【正文】 且后備土地供應(yīng)不足，新開發(fā)銷售項(xiàng)目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。（3）綜述：該板塊位于城市的西南方向，是政府未來的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整個(gè)章江新區(qū)基本被章江所環(huán)抱，居民對該區(qū)域的認(rèn)知度較高，評(píng)價(jià)較好。嘉苑、御景江山、銘欣華府、方基隨著沙河工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和火車站帶來的高人流影響，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。峰山組團(tuán)目前處于開發(fā)前期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤稀少，但政府規(guī)劃未來是以生態(tài)居住和旅游為主，有望帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的興旺。中部有城市中央公園政府很重視，配套較好，交通方便。站北區(qū)城市中南部，火車站以北區(qū)域，沙河工業(yè)園區(qū)以東臨章江依托火車站，配套較完善與沙河工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)配套發(fā)展，總體開發(fā)強(qiáng)度適中分析：通過與其他各區(qū)域的現(xiàn)狀對比來看，章江新區(qū)無疑是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)地區(qū)，而且其地位是唯一的。各區(qū)域價(jià)格對比分析板塊價(jià)格綜述河套老城區(qū)該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于規(guī)劃及設(shè)施的落后性，前景不好，目前區(qū)域住宅均價(jià)近60007000元/平方米，濱江地段在70008000元/平方米之間。站北區(qū)該區(qū)域緊接火車站，依托于火車站商圈和沙河工業(yè)園區(qū)等支撐，加上西邊靠章江，住宅均價(jià)在65008000元/平方米之間。各板塊發(fā)展趨勢對比分析板塊發(fā)展趨勢預(yù)測河套老城區(qū)老城區(qū)發(fā)展逐步飽和，發(fā)展將會(huì)較緩慢，但本區(qū)域由于市政配套與生活配套的相當(dāng)完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤將具有較大的市場空間。將形成較完善的功能區(qū)域。贛州房地產(chǎn)市場從2009年步入上升恢復(fù)期，至2010年經(jīng)歷了火爆的市場行情，個(gè)別樓盤均價(jià)在一年內(nèi)漲幅甚至翻番，這種非理性的市場需求只是某個(gè)特定時(shí)期獨(dú)特現(xiàn)象。而2010年商品房均價(jià)達(dá)到了4214元/㎡，在2010年房價(jià)瘋漲的一年后，贛州房地產(chǎn)市場瘋狂的局面終于在國家及地方政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下剎住了車，市場價(jià)格上漲得到了喘息的機(jī)會(huì)。主要是2008年經(jīng)濟(jì)低落形成的土地供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致2010市場住宅面積供貨量減少，再加上2010年通漲以致流通性增加等其他因素，造就了2010贛州房地產(chǎn)市場房價(jià)非理性增長。近年來較多外來地產(chǎn)品牌陸續(xù)進(jìn)入贛州地產(chǎn)市場，深圳中航地產(chǎn)、福建嘉福地產(chǎn)及廣州云星地產(chǎn)等等，既給贛州房地產(chǎn)市場注入了新鮮的血液，又加劇了贛州地產(chǎn)市場的競爭。通過拉高層數(shù)，從而增加樓間距和增大綠化景觀面積的方式將為更多開發(fā)商采用，預(yù)計(jì)今后更多房地產(chǎn)項(xiàng)目將以小高層為開發(fā)主流，高層產(chǎn)品也將越來越為客戶所接受。消費(fèi)群體（1）消費(fèi)群體構(gòu)成贛州房地產(chǎn)市場主要消費(fèi)群體集中于贛州市區(qū)以及周邊縣市的置業(yè)者，也有少部分大型外地投資客入駐。 （4）對產(chǎn)品的戶型需求將逐漸趨于理性 贛州目前市場以中大戶型為主，主力客戶群體以贛州市區(qū)剛性需求和周邊各縣市來贛州置業(yè)為主。