【正文】 ： 100140平方米的三房為主 兩房或四房為輔 ? 價格：均價集中在 42006000元 /平方米 ? 客戶： 城南教師、公務(wù)員、企事業(yè)員工為主 ? 價格 、 產(chǎn)品類型集中 ：區(qū)域產(chǎn)品類型集中在小高層為主 ， 價格在 33004500元的居多； ? 良好前景吸引了部分中心城區(qū)的投資者 ：客戶以城南周邊客戶為主 ， 但良好的前景和升值空間吸引了部分中心城區(qū)的客戶； 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 68 河西板塊綜述 ? 自成體系，依托區(qū)域利好 ：本區(qū)域住宅開發(fā)自成體系，特別是依托市政府搬遷、麓谷科技園、河西商圈、規(guī)劃中的大學城等利好影響，帶動住宅快速發(fā)展； ? 本區(qū)域消費明顯 ： 一江兩岸，居住分離，河西消費者主要為河西的教師和醫(yī)生； ? 體系完整，檔次均分 ： 滿足河西各種消費層次的人群需求，別墅、高層洋房、經(jīng)濟 ? 低價別墅盤吸引河東客戶的眼球 ： 良好的山水資源和低廉的價格使河東客戶突破區(qū)域購房觀念，購買河西的別墅盤； ? 大盤、品牌打造河西新城 ： 陽光 100、玫瑰園、卓越、美林等眾多實力大盤相繼開發(fā)，樹立了河西高檔樓盤新形象； ? 規(guī) 模：規(guī)模不等，大中小型項目匯集 ? 物業(yè)類型：十分豐富，從別墅、多層至小 高層、高層均有 ? 容 積 率： ~ ? 均價水平：洋房均價 35006000元 /m2 別墅均價 4500～ 7000元 /m2 ? 主力戶型： 3房為主， 116164m2 ? 客 戶：以河西高校教師和醫(yī)生為主， 別墅吸引了部分河東客戶 ? 土地后備資源多 沿金星大道一帶土地資源豐富 ， 眾多實力大盤紛紛進駐 ， 房地產(chǎn)發(fā)展氛圍濃烈 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 73 樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價（元 /m2) 融科 .三萬英尺 18萬 — 住宅 商業(yè)（ 2萬多平方米，主要為集中式商業(yè)，整層租售，商業(yè)層高為 —） 住宅 : 起價 4500元 /平方米 均價 6000元 /平方米 商業(yè)： 租金： 350— 450元 /平方米 .月 — /平方米 融科 .三萬英尺項目分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售： 100%；商業(yè)現(xiàn)已銷售： 65% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 74 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu) 劣 式 分 析 ?項目臨韶山路，交通方便 . ?項目周邊配套較完善 ,有砂子塘小學、中醫(yī)學院、友誼商場、沃爾瑪超市、東塘交易大樓 ?項目建筑很有特色 ,具有一定的地標性 . ?戶型多樣 ,面積從 90— 200平方米 ?國際知名團隊聯(lián)手打造（開發(fā)商為聯(lián)想集團、建筑規(guī)劃為為澳大利亞柏濤、景觀設(shè)計為美國奧斯本、物業(yè)管理為第一太平融科） ?項目臨城市主干道，噪音影響大 . 融科 .三萬英尺項目分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 75 五一大道 202分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價 五一大道 202 85000平方米 14層為商業(yè)裙房， 630層均為兩梯高層住宅 商住兩用樓盤 2萬平方米的百貨商場 均價 7000元 /平方米 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售 90% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 76 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu) 劣 勢 分 析 ?位于五一新廣場西北角 ,市中心繁華地帶 ,辦公居家兩用方便 . ?交通方便 ,購物便利 ?黃金地段 ,超值物業(yè) ?周邊配套設(shè)施非常齊全 ?項目品質(zhì)非常優(yōu)異 ?屬于鬧市區(qū)域 ,小區(qū)景觀資源非常有限 . ?人流量 ,車流量都很大 ,環(huán)境很吵鬧 . 五一大道 202分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 77 華盛 .新外灘分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價 華盛 . 新外灘 平方米 房型面積： 72194㎡ ，總戶數(shù) 1076戶，純住宅 6500元 /平方米 5700元 /平方米 6000元 /平方米 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：一期住宅現(xiàn)已銷售： 100% ，二期即將推出。 起價： 7000元 /平方米 均價 : 8000元 /平方米 青和 .