房地產(chǎn)業(yè)應對政策的能力很強，其發(fā)展不會受到太大阻礙。 ? 物業(yè)稅改革單個因素的變化并不一定會反映在最終結(jié)果上。 或許物業(yè)稅改革的最大受益者還是開發(fā)商， 首先，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，利于緩解地產(chǎn)企業(yè)初期開發(fā)資金壓力；其次，物業(yè)稅帶來的初期的房價下降會起到刺激需求的；再者房價下降為下一輪價格上漲創(chuàng)造了空間。 ? 央行再次緊縮開發(fā)貸款與房屋貸款 ，只會使房地產(chǎn)市場再次規(guī)范化， 國家出臺適當?shù)恼撸鋵嵤窃趲椭康禺a(chǎn)行業(yè)良性穩(wěn)定的發(fā)展，使其不至過熱而出現(xiàn)難以控制的泡末。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 07年 10月前調(diào)控政策的影響分析總結(jié)： 07年 10月前調(diào)控政策 ?07年 10月前出臺的政策中， 90/70政策對開發(fā)商的影響比較大，給開發(fā)商的開發(fā)行為帶來較大的限制，增加了操作難度。 ?越調(diào)控價格越上漲。雖然政府對房地產(chǎn)行業(yè)出臺調(diào)控政策的主要目的是降低房價，但是 07年 10月的調(diào)控政策明顯沒有達到這一目標，一方面是調(diào)控政策的不斷出臺，另一方面是房價的不斷上漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 2023年 10月份后政策 07年 10月后調(diào)控政策 ?嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 對項目資本金（所有者權(quán)益）比例達不到 35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項目，銀行不得發(fā)放任何形式的貸款 ?嚴格規(guī)范土地儲備貸款管理 銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款 ?嚴格規(guī)范商業(yè)用房購房貸款管理 利用貸款購買的商業(yè)用房應為已竣工驗收的房屋 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 ? 嚴格規(guī)范住房消費貸款管理 銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放住房貸款。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的 ? 嚴格土地資源管理 建設(shè)用地使用證必須完全付清土地款后方可發(fā)放。土地使用證不能分期放發(fā)。 07年 10月后調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 要點 1： 購買第二套住房首付的提高，主要影響的是首次臵業(yè)者和普通家庭改善型臵業(yè)者，對于富裕家庭的改善型購房沒有太大影響。 要點 2： 對于中小房地產(chǎn)投資者來說，首付提高和利息的增加使購買成本增加， 迫使一部分投資者退出市場。 要點 3： 對旺盛的市場需求將起到降溫的作用，短期內(nèi)成交量將出現(xiàn)明顯的下降，但對于強勁的剛性的市場購買力不足以產(chǎn)生根本性的影響，也難以抑制房價的繼續(xù)上升。 要點 4： 第二套房首付及相應貸款利率提高， 第二套房選擇在 90平米以下的購房者會增多， 這樣很有可能增加 90平米以下存量房的交易量。 07年 10月后金融調(diào)控政策的幾個要點 07年 10月后調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 要點 5： 將對購買第二套住房貸款的首付比例調(diào)整到 40%以上，以此類推，購買第三、第四、第五套等以上住房的貸款首付比重有可能更高。同時， 購買第三、第四、第五套等以上住房的貸款利率上浮幅度也會更大。 要點 6： 前階段為了應對結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些項目推出拼接戶型 ，“第二套”界定以家庭為單位，將對未來即將入市的 拼接戶型 的銷售造成一定影響。目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時在 2家銀行做按揭，但今后銀行是否會針對這一情況制定相關(guān)措施尚不可知。 07年 10月后金融調(diào)控政策的幾個要點 07年 10月后調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月后調(diào)控政策的影響分析： 經(jīng)過本輪宏觀調(diào)控，開發(fā)企業(yè)重新洗牌，經(jīng)營更加趨向規(guī)范化、市場化 ,《 通知 》 限制了它的貸款渠道；并且土地儲備資金需要本企業(yè)全部支付，不得申請銀行貸款；對囤積的商品房超過三年的，不得申請抵押貸款等等。 所有這些，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響尤為厲害！可以預測未來房地產(chǎn)的開發(fā)將以大型的集團公司為主。 對開發(fā)企業(yè)的影響 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 07年 10月后調(diào)控政策 ?在第二輪宏觀調(diào)控下，客戶出現(xiàn)明顯觀望現(xiàn)象，一手成交趨于平淡，開發(fā)商定價顯現(xiàn)謹慎態(tài)度；二手房成交嚴重萎縮，價格小幅下跌 ?投資客戶比例在新政前普遍在 40％以上，有些項目甚至高達 70％。投資客活躍導致市場成交活躍。而新政后投資客被擠壓，比例下降到 30％以下。 對購房者的影響 本輪調(diào)控的效果立竿見影，取得了較大的成效，造成了市場的觀望心理，對抑制房價的增長起到了很大的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 報告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 房地產(chǎn)中觀市場（長沙） 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 %%%%%%%%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額/ 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額長沙房地產(chǎn)業(yè)分流著 1/3強的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額 長沙房地產(chǎn)投資額占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重，從 2023年的 %迅速提高到 2023年的%，房地產(chǎn)投資的高速發(fā)展可想而知。 