20110126“新國十條”執(zhí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，并要求各地采取限購措施以抑制投機(jī)性購房一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房價(jià)和住房保障職責(zé)二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求三、增加住房有效供給四、加快保障性安居工程建設(shè)五、加強(qiáng)市場監(jiān)管20110127房產(chǎn)稅試點(diǎn)對持有住房者和購買高檔住宅消費(fèi)者征收房產(chǎn)稅上海、重慶宣布開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，%；重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，%%。 m房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇禁止制造房源緊張的虛假氛圍贛州市所有商品房項(xiàng)目不得在樓盤銷售期間對購房人采取集中式銷售，不得制作虛假現(xiàn)象以欺騙購房者，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量囤積房源，嚴(yán)禁發(fā)布商品房預(yù)(銷)售虛假信息、虛假廣告和未經(jīng)核實(shí)的信息。禁止任何團(tuán)體和個(gè)人以任何形式炒賣房號(hào)。防止一些開發(fā)商利用非正當(dāng)手段進(jìn)行惡性競爭，采用夸大式廣告宣傳和各種手段操控消費(fèi)者，侵犯消費(fèi)者權(quán)益。章江新區(qū)生活環(huán)境分析（1）交通良好放射性道路結(jié)構(gòu)圖城市中央公園章江新區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的未來城市核心區(qū)，其市政配套及交通等規(guī)劃設(shè)計(jì)均以高起點(diǎn)高要求為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)未來特大型城市對于配套的要求。（3）南部生活配套不足目前章江新區(qū)東北方向開發(fā)比較成熟，已初具城市中心規(guī)模。 分析：章江新區(qū)以連接河套老城區(qū)的東北部為發(fā)展先鋒，目前已初具城市核心區(qū)域規(guī)模，而本案所在章江新區(qū)南部也在積極建設(shè)發(fā)展中，市政等基礎(chǔ)配套都已先期建好或在建，雖然南部較傳統(tǒng)市中心心理距離較遠(yuǎn)，且處于發(fā)展建設(shè)初期階段，人氣尚顯不夠，但就周邊各種自然景觀和市政基礎(chǔ)配套來說已有良好發(fā)展優(yōu)勢，未來可借助這些優(yōu)勢獲得發(fā)展先機(jī)。 （3）建筑規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積約1960萬平方米。 （3）三心：行政、文化和商業(yè)三個(gè)在城市發(fā)展軸線上的市級(jí)中心其中行政中心位于發(fā)展軸北段；文化中心位于發(fā)展軸中段，規(guī)劃建設(shè)市級(jí)博物館、大劇院、群眾文化活動(dòng)中心、會(huì)展中心和演藝中心等大型文化博覽設(shè)施；商業(yè)中心位于發(fā)展軸的西南段，規(guī)劃集中布置市級(jí)商務(wù)金融中心。新區(qū)以行政、文化和商業(yè)為中心主體，集合章江新區(qū)豐富江景資源和內(nèi)部生態(tài)公園組成立體城市水景景觀，加上以圍繞生態(tài)公園的文化教育和醫(yī)療休閑等基礎(chǔ)配套，一個(gè)多元化、立體化的現(xiàn)代化新城區(qū)已初具雛形，城市發(fā)展高度和發(fā)展?jié)摿邆淞己玫奈镔|(zhì)基礎(chǔ)和發(fā)展后勁。尚江尊品中航隨著各項(xiàng)目的建設(shè)和入住人口的增多，各種市政及生活配套設(shè)施將越來越完善，這些將為區(qū)域居民日常生活和出行提供極大的方便。市場價(jià)格趨勢：價(jià)格將維持穩(wěn)定 2010年贛州房地產(chǎn)市場異?；馃幔績r(jià)水平飛速上漲，帶來的是各樓盤水漲船高的銷售價(jià)格，目前價(jià)格已至高峰，上漲壓力巨大，隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)一步發(fā)展，價(jià)格將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，逐步擠出泡沫，形成較合理、理性的市場價(jià)格。 公元城贛州中航置業(yè)有限公司————分析：區(qū)域內(nèi)本土與外來開發(fā)商均整合了強(qiáng)大的開發(fā)陣容，整體水平較高。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬平方米）麗江豪庭云星本項(xiàng)目是以上主要競爭項(xiàng)目里面規(guī)模最大的一個(gè)，占據(jù)一定的規(guī)模優(yōu)勢，利用規(guī)模優(yōu)勢可以開發(fā)出多種形式、多種組合的產(chǎn)品線，以最大化地滿足客戶需求。