【正文】 發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴格境外機構(gòu)和個人購房的管理，規(guī)定境外機構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)，境外個人在境內(nèi)工作、學習超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機構(gòu)和個人的購房手續(xù)。未取得商品房預售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預售商品房，也不得以認購(包括認訂、登記、選號等)、收取預定款等各種形式變相預售商品房。點評：國十五條涉及面廣、力度大，被認為是國六條的細則之一，該政策是對房地產(chǎn)市場影響最大的政策，直接導致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長期的影響作用。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。(五)、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難?？茖W確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。點評：　　2006年加息的直接誘因是第一季度GDP增長過快、固定資產(chǎn)投資同時出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。（三）、各地區(qū)房價均呈上漲態(tài)勢，部分城市房價漲幅較高。2006年初，發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，%；二季度，%；到了10月份，%，房價漲幅基本得到控制。東、中、%、%、%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。為了達到這一目的，加息、“國六條”、“90㎡“將‘好’放在‘快’前，這是2006年中央經(jīng)濟工作會議的一大亮點，意味著中國經(jīng)濟發(fā)展思路將更重視調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變增長方式，注重質(zhì)量和效益?！敝袊髂陮⒓訌姾透纳坪暧^經(jīng)濟調(diào)控，以確保2007年經(jīng)濟穩(wěn)定、快速地增長。在短短半年內(nèi)，僅貨幣政策就動用了4次，而每次調(diào)整的力度不大。既重視貨幣政策，也使用了財政政策；既重視用經(jīng)濟手段、法律手段，也適當運用必要的行政措施，在使用貨幣政策和財政政策時，還綜合運用了多種政策工具。第三，固定資產(chǎn)投資增速回落。%?！笆晃濉遍_局之年的2006年，中國宏觀經(jīng)濟總體運行平穩(wěn)，經(jīng)濟社會發(fā)展取得了顯著成績。“覽大局者要、持勢者久”，房地產(chǎn)市場研究及項目定位應遵循市場背景與規(guī)律、圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目標來把握方向、在對市場精準掌控的條件下對項目進行定位與開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要雄厚的資金實力、良好的社會資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專業(yè)的開發(fā)及營銷能力。第一章、宏觀經(jīng)濟情況調(diào)查第一節(jié)、國民經(jīng)濟基本情況2006年中國宏觀經(jīng)濟概要2000年到2006年，中國宏觀經(jīng)濟連續(xù)7年保持8%至10%左右適度增長區(qū)間內(nèi)的平穩(wěn)較快運行?！? 2006年前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值達到141477億元，%。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。這主要得益于這次宏觀調(diào)控：一是多重用力。三是微量頻調(diào)。 2006年12月5日至12月7日中共中央政治局會議指出，將“堅持加強和改善宏觀調(diào)控，保持和擴大經(jīng)濟發(fā)展的良好勢頭”列為明年經(jīng)濟工作八項主要任務的首位，提出必須保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，適時適度進行預調(diào)和微調(diào)，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。2006年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，“穩(wěn)定房價，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”是2006年中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標。%，其中，%。、價格漲幅、房地產(chǎn)市場價格漲幅情況縱觀2006年中國房地產(chǎn)市場，房價可用“且調(diào)且漲”四字來形容。（二）、各類住宅價格上漲較快，低價位住宅價格漲幅較大。央行當時表示，本次上調(diào)金融機構(gòu)貸款利率是為了進一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進一步發(fā)揮經(jīng)濟手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。　　、國六條　　時間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：(一)、切實調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。會議認為，中央去年實施加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，各地區(qū)、各部門做了大量工作，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。