【正文】 比 例差（ %） 登記銷售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 供 銷 供銷比 ≤60m 2 5465 % 5834 % 369 6090 4159 % 4667 % 508 90120 3713 % 6401 % 2688 120144 6626 % 9810 % 3184 ＞ 144 3726 % 5810 % 2084 23689 % 32522 % 8833 2023年上半年長(zhǎng)沙商品住宅面積供銷關(guān)系分析表 （單位：套） ? 各面積供銷結(jié)構(gòu)來(lái)看 ， 各面積供應(yīng)量小于銷售量； 90平米以下中小面積供應(yīng)比為 %，比去年同期增長(zhǎng)了 %； ? 在所有供應(yīng)量中 ， 120144 ㎡ 的戶型面積仍占主導(dǎo)地位 ， 供銷的差距最大 ， 反應(yīng)此區(qū)間的戶型面積是最受人們歡迎的 ， 90120㎡ 的戶型面積供銷比最為緊張 ， 反映了 “ 國(guó)六條 ” 新政下 ， 我市 90120㎡ 的戶型供應(yīng)相對(duì)吃緊 ， 處于較為尷尬的區(qū)域 。 ?但就目前而言 ， 眾多城市建設(shè)仍在規(guī)劃進(jìn)行中 ，因此還需要時(shí)間來(lái)完善 。 ? 兩大板塊南北輻射 ： 該片區(qū)由芙蓉區(qū)政府核心組團(tuán) 、 體育新城核心組團(tuán)組成 ， 由兩個(gè)核心區(qū)域向周邊輻射的區(qū)域范圍內(nèi) ， 南北擴(kuò)張 。 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 88 藏瓏國(guó)際 占地面積 1500畝 建筑面積 容積率 綠化率 40％ 產(chǎn)品類型 花園洋房、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、高層住宅、商務(wù)樓，會(huì)所、五星級(jí)酒店 在售均價(jià) 景觀高層 7000元 /平方米 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 + 北美風(fēng)情 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 89 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 臨近 600畝月湖公園，江景、湖景景觀資源豐富； 高檔生態(tài)社區(qū)； 規(guī)模大，布局設(shè)計(jì)合理； 采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義與北美風(fēng)情相結(jié)合的建筑理念； 戶型設(shè)計(jì)合理，大戶型，多選擇； 住宅類型廣泛，可供選擇的范圍廣； 開發(fā)商資金實(shí)力雄厚， 6億元造湖可以說(shuō)明一切。 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（類似 可借鑒樓盤 ） 銷售狀況：一期住宅現(xiàn)已銷售： 85%；商業(yè)暫未推出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 95 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 板塊競(jìng)爭(zhēng) 商務(wù)（商住樓）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 96 長(zhǎng)沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn) ? 商業(yè)體系發(fā)展完善中 已具備購(gòu)物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場(chǎng)及各類專賣店等各種業(yè)態(tài)，社區(qū)型便利店、大型 SHOPPING MALL等正在醞釀中。 現(xiàn)狀 ：以中檔商業(yè)為主，高檔業(yè)態(tài)主要是金色家族。 ?項(xiàng)目規(guī)模不是很大，居家氛圍不濃。項(xiàng)目包括原大華賓館的重建。 ? 五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域： 中心城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線 。 受到市場(chǎng)成交情況的影響，開發(fā)企業(yè)的投資熱情在下跌，上半年土地市場(chǎng)那種火爆的場(chǎng)面已經(jīng)很難出現(xiàn)，土地價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的下滑。 批準(zhǔn)預(yù)售 同比 銷售面積 同比 供銷比 開福 % % 天心 % % 雨花 % % 岳麓 % % 芙蓉 % % 全市 % % 2023年 16月各區(qū)域商品住宅供需一覽 （單位：萬(wàn)平方米） 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售 銷售面積07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 2023年 16月長(zhǎng)沙商品房銷售均價(jià)大幅增長(zhǎng)，為3278元 /㎡ ，與去年同期增長(zhǎng) %， 比 2023年均價(jià)提高 %。 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/ G D P 增長(zhǎng)率 商品房銷售總額/ 房地產(chǎn)投資額類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 % % % % GDP增長(zhǎng)率 % % % % 商品房銷售總額（億元） 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率 商品房銷售總額 /房地產(chǎn)投資額 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，呈現(xiàn)出過(guò)熱的現(xiàn)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 新開工面積占施工面積的比例高低，反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心 。 