尚江尊品高層現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代園林——中航配套設(shè)施項(xiàng)目名稱自身配套公共配套麗江豪庭五星級(jí)會(huì)所中央生態(tài)公園、章貢中學(xué)、人民醫(yī)院、贛州銀行、濱江公園云星 銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格麗江豪庭預(yù)計(jì)6月推售，價(jià)格在8000元/㎡左右云星但目前所推貨量極少，先期開發(fā)的中央星城一期已售罄，目前贛州其他類似樓盤均價(jià)在8000元/㎡左右。 大戶型豪華江景房216。 贛州新區(qū)地標(biāo)性景觀建筑群，新區(qū)東大門門戶216。尚江尊品章江北岸，藏江私人官邸216。分析：形象鮮明，大手筆推廣本區(qū)域作為高端樓盤聚集區(qū)域之一，客戶群體定位類似，各樓盤無論在推廣方式還是在推廣主題上均具有同質(zhì)化現(xiàn)象。地塊內(nèi)部保護(hù)古樹江岸綠色植被章江新區(qū)南部是城市新開發(fā)區(qū)域，自然環(huán)境保護(hù)較好，空氣非常清新，章江對面綠色植物眾多，江景資源豐富，周邊尚存較多遺留下來的自然景觀，項(xiàng)目地塊內(nèi)部存有古老市級(jí)保護(hù)樹木。（3）交通環(huán)境：公共交通較少，居民出行不便。目前本項(xiàng)目周邊生活配套極為不足，周邊均沒有醫(yī)療、餐飲、教育、娛樂等生活配套，生活必需品等設(shè)施點(diǎn)也很少，居民的生活購物很不方便，因此目前區(qū)域內(nèi)的入住率很低。緊挨著工地，西邊是贛康路（東南望西北）西北方向的經(jīng)濟(jì)適用房（東南望西北）（2）地塊南面：項(xiàng)目南面緊接梅關(guān)大道，對面即是章江，江岸已建成沿江風(fēng)光帶，風(fēng)光優(yōu)美。地塊內(nèi)部保留的古樹和未拆的破房（西望東）地塊內(nèi)部（東望西）地塊現(xiàn)狀分析：江景資源豐富，自然利用資源較多，項(xiàng)目平整規(guī)則。項(xiàng)目指標(biāo)總占地面積 ㎡（ 2畝）容積率總建筑面積 ㎡建筑密度%綠化率≥35％本案的占地面積約230畝，其體量與周邊的項(xiàng)目相比具有一定的規(guī)模優(yōu)勢，容積率較高、建筑密度較小，樓間距較大，綠化率相對適宜，在產(chǎn)品線組合及園林規(guī)劃方面上具有較好的發(fā)揮空間，對項(xiàng)目本身的居住舒適度有較好的提升。n 處于未來城市發(fā)展主軸中點(diǎn)位置未來贛州總體規(guī)劃以軸狀發(fā)展為主，項(xiàng)目所在位置恰好處于發(fā)展中軸重點(diǎn)位置，往北承接章江新區(qū)核心CBD，往南連接未來城市南擴(kuò)區(qū)域 。 n 配套不成熟由于處在章江新區(qū)南部，周邊商業(yè)及配套設(shè)施較少，生活配套基本空白。n 未來持續(xù)擴(kuò)大的市場需求隨著章江新區(qū)發(fā)展越來越成熟，其對其他板塊的吸引力越發(fā)強(qiáng)烈，更多的人選擇章江新區(qū)作為置業(yè)投資首選之地。結(jié)束語通過本次對贛州市房地產(chǎn)市場作專項(xiàng)調(diào)研，使得我司對贛州的房地產(chǎn)市場形成了較為客觀完整的認(rèn)識(shí)。我司相信，在準(zhǔn)確把握市場情況與未來趨勢的基礎(chǔ)上，我們完全有信心為本案找準(zhǔn)市場定位，從而把項(xiàng)目成功推向市場，打造成片區(qū)內(nèi)最適宜居住的精品項(xiàng)目。中央星城麗江豪庭項(xiàng)目基本情況麗江豪庭小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)4棟住宅，22層到32層可以從不同的高度盡享章江美景，建筑為西班牙風(fēng)格，僅325套；小區(qū)近千平方米的五星級(jí)會(huì)所，內(nèi)設(shè)國際領(lǐng)先的恒溫泳池系統(tǒng)和高級(jí)健身房；住宅首層均設(shè)有5米挑高的雙入戶大堂，13，更顯居家氣派；小區(qū)將采用全封閉式管理，人車分流，使生活更加安 全、便利。具體的價(jià)格和優(yōu)惠待定。半島主要賣點(diǎn)l 社區(qū)高綠化率和絕美江景。l 置業(yè)顧問著裝整齊，介紹規(guī)范系統(tǒng)，有較高的職業(yè)素養(yǎng)。隨著章江新城區(qū)的興建成熟，云星項(xiàng)目情況樓盤地址章江新區(qū)贛江源大道與瑞金路交通轉(zhuǎn)盤東北角臨街銷售電話07978088888/8086666 開發(fā)/投資商廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司——占地面積83300㎡總建筑面積330000㎡ 綠化率35%容積率車位數(shù)量1800車位租售價(jià)格不詳項(xiàng)目產(chǎn)品類型高層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代園林項(xiàng)目配套豪德小學(xué)、外國語學(xué)校、贛州中學(xué)、市政府、行政服務(wù)中心、市體育中心、市圖書館、市人民醫(yī)院、市圖書館、市人民醫(yī)院、公交車總站、商業(yè)步行街萬盛Mall、黃金廣場、中央生態(tài)公園銷售情況銷售概況目前蓄客階段，二期預(yù)計(jì)6月份開盤。