【正文】 也體現(xiàn)了切實調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房的調(diào)控精神。其次，新增建設(shè)用地土地有償使用費提高標(biāo)準(zhǔn)后，仍實行中央與地方 30∶70 分成體制。而原來的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為 :建設(shè)項目在征地、報建、建設(shè)、登記、交易環(huán)節(jié)必收的行政事業(yè)性收費項目為住宅 ／平方米，非住宅 ／平方米。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 07年 10月前調(diào)控政策的影響分析總結(jié)： 07年 10月前調(diào)控政策 ?07年 10月前出臺的政策中， 90/70政策對開發(fā)商的影響比較大，給開發(fā)商的開發(fā)行為帶來較大的限制，增加了操作難度。 要點 3： 對旺盛的市場需求將起到降溫的作用，短期內(nèi)成交量將出現(xiàn)明顯的下降，但對于強勁的剛性的市場購買力不足以產(chǎn)生根本性的影響，也難以抑制房價的繼續(xù)上升。 對開發(fā)企業(yè)的影響 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 07年 10月后調(diào)控政策 ?在第二輪宏觀調(diào)控下，客戶出現(xiàn)明顯觀望現(xiàn)象，一手成交趨于平淡，開發(fā)商定價顯現(xiàn)謹(jǐn)慎態(tài)度；二手房成交嚴(yán)重萎縮，價格小幅下跌 ?投資客戶比例在新政前普遍在 40％以上，有些項目甚至高達(dá) 70％。 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額增長率/ G D P 增長率 商品房銷售總額/ 房地產(chǎn)投資額類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)投資增長率 % % % % GDP增長率 % % % % 商品房銷售總額（億元） 房地產(chǎn)投資增長率/GDP增長率 商品房銷售總額 /房地產(chǎn)投資額 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 長沙房地產(chǎn)投資增長迅猛，呈現(xiàn)出過熱的現(xiàn)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 新開工面積占施工面積的比例高低，反映了當(dāng)時市場運行的狀況和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期的信心 。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房銷售面積/ k * 商品房竣工面積住宅銷售面積/ k * 住宅竣工面積2023年國家新政出臺后 ,導(dǎo)致長沙市房地產(chǎn)活躍指數(shù)有所下降 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房銷售面積（萬 m2） 住宅銷售面積（萬 m2） 商品房竣工面積（萬 m2） 住宅竣工面積（萬 m2） 商品房銷售面積 /k*商品房竣工面積 住宅銷售面積 /k*住宅竣工面積 備注：由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補償?shù)?，故可銷系數(shù)取 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 ? 2023年，針對房地產(chǎn)市場房屋價格上漲過快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場秩序比較混亂等突出問題，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，通過金融、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走向健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 批準(zhǔn)預(yù)售 同比 銷售面積 同比 供銷比 開福 % % 天心 % % 雨花 % % 岳麓 % % 芙蓉 % % 全市 % % 2023年 16月各區(qū)域商品住宅供需一覽 （單位：萬平方米） 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售 銷售面積07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 2023年 16月長沙商品房銷售均價大幅增長，為3278元 /㎡ ，與去年同期增長 %， 比 2023年均價提高 %。供應(yīng)量遠(yuǎn)小于市場需求量，商品房供不應(yīng)求，大部分的樓盤出現(xiàn)排隊搶購的局面。 受到市場成交情況的影響，開發(fā)企業(yè)的投資熱情在下跌，上半年土地市場那種火爆的場面已經(jīng)很難出現(xiàn)，土地價格出現(xiàn)了一定程度的下滑。 長沙地產(chǎn)板塊格局 板塊特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 63 板塊名稱 板塊特征 東部 板塊 ?