、國十五條　　時間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：　　經(jīng)濟適用房建設(shè)目標9月底前公布；90㎡以下住房須占項目總面積7成以上；購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應量7成用于中低價位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預售許可證后，應當在10日內(nèi)開始銷售商品房?！哆M一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》可以有效抑制開發(fā)商的捂盤行為，對保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的供應進而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格有積極的作用。及時地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴張對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。幾個政策的疊加效應，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機者不會再進行投資，房價的上漲“推力”被卸去了一部分。、規(guī)劃　　時間：2006年9月30日　　主要內(nèi)容：套型建筑面積在90㎡以下的商品住房將占全市新審批新開工商品住房總面積的70%以上。點評：國土管理部門在近期調(diào)控過程中不斷加大力度，財政部亦開始表明房地產(chǎn)企業(yè)刻意隱瞞利潤過高；與此同時，信貸環(huán)節(jié)上調(diào)控指令也開始暢通。熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點。、行業(yè)并購走向縱深化從企業(yè)層面考察2006年中國房地產(chǎn)行業(yè)，兼并收購仍是一個重點。、城市經(jīng)濟圈發(fā)展將帶動二三線城市市場成熟國內(nèi)已經(jīng)形成珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)三大城市集群經(jīng)濟圈的格局，目前正處于高速發(fā)展時期，目標是成為具有世界競爭力的組團式大城市集群。當這種市場環(huán)境日益復雜多變，并從賣方市場過渡到買方市場時，資本運作能力和產(chǎn)品技術(shù)水平、市場類技術(shù)水平日益成為未來房地產(chǎn)市場競爭的重點。第三節(jié)、四川省及二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況2006年四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點、房地產(chǎn)市場的投資呈持續(xù)穩(wěn)定增長　　 2006年以來，四川房地產(chǎn)業(yè)由于到位資金持續(xù)穩(wěn)定增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了重要保障。在投資保持穩(wěn)定增長的同時，開發(fā)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。18月，㎡，增長32%。㎡，%。%。在商品房銷售中，㎡，%，㎡，%；㎡，%，㎡，%。二級城市房地產(chǎn)市場商品住宅銷售面積大幅度上升，意味二級市場蘊藏巨大的住宅需求市場；二級城市房地產(chǎn)市場供應量增加，市場將面臨激烈的競爭，對開發(fā)商以及對產(chǎn)品品質(zhì)、營銷手法提出更高的要求?！?005年建成大城市框架”目標已經(jīng)實現(xiàn)，城市綜合實力和發(fā)展后勁顯著增強；，100平方公里的大城市框架初步形成。、交通以聯(lián)接成渝、溝通周邊的道路建設(shè)為重點，大力構(gòu)建區(qū)域性交通網(wǎng)絡。隨著城市競爭力的進一步提升，到2020年發(fā)展到100萬人的目標實現(xiàn)的可能性較大。、城市人口人均消費能力年2003年2004年2005年2006年上半年居民人均可支配收入（元）6451720877644231居民人均可支配收入增長率（%）職工平均工資（元）924210652117356311職工平均工資增長率（%）點評：城市經(jīng)濟保持高速增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入依然保持增長勢頭但相對較慢，在消費實力的評估上需準確細分、謹慎對待。強化城市建設(shè)規(guī)劃導向功能，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計水平。南充市政府在2006年12月12日下發(fā)了《南充市房地產(chǎn)市場整頓通知》，并在隨后正式組織了相關(guān)會議，通過政策及輿論措施來規(guī)范、檢查南充房地產(chǎn)市場的違規(guī)行為?！?006年12月19日，市委副書記、市長杜光輝在南渝經(jīng)濟合作項目推介會上提出：“要立足南充，通過借力成渝，早日把南充建成特大城市。、城市發(fā)展布局一核：城市核心——以舊城商業(yè)區(qū)和高坪商業(yè)區(qū)共同組成一個擁江發(fā)展的商務區(qū)，是城市最重要的功能區(qū)和景觀重心。南充市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要“十一五”發(fā)展總體目標：按照市委提出的建設(shè)“川東北區(qū)域中心城市”的要求，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番。地方財政收入年均增長15%以上。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強資本金管理，吸引社會資金投入城市建設(shè)，促進城鎮(zhèn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善區(qū)域中心城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市形象。加快市政新區(qū)的配套建設(shè)，完善給排水、電網(wǎng)、供氣、公共消防、通訊等設(shè)施。