【正文】 謂步入加息通道對樓市的影響可能并不很大，中國房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對政策的能力很強，其發(fā)展不會受到太大阻礙。其中，大城市為 30元，中等城市為 24元，小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。雖然征收的對象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會將該成本部分轉(zhuǎn)嫁給消費者助漲房價。 ? 政府在細則出臺上也迅速行動起來，加大了執(zhí)行力度，要求自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)， 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 北京： 在 10月量跌價漲的基礎(chǔ)上，期房住宅簽約量繼續(xù)下滑、房價繼續(xù)上升。 房地產(chǎn)開發(fā)商到處跑馬圈地，很多大開發(fā)商大量、高價囤積土地資源。 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證 ? 中國是一個人口眾多，而國土遼闊的國家，但是，相比于大多數(shù)發(fā)達國家，中國的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少 ? 中國人對地產(chǎn)和房產(chǎn)的依賴程度超過世界上任何一個國家和地區(qū)，中國人比大多數(shù)民族和國家的人民有更強的欲望占有地產(chǎn)和房產(chǎn) 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 大量個人儲蓄投資資金進入房地產(chǎn)市場，個人購房投資趨勢明顯 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 ? 受中國人傳統(tǒng)臵業(yè)理念的影響，大量資金進入房地產(chǎn)市場； ? 社會保障體制的不健全使得購房成為人們降低社會風(fēng)險的一種方式； ? 成為抵制通貨膨脹主要工具之一 （ 中國 2023年 9月居民消費價格指數(shù) (CPI)同比上漲% ， 19月 CPI則同比上漲 % ，而一年期存款利息僅為 ） ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 人民幣升值將促進外資進入我國房地產(chǎn)市場，影響市場格局變化，尤其影響沿海大城市的住房供求關(guān)系 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 2023年 10月 29日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的中間價為： 1美元對人民幣 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 納愛斯集團雨花亭項目 市場調(diào)查報告 2023年 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 報告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 一、房地產(chǎn)宏觀市場分析 …………………………………………………………………… … 4 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 二、房地產(chǎn)宏觀政策 分 析 …………………………………………… ……………… ………… 21 07年 10月前調(diào)控政策 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、房地產(chǎn)中觀市場分析 …………………………………………… ……… ……… … ……… 38 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 四、競爭市場分析 ………………………………………………… ………… ………………… 56 板塊競爭 高檔住宅競爭市場 商業(yè)競爭市場 商務(wù)（商住樓）競爭市場 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 經(jīng)濟硬著陸可能性低，將有力保障房地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境 中國每年新增就業(yè)人口近千萬 GDP每上漲 1％，增加新工作崗位 80～ 90萬個 為保證中國每年新增人口就業(yè)機會，中國 GDP增長率將不得低于 7％ 經(jīng)濟持續(xù)增長 就業(yè)增加 政治穩(wěn)定 保證 GDP增長速度 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4%— 5% 停滯甚至倒退 5%— 8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%— 10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 經(jīng)濟高速發(fā)展帶動房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 中國歷年經(jīng)濟增長率9%8%7%8%7%8%9%10% 10%11% 11% 11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 