【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 納愛(ài)斯集團(tuán)雨花亭項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2023年 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 …………………………………………………………………… … 4 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 二、房地產(chǎn)宏觀政策 分 析 …………………………………………… ……………… ………… 21 07年 10月前調(diào)控政策 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)分析 …………………………………………… ……… ……… … ……… 38 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ………………………………………………… ………… ………………… 56 板塊競(jìng)爭(zhēng) 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商務(wù)（商住樓）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低，將有力保障房地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境 中國(guó)每年新增就業(yè)人口近千萬(wàn) GDP每上漲 1％，增加新工作崗位 80～ 90萬(wàn)個(gè) 為保證中國(guó)每年新增人口就業(yè)機(jī)會(huì)，中國(guó) GDP增長(zhǎng)率將不得低于 7％ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 就業(yè)增加 政治穩(wěn)定 保證 GDP增長(zhǎng)速度 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4%— 5% 停滯甚至倒退 5%— 8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%— 10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 中國(guó)歷年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率9%8%7%8%7%8%9%10% 10%11% 11% 11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好 ,推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)高漲 未來(lái) 10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基石 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型做出預(yù)測(cè)： “十一五”（ 20232023）期間，中國(guó) GDP均增長(zhǎng)率將達(dá)到 8％左右 高盛、摩根將中國(guó) 2023年 GDP增幅預(yù)期自先前的 %調(diào)高至 % 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 高速城市化進(jìn)程有力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 1981年至 2023年，僅僅 25年的時(shí)間，我國(guó)城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達(dá)國(guó)家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來(lái) 10多年中，預(yù)計(jì)中國(guó)的城市化水平仍將保持年均 1%左右的增長(zhǎng)速度。不言而喻，這將帶來(lái)大量新增的住房需要。 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 中國(guó)人口紅利帶來(lái)新增住宅需要，維持房地產(chǎn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ? 中國(guó)當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)有一個(gè)特殊的因素，那就是人口紅利使得中國(guó)經(jīng)濟(jì) 20多年來(lái)維持著全球最為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。上世紀(jì) 80年代之后，我國(guó)總?cè)丝谥袆趧?dòng)適齡人口的比重不斷上升，撫養(yǎng)比不斷下降。 ? 20— 60歲人口為財(cái)富創(chuàng)造期，目前我國(guó)平均年齡在 27歲， 20－ 60歲人口占總?cè)丝诒壤猿^(guò) 60%，這種特殊人口結(jié)構(gòu)至少 10年內(nèi)不會(huì)發(fā)生驟變，年輕人成家立業(yè)對(duì)住宅的需求是保證中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力之一。 ? 而自上世紀(jì)以來(lái)持續(xù)的以年輕人口為主、朝向沿海地區(qū)遷徙的趨勢(shì)，將使得沿海城市帶的人口紅利延續(xù)得更為持久。 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證 ? 中國(guó)是一個(gè)人口眾多，而國(guó)土遼闊的國(guó)家，但是，相比于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少 ? 中國(guó)人對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的依賴程度超過(guò)世界上任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)，中國(guó)人比大多數(shù)民族和國(guó)家的人民有更強(qiáng)的欲望占有地產(chǎn)和房產(chǎn) 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 大量個(gè)人儲(chǔ)蓄投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)房投資趨勢(shì)明顯 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 ? 受中國(guó)人傳統(tǒng)臵業(yè)理念的影響，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)； ? 社會(huì)保障體制的不健全使得購(gòu)房成為人們降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的一種方式； ? 成為抵制通貨膨脹主要工具之一 （ 中國(guó) 2023年 9月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI)同比上漲% ， 19月 CPI則同比上漲 % ，而一年期存款利息僅為 ） ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 人民幣升值將促進(jìn)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響市場(chǎng)格局變化，尤其影響沿海大城市的住房供求關(guān)系 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 2023年 10月 29日銀行間外匯市場(chǎng)美元等交易貨幣對(duì)人民幣匯率的中間價(jià)為： 1美元對(duì)人民幣 。 自匯改以來(lái)，人民幣兌美元累計(jì)升值 %。 今年 19月份我國(guó)外貿(mào)順差為 ，同比增長(zhǎng)了 %，巨大的貿(mào)易順差也給人民幣升值帶來(lái)了持續(xù)的動(dòng)力。 對(duì)人民幣升值的預(yù)期已經(jīng)讓大量的海外游資以各種正常和非正常的渠道進(jìn)入我國(guó)，大量海外游資進(jìn)入我國(guó)的股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律： 我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在呈現(xiàn)發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合的發(fā)展模式， 一般而言為發(fā)展 5年，調(diào)整 2年的發(fā)展趨勢(shì)。 第一個(gè)階段（ 19891993年）： 我國(guó)房地產(chǎn)得到 5年的較快發(fā)展后，進(jìn)入到了第一個(gè)小型調(diào)整期 19931997年（歷時(shí) 4年）； 第二個(gè)階段（ 19982023） ： 1998年之后的長(zhǎng)達(dá) 5年的積累后，中國(guó)房地產(chǎn)的驚人能量開(kāi)始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個(gè)小型調(diào)整期； 第三個(gè)階段（ 20232023）： 這 5年將會(huì)是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì) 20232023 （歷時(shí) 2年）將成為第 3個(gè)小型調(diào)整期。