【正文】 產(chǎn)市場的高速發(fā)展及各項(xiàng)費(fèi)用的增加，導(dǎo)致長沙市 2023年上半年住宅均價(jià)較去年同期增長%，比 2023年增加%。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 ? 2023年上半年全市供應(yīng)量減少 ，銷售量明顯大于供應(yīng)量 ， 導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲； ? 批準(zhǔn)預(yù)售主要集中在雨花 、 天心 、開福三個(gè)區(qū)；而銷售量絕對值最大的是雨花區(qū) ， 其次為岳麓區(qū)； ? 雨花區(qū) 、 天心區(qū)的銷售面積增長率明顯高于去年同期水平 。 住宅建設(shè)完成投資 ，占總投資的 ％，比去年同期增長 ％； 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 施工面積 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 合計(jì) 住宅 301 所占比例 % % % % % % 辦公樓 所占比例 % % % % % % 商業(yè)用房 所占比例 % % % % % % 其他 所占比例 % % % % % % 合計(jì) 2023年 16房屋施工面積分區(qū)情況分析 2023年 1－ 6月商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,其中住宅施工面積 方米，同比增長 %，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房所占比例下降，說明結(jié)構(gòu)趨于合理 。其中土地購臵費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) ，同比增長 %。 ? 在國家調(diào)控政策的宏觀背景下，長沙房地產(chǎn)投資基本保持穩(wěn)步增長，但增速有所放緩。 2023年商品房、住宅消化系數(shù)相比 2023年均有一定幅度的下跌，說明與 2023年相比， 2023年國家新政出臺后，導(dǎo)致長沙市場活躍指數(shù)有所下降。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對市場預(yù)期充滿信心，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)長沙市房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，未來二年后全市增量供應(yīng)會擴(kuò)大。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房新開工面積/ 商品房施工面積住宅新開工面積/ 住宅施工面積開發(fā)企業(yè)對長沙市場預(yù)期充滿信心 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房新開工面積（萬 m2） 住宅新開工面積（萬 m2） 商品房施工面積（萬 m2） 住宅施工面積（萬 m2） 商品房新開工面積 /商品房施工面積 住宅新開工面積 /住宅施工面積 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 43 施工面積通常為竣工面積的177。 2023年，長沙商品房新開工面積與施工面積之比為，超過了國際標(biāo)準(zhǔn)（ — ），住宅比值則更大。 房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)投資額的比例一般應(yīng)在 :1 ，但是長沙近幾年來房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)開發(fā)投資比例的比例遠(yuǎn)高于這一比例， 說明長沙房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展階段。 2023年房地產(chǎn)投資額占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重下降了 ，顯示出宏觀調(diào)控的初步成效，但仍保持較高比重。 對購房者的影響 本輪調(diào)控的效果立竿見影，取得了較大的成效，造成了市場的觀望心理，對抑制房價(jià)的增長起到了很大的作用。投資客活躍導(dǎo)致市場成交活躍。 所有這些，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響尤為厲害！可以預(yù)測未來房地產(chǎn)的開發(fā)將以大型的集團(tuán)公司為主。目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時(shí)在 2家銀行做按揭，但今后銀行是否會針對這一情況制定相關(guān)措施尚不可知。同時(shí)， 購買第三、第四、第五套等以上住房的貸款利率上浮幅度也會更大。 要點(diǎn) 4： 第二套房首付及相應(yīng)貸款利率提高， 第二套房選擇在 90平米以下的購房者會增多， 這樣很有可能增加 90平米以下存量房的交易量。 要點(diǎn) 2： 對于中小房地產(chǎn)投資者來說，首付提高和利息的增加使購買成本增加， 迫使一部分投資者退出市場。土地使用證不能分期放發(fā)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 2023年 10月份后政策 07年 10月后調(diào)控政策 ?嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 對項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，銀行不得發(fā)放任何形式的貸款 ?嚴(yán)格規(guī)范土地儲備貸款管理 銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款 ?嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)用房購房貸款管理 利用貸款購買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 ? 嚴(yán)格規(guī)范住房消費(fèi)貸款管理 銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。 ?越調(diào)控價(jià)格越上漲。 ? 央行再次緊縮開發(fā)貸款與房屋貸款 ，只會使房地產(chǎn)市場再次規(guī)范化， 國家出臺適當(dāng)?shù)恼?，其?shí)是在幫助房地產(chǎn)行業(yè)良性穩(wěn)定的發(fā)展，使其不至過熱而出現(xiàn)難以控制的泡末。 ? 物業(yè)稅改革單個(gè)因素的變化并不一定會反映在最終結(jié)果上。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 29 ? 央行加息主要是為了抑制投資需求，進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。 此次城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的上漲，理論上將增加 3％ — 5％的開發(fā)成本。其中，長沙市住宅用地的城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)最高可達(dá) 270元／平方米（建筑面積），商業(yè)用地最高可達(dá) 360元／平方米（建筑面積）。 修改后的土地使用稅條例，不但提高了稅收標(biāo)準(zhǔn)，還擴(kuò)大了征收范圍，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入其中。 2023上半年房地產(chǎn)新政影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 ? 修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達(dá) 30元 /平方米。此外，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高后，收入仍然全部用于土地。政策調(diào)整內(nèi)容涉及三個(gè)方面：首先，從 2023 年 1 月 1 日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)在原有基礎(chǔ)上提高一倍。 房地產(chǎn)市場整體價(jià)格的增長會在所難免。