經(jīng)濟發(fā)展前景看好 ,推動住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)高漲 未來 10年中國經(jīng)濟依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的堅實基石 國家統(tǒng)計局利用經(jīng)濟計量模型做出預(yù)測： “十一五”（ 20232023）期間，中國 GDP均增長率將達到 8％左右 高盛、摩根將中國 2023年 GDP增幅預(yù)期自先前的 %調(diào)高至 % 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 高速城市化進程有力推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 1981年至 2023年，僅僅 25年的時間，我國城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達國家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。 自匯改以來，人民幣兌美元累計升值 %。 大量個人儲蓄資金進入房地產(chǎn)市場，老百姓購房熱情高漲。 11月北京期房住宅平均日簽約套數(shù)大幅下跌，環(huán)比 10月下跌了 %，同比去年 11月下跌了%。 直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準(zhǔn)。 房地產(chǎn)市場整體價格的增長會在所難免。 修改后的土地使用稅條例，不但提高了稅收標(biāo)準(zhǔn)，還擴大了征收范圍，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入其中。 ? 物業(yè)稅改革單個因素的變化并不一定會反映在最終結(jié)果上。土地使用證不能分期放發(fā)。目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時在 2家銀行做按揭，但今后銀行是否會針對這一情況制定相關(guān)措施尚不可知。 2023年房地產(chǎn)投資額占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重下降了 ，顯示出宏觀調(diào)控的初步成效，但仍保持較高比重。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對市場預(yù)期充滿信心，導(dǎo)致當(dāng)時長沙市房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，未來二年后全市增量供應(yīng)會擴大。 住宅建設(shè)完成投資 ，占總投資的 ％，比去年同期增長 ％； 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 施工面積 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 合計 住宅 301 所占比例 % % % % % % 辦公樓 所占比例 % % % % % % 商業(yè)用房 所占比例 % % % % % % 其他 所占比例 % % % % % % 合計 2023年 16房屋施工面積分區(qū)情況分析 2023年 1－ 6月商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,其中住宅施工面積 方米，同比增長 %，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房所占比例下降，說明結(jié)構(gòu)趨于合理 。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 ? 價格迅猛增長。 ? 價格平穩(wěn)。 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 板塊名稱 板塊特征 河西 板塊 ?河西板塊是長沙最大的一個板塊 ， 擁有大量的土地資源和自然生態(tài)資源 ， 近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其迅速 ， 板塊內(nèi)麓南片區(qū)成為了當(dāng)今樓市高檔樓盤的云集之地 ， 金星大道沿線更是大盤云集 。 這些都將成為星沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強勁支撐 長沙地產(chǎn)板塊格局 板塊特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 65 ? 依托老城區(qū)的完善配套是板塊最大優(yōu)勢： 市政配套齊全 、 道路暢通 、 生活配套設(shè)施齊全 。 ? 兩大專業(yè)市場 ： 馬王堆和萬家麗的專業(yè)市場 ， 為該區(qū)樓盤提供了大量的優(yōu)質(zhì)消費者 ， 現(xiàn)在組團已經(jīng)成為長沙市較為成熟的高檔住宅區(qū)域 ， 并不斷向外圍發(fā)展和突破 。 C座 15層為青和購物中心，面積約 1萬平方米。 劣勢： 周邊配套不完善； 項目價格偏高。 6200元 /平方 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（類似 可借鑒樓盤 ） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售： 80% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 93 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu) 劣 勢 分 析 ?