【正文】 ： 100140平方米的三房為主 兩房或四房為輔 ? 價(jià)格：均價(jià)集中在 42006000元 /平方米 ? 客戶： 城南教師、公務(wù)員、企事業(yè)員工為主 ? 價(jià)格 、 產(chǎn)品類型集中 ：區(qū)域產(chǎn)品類型集中在小高層為主 ， 價(jià)格在 33004500元的居多； ? 良好前景吸引了部分中心城區(qū)的投資者 ：客戶以城南周邊客戶為主 ， 但良好的前景和升值空間吸引了部分中心城區(qū)的客戶； 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 68 河西板塊綜述 ? 自成體系，依托區(qū)域利好 ：本區(qū)域住宅開發(fā)自成體系，特別是依托市政府搬遷、麓谷科技園、河西商圈、規(guī)劃中的大學(xué)城等利好影響，帶動(dòng)住宅快速發(fā)展； ? 本區(qū)域消費(fèi)明顯 ： 一江兩岸，居住分離，河西消費(fèi)者主要為河西的教師和醫(yī)生； ? 體系完整，檔次均分 ： 滿足河西各種消費(fèi)層次的人群需求，別墅、高層洋房、經(jīng)濟(jì) ? 低價(jià)別墅盤吸引河?xùn)|客戶的眼球 ： 良好的山水資源和低廉的價(jià)格使河?xùn)|客戶突破區(qū)域購房觀念，購買河西的別墅盤； ? 大盤、品牌打造河西新城 ： 陽光 100、玫瑰園、卓越、美林等眾多實(shí)力大盤相繼開發(fā)，樹立了河西高檔樓盤新形象； ? 規(guī) 模：規(guī)模不等，大中小型項(xiàng)目匯集 ? 物業(yè)類型：十分豐富，從別墅、多層至小 高層、高層均有 ? 容 積 率： ~ ? 均價(jià)水平：洋房均價(jià) 35006000元 /m2 別墅均價(jià) 4500～ 7000元 /m2 ? 主力戶型： 3房為主， 116164m2 ? 客 戶：以河西高校教師和醫(yī)生為主， 別墅吸引了部分河?xùn)|客戶 ? 土地后備資源多 沿金星大道一帶土地資源豐富 ， 眾多實(shí)力大盤紛紛進(jìn)駐 ， 房地產(chǎn)發(fā)展氛圍濃烈 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 73 樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià)（元 /m2) 融科 .三萬英尺 18萬 — 住宅 商業(yè)（ 2萬多平方米，主要為集中式商業(yè)，整層租售，商業(yè)層高為 —） 住宅 : 起價(jià) 4500元 /平方米 均價(jià) 6000元 /平方米 商業(yè)： 租金： 350— 450元 /平方米 .月 — /平方米 融科 .三萬英尺項(xiàng)目分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售： 100%；商業(yè)現(xiàn)已銷售： 65% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 74 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu) 劣 式 分 析 ?項(xiàng)目臨韶山路，交通方便 . ?項(xiàng)目周邊配套較完善 ,有砂子塘小學(xué)、中醫(yī)學(xué)院、友誼商場(chǎng)、沃爾瑪超市、東塘交易大樓 ?項(xiàng)目建筑很有特色 ,具有一定的地標(biāo)性 . ?戶型多樣 ,面積從 90— 200平方米 ?國際知名團(tuán)隊(duì)聯(lián)手打造（開發(fā)商為聯(lián)想集團(tuán)、建筑規(guī)劃為為澳大利亞柏濤、景觀設(shè)計(jì)為美國奧斯本、物業(yè)管理為第一太平融科） ?項(xiàng)目臨城市主干道，噪音影響大 . 融科 .三萬英尺項(xiàng)目分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 75 五一大道 202分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià) 五一大道 202 85000平方米 14層為商業(yè)裙房， 630層均為兩梯高層住宅 商住兩用樓盤 2萬平方米的百貨商場(chǎng) 均價(jià) 7000元 /平方米 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售 90% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 76 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 ?位于五一新廣場(chǎng)西北角 ,市中心繁華地帶 ,辦公居家兩用方便 . ?交通方便 ,購物便利 ?黃金地段 ,超值物業(yè) ?周邊配套設(shè)施非常齊全 ?項(xiàng)目品質(zhì)非常優(yōu)異 ?屬于鬧市區(qū)域 ,小區(qū)景觀資源非常有限 . ?人流量 ,車流量都很大 ,環(huán)境很吵鬧 . 五一大道 202分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 77 華盛 .新外灘分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià) 華盛 . 新外灘 平方米 房型面積： 72194㎡ ，總戶數(shù) 1076戶，純住宅 6500元 /平方米 5700元 /平方米 6000元 /平方米 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：一期住宅現(xiàn)已銷售： 100% ，二期即將推出。 起價(jià)： 7000元 /平方米 均價(jià) : 8000元 /平方米 青和 .