要點(diǎn) 3： 對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求將起到降溫的作用，短期內(nèi)成交量將出現(xiàn)明顯的下降，但對(duì)于強(qiáng)勁的剛性的市場(chǎng)購(gòu)買力不足以產(chǎn)生根本性的影響，也難以抑制房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升。而原來(lái)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為 :建設(shè)項(xiàng)目在征地、報(bào)建、建設(shè)、登記、交易環(huán)節(jié)必收的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目為住宅 ／平方米，非住宅 ／平方米。 2023年政策影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 ? 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整，這些政策的出臺(tái)既體現(xiàn)了對(duì)投機(jī)性炒房和投資性購(gòu)房的進(jìn)一步遏制， 也體現(xiàn)了切實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房的調(diào)控精神。 07年 10月前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 處于高位的一線城市樓市房?jī)r(jià)首先受到?jīng)_擊 在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經(jīng)處于房?jī)r(jià)高位的一線城市受到較大沖擊。 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 中國(guó)人口紅利帶來(lái)新增住宅需要，維持房地產(chǎn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ? 中國(guó)當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)有一個(gè)特殊的因素，那就是人口紅利使得中國(guó)經(jīng)濟(jì) 20多年來(lái)維持著全球最為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。 第一個(gè)階段（ 19891993年）： 我國(guó)房地產(chǎn)得到 5年的較快發(fā)展后，進(jìn)入到了第一個(gè)小型調(diào)整期 19931997年（歷時(shí) 4年）； 第二個(gè)階段（ 19982023） ： 1998年之后的長(zhǎng)達(dá) 5年的積累后，中國(guó)房地產(chǎn)的驚人能量開始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個(gè)小型調(diào)整期； 第三個(gè)階段（ 20232023）： 這 5年將會(huì)是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì) 20232023 （歷時(shí) 2年）將成為第 3個(gè)小型調(diào)整期。 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 07年 10月前調(diào)控政策 1. 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽 ?人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見 》 （國(guó)六條）（ ） ?《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見 》 （十五條細(xì)則）（ ） ?《 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ ） ?人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率累計(jì) %—— 據(jù)專家估算，三次上調(diào)累計(jì)將會(huì)凍結(jié)銀行資金4500億元。此外，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高后，收入仍然全部用于土地。 ?越調(diào)控價(jià)格越上漲。投資客活躍導(dǎo)致市場(chǎng)成交活躍。 ? 在國(guó)家調(diào)控政策的宏觀背景下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資基本保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增速有所放緩。 ? 開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲。 ?城東幾乎都是高品質(zhì)樓盤 。 ? 高檔樓盤在自身配套和建筑用材等方面還有待提升 ： 受制于長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)水平 ， 長(zhǎng)沙的高端產(chǎn)品在配套設(shè)施 、 建筑用材等方面的品質(zhì)還不高 ， 有提升空間 。 藏瓏國(guó)際 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 91 樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià)（元 /m2) 綠城 〃 桂花城 占地 263畝（ 23萬(wàn) m2 ） 多層 小高層 小高層： 5100 多層： 5800 優(yōu)缺點(diǎn)分析 優(yōu)勢(shì)： 位于雨花區(qū)政府附近，地理位臵較好； 規(guī)模大，規(guī)劃合理，全面實(shí)現(xiàn)人車分流； 建筑品質(zhì)優(yōu)良， 3米層高； 占地 10％的綠地中央水景花園； 雙層中空玻璃、保溫墻體； 配套有雙會(huì)所、幼兒園及游泳池； 綠城大品牌實(shí)力打造，在人們心目中已形成了較高的知名度與美譽(yù)度； 周邊醫(yī)院、餐飲、娛樂等配套設(shè)施齊全。 