【正文】 現(xiàn)狀 ：以中檔商業(yè)為主，高檔業(yè)態(tài)主要是金色家族。往東延伸至赤崗沖；往南延伸到雨花亭；往西與侯家塘搭界；往北則把長(zhǎng)嶺包含在內(nèi)。 ? 傳統(tǒng)百貨業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)及定位較雷同 缺乏個(gè)性化和特色，難以與國(guó)內(nèi)外零售巨頭匹敵 ? 各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡 超市、家電專業(yè)賣場(chǎng)發(fā)展頻密，但社區(qū)型商業(yè)的發(fā)展卻未盡人意。 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（類似 可借鑒樓盤 ） 銷售狀況：一期住宅現(xiàn)已銷售： 85%；商業(yè)暫未推出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 95 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 板塊競(jìng)爭(zhēng) 商務(wù)（商住樓）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 96 長(zhǎng)沙商業(yè)的現(xiàn)狀特點(diǎn) ? 商業(yè)體系發(fā)展完善中 已具備購(gòu)物中心、百貨、大型綜合性超市、專業(yè)市場(chǎng)及各類專賣店等各種業(yè)態(tài)，社區(qū)型便利店、大型 SHOPPING MALL等正在醞釀中。 ?項(xiàng)目規(guī)模不是很大，居家氛圍不濃。桂花城分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 銷售狀況：一期全部售畢，二期住宅現(xiàn)已銷售： 95% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 92 紫金苑分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 銷售均價(jià) 紫金苑 共七棟建筑 ,住宅 5棟、商住樓一棟、酒店式公寓一棟，整個(gè)小區(qū)由商務(wù)、商業(yè)、酒店式公寓、高檔住宅四部分組成。 綠化景觀： 采用“三級(jí)一層”的綠化景觀配臵分為：社區(qū)中心集中綠化、組團(tuán)中庭二級(jí)綠化、鄰里樓間三級(jí)綠化、架空層全綠化。 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 88 藏瓏國(guó)際 占地面積 1500畝 建筑面積 容積率 綠化率 40％ 產(chǎn)品類型 花園洋房、雙拼別墅、獨(dú)棟別墅、高層住宅、商務(wù)樓，會(huì)所、五星級(jí)酒店 在售均價(jià) 景觀高層 7000元 /平方米 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 + 北美風(fēng)情 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 89 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 臨近 600畝月湖公園，江景、湖景景觀資源豐富； 高檔生態(tài)社區(qū)； 規(guī)模大，布局設(shè)計(jì)合理； 采用現(xiàn)代簡(jiǎn)約主義與北美風(fēng)情相結(jié)合的建筑理念； 戶型設(shè)計(jì)合理，大戶型，多選擇； 住宅類型廣泛，可供選擇的范圍廣； 開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力雄厚， 6億元造湖可以說(shuō)明一切。項(xiàng)目包括原大華賓館的重建。 5層為真冰溜冰場(chǎng)、 時(shí)尚影院。 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 70 各大板塊優(yōu)劣勢(shì)比較分析 區(qū)域 優(yōu) 劣 中心板塊 河西 ?山水資源 /人文底蘊(yùn) 、 市政府所在地 ?高校教師提供穩(wěn)定的住房消費(fèi)力 ?有品牌開(kāi)發(fā)商在區(qū)域開(kāi)發(fā) ?區(qū)域隔閡觀念明顯 ?受經(jīng)濟(jì)適用房沖擊 ， 房?jī)r(jià)偏低 城北 ?有一定景觀資源 、 區(qū)政府所在地 ?周邊有一定消費(fèi)力 ?實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐 ， 提升區(qū)域形象 ?傳統(tǒng)落后區(qū)域 ， 認(rèn)可度不高 ， ?樓盤整體素質(zhì)一般 城東 ?人民東路拉升整個(gè)板塊形象 ?區(qū)域認(rèn)同度較強(qiáng) ?城市的發(fā)展方向上 ， 前景好 ?缺乏景觀資源 ?可開(kāi)發(fā)用地減 ， 體育新城 ?目前城市基礎(chǔ)配套不完善 城南 ?區(qū)域發(fā)展前景看好 ?道路暢通 ， 有一定的自然景觀資源 ?整體規(guī)劃較好 ?區(qū)域配套缺乏 ?人氣不旺 ?目前高素質(zhì)樓盤偏少 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 71 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 板塊競(jìng)爭(zhēng) 商務(wù)（商住樓）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 72 長(zhǎng)沙高檔次住宅市場(chǎng)概述 ? 高檔住宅分為兩類 ： 一類是低密度 、 低容積率 ， 親地性強(qiáng)的別墅 、 多層洋房產(chǎn)品；另一類是占據(jù)絕版資源 （ 如景觀資源 、 城市資源 、 市政資源 ） 等的高容積率產(chǎn)品； ? 區(qū)域主要集中在城市中心區(qū) 、 湘江岸邊及城市周邊 ： 城市中心區(qū)一些項(xiàng)目 ， 由于其占據(jù)絕版城市資源并且著力打造項(xiàng)目品質(zhì) ， 成為喜歡城市生活的高端消費(fèi)者的選擇；湘江兩岸 ， 由于其占據(jù)絕版的景觀資源 ， 成為部分喜歡江景的消費(fèi)者的選擇；城市周邊由于其土地價(jià)格便宜 ， 能發(fā)展低容積率的產(chǎn)品 ， 所以別墅和類別墅產(chǎn)品比較多 。 ? 兩大板塊南北輻射 ： 該片區(qū)由芙蓉區(qū)政府核心組團(tuán) 、 體育新城核心組團(tuán)組成 ， 由兩個(gè)核心區(qū)域向周邊輻射的區(qū)域范圍內(nèi) ， 南北擴(kuò)張 。 ? 五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域： 中心城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線 。 ?星沙 處于 “ 長(zhǎng)株潭都市經(jīng)濟(jì)圈 ” 核心腹地 ， 隨著這一都市經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步融合 ， 其周邊資源在經(jīng)過(guò)充分發(fā)掘和整合后 ， 將大力助推星沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 房產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)出現(xiàn)強(qiáng)勁需求 。 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊格局 板塊特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 63 板塊名稱 板塊特征 東部 板塊 ?東部板塊是靠近市中心區(qū)的新興區(qū)域，根據(jù)政府“拓東融城”計(jì)劃，大力建設(shè)瀏陽(yáng)河風(fēng)光帶、圭塘河風(fēng)光帶，將東部新區(qū)打造 成為環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃科學(xué)、商貿(mào)繁榮的現(xiàn)代化中心城市區(qū)域。 ?但就目前而言 ， 眾多城市建設(shè)仍在規(guī)劃進(jìn)行中 ，因此還需要時(shí)間來(lái)完善 。 受到市場(chǎng)成交情況的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情在下跌，上半年土地市場(chǎng)那種火爆的場(chǎng)面已經(jīng)很難出現(xiàn)，土地價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的下滑。 07年 10月后，由于受到一些一線城市房地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較大的波動(dòng)，這種波動(dòng)主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的觀望心理加重，都持幣待購(gòu)，消費(fèi)者期待長(zhǎng)沙房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)類似于深圳、廣州等城市的下跌形勢(shì)。供應(yīng)量遠(yuǎn)小于市場(chǎng)需求量，商品房供不應(yīng)求，大部分的樓盤出現(xiàn)排隊(duì)搶購(gòu)的局面。 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 面積 批準(zhǔn)預(yù)售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 登記銷售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 供 銷 供銷比 ≤60m 2 5465 % 5834 % 369 6090 4159 % 4667 % 508 90120 3713 % 6401 % 2688 120144 6626 % 9810 % 3184 ＞ 144 3726 % 5810 % 2084 23689 % 32522 % 8833 2023年上半年長(zhǎng)沙商品住宅面積供銷關(guān)系分析表 （單位：套） ? 各面積供銷結(jié)構(gòu)來(lái)看 ， 各面積供應(yīng)量小于銷售量； 90平米以下中小面積供應(yīng)比為 %，比去年同期增長(zhǎng)了 %； ? 在所有供應(yīng)量中 ， 120144 ㎡ 的戶型面積仍占主導(dǎo)地位 ， 供銷的差距最大 ， 反應(yīng)此區(qū)間的戶型面積是最受人們歡迎的 ， 90120㎡ 的戶型面積供銷比最為緊張 ， 反映了 “ 國(guó)六條 ” 新政下 ， 我市 90120㎡ 的戶型供應(yīng)相對(duì)吃緊 ， 處于較為尷尬的區(qū)域 。 批準(zhǔn)預(yù)售 同比 銷售面積 同比 供銷比 開(kāi)福 % % 天心 % % 雨花 % % 岳麓 % % 芙蓉 % % 全市 % % 2023年 16月各區(qū)域商品住宅供需一覽 （單位：萬(wàn)平方米） 開(kāi)福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售 銷售面積07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 2023年 16月長(zhǎng)沙商品房銷售均價(jià)大幅增長(zhǎng)，為3278元 /㎡ ，與去年同期增長(zhǎng) %， 比 2023年均價(jià)提高 %。 說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在國(guó)家控制土地供應(yīng)的政策下，開(kāi)始為后續(xù)開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備土地。 2023年 2023年 2023年 2023年商品房銷售面積/ k * 商品房竣工面積住宅銷售面積/ k * 住宅竣工面積2023年國(guó)家新政出臺(tái)后 ,導(dǎo)致長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)活躍指數(shù)有所下降 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 商品房銷售面積（萬(wàn) m2） 住宅銷售面積（萬(wàn) m2） 商品房竣工面積（萬(wàn) m2） 住宅竣工面積（萬(wàn) m2） 商品房銷售面積 /k*商品房竣工面積 住宅銷售面積 /k*住宅竣工面積 備注：由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)龋士射N系數(shù)取 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 45 ? 