東部板塊是靠近市中心區(qū)的新興區(qū)域，根據(jù)政府“拓東融城”計劃，大力建設(shè)瀏陽河風(fēng)光帶、圭塘河風(fēng)光帶，將東部新區(qū)打造 成為環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃科學(xué)、商貿(mào)繁榮的現(xiàn)代化中心城市區(qū)域。 ? 五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線是重點發(fā)展區(qū)域： 中心城區(qū)的項目主要集中在五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線 。 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 70 各大板塊優(yōu)劣勢比較分析 區(qū)域 優(yōu) 劣 中心板塊 河西 ?山水資源 /人文底蘊 、 市政府所在地 ?高校教師提供穩(wěn)定的住房消費力 ?有品牌開發(fā)商在區(qū)域開發(fā) ?區(qū)域隔閡觀念明顯 ?受經(jīng)濟適用房沖擊 ， 房價偏低 城北 ?有一定景觀資源 、 區(qū)政府所在地 ?周邊有一定消費力 ?實力開發(fā)商進(jìn)駐 ， 提升區(qū)域形象 ?傳統(tǒng)落后區(qū)域 ， 認(rèn)可度不高 ， ?樓盤整體素質(zhì)一般 城東 ?人民東路拉升整個板塊形象 ?區(qū)域認(rèn)同度較強 ?城市的發(fā)展方向上 ， 前景好 ?缺乏景觀資源 ?可開發(fā)用地減 ， 體育新城 ?目前城市基礎(chǔ)配套不完善 城南 ?區(qū)域發(fā)展前景看好 ?道路暢通 ， 有一定的自然景觀資源 ?整體規(guī)劃較好 ?區(qū)域配套缺乏 ?人氣不旺 ?目前高素質(zhì)樓盤偏少 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 71 房地產(chǎn)競爭市場 商業(yè)競爭市場 高檔住宅競爭市場 板塊競爭 商務(wù)（商住樓）競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 72 長沙高檔次住宅市場概述 ? 高檔住宅分為兩類 ： 一類是低密度 、 低容積率 ， 親地性強的別墅 、 多層洋房產(chǎn)品；另一類是占據(jù)絕版資源 （ 如景觀資源 、 城市資源 、 市政資源 ） 等的高容積率產(chǎn)品； ? 區(qū)域主要集中在城市中心區(qū) 、 湘江岸邊及城市周邊 ： 城市中心區(qū)一些項目 ， 由于其占據(jù)絕版城市資源并且著力打造項目品質(zhì) ， 成為喜歡城市生活的高端消費者的選擇；湘江兩岸 ， 由于其占據(jù)絕版的景觀資源 ， 成為部分喜歡江景的消費者的選擇；城市周邊由于其土地價格便宜 ， 能發(fā)展低容積率的產(chǎn)品 ， 所以別墅和類別墅產(chǎn)品比較多 。項目包括原大華賓館的重建。 綠化景觀： 采用“三級一層”的綠化景觀配臵分為：社區(qū)中心集中綠化、組團中庭二級綠化、鄰里樓間三級綠化、架空層全綠化。 ?項目規(guī)模不是很大，居家氛圍不濃。 ? 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)及定位較雷同 缺乏個性化和特色，難以與國內(nèi)外零售巨頭匹敵 ? 各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡 超市、家電專業(yè)賣場發(fā)展頻密，但社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展卻未盡人意。 現(xiàn)狀 ：以中檔商業(yè)為主，高檔業(yè)態(tài)主要是金色家族。往東延伸至赤崗沖；往南延伸到雨花亭；往西與侯家塘搭界；往北則把長嶺包含在內(nèi)。 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（類似 可借鑒樓盤 ） 銷售狀況：一期住宅現(xiàn)已銷售： 85%；商業(yè)暫未推出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 95 房地產(chǎn)競爭市場 商業(yè)競爭市場 高檔住宅競爭市場 板塊競爭 商務(wù)（商住樓）競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 96 長沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點 ? 商業(yè)體系發(fā)展完善中 已具備購物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場及各類專賣店等各種業(yè)態(tài)，社區(qū)型便利店、大型 SHOPPING MALL等正在醞釀中。桂花城分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 銷售狀況：一期全部售畢，二期住宅現(xiàn)已銷售： 95% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 92 紫金苑分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 銷售均價 紫金苑 共七棟建筑 ,住宅 5棟、商住樓一棟、酒店式公寓一棟，整個小區(qū)由商務(wù)、商業(yè)、酒店式公寓、高檔住宅四部分組成。 