該項目地段非常優(yōu)越，處于城市中心地帶。 ? 傳統(tǒng)百貨讓位，購物中心成為主角 友阿屬下老百貨競爭力下降，購物中心成為競爭熱點。 金色家族 百信鞋城 大都市地下商城 通程電器 友誼商城 勞動路 韶山路 業(yè)態(tài)類別 代表物業(yè) 百貨 友誼商城、平和堂 品牌專賣店 金色家族 街鋪 勞動路與韶山路沿線 超市 家潤多、步步高 商業(yè)街 大都市地下商業(yè)廣場 專業(yè)賣場 通程電器、迪信通手機城、百信鞋城 步步高 家潤多 迪信通 東塘商圈概述 平和堂 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 104 ? 南拓門戶 ：城市南拓的門戶，南部居民傳統(tǒng)的商業(yè)聚集地，著名的傳統(tǒng)小吃店“火宮殿”也在此。 ? 世界 500強沃爾瑪?shù)倪M駐將東塘商圈往南部延伸至本項目所在區(qū)域。 長沙商業(yè)發(fā)展概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 97 ? 商業(yè)過于集中 在五一商圈，本土的春天百貨、日資背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳銅鑼灣、百盛等大賣場，彼此相隔不過數(shù)百米，同質(zhì)經(jīng)營、利潤銳減。 ?小區(qū)具有一定規(guī)模 ,有較好的景觀設(shè)計。 水體景觀： 主要采取融合貫通的方式，以循環(huán)連接的水系分布到住宅區(qū)的各個區(qū)域，并保持內(nèi)部水體與外部水體的流動性，提高水體的凈化能力。 佳天 .瑞寧花園分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 83 現(xiàn)代華都 地理位臵 “ 建鴻達－現(xiàn)代華都” 北臨 46米寬城市主干道勞動西路，東、西側(cè)是機械部第八設(shè)計研究院辦公及住宅用地，南為湖南省人大辦公用地。 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 69 北城板塊綜述 ? 規(guī) 模：中等規(guī)模為主，珠江花城的開發(fā)打破了中檔為主的市場格局 ? 物業(yè)類型：以小高層為主，別墅市場發(fā)展較快 ? 主力戶型：三房 108～ 135平方米為主 ? 價 格：小高層均價 3500～ 4500元 /平方米 ? 客 戶：客戶以開福區(qū)的醫(yī)生、教師和公務(wù)員為主 ? 傳統(tǒng)落后區(qū)域 ： 經(jīng)濟支撐力在長沙總體經(jīng)濟格局中一直比較弱 ， 在居民心目中有一定的地域隔閡 ， 但近年來眾多資本不斷融入北城 ， 逐漸撐起北城市場 ， 形象也在市民心目中得到了很大的改善； ? 本區(qū)域消費為主 ： 主要客戶為城北的教師 、 公務(wù)員和星沙一帶的企業(yè)員工和私企老板 ，中心城區(qū)到該區(qū)域臵業(yè)現(xiàn)象少； ? 高檔盤帶動市場 ： 天健 、 珠江 、 綠城 、 萬國城 、 順天等實力開發(fā)商打造北城高檔市場形象 ， 使北城市場價值得到迅速提高 ， 使北城房地產(chǎn)價格將逐漸上揚； ? 別墅市場有新發(fā)展 ： 北城告別長泰豪園的單一別墅市場 ， 綠城 〃 青竹湖別墅 、 鵝羊山別墅等項目的相繼開發(fā) ， 將形成另一個別墅品質(zhì)生活區(qū) 。 ? 客戶打破區(qū)域局限 ： 客戶除了周邊的中高收入者之外 ， 還聚集了全市較多的二三次臵業(yè)者和部分外地人 。 板塊特征 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 62 板塊名稱 板塊特征 北城 板塊 ?長沙最大的土地儲備 ， 最能實現(xiàn)規(guī)模開發(fā)和戰(zhàn)略布局； ?湘江 、 瀏陽河 、 撈刀河交匯形成的獨特水資源 ， 是長沙未來的水世界； ?長沙的文化核心 ， 以湖南日報集團和金鷹城為核心的 “ 文化航母 ” 將成為北城獨特的價值 。 ? 開發(fā)企業(yè)投資熱情下降。 ? 銷售火爆，供求嚴(yán)重失衡。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 ? 2023年上半年全市供應(yīng)量減少 ，銷售量明顯大于供應(yīng)量 ， 導(dǎo)致房價持續(xù)上漲； ? 批準(zhǔn)預(yù)售主要集中在雨花 、 天心 、開福三個區(qū)；而銷售量絕對值最大的是雨花區(qū) ， 其次為岳麓區(qū)； ? 雨花區(qū) 、 天心區(qū)的銷售面積增長率明顯高于去年同期水平 。 2023年商品房、住宅消化系數(shù)相比 2023年均有一定幅度的下跌，說明與 2023年相比， 2023年國家新政出臺后，導(dǎo)致長沙市場活躍指數(shù)有所下降。 房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)投資額的比例一般應(yīng)在 :1 ，但是長沙近幾年來房地產(chǎn)銷售額與房地產(chǎn)開發(fā)投資比例的比例遠高于這一比例， 說明長沙房地產(chǎn)投資正處于高速發(fā)展階段。 所有這些，對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈影響尤為厲害！可以預(yù)測未來房地產(chǎn)的開發(fā)將以大型的集團公司為主。 要點 2： 對于中小房地產(chǎn)投資者來說，首付提高和利息的增加使購買成本增加， 迫使一部分投資者退出市場