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 2023上半年房地產(chǎn)新政一覽 ?《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 （ 07年 2月正式開始征收） ?《 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問題的通知 》 （ 07年 1月 1日起實(shí)施） ?《 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 （ 07年 1月正式實(shí)施） ?央行的再次加息 ?征收物業(yè)稅傳聞已久，有可能在 08年落實(shí)實(shí)施 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 27 ? 土地增值稅是針對房地產(chǎn)企業(yè)的。 ? 九部委 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 “ 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”這一規(guī)定，將使得 城市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的改變，產(chǎn)品同質(zhì)化將不可避免。這里，在加強(qiáng)管理房產(chǎn)土地管理力度的同時(shí)，也以此標(biāo)準(zhǔn)作為衡量的標(biāo)尺，加大大對過去房產(chǎn)開發(fā)施工許可的檢查與監(jiān)督，切實(shí)保證“十一五”時(shí)期，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房的政策貫徹。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。而 2023年的調(diào)控重點(diǎn)則是調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 07年 10月前調(diào)控政策 1. 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽 ?人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見 》 （國六條）（ ） ?《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見 》 （十五條細(xì)則）（ ） ?《 關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 （ ） ?人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率累計(jì) %—— 據(jù)專家估算，三次上調(diào)累計(jì)將會凍結(jié)銀行資金4500億元。 在全國一體化背景下，一榮難俱榮、一損易俱損，一線城市樓市出現(xiàn)整體盤整，二線城市必然產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，促成市場處于觀望期。 11月北京期房住宅平均日簽約套數(shù)大幅下跌，環(huán)比 10月下跌了 %，同比去年 11月下跌了%。在價(jià)格方面，新盤價(jià)格從本月初開始即出現(xiàn)下滑的趨勢，樓市低迷狀況仍舊未改。 07年 10月后房地產(chǎn)市場分析 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 上海： 11月份商品住宅的成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，跌幅達(dá) 7個(gè)百分點(diǎn)，由 10月份每平方米11500多元下降到 10700多元。 銀行給市民買房提供非常靈活的貸款方式，使房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門檻更低，投資者大量增加，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出畸形繁榮。 大量個(gè)人儲蓄資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場，老百姓購房熱情高漲。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 14 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 15 07年 10月前的房地產(chǎn)市場 房地產(chǎn)市場異常火爆，房地產(chǎn)各類物業(yè)價(jià)格在市場機(jī)制的推動(dòng)下節(jié)節(jié)攀升。 第一個(gè)階段（ 19891993年）： 我國房地產(chǎn)得到 5年的較快發(fā)展后，進(jìn)入到了第一個(gè)小型調(diào)整期 19931997年（歷時(shí) 4年）； 第二個(gè)階段（ 19982023） ： 1998年之后的長達(dá) 5年的積累后，中國房地產(chǎn)的驚人能量開始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個(gè)小型調(diào)整期； 第三個(gè)階段（ 20232023）： 這 5年將會是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì) 20232023 （歷時(shí) 2年）將成為第 3個(gè)小型調(diào)整期。 對人民幣升值的預(yù)期已經(jīng)讓大量的海外游資以各種正常和非正常的渠道進(jìn)入我國，大量海外游資進(jìn)入我國的股票和房地產(chǎn)市場。 自匯改以來，人民幣兌美元累計(jì)升值 %。 ? 而自上世紀(jì)以來持續(xù)的以年輕人口為主、朝向沿海地區(qū)遷徙的趨勢，將使得沿海城市帶的人口紅利延續(xù)得更為持久。上世紀(jì) 80年代之后，我國總?cè)丝谥袆趧?dòng)適齡人口的比重不斷上升，撫養(yǎng)比不斷下降。不言而喻，這將帶來大量新增的住房需要。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 納愛斯集團(tuán)雨花亭項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 2023年 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 一、房地產(chǎn)宏觀市場分析 …………………………………………………………………… … 4 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 二、房地產(chǎn)宏觀政策 分 析 …………………………………………… ……………… ………… 21 07年 10月前調(diào)控政策 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、房地產(chǎn)中觀市場分析 …………………………………………… ……… ……… … ……… 38 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 四、競爭市場分析 ………………………………………………… ………… ………………… 56 板塊競爭 高檔住宅競爭市場 商業(yè)競爭市場 商務(wù)（商住樓）競爭市場 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低，將有力保障房地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境 中國每年新增就業(yè)人口近千萬 GDP每上漲 1％，增加新工作崗位 80～ 90萬個(gè) 為保證中國每年新增人口就業(yè)機(jī)會，中國 GDP增長率將不得低于 7％ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 就業(yè)增加 政治穩(wěn)定 保證 GDP增長速度 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4%— 5% 停滯甚至倒退 5%— 8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%— 10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 中國歷年經(jīng)濟(jì)增長率9%8%7%8%7%8%9%10% 10%11% 11% 11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年