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 88 藏瓏國際 占地面積 1500畝 建筑面積 容積率 綠化率 40％ 產(chǎn)品類型 花園洋房、雙拼別墅、獨棟別墅、高層住宅、商務(wù)樓，會所、五星級酒店 在售均價 景觀高層 7000元 /平方米 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 + 北美風(fēng)情 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 89 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 臨近 600畝月湖公園，江景、湖景景觀資源豐富； 高檔生態(tài)社區(qū)； 規(guī)模大，布局設(shè)計合理； 采用現(xiàn)代簡約主義與北美風(fēng)情相結(jié)合的建筑理念； 戶型設(shè)計合理，大戶型，多選擇； 住宅類型廣泛，可供選擇的范圍廣； 開發(fā)商資金實力雄厚， 6億元造湖可以說明一切。 5層為真冰溜冰場、 時尚影院。 ? 兩大板塊南北輻射 ： 該片區(qū)由芙蓉區(qū)政府核心組團 、 體育新城核心組團組成 ， 由兩個核心區(qū)域向周邊輻射的區(qū)域范圍內(nèi) ， 南北擴張 。 ?星沙 處于 “ 長株潭都市經(jīng)濟圈 ” 核心腹地 ， 隨著這一都市經(jīng)濟圈的進(jìn)一步融合 ， 其周邊資源在經(jīng)過充分發(fā)掘和整合后 ， 將大力助推星沙經(jīng)濟的發(fā)展 ， 房產(chǎn)市場也將會出現(xiàn)強勁需求 。 ?但就目前而言 ， 眾多城市建設(shè)仍在規(guī)劃進(jìn)行中 ，因此還需要時間來完善 。 07年 10月后，由于受到一些一線城市房地產(chǎn)價格下跌的影響，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較大的波動，這種波動主要體現(xiàn)在消費者的觀望心理加重，都持幣待購，消費者期待長沙房地產(chǎn)價格出現(xiàn)類似于深圳、廣州等城市的下跌形勢。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 面積 批準(zhǔn)預(yù)售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 登記銷售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 供 銷 供銷比 ≤60m 2 5465 % 5834 % 369 6090 4159 % 4667 % 508 90120 3713 % 6401 % 2688 120144 6626 % 9810 % 3184 ＞ 144 3726 % 5810 % 2084 23689 % 32522 % 8833 2023年上半年長沙商品住宅面積供銷關(guān)系分析表 （單位：套） ? 各面積供銷結(jié)構(gòu)來看 ， 各面積供應(yīng)量小于銷售量； 90平米以下中小面積供應(yīng)比為 %，比去年同期增長了 %； ? 在所有供應(yīng)量中 ， 120144 ㎡ 的戶型面積仍占主導(dǎo)地位 ， 供銷的差距最大 ， 反應(yīng)此區(qū)間的戶型面積是最受人們歡迎的 ， 90120㎡ 的戶型面積供銷比最為緊張 ， 反映了 “ 國六條 ” 新政下 ， 我市 90120㎡ 的戶型供應(yīng)相對吃緊 ， 處于較為尷尬的區(qū)域 。 說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國家控制土地供應(yīng)的政策下，開始為后續(xù)開發(fā)儲備土地。 ，故施工面積反映了 1－ 2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于 ，會出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于 ，未來供應(yīng)量將會放大 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 報告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 房地產(chǎn)中觀市場（長沙） 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 %%%%%%%%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額/ 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額長沙房地產(chǎn)業(yè)分流著 1/3強的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額 長沙房地產(chǎn)投資額占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重，從 2023年的 %迅速提高到 2023年的%，房地產(chǎn)投資的高速發(fā)展可想而知。 要點 6： 前階段為了應(yīng)對結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些項目推出拼接戶型 ，“第二套”界定以家庭為單位，將對未來即將入市的 拼接戶型 的銷售造成一定影響。對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ? 嚴(yán)格土地資源管理 建設(shè)用地使用證必須完全付清土地款后方可發(fā)放。但從目前國內(nèi)經(jīng)濟現(xiàn)狀而言，央行若采取慣常小幅加息的做法，對控制房價不會起到太大作用，國際慣例在中國經(jīng)濟中不一定適用， 因此所