君臨國際分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售 90%；商業(yè)現(xiàn)不銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 80 青和 .君臨國際分析 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu) 劣 勢 分 析 ?地理位臵：黃興路步行街與坡子街交匯處 ,處于繁華都市中心 .配套完善 . ?交通十分方便 . ?周邊商業(yè)氣氛非常濃郁，有近 10萬平方米商業(yè)，購物非常方便 ?人流量很大 ,熱鬧非凡 ,環(huán)境很吵鬧 ,流動人口多 ,很雜亂 . ?社區(qū)規(guī)模小 ,沒什么景觀資源 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 81 佳天 .瑞寧花園分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價（元/m2 ) 佳天 . 瑞寧花園 91656平方米 高層板式住宅 均價 :5900元 /平方米 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 住宅現(xiàn)已銷售：一期已經(jīng)銷售完畢 二期已經(jīng)銷售 90% 三期未開盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 82 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu) 劣 勢 分 析 ?該項目居東塘與高橋兩大商圈中間，地段優(yōu)惠 . ?全部為板式高層，市場上非常稀有； ?采用退臺等方式大量贈送面積，使消費者有更多的實惠感； ?主要公交有： 14 13 80 10 70148 ,交通十分便利 ?運動休閑設(shè)施很齊全 . ?周邊配套非常齊全 . ?靠近東塘商圈 ,購物十分便利 . ?項目規(guī)模不是很大 ,很難作好小區(qū)內(nèi)的景觀布臵 . ?靠近立交橋，噪音影響比較大。 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：暫未推出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 86 奧林匹克花園分析 樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價（元 /m2) 奧林匹克花園 55萬 公園式購物中心、 5A級寫字樓、五星級酒店、酒店式公寓 ： 3200 ： 3650 4300 4700 5300 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 銷售狀況：二期已全部銷畢，三期 08年 5月份開盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 87 奧林匹克花園分析 優(yōu)缺點分析 優(yōu)勢： 項目規(guī)模大，規(guī)劃配套有 8000平米的室內(nèi)體育配套設(shè)施； 綠化率高達 47%，容積率僅為 ； 復合型地產(chǎn)項目，品牌資源影響大； 園林景觀設(shè)計好，長 158米寬 72米的星光大道 ，采用四大洲風情主題園林及坡地設(shè)計； 戶型設(shè)計合理，最大開間達 ，部分戶型帶入戶花園和雙陽臺設(shè)計； 建筑外觀新穎，演義新裝飾主義建筑風格； 品質(zhì)較好，采用雙層中空玻璃、 OTIS電梯、美國布朗新風系統(tǒng)、英國 BPB保溫材料、瑞典 Assa Aloy 王力鋼木門系統(tǒng)、冠林家居智能化系統(tǒng)、觀光電梯等設(shè)施； 局部架空 ，層高 。 優(yōu)劣勢分析 藏瓏國際 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 銷售狀況：一期高層住宅現(xiàn)已銷售： 97% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 90 藏瓏住宅區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計分為兩大部分：水體景觀和綠化景觀。 劣勢： 周邊市場較多，居住環(huán)境嘈雜； 帶電梯住宅戶型設(shè)計較差。 ?具備一定規(guī)模，屬于城市中心的絕版規(guī)模社區(qū) . ?主要交通： 11 80 10 13 701 ?周邊日常生活配套非常完善，項目橫跨兩條路，一條是梓園路，一條是韶山路。 紫金苑分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（類似 可借鑒樓盤 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 94 天健芙蓉盛世 樓盤名稱 規(guī)模 （ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價 （元 /m2) 天健芙蓉盛世 271畝， 100萬平方米，第一期 88畝（ 30萬平方米 ,其中商業(yè)面積為27600平方米，主要為一個購物中心） 星級酒店、商務(wù)辦公、精品商業(yè)與高尚住宅 住宅 5000 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 位于城市中心，地理位臵優(yōu)越； 國際化高檔復合社區(qū)； 分三期開發(fā)，有多種物業(yè)組成，配套完善； 規(guī)劃設(shè)計合理； 天健上市企業(yè)打造，品牌實力勿庸臵疑； 戶型設(shè)計多樣； 其價格在目前的高端樓盤中屬較低的，性價比優(yōu)勢突出。 ? 國內(nèi)外零售巨頭大舉進入，競爭激烈 沃爾瑪、麥德龍、新一佳、家樂福、易初蓮花、銅鑼灣等國內(nèi)外零售巨頭爭相布點。 長沙商業(yè)發(fā)展概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 98 長沙商圈格局 —— “1+6” 商圈分布形式 ? 市級 —— 五一商圈 ? 區(qū)域級 —— – 袁家?guī)X商圈 – 火車站商圈 – 東塘商圈 – 侯家塘商圈 – 溁灣鎮(zhèn)商圈 – 伍家?guī)X商圈 伍家?guī)X商圈 袁家?guī)X商圈 火車站商圈 五一商圈 東塘商圈 侯家塘商圈 溁灣鎮(zhèn)商圈 長沙商圈現(xiàn)狀分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 99 六大零售商圈現(xiàn)狀 ? 五一商圈仍是長沙商業(yè)的中心，是湖南省的商業(yè)核心 ? 東塘商圈在規(guī)模上和發(fā)展速度上均優(yōu)于其他商業(yè)副中心 ? 其余六大商業(yè)副中心輻射范圍限于自身周邊區(qū)域，對其他區(qū)域的消費人群吸引較少 ? 超市、專業(yè)賣場（電器等）成為各商業(yè)副中心的必備業(yè)態(tài)，其對商圈的人氣的聚集有較大的促進 長沙商圈現(xiàn)狀分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 100 業(yè)態(tài)類別 代表物業(yè) 購物中心 平和堂 王府井商業(yè)廣場 香港新世界 東方百聯(lián) 百貨 春天百貨 新友誼錦繡店 新大新時代廣場 萬達購物廣場 步行街 黃興路步行街 金滿地地下商城 大型超市 沃爾瑪 專業(yè)賣場 紅星美凱龍國際家具廣場（萬達四樓） 蘇寧電器、國美電器（黃興路步行街內(nèi)） 新大新 平和堂 金滿地地下商城 萬代酒店 新友誼錦繡店 春天百貨 王府井百貨 萬達購物廣場 黃 興 南 步 行 街 解放西路 五一大道 中山路 黃興路 百聯(lián)東方 區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在 15分鐘的范圍 香港新世界百貨 湖南新世界 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 101 ? 起源于舊居民區(qū) ：居民的聚居形成了原始的商業(yè)，有 2023多年的發(fā)展歷史 ? 交通便利 ：南北、東西兩大主干道匯集 ? 城市 CBD的定位 ：高集中的商務(wù)與金融配套奠定了其于市內(nèi)的商業(yè)主導地位，屬市級商圈 ? 最齊全的業(yè)態(tài) ：百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店 … ? 商業(yè)營業(yè)面積 ：約 50萬 ? 每日人流量 ：超過 30萬，最高人流量超過 50萬 ? 客戶輻射 ：全市消費者及全國觀光客 五一商圈概況 ： 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 102 五一商圈概述： ? 是城市中唯一的市級商圈，歷史悠久、業(yè)態(tài)齊全、輻射全市及外來游客； ? 有中、中高、高檔次業(yè)態(tài)，品種齊全，適應(yīng)人群廣，經(jīng)營狀況好； ? 傳統(tǒng)百貨業(yè)已趨向飽和；平和堂的進駐帶起了購物中心發(fā)展的新時代； ? 黃興南步行街人流較旺，但新步行街的建設(shè)破壞了原有自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街巷； ? 隨著王府井、香港新世界、東方白聯(lián)等大型商廈進駐，黃興北路、中山亭一帶的復興令人期待。 ? 業(yè)態(tài) ：百貨、專業(yè)市場、步行街 ? 商業(yè)營業(yè)面積 ：約 35萬 ? 每日人流量 ： 15萬，最高人流量超過 40萬人 ? 客戶輻射 ：以東塘立交橋為圓心，向城市東南部輻射 概況： 東塘商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 105 發(fā)展： ? 未來對于東塘商業(yè)圈核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點，雨花區(qū)有意以東塘立交橋為參照物劃分成的四個區(qū)域，按其現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進行重新布局： 西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經(jīng)濟和文化休閑娛樂產(chǎn)業(yè)；東南角規(guī)劃成大百貨聚集地，而東北角則囊括了新興的信息產(chǎn)業(yè)及休閑酒店。 電器連鎖超市： 蘇寧在長沙的旗艦店設(shè)在了步行街，國美就將旗艦店開到了東塘；五一商圈擁有國美、蘇寧兩家電器