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 這是 2023年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)專家們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期的總結(jié)和預(yù)測(cè)，但是由于 07年中國(guó)房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，導(dǎo)致政府在 2023年 10月后出臺(tái)了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，所以目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況偏離了這一預(yù)測(cè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 14 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 15 07年 10月前的房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，房地產(chǎn)各類物業(yè)價(jià)格在市場(chǎng)機(jī)制的推動(dòng)下節(jié)節(jié)攀升。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到處跑馬圈地，很多大開(kāi)發(fā)商大量、高價(jià)囤積土地資源。 大量個(gè)人儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，老百姓購(gòu)房熱情高漲。 大量游資開(kāi)始全國(guó)范圍內(nèi)買房炒房，個(gè)人投資住宅的需求非常旺盛，在一、二線城市中二次臵業(yè)者在購(gòu)房者中占據(jù)相當(dāng)大的比例，這種情況導(dǎo)致了商品房供求關(guān)系更加失衡。 銀行給市民買房提供非常靈活的貸款方式，使房地產(chǎn)投資的進(jìn)入門檻更低，投資者大量增加，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出畸形繁榮。 07年 10月前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 處于高位的一線城市樓市房?jī)r(jià)首先受到?jīng)_擊 在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經(jīng)處于房?jī)r(jià)高位的一線城市受到較大沖擊。 07年 10月后房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 上海： 11月份商品住宅的成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，跌幅達(dá) 7個(gè)百分點(diǎn)，由 10月份每平方米11500多元下降到 10700多元。 深圳： 11月以來(lái)，深圳銷售率最好的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)銷售率也不到四成，其他各盤(pán)開(kāi)盤(pán)的銷售率基本都在兩成以下。在價(jià)格方面，新盤(pán)價(jià)格從本月初開(kāi)始即出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，樓市低迷狀況仍舊未改。 北京： 在 10月量跌價(jià)漲的基礎(chǔ)上，期房住宅簽約量繼續(xù)下滑、房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。 11月北京期房住宅平均日簽約套數(shù)大幅下跌，環(huán)比 10月下跌了 %，同比去年 11月下跌了%。 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19 多米諾效應(yīng)：整體樓市進(jìn)入觀望期 11月，全市各項(xiàng)樓市交易指標(biāo)在 10月基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑，新政下的濃厚觀望氛圍使得市場(chǎng)再度出現(xiàn)有價(jià)無(wú)市現(xiàn)象。 在全國(guó)一體化背景下，一榮難俱榮、一損易俱損，一線城市樓市出現(xiàn)整體盤(pán)整，二線城市必然產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，促成市場(chǎng)處于觀望期。 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 雖然目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了盤(pán)整現(xiàn)象，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下挫，但是中國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)增長(zhǎng)期至少將持續(xù) 10年左右，只是在現(xiàn)屆政府強(qiáng)力的宏觀調(diào)控政策下，未來(lái)三年內(nèi)（ 2023— 2023年），房地產(chǎn)行業(yè)不可能再出現(xiàn) 07年 10月前的劇烈增長(zhǎng)局面，而會(huì)保持一種相對(duì)平穩(wěn)和健康的增長(zhǎng)。 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 07年 10月前調(diào)控政策 1. 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽 ?人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn) 》 （國(guó)六條）（ ） ?《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 》 （十五條細(xì)則）（ ） ?《 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ ） ?人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率累計(jì) %—— 據(jù)專家估算，三次上調(diào)累計(jì)將會(huì)凍結(jié)銀行資金4500億元。（ 、 、 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 ? 2023年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房?jī)r(jià)到全行業(yè)的綜合調(diào)控等，使得投機(jī)性購(gòu)房得到有效控制，自住性購(gòu)房比重開(kāi)始上升，住房供求關(guān)系有所改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。而 2023年的調(diào)控重點(diǎn)則是調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 ? 政府在細(xì)則出臺(tái)上也迅速行動(dòng)起來(lái)，加大了執(zhí)行力度，要求自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)， 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。這里，在加強(qiáng)管理房產(chǎn)土地管理力度的同時(shí)，也以此標(biāo)準(zhǔn)作為衡量的標(biāo)尺，加大大對(duì)過(guò)去房產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工許可的檢查與監(jiān)督，切實(shí)保證“十一五”時(shí)期，重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房的政策貫徹。 2023年政策影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 ? 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整，這些政策的出臺(tái)既體現(xiàn)了對(duì)投機(jī)性炒房和投資性購(gòu)房的進(jìn)一步遏制， 也體現(xiàn)了切實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房的調(diào)控精神。 ? 九部委 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 》 “ 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”這一規(guī)定，將使得 城市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的改變，產(chǎn)品同質(zhì)化將不可避免。 不過(guò)，相信政府在日后的實(shí)際操作過(guò)程中會(huì)不斷的監(jiān)控市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)的變化相應(yīng)地做出調(diào)整，這樣才能真正達(dá)到合理優(yōu)化城市住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 26 2023上半年房地產(chǎn)新政一覽 ?《 關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ 07年 2月正式開(kāi)始征收） ?《 關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)政策等問(wèn)題的通知 》 （ 07年 1月 1日起實(shí)施） ?《 中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 》 （ 07年 1月正式