君臨國際分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：住宅現(xiàn)已銷售 90%；商業(yè)現(xiàn)不銷售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 80 青和 .君臨國際分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 ?地理位臵：黃興路步行街與坡子街交匯處 ,處于繁華都市中心 .配套完善 . ?交通十分方便 . ?周邊商業(yè)氣氛非常濃郁，有近 10萬平方米商業(yè)，購物非常方便 ?人流量很大 ,熱鬧非凡 ,環(huán)境很吵鬧 ,流動(dòng)人口多 ,很雜亂 . ?社區(qū)規(guī)模小 ,沒什么景觀資源 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 81 佳天 .瑞寧花園分析 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià)（元/m2 ) 佳天 . 瑞寧花園 91656平方米 高層板式住宅 均價(jià) :5900元 /平方米 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 住宅現(xiàn)已銷售：一期已經(jīng)銷售完畢 二期已經(jīng)銷售 90% 三期未開盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 82 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 優(yōu) 劣 勢(shì) 分 析 ?該項(xiàng)目居?xùn)|塘與高橋兩大商圈中間，地段優(yōu)惠 . ?全部為板式高層，市場(chǎng)上非常稀有； ?采用退臺(tái)等方式大量贈(zèng)送面積，使消費(fèi)者有更多的實(shí)惠感； ?主要公交有： 14 13 80 10 70148 ,交通十分便利 ?運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施很齊全 . ?周邊配套非常齊全 . ?靠近東塘商圈 ,購物十分便利 . ?項(xiàng)目規(guī)模不是很大 ,很難作好小區(qū)內(nèi)的景觀布臵 . ?靠近立交橋，噪音影響比較大。 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 銷售狀況：暫未推出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 86 奧林匹克花園分析 樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià)（元 /m2) 奧林匹克花園 55萬 公園式購物中心、 5A級(jí)寫字樓、五星級(jí)酒店、酒店式公寓 ： 3200 ： 3650 4300 4700 5300 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 銷售狀況：二期已全部銷畢，三期 08年 5月份開盤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 87 奧林匹克花園分析 優(yōu)缺點(diǎn)分析 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目規(guī)模大，規(guī)劃配套有 8000平米的室內(nèi)體育配套設(shè)施； 綠化率高達(dá) 47%，容積率僅為 ； 復(fù)合型地產(chǎn)項(xiàng)目，品牌資源影響大； 園林景觀設(shè)計(jì)好，長(zhǎng) 158米寬 72米的星光大道 ，采用四大洲風(fēng)情主題園林及坡地設(shè)計(jì)； 戶型設(shè)計(jì)合理，最大開間達(dá) ，部分戶型帶入戶花園和雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)； 建筑外觀新穎，演義新裝飾主義建筑風(fēng)格； 品質(zhì)較好，采用雙層中空玻璃、 OTIS電梯、美國布朗新風(fēng)系統(tǒng)、英國 BPB保溫材料、瑞典 Assa Aloy 王力鋼木門系統(tǒng)、冠林家居智能化系統(tǒng)、觀光電梯等設(shè)施； 局部架空 ，層高 。 優(yōu)劣勢(shì)分析 藏瓏國際 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 銷售狀況：一期高層住宅現(xiàn)已銷售： 97% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 90 藏瓏住宅區(qū)的環(huán)境景觀設(shè)計(jì)分為兩大部分：水體景觀和綠化景觀。 劣勢(shì)： 周邊市場(chǎng)較多，居住環(huán)境嘈雜； 帶電梯住宅戶型設(shè)計(jì)較差。 ?具備一定規(guī)模，屬于城市中心的絕版規(guī)模社區(qū) . ?主要交通： 11 80 10 13 701 ?周邊日常生活配套非常完善，項(xiàng)目橫跨兩條路，一條是梓園路，一條是韶山路。 紫金苑分析 長(zhǎng)沙高檔次住宅樓盤代表案例（類似 可借鑒樓盤 ） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 94 天健芙蓉盛世 樓盤名稱 規(guī)模 （ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價(jià) （元 /m2) 天健芙蓉盛世 271畝， 100萬平方米，第一期 88畝（ 30萬平方米 ,其中商業(yè)面積為27600平方米，主要為一個(gè)購物中心） 星級(jí)酒店、商務(wù)辦公、精品商業(yè)與高尚住宅 住宅 5000 優(yōu)劣勢(shì)分析 優(yōu)勢(shì)： 位于城市中心，地理位臵優(yōu)越； 國際化高檔復(fù)合社區(qū)； 分三期開發(fā)，有多種物業(yè)組成，配套完善； 規(guī)劃設(shè)計(jì)合理； 天健上市企業(yè)打造，品牌實(shí)力勿庸臵疑； 戶型設(shè)計(jì)多樣； 其價(jià)格在目前的高端樓盤中屬較低的，性價(jià)比優(yōu)勢(shì)突出。 ? 國內(nèi)外零售巨頭大舉進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)激烈 沃爾瑪、麥德龍、新一佳、家樂福、易初蓮花、銅鑼灣等國內(nèi)外零售巨頭爭(zhēng)相布點(diǎn)。 長(zhǎng)沙商業(yè)發(fā)展概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 98 長(zhǎng)沙商圈格局 —— “1+6” 商圈分布形式 ? 市級(jí) —— 五一商圈 ? 區(qū)域級(jí) —— – 袁家?guī)X商圈 – 火車站商圈 – 東塘商圈 – 侯家塘商圈 – 溁灣鎮(zhèn)商圈 – 伍家?guī)X商圈 伍家?guī)X商圈 袁家?guī)X商圈 火車站商圈 五一商圈 東塘商圈 侯家塘商圈 溁灣鎮(zhèn)商圈 長(zhǎng)沙商圈現(xiàn)狀分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 99 六大零售商圈現(xiàn)狀 ? 五一商圈仍是長(zhǎng)沙商業(yè)的中心，是湖南省的商業(yè)核心 ? 東塘商圈在規(guī)模上和發(fā)展速度上均優(yōu)于其他商業(yè)副中心 ? 其余六大商業(yè)副中心輻射范圍限于自身周邊區(qū)域，對(duì)其他區(qū)域的消費(fèi)人群吸引較少 ? 超市、專業(yè)賣場(chǎng)（電器等）成為各商業(yè)副中心的必備業(yè)態(tài)，其對(duì)商圈的人氣的聚集有較大的促進(jìn) 長(zhǎng)沙商圈現(xiàn)狀分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 100 業(yè)態(tài)類別 代表物業(yè) 購物中心 平和堂 王府井商業(yè)廣場(chǎng) 香港新世界 東方百聯(lián) 百貨 春天百貨 新友誼錦繡店 新大新時(shí)代廣場(chǎng) 萬達(dá)購物廣場(chǎng) 步行街 黃興路步行街 金滿地地下商城 大型超市 沃爾瑪 專業(yè)賣場(chǎng) 紅星美凱龍國際家具廣場(chǎng)（萬達(dá)四樓） 蘇寧電器、國美電器（黃興路步行街內(nèi)） 新大新 平和堂 金滿地地下商城 萬代酒店 新友誼錦繡店 春天百貨 王府井百貨 萬達(dá)購物廣場(chǎng) 黃 興 南 步 行 街 解放西路 五一大道 中山路 黃興路 百聯(lián)東方 區(qū)域范圍：以五一大道與黃興路交匯立交為圓心，步行在 15分鐘的范圍 香港新世界百貨 湖南新世界 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 101 ? 起源于舊居民區(qū) ：居民的聚居形成了原始的商業(yè)，有 2023多年的發(fā)展歷史 ? 交通便利 ：南北、東西兩大主干道匯集 ? 城市 CBD的定位 ：高集中的商務(wù)與金融配套奠定了其于市內(nèi)的商業(yè)主導(dǎo)地位，屬市級(jí)商圈 ? 最齊全的業(yè)態(tài) ：百貨、大型連鎖超市、步行街、專賣店 … ? 商業(yè)營業(yè)面積 ：約 50萬 ? 每日人流量 ：超過 30萬，最高人流量超過 50萬 ? 客戶輻射 ：全市消費(fèi)者及全國觀光客 五一商圈概況 ： 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 102 五一商圈概述： ? 是城市中唯一的市級(jí)商圈，歷史悠久、業(yè)態(tài)齊全、輻射全市及外來游客； ? 有中、中高、高檔次業(yè)態(tài)，品種齊全，適應(yīng)人群廣，經(jīng)營狀況好； ? 傳統(tǒng)百貨業(yè)已趨向飽和；平和堂的進(jìn)駐帶起了購物中心發(fā)展的新時(shí)代； ? 黃興南步行街人流較旺，但新步行街的建設(shè)破壞了原有自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街巷； ? 隨著王府井、香港新世界、東方白聯(lián)等大型商廈進(jìn)駐，黃興北路、中山亭一帶的復(fù)興令人期待。 ? 業(yè)態(tài) ：百貨、專業(yè)市場(chǎng)、步行街 ? 商業(yè)營業(yè)面積 ：約 35萬 ? 每日人流量 ： 15萬，最高人流量超過 40萬人 ? 客戶輻射 ：以東塘立交橋?yàn)閳A心，向城市東南部輻射 概況： 東塘商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 105 發(fā)展： ? 未來對(duì)于東塘商業(yè)圈核心區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，雨花區(qū)有意以東塘立交橋?yàn)閰⒄瘴飫澐殖傻乃膫€(gè)區(qū)域，按其現(xiàn)有的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行重新布局： 西北角主攻品牌專賣；西南角融合酒店、金融、總部經(jīng)濟(jì)和文化休閑娛樂產(chǎn)業(yè)；東南角規(guī)劃成大百貨聚集地，而東北角則囊括了新興的信息產(chǎn)業(yè)及休閑酒店。 電器連鎖超市： 蘇寧在長(zhǎng)沙的旗艦店設(shè)在了步行街，國美就將旗艦店開到了東塘；五一商圈擁有國美、蘇寧兩家電器