【正文】 長沙商業(yè)發(fā)展概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 98 長沙商圈格局 —— “1+6” 商圈分布形式 ? 市級(jí) —— 五一商圈 ? 區(qū)域級(jí) —— – 袁家?guī)X商圈 – 火車站商圈 – 東塘商圈 – 侯家塘商圈 – 溁灣鎮(zhèn)商圈 – 伍家?guī)X商圈 伍家?guī)X商圈 袁家?guī)X商圈 火車站商圈 五一商圈 東塘商圈 侯家塘商圈 溁灣鎮(zhèn)商圈 長沙商圈現(xiàn)狀分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 99 六大零售商圈現(xiàn)狀 ? 五一商圈仍是長沙商業(yè)的中心，是湖南省的商業(yè)核心 ? 東塘商圈在規(guī)模上和發(fā)展速度上均優(yōu)于其他商業(yè)副中心 ? 其余六大商業(yè)副中心輻射范圍限于自身周邊區(qū)域，對(duì)其他區(qū)域的消費(fèi)人群吸引較少 ? 超市、專業(yè)賣場（電器等）成為各商業(yè)副中心的必備業(yè)態(tài)，其對(duì)商圈的人氣的聚集有較大的促進(jìn) 長沙商圈現(xiàn)狀分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 100 業(yè)態(tài)類別 代表物業(yè) 購物中心 平和堂 王府井商業(yè)廣場 香港新世界 東方百聯(lián) 百貨 春天百貨 新友誼錦繡店 新大新時(shí)代廣場 萬達(dá)購物廣場 步行街 黃興路步行街 金滿地地下商城 大型超市 沃爾瑪 專業(yè)賣場 紅星美凱龍國際家具廣場（萬達(dá)四樓） 蘇寧電器、國美電器（黃興路步行街內(nèi)） 新大新 平和堂 金滿地地下商城 萬代酒店 新友誼錦繡店 春天百貨 王府井百貨 萬達(dá)購物廣場 黃 興 南 步 行 街 解放西路 五一大道 中山路 黃興路 百聯(lián)東方 區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在 15分鐘的范圍 香港新世界百貨 湖南新世界 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 101 ? 起源于舊居民區(qū) ：居民的聚居形成了原始的商業(yè)，有 2023多年的發(fā)展歷史 ? 交通便利 ：南北、東西兩大主干道匯集 ? 城市 CBD的定位 ：高集中的商務(wù)與金融配套奠定了其于市內(nèi)的商業(yè)主導(dǎo)地位，屬市級(jí)商圈 ? 最齊全的業(yè)態(tài) ：百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店 … ? 商業(yè)營業(yè)面積 ：約 50萬 ? 每日人流量 ：超過 30萬，最高人流量超過 50萬 ? 客戶輻射 ：全市消費(fèi)者及全國觀光客 五一商圈概況 ： 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 102 五一商圈概述： ? 是城市中唯一的市級(jí)商圈，歷史悠久、業(yè)態(tài)齊全、輻射全市及外來游客； ? 有中、中高、高檔次業(yè)態(tài)，品種齊全，適應(yīng)人群廣，經(jīng)營狀況好； ? 傳統(tǒng)百貨業(yè)已趨向飽和；平和堂的進(jìn)駐帶起了購物中心發(fā)展的新時(shí)代； ? 黃興南步行街人流較旺，但新步行街的建設(shè)破壞了原有自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街巷； ? 隨著王府井、香港新世界、東方白聯(lián)等大型商廈進(jìn)駐，黃興北路、中山亭一帶的復(fù)興令人期待。 劣勢(shì)： 周邊市場較多，居住環(huán)境嘈雜； 帶電梯住宅戶型設(shè)計(jì)較差。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 73 樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià)（元 /m2) 融科 .三萬英尺 18萬 — 住宅 商業(yè)（ 2萬多平方米，主要為集中式商業(yè)，整層租售，商業(yè)層高為 —） 住宅 : 起價(jià) 4500元 /平方米 均價(jià) 6000元 /平方米 商業(yè)： 租金： 350— 450元 /平方米 .月 — /平方米 融科 .三萬英尺項(xiàng)目分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售： 100%；商業(yè)現(xiàn)已銷售： 65% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 74 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu) 劣 式 分 析 ?項(xiàng)目臨韶山路，交通方便 . ?項(xiàng)目周邊配套較完善 ,有砂子塘小學(xué)、中醫(yī)學(xué)院、友誼商場、沃爾瑪超市、東塘交易大樓 ?項(xiàng)目建筑很有特色 ,具有一定的地標(biāo)性 . ?戶型多樣 ,面積從 90— 200平方米 ?國際知名團(tuán)隊(duì)聯(lián)手打造（開發(fā)商為聯(lián)想集團(tuán)、建筑規(guī)劃為為澳大利亞柏濤、景觀設(shè)計(jì)為美國奧斯本、物業(yè)管理為第一太平融科） ?項(xiàng)目臨城市主干道，噪音影響大 . 融科 .三萬英尺項(xiàng)目分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 75 五一大道 202分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià) 五一大道 202 85000平方米 14層為商業(yè)裙房， 630層均為兩梯高層住宅 商住兩用樓盤 2萬平方米的百貨商場 均價(jià) 7000元 /平方米 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售 90% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 76 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 ?位于五一新廣場西北角 ,市中心繁華地帶 ,辦公居家兩用方便 . ?交通方便 ,購物便利 ?黃金地段 ,超值物業(yè) ?周邊配套設(shè)施非常齊全 ?項(xiàng)目品質(zhì)非常優(yōu)異 ?屬于鬧市區(qū)域 ,小區(qū)景觀資源非常有限 . ?人流量 ,車流量都很大 ,環(huán)境很吵鬧 . 五一大道 202分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 77 華盛 .新外灘分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià) 華盛 . 新外灘 平方米 房型面積： 72194㎡ ，總戶數(shù) 1076戶，純住宅 6500元 /平方米 5700元 /平方米 6000元 /平方米 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：一期住宅現(xiàn)已銷售： 100% ，二期即將推出。 湖南新金鴻臵業(yè) 、 萬科 、浙江綠城等幾大實(shí)力開發(fā)商云集 ， 水云間 、 萬科西街花園 、 綠城 〃 桂花城等高品質(zhì)項(xiàng)目風(fēng)生水起 。商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,開發(fā)投資同比增長 ％。 長沙房地產(chǎn)市場基本情況小結(jié) 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 房地產(chǎn)中觀市場（長沙） 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 住宅 寫字樓 商業(yè)房 其他分用途投資額（億元）2023年 16月長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 長沙市 16月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 ％。而新政后投資客被擠壓，比例下降到 30％以下。雖然政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)調(diào)控政策的主要目的是降低房價(jià)，但是 07年 10月的調(diào)控政策明顯沒有達(dá)到這一目標(biāo)，一方面是調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，另一方面是房價(jià)的不斷上漲。這一政策對(duì)土地開發(fā)能力強(qiáng)、資金實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司更為有利。（ 、 、 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 ? 2023年，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房價(jià)到全行業(yè)的綜合調(diào)控等，使得投機(jī)性購房得到有效控制，自住性購房比重開始上升，住房供求關(guān)系有所改善，房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 這是 2023年 10月前中國房地產(chǎn)專家們對(duì)中國房地產(chǎn)發(fā)展周期的總結(jié)和預(yù)測(cè)，但是由于 07年中國房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，導(dǎo)致政府在 2023年 10月后出臺(tái)了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，所以目前中國房地產(chǎn)發(fā)展情況偏離了這一預(yù)測(cè)。不言而喻，這將帶來大量新增的住房需要。 銀行給市民買房提供非常靈活的貸款方式，使房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門檻更低，投資者大量增加，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出畸形繁榮。這里，在加強(qiáng)管理房產(chǎn)土地管理力度的同時(shí)，也以此標(biāo)準(zhǔn)作為衡量的標(biāo)尺，加大大對(duì)過去房產(chǎn)開發(fā)施工許可的檢查與監(jiān)督，切實(shí)保證“十一五”時(shí)期，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房的政策貫徹。其中，長沙市住宅用地的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)最高可達(dá) 270元／平方米（建筑面積），商業(yè)用地最高可達(dá) 360元／平方米（建筑面積）。 要點(diǎn) 2： 對(duì)于中小房地產(chǎn)投資者來說，首付提高和利息的增加使購買成本增加， 迫使一部分投資者退出市場。 房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)投資額的比例一般應(yīng)在 :1 ，但是長沙近幾年來房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)開發(fā)投資比例的比例遠(yuǎn)高于這一比例， 說明長沙房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展階段。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 ? 2023年上半年全市供應(yīng)量減少 ，銷售量明顯大于供應(yīng)量 ， 導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲； ? 批準(zhǔn)預(yù)售主要集中在雨花 、 天心 、開福三個(gè)區(qū)；而銷售量絕對(duì)值最大的是雨花區(qū) ， 其次為岳麓區(qū)； ? 雨花區(qū) 、 天心區(qū)的銷售面積增長率明顯高于去年同期水平 。 ? 開發(fā)企業(yè)投資熱情下降。 ? 客戶打破區(qū)域局限 ： 客戶除了周邊的中高收入者之外 ， 還聚集了全市較多的二三次臵業(yè)者和部分外地人 。 佳天 .瑞寧花園分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 83 現(xiàn)代華都 地理位臵 “ 建鴻達(dá)－現(xiàn)代華都” 北臨 46米寬城市主干道勞動(dòng)西路，東、西側(cè)是機(jī)械部第八設(shè)計(jì)研究院辦公及住宅用地，南為湖南省人大辦公用地。 ?小區(qū)具有一定規(guī)模 ,有較好的景觀設(shè)計(jì)。 ? 世界 500強(qiáng)沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐將東塘商圈往南部延伸至本項(xiàng)目所在區(qū)域。 ? 傳統(tǒng)百貨讓位，購物中心成為主角 友阿屬下老百貨競爭力下降，購物中心成為競爭熱點(diǎn)。 劣勢(shì)： 周邊配套不完善； 項(xiàng)目價(jià)格偏高。 ? 兩大專業(yè)市場 ： 馬王堆和萬家麗的專業(yè)市場 ， 為該區(qū)樓盤提供了大量的優(yōu)質(zhì)消費(fèi)者 ， 現(xiàn)在組團(tuán)已經(jīng)成為長沙市較為成熟的高檔住宅區(qū)域 ， 并不斷向外圍發(fā)展和突破 。 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 板塊名稱 板塊特征 河西 板塊 ?河西板塊是長沙最大的一個(gè)板塊 ， 擁有大量的土地資源和自然生態(tài)資源 ， 近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其迅速 ， 板塊內(nèi)麓南片區(qū)成為了當(dāng)今樓市高檔樓盤的云集之地 ， 金星大道沿線更是大盤云集 。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 ? 價(jià)格迅猛增長。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對(duì)市場預(yù)期充滿信心，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，未來二年后全市增量供應(yīng)會(huì)擴(kuò)大。目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時(shí)在 2家銀行做按揭，但今后銀行是否會(huì)針對(duì)這一情況制定相關(guān)措施尚不可知。 ? 物業(yè)稅改革單個(gè)因素的變化并不一定會(huì)反映在最終結(jié)果上。 房地產(chǎn)市場整體價(jià)格的增長會(huì)在所難免。 11月北京期房住宅平均日簽約套數(shù)大幅下跌，環(huán)比 10月下跌了 %，同比去年 11月下跌了%。 自匯改以來，人民幣兌美元累計(jì)升值 %。 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證 ? 中國是一個(gè)人口眾多，而國土遼闊的國家，但是，相比于大多數(shù)發(fā)達(dá)國家，中國的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少 ? 中國人對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的依賴程度超過世界上任何一個(gè)國家和地區(qū)，中國人比大多數(shù)民族和國家的人民有更強(qiáng)的欲望占有地產(chǎn)和房產(chǎn) 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 大量個(gè)人儲(chǔ)蓄投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，個(gè)人購房投資趨勢(shì)明顯 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 ? 受中國人傳統(tǒng)臵業(yè)理念的影響，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場； ? 社會(huì)保障體制的不健全使得購房成為人們降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的一種方式； ? 成為抵制通貨膨脹主要工具之一 （ 中國 2023年 9月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI)同比上漲% ， 19月 CPI則同比上漲 % ，而一年期存款利息僅為 ） ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 人民幣升值將促進(jìn)外資進(jìn)入我國房地產(chǎn)市場，影響市場格局變化，尤其影響沿海大城市的住房供求關(guān)系 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 2023年 10月 29日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對(duì)人民幣匯率的中間價(jià)為： 1美元對(duì)人民幣 。 北京： 在 10月量跌價(jià)漲的基礎(chǔ)上，期房住宅簽約量繼續(xù)下滑、房價(jià)繼續(xù)上升。雖然征收的對(duì)象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會(huì)將該成本部分轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者助漲房價(jià)。但從目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，央行若采取慣常小幅加息的做法，對(duì)控制房價(jià)不會(huì)起到太大作用，國際慣例在中國經(jīng)濟(jì)中不一定適用， 因此所謂步入加息通道對(duì)樓市的影響可能并不很大，中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)政策的能力很強(qiáng)，其發(fā)展不會(huì)受到太大阻礙。 要點(diǎn) 6： 前階段為了應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些項(xiàng)目推出拼接戶型 ，“第二套”界定以家庭為單位，將對(duì)未來即將入市的 拼接戶型 的銷售造成一定影響。 ，故施工面積反映了 1－ 2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于 ，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于 ，未來供應(yīng)量將會(huì)放大 。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 面積 批準(zhǔn)預(yù)售 比例（ %） 與去年同期