總體來(lái)看，長(zhǎng)沙商業(yè)結(jié)構(gòu)布局欠合理，經(jīng)營(yíng)缺乏差異性，這為新興區(qū)域商業(yè)發(fā)展造就了較廣闊空間。 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 103 區(qū)域范圍 ： 以東塘立交橋?yàn)橹行?，輻射周邊?1000米的核心范圍。 綠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 78 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 ?湘江綠化帶不可多得的休閑景觀資源 . ?主要公交線路：有 14 30 1 40 5080 36 11 10 40旅二線等 ,公交車十分方便 ?周邊配套非常完善 ?地標(biāo)性建筑物 ,昭示性非常好 ?東南面建筑物大多陳舊，影響項(xiàng)目形象 ?容積率和建筑密度比較高 ,建筑之間顯得擁擠 . 華盛 .新外灘分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 79 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià) 青和 . 君臨國(guó)際 A、 B座 萬(wàn)平方米 C座 39000平方米 商業(yè) 5層約 3萬(wàn)平方米 住宅為主 房型面積： 34134平方米 總戶數(shù)： 544戶 商業(yè)業(yè)態(tài) : A、 B座約 2萬(wàn)平方米， 1— 4層整體招商，為大百貨。 板塊特征 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 板塊名稱 板塊特征 星沙 板塊 ?星沙板塊 地多人少價(jià)廉 ， 而且是長(zhǎng)沙別墅的發(fā)源地 ， 目前星沙板塊道路建設(shè)逐漸完善 ， 作為 未來(lái)的長(zhǎng)沙 “ 第六區(qū) ” 和商業(yè) “ 副中心 ” ， 擁有巨大的提升潛力 。 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況小結(jié) 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)（長(zhǎng)沙） 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 ? 成交萎縮。其中土地購(gòu)臵費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) ，同比增長(zhǎng) %。 對(duì)購(gòu)房者的影響 本輪調(diào)控的效果立竿見影，取得了較大的成效，造成了市場(chǎng)的觀望心理，對(duì)抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)起到了很大的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 31 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 32 2023年 10月份后政策 07年 10月后調(diào)控政策 ?嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理 對(duì)項(xiàng)目資本金（所有者權(quán)益）比例達(dá)不到 35%或未取得土地使用權(quán)證書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證的項(xiàng)目，銀行不得發(fā)放任何形式的貸款 ?嚴(yán)格規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理 銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款 ?嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理 利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 33 ? 嚴(yán)格規(guī)范住房消費(fèi)貸款管理 銀行應(yīng)重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。 2023上半年房地產(chǎn)新政影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 28 ? 修改后的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高兩倍，最高稅額達(dá) 30元 /平方米。而 2023年的調(diào)控重點(diǎn)則是調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 14 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 15 07年 10月前的房地產(chǎn)市場(chǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?，房地產(chǎn)各類物業(yè)價(jià)格在市場(chǎng)機(jī)制的推動(dòng)下節(jié)節(jié)攀升。未來(lái) 10多年中，預(yù)計(jì)中國(guó)的城市化水平仍將保持年均 1%左右的增長(zhǎng)速度。 大量游資開始全國(guó)范圍內(nèi)買房炒房，個(gè)人投資住宅的需求非常旺盛，在一、二線城市中二次臵業(yè)者在購(gòu)房者中占據(jù)相當(dāng)大的比例，這種情況導(dǎo)致了商品房供求關(guān)系更加失衡。過(guò)去已審批但未取得施工許可證