、優(yōu)化城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)按照合理布局、特色鮮明、功能互補的原則，構(gòu)建中心城市、中小城市和建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鎮(zhèn)體系，繁榮城鎮(zhèn)經(jīng)濟，增加就業(yè)容量。加快縣城建設(shè)。、不同方位住宅供銷狀況項 目住宅供應面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）供銷比例順慶區(qū)108%嘉陵區(qū)47%高坪區(qū)15%合 計170%三區(qū)供應面積比例三區(qū)銷售面積比例在2006年住宅供銷中，順慶區(qū)為最高、其供應量達63%、銷售比例達64%；其次為嘉陵區(qū)、其供應量達28%、銷售比例達27%；高坪區(qū)為最弱、其供應量為9%、銷售比例為9%。14=（萬㎡），㎡，㎡，㎡的市場數(shù)據(jù)結(jié)合宏觀經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，2007年南充住宅需求面積估計與2006年的需求量差異不會太大。發(fā)展趨勢分析、房地產(chǎn)開發(fā)趨勢南充市房地產(chǎn)市場近2年來發(fā)展勢頭迅猛，呈現(xiàn)出以下特點：、投資力度不斷加大、投資信心高漲。全市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到150多家。2005年以前南充大部分已開發(fā)項目由于對市場研究的深度不夠，呈現(xiàn)出相對盲目及混亂的開發(fā)狀況，產(chǎn)品的設(shè)計、環(huán)境和配套的建設(shè)水平不高且同質(zhì)化嚴重，造成產(chǎn)品的競爭加劇，空置率高；2005年以后開始注重市場研究與細分、涌現(xiàn)出了一批具有差異性的高品質(zhì)樓盤并受到市場的追捧。嘉陵區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度比較順慶區(qū)版塊而言較為次之，中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著2006年及以前大批項目的開發(fā)，土地資源相對有限、發(fā)展空間不大，未來是持續(xù)性的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。西：以西山為代表，開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境均比較成熟，但土地資源比較稀少，是延續(xù)性的開發(fā)區(qū)域；北：政府新區(qū)：隨著政府新區(qū)的開發(fā)、以及城市土地的稀缺，本區(qū)域即將成為未來的關(guān)注的重點、房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；中：市中心區(qū)域：土地稀缺，土地成本高，最受消費者關(guān)注、但又是高價格競爭的白熱化區(qū)域，其開發(fā)以小規(guī)模、高價格的電梯公寓為主，近2年內(nèi)是開發(fā)的熱點區(qū)域之一。面積及戶型供應情況面積區(qū)間60㎡以下6080㎡80100㎡100120㎡120140㎡140㎡以上套數(shù)3335411853201824951709根據(jù)抽樣對南充20個代表性中高檔樓盤、共計8949套房屋面積比例的調(diào)查分析，目前南充市場上，大中戶型的供應量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場的第一主力戶型區(qū)間；而80100㎡戶型比例為21%、100120㎡戶型比例為23%，為市場的第二主力戶型區(qū)間；而60㎡以下戶型的比例僅為4%，市場供應的比例較小。城市印象泰合房地產(chǎn)金魚嶺街1號順慶區(qū)總建面：85410㎡住宅：75410㎡商業(yè)：1萬㎡容積率：綠化率：32%建筑密度：%車位：304個產(chǎn)品類型：多層總套數(shù) （608套）80—100㎡以下17 %（100套）100—120㎡以下 50 %（300套）120—140㎡以下7 %（ 40 套）140㎡以上 26 %（160 套）頂躍起價：1580最高價：1780均價：1650起價：1718最高價：2320均價：200070%一次性2%、按揭無兒童中心、會所南充恒豐塞納印象　濱江南路 嘉陵區(qū)總建面：48900㎡住宅：4萬㎡商業(yè)：容積率：總套數(shù)465套未公布2006年12月排號　　未定未定　錦通分析南充現(xiàn)有電梯公寓價格變化：濱江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是2006年底才把價格進行大幅度拉升，其平均均價達到了2500元/㎡左右的高價位水平；結(jié)合2006年電梯公寓總體放量不大的供應情況，以及根據(jù)其高價位房源的銷售走勢相對較慢的市場情況分析，南充購買群體對電梯公寓的價格接受還是有一定限度的。在已知項目中：2007年電梯公寓項目的放量（面積為570375㎡）首次超過多層項目放量（面積為437377㎡），電梯公寓開發(fā)將成為南充房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向；根據(jù)2006年電梯公寓的放量不足20萬㎡的市場情況分析，2007年電梯公寓將面臨激烈的市場競爭。帝壹家、龍吟水郡、天地山水等則在3個月內(nèi)完成，說明中高檔住宅的銷售速度較快。、調(diào)查樣本職業(yè)分布、調(diào)查樣本家庭年收入統(tǒng)計、調(diào)查樣本個人年收入項目品牌關(guān)注度調(diào)查品牌是開發(fā)項目的靈魂，是吸引客戶、實現(xiàn)價值的重要要素，是現(xiàn)代房地產(chǎn)競爭的重要砝碼。、客戶對開發(fā)商品牌的關(guān)注度點評： 有品牌的開發(fā)商，在銷售規(guī)范、工程質(zhì)量、項目品質(zhì)、宣傳形象等方面在社會公眾中都有較好的聲譽與接受度。新開發(fā)的房地產(chǎn)項目應以項目品牌為基礎(chǔ)樹立企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌的形成來來實現(xiàