【正文】 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好 ,推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)高漲 未來 10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基石 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型做出預(yù)測(cè)： “十一五”（ 20232023）期間，中國(guó) GDP均增長(zhǎng)率將達(dá)到 8％左右 高盛、摩根將中國(guó) 2023年 GDP增幅預(yù)期自先前的 %調(diào)高至 % 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 高速城市化進(jìn)程有力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 1981年至 2023年，僅僅 25年的時(shí)間，我國(guó)城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達(dá)國(guó)家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。未來 10多年中，預(yù)計(jì)中國(guó)的城市化水平仍將保持年均 1%左右的增長(zhǎng)速度。 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 中國(guó)人口紅利帶來新增住宅需要，維持房地產(chǎn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ? 中國(guó)當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)有一個(gè)特殊的因素，那就是人口紅利使得中國(guó)經(jīng)濟(jì) 20多年來維持著全球最為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。 ? 20— 60歲人口為財(cái)富創(chuàng)造期，目前我國(guó)平均年齡在 27歲， 20－ 60歲人口占總?cè)丝诒壤猿^ 60%，這種特殊人口結(jié)構(gòu)至少 10年內(nèi)不會(huì)發(fā)生驟變，年輕人成家立業(yè)對(duì)住宅的需求是保證中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力之一。 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證 ? 中國(guó)是一個(gè)人口眾多，而國(guó)土遼闊的國(guó)家，但是，相比于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少 ? 中國(guó)人對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的依賴程度超過世界上任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)，中國(guó)人比大多數(shù)民族和國(guó)家的人民有更強(qiáng)的欲望占有地產(chǎn)和房產(chǎn) 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 大量個(gè)人儲(chǔ)蓄投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)房投資趨勢(shì)明顯 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 ? 受中國(guó)人傳統(tǒng)臵業(yè)理念的影響，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)； ? 社會(huì)保障體制的不健全使得購(gòu)房成為人們降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的一種方式； ? 成為抵制通貨膨脹主要工具之一 （ 中國(guó) 2023年 9月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI)同比上漲% ， 19月 CPI則同比上漲 % ，而一年期存款利息僅為 ） ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 人民幣升值將促進(jìn)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響市場(chǎng)格局變化，尤其影響沿海大城市的住房供求關(guān)系 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 2023年 10月 29日銀行間外匯市場(chǎng)美元等交易貨幣對(duì)人民幣匯率的中間價(jià)為： 1美元對(duì)人民幣 。 今年 19月份我國(guó)外貿(mào)順差為 ，同比增長(zhǎng)了 %，巨大的貿(mào)易順差也給人民幣升值帶來了持續(xù)的動(dòng)力。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律： 我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在呈現(xiàn)發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合的發(fā)展模式， 一般而言為發(fā)展 5年，調(diào)整 2年的發(fā)展趨勢(shì)。 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 這是 2023年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)專家們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展周期的總結(jié)和預(yù)測(cè)，但是由于 07年中國(guó)房地產(chǎn)的瘋狂發(fā)展，導(dǎo)致政府在 2023年 10月后出臺(tái)了嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策，所以目前中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展情況偏離了這一預(yù)測(cè)。 房地產(chǎn)開發(fā)商到處跑馬圈地，很多大開發(fā)商大量、高價(jià)囤積土地資源。 大量游資開始全國(guó)范圍內(nèi)買房炒房，個(gè)人投資住宅的需求非常旺盛，在一、二線城市中二次臵業(yè)者在購(gòu)房者中占據(jù)相當(dāng)大的比例，這種情況導(dǎo)致了商品房供求關(guān)系更加失衡。 07年 10月前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后及未來三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 處于高位的一線城市樓市房?jī)r(jià)首先受到?jīng)_擊 在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經(jīng)處于房?jī)r(jià)高位的一線城市受到較大沖擊。 