2023年，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋價(jià)格上漲過(guò)快、供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理、市場(chǎng)秩序比較混亂等突出問(wèn)題，國(guó)家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施，通過(guò)金融、稅收、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整等政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健康、平穩(wěn)發(fā)展的軌道。 ，故施工面積反映了 1－ 2年后現(xiàn)房供應(yīng)量，其值小于 ，會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)短缺；大于 ，未來(lái)供應(yīng)量將會(huì)放大 。 2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率/ G D P 增長(zhǎng)率 商品房銷售總額/ 房地產(chǎn)投資額類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 房地產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率 % % % % GDP增長(zhǎng)率 % % % % 商品房銷售總額（億元） 房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率 商品房銷售總額 /房地產(chǎn)投資額 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)迅猛，呈現(xiàn)出過(guò)熱的現(xiàn)象 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 42 新開(kāi)工面積占施工面積的比例高低，反映了當(dāng)時(shí)市場(chǎng)運(yùn)行的狀況和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的信心 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 38 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 39 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)（長(zhǎng)沙） 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 40 %%%%%%%%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年房地產(chǎn)投資額/ 城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額長(zhǎng)沙房地產(chǎn)業(yè)分流著 1/3強(qiáng)的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資總額 長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資額占同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重，從 2023年的 %迅速提高到 2023年的%，房地產(chǎn)投資的高速發(fā)展可想而知。 對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 37 07年 10月后調(diào)控政策 ?在第二輪宏觀調(diào)控下，客戶出現(xiàn)明顯觀望現(xiàn)象，一手成交趨于平淡，開(kāi)發(fā)商定價(jià)顯現(xiàn)謹(jǐn)慎態(tài)度；二手房成交嚴(yán)重萎縮，價(jià)格小幅下跌 ?投資客戶比例在新政前普遍在 40％以上，有些項(xiàng)目甚至高達(dá) 70％。 要點(diǎn) 6： 前階段為了應(yīng)對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，一些項(xiàng)目推出拼接戶型 ，“第二套”界定以家庭為單位，將對(duì)未來(lái)即將入市的 拼接戶型 的銷售造成一定影響。 要點(diǎn) 3： 對(duì)旺盛的市場(chǎng)需求將起到降溫的作用，短期內(nèi)成交量將出現(xiàn)明顯的下降，但對(duì)于強(qiáng)勁的剛性的市場(chǎng)購(gòu)買力不足以產(chǎn)生根本性的影響，也難以抑制房?jī)r(jià)的繼續(xù)上升。對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 ? 嚴(yán)格土地資源管理 建設(shè)用地使用證必須完全付清土地款后方可發(fā)放。 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 30 07年 10月前調(diào)控政策的影響分析總結(jié)： 07年 10月前調(diào)控政策 ?07年 10月前出臺(tái)的政策中， 90/70政策對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響比較大，給開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)行為帶來(lái)較大的限制，增加了操作難度。但從目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀而言，央行若采取慣常小幅加息的做法，對(duì)控制房?jī)r(jià)不會(huì)起到太大作用，國(guó)際慣例在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中不一定適用， 因此所謂步入加息通道對(duì)樓市的影響可能并不很大，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)政策的能力很強(qiáng)，其發(fā)展不會(huì)受到太大阻礙。而原來(lái)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為 :建設(shè)項(xiàng)目在征地、報(bào)建、建設(shè)、登記、交易環(huán)節(jié)必收的行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目為住宅 ／平方米，非住宅 ／平方米。其中，大城市為 30元，中等城市為 24元，