2023年房地產(chǎn)投資額占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重下降了 ，顯示出宏觀調(diào)控的初步成效，但仍保持較高比重。 類別 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額（億元） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)投資額 /城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額 % % % % 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長快慢的指標是房地產(chǎn)投資額增長率/GDP增長率， 一般應該不超過 2倍。 房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)投資額的比例一般應在 :1 ，但是長沙近幾年來房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)開發(fā)投資比例的比例遠高于這一比例， 說明長沙房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展階段。 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額增長率/ G D P 增長率 商品房銷售總額/ 房地產(chǎn)投資額類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)投資增長率 % % % % GDP增長率 % % % % 商品房銷售總額（億元） 房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率 商品房銷售總額 /房地產(chǎn)投資額 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 長沙房地產(chǎn)投資增長迅猛，呈現(xiàn)出過熱的現(xiàn)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 新開工面積占施工面積的比例高低，反映了當時市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預期的信心 。 2023年，長沙商品房新開工面積與施工面積之比為，超過了國際標準（ — ），住宅比值則更大。一方面是因為開發(fā)商之前手中積累了大量的土地；另一方面也表明開發(fā)商對房地產(chǎn)市場預期充滿信心。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房新開工面積/ 商品房施工面積住宅新開工面積/ 住宅施工面積開發(fā)企業(yè)對長沙市場預期充滿信心 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房新開工面積（萬 m2） 住宅新開工面積（萬 m2） 商品房施工面積（萬 m2） 住宅施工面積（萬 m2） 商品房新開工面積 /商品房施工面積 住宅新開工面積 /住宅施工面積 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 施工面積通常為竣工面積的177。 ，故施工面積反映了 1－ 2年后現(xiàn)房供應量，其值小于 ，會出現(xiàn)供應短缺；大于 ，未來供應量將會放大 。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對市場預期充滿信心，導致當時長沙市房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，未來二年后全市增量供應會擴大。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房施工面積/ 商品房竣工面積 住宅施工面積/ 住宅竣工面積開發(fā)高速發(fā)展 ,未來供應量巨大 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房施工面積（萬 m2） 1 5 1 5 住宅施工面積（萬 m2） 0 7 1 商品房竣工面積（萬 m2） 住宅竣工面積（萬 m2） 商品房施工面積 /商品房竣工面積 住宅施工面積 /住宅竣工面積 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 44 從 2023年商品房消化系數(shù)為 ，住宅消化系數(shù)為， 2023年長沙非住宅部分出現(xiàn)較為嚴重的滯銷情況，而住宅則一直保持較好的消化情況。 2023年商品房、住宅消化系數(shù)相比 2023年均有一定幅度的下跌，說明與 2023年相比， 2023年國家新政出臺后，導致長沙市場活躍指數(shù)有所下降。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房銷售面積/ k * 商品房竣工面積住宅銷售面積/ k * 住宅竣工面積2023年國家新政出臺后 ,導致長沙市房地產(chǎn)活躍指數(shù)有所下降 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房銷售面積（萬 m2） 住宅銷售面積（萬 m2） 商品房竣工面積（萬 m2） 住宅竣工面積（萬 m2） 商品房銷售面積 /k*商品房竣工面積 住宅銷售面積 /k*住宅竣工面積 備注：由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償?shù)?，故可銷系數(shù)取 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 ? 2023年，針對房地產(chǎn)市場房屋價格上漲過快、供應結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，通過金融、稅收、住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整等政策，引導房地產(chǎn)市場走向健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 ? 在國家調(diào)控政策的宏觀背景下，長沙房地產(chǎn)投資