l 節(jié)能科技的全面引入，打造健康節(jié)能住宅。l 銷售接待人員形象較好，著裝職業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)，接待熱情。尚江尊品項(xiàng)目圍墻廣告目前工程地塊已建展示圍欄，已正式進(jìn)入建筑實(shí)際施工階段。 發(fā)展商：香港豪建集團(tuán) 　　開發(fā)商：贛州嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　　全程代理：合縱聯(lián)恒　　咨詢電話：07978219999中航公元，靜待萬千景仰項(xiàng)目位置：贛州市登峰大道旁開發(fā)商：贛州中航置業(yè)有限公司二、章江新區(qū)板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目一：中廷小區(qū)內(nèi)配套齊全，設(shè)有游泳池、兒童樂園、主題廣場、景觀廣場、幼兒園等。銷售情況銷售概況先階段主推二期六棟高層、小高層，總貨量為610戶。推廣渠道道旗、圍墻、大型戶外廣告牌、報(bào)紙、雜志。交房交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修交房時(shí)間2012年項(xiàng)目二：八零公社 項(xiàng)目基本情況八零公社項(xiàng)目是由贛州市華大置業(yè)有限公司專為贛州70后、80后青年才俊和成功人士精心打造的專屬生活社區(qū)，項(xiàng)目位于贛州市章江新區(qū)。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)銳意創(chuàng)新，締造不凡。項(xiàng)目推廣推廣主題MY STYLE MY LIFE！我有我主張主要賣點(diǎn)l 70/80中青年文化社區(qū)。l 2011年3月22號(hào)，期僅剩部分房源在售，兩房面積為113平米，復(fù)式樓面積為170平米左右，售價(jià)6000—9000元/平米，購房可享受一次性付款95折優(yōu)惠。三、水東片區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目一：時(shí)間公園項(xiàng)目基本情況贛州時(shí)間公園樓盤位于贛州市水東鎮(zhèn)，貢江以北、沿東河大橋323國道以南，京九鐵路以西，總占地1000余畝，總建筑面積近100萬平方米，時(shí)間公園一期園區(qū)總建筑13萬余平方米，集稀有獨(dú)立別墅，珍品聯(lián)排別墅，豪華疊式住宅，精品多層住宅等精致、典雅、高貴、舒適的居住形態(tài)。項(xiàng)目情況樓盤地址贛州市章貢區(qū)水東鎮(zhèn)政府對面銷售電話07978390888/8463599開發(fā)/投資商江西時(shí)間控股投資有限公司策劃代理公司——占地面積851173㎡總建筑面積720360㎡綠化率38%容積率車位數(shù)量6000車位租售價(jià)格 ——項(xiàng)目產(chǎn)品類型多層、小高層、聯(lián)排復(fù)式、別墅建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格園林風(fēng)格法式園林項(xiàng)目配套時(shí)間公園商業(yè)街、水東鎮(zhèn)政府、贛州汽車東站、銷售情況銷售概況現(xiàn)階段項(xiàng)目尚剩少量房源在售，后期開盤待定。l 內(nèi)部挑空設(shè)計(jì)，空間感十足，但細(xì)部表現(xiàn)與功能劃分尚有待提高。 四、河套老城區(qū)板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目一：國際時(shí)代廣場項(xiàng)目基本情況國際時(shí)代廣場項(xiàng)目處于贛州中心城區(qū)西門，屬于贛州商業(yè)繁華地帶，是贛州市政府產(chǎn)業(yè)布局中重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的區(qū)域，其商業(yè)資源優(yōu)勢無可比擬。項(xiàng)目在紅旗大道、文明大道、西橋路、西郊路交匯點(diǎn)處將建立大型的越秀紅旗休閑廣場，在紅旗大道與章江北大道交接處建立時(shí)代財(cái)富廣場，兩個(gè)休閑廣場貫通整條商業(yè)街道，紅旗大道西延段形式形成大進(jìn)深景觀大道，平行展開布置的大型多層商業(yè)步行街，通過退讓距離和高度控制的不同，形成錯(cuò)落有致、變化豐富的城市開放空間。根據(jù)目前市場需求及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況分析，國際時(shí)代廣場將填補(bǔ)贛州老城區(qū)集購物、餐飲、休閑娛樂及住宅為一體的大型、綜合性商貿(mào)建筑的空白，形成完整地并向周邊沿海城市輻射的商業(yè)體系，打造成贛州西