深圳： 11月以來，深圳銷售率最好的樓盤開盤銷售率也不到四成，其他各盤開盤的銷售率基本都在兩成以下。 北京： 在 10月量跌價(jià)漲的基礎(chǔ)上，期房住宅簽約量繼續(xù)下滑、房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 19 多米諾效應(yīng)：整體樓市進(jìn)入觀望期 11月，全市各項(xiàng)樓市交易指標(biāo)在 10月基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑，新政下的濃厚觀望氛圍使得市場(chǎng)再度出現(xiàn)有價(jià)無市現(xiàn)象。 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 雖然目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了盤整現(xiàn)象，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下挫，但是中國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)增長(zhǎng)期至少將持續(xù) 10年左右，只是在現(xiàn)屆政府強(qiáng)力的宏觀調(diào)控政策下，未來三年內(nèi)（ 2023— 2023年），房地產(chǎn)行業(yè)不可能再出現(xiàn) 07年 10月前的劇烈增長(zhǎng)局面，而會(huì)保持一種相對(duì)平穩(wěn)和健康的增長(zhǎng)。（ 、 、 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 24 ? 2023年，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，從土地供應(yīng)、貸款發(fā)放、住房公積金管理、抑制房?jī)r(jià)到全行業(yè)的綜合調(diào)控等，使得投機(jī)性購(gòu)房得到有效控制，自住性購(gòu)房比重開始上升，住房供求關(guān)系有所改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨于理性。 ? 政府在細(xì)則出臺(tái)上也迅速行動(dòng)起來，加大了執(zhí)行力度，要求自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)， 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的，應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。 2023年政策影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 ? 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 ，對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整，這些政策的出臺(tái)既體現(xiàn)了對(duì)投機(jī)性炒房和投資性購(gòu)房的進(jìn)一步遏制， 也體現(xiàn)了切實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房的調(diào)控精神。 不過，相信政府在日后的實(shí)際操作過程中會(huì)不斷的監(jiān)控市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)的變化相應(yīng)地做出調(diào)整，這樣才能真正達(dá)到合理優(yōu)化城市住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。雖然征收的對(duì)象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會(huì)將該成本部分轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者助漲房?jī)r(jià)。 ? 新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)有關(guān)政策作出了重大調(diào)整。其次，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高標(biāo)準(zhǔn)后，仍實(shí)行中央與地方 30∶70 分成體制。這一政策對(duì)土地開發(fā)能力強(qiáng)、資金實(shí)力雄厚的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司更為有利。其中，大城市為 30元，中等城市為 24元，小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。 ? 從今年 5月 8日起，長(zhǎng)沙市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)開始執(zhí)行新的標(biāo)準(zhǔn)，試行期 1年。而原來的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為 :建設(shè)項(xiàng)目在征地、報(bào)建、建設(shè)、登記、交易環(huán)節(jié)必收的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目為住宅 ／平方米，非住宅 ／平方米。 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)需要在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期交納，其費(fèi)用的提高對(duì)開發(fā)商的資金流影響很大， 房地產(chǎn)開發(fā)門檻將隨之提高，同時(shí)也將助漲長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)。但從目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，央行若采取慣常小幅加息的做法，對(duì)控制房?jī)r(jià)不會(huì)起到太大作用，國(guó)際慣例在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中不一定適用， 因此所謂步入加息通道對(duì)樓市的影響可能并不很大，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)政策的能力很強(qiáng)，其發(fā)展不會(huì)受到太大阻礙。 或許物業(yè)稅改革的最大受益者還是開發(fā)商， 首先，房地產(chǎn)開發(fā)成本降低，利于緩解地產(chǎn)企業(yè)初期開發(fā)資金壓力；其次，物業(yè)稅帶來的初期的房?jī)r(jià)下降會(huì)起到刺激需求的；再者房?jī)r(jià)下降為下一輪價(jià)格上漲創(chuàng)造了空間。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 07年 10月前調(diào)控政策的影響分析總結(jié)： 07年 10月前調(diào)控政策 ?07年 10月前出臺(tái)的政策中， 90/70政策對(duì)開發(fā)商的影響比較大，給開發(fā)商的開發(fā)行為帶來較大的限制，增加了操作難度。雖然政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)調(diào)控政策的主要目的是降低房?jī)r(jià)，但是 07年 10月的調(diào)控政策明顯沒有達(dá)到這一目標(biāo)，一方面是調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，另一方面是房?jī)r(jià)的不斷上漲。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ? 嚴(yán)格土地資源管理 建設(shè)用地使用證必須完全付清土地款后方可發(fā)放。 07年 10月后調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 34 要點(diǎn) 1： 購(gòu)買第二套住房首付的提高，主要影響的是首次臵業(yè)者和普通家庭改善型臵業(yè)者，對(duì)于富裕家庭的改善型購(gòu)房沒有太大影響。 要點(diǎn) 3： 對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求將起到降溫的作用，短期內(nèi)成交量將出現(xiàn)明顯的下降，但對(duì)于強(qiáng)勁的剛性的市場(chǎng)購(gòu)買力不足以產(chǎn)生根本性的影響，也難以抑制房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升。 07年 10月后金融調(diào)控政策的幾個(gè)要點(diǎn) 07年 10月后調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 35 要點(diǎn) 5： 將對(duì)購(gòu)買第二套住房貸款的首付比例調(diào)整到 40%以上，以此類推，購(gòu)買第三、第四、第五套等以上住房的貸款首付比重有可能更高。 要點(diǎn) 6： 前階段為了應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些項(xiàng)目推出拼接戶型 ，“第二套”界定以家庭為單位，將對(duì)未來即將入市的 拼接戶型 的銷售造成一定影響。 07年 10月后金融調(diào)控政策的幾個(gè)要點(diǎn) 07年 10月后調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 36 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月后調(diào)控政策的影響分析： 經(jīng)過本輪宏觀調(diào)控，開發(fā)企業(yè)重新洗牌，經(jīng)營(yíng)更加趨向規(guī)范化、市場(chǎng)化 ,《 通知 》 限制了它的貸款渠道；并且土地儲(chǔ)備資金需要本企業(yè)全部支付，不得申請(qǐng)銀行貸款；對(duì)囤積的商品房超過三年的，不得申請(qǐng)抵押貸款等等。 對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 07年 10月后調(diào)控政策 ?在第二輪宏觀調(diào)控下，客戶出現(xiàn)明顯觀望現(xiàn)象，一手成交趨于平淡，開發(fā)商定價(jià)顯現(xiàn)謹(jǐn)慎態(tài)度；二手房成交嚴(yán)重萎縮，價(jià)格小幅下跌 ?投資客戶比例在新政前普遍在 40％以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá) 70％。而新政后投資客被擠壓，比例下降到 30％以下。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)（長(zhǎng)沙） 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 %%%%%%%%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額/ 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)分流著 1/3強(qiáng)的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資額占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重，從 2023年的 %迅速提高到 2023年的%，房地產(chǎn)投資的高速發(fā)展可想而知。 類別 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額（億元） 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)投資額 /城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額 % % % % 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 41 衡量房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快慢的指標(biāo)是房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率， 一般應(yīng)該不超過 2倍。 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/ G D P 增長(zhǎng)率 商品房銷售總額/ 房地產(chǎn)投資額類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 % % % % GDP增長(zhǎng)率 % % % % 商品房銷售總額（億元） 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率 商品房銷售總額 /房地產(chǎn)投資額 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，呈現(xiàn)出過熱的現(xiàn)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 新開工面積占施工面積的比例高低，反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心 。一方面是因?yàn)殚_發(fā)商之前手中積累了大量的土地；另一方面也表明開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期充滿信心。 ，故施工面積反映了 1－ 2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于 ，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于 ，未來供應(yīng)量將會(huì)放大 。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房施工面積/ 商品房竣工面積 住宅施工面積/ 住宅竣工面積開發(fā)高速發(fā)展 ,未來供應(yīng)量巨大 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房施工面積（萬 m2） 1 5 1 5 住宅施工面積（萬 m2） 0 7 1 商品房竣工面積（萬 m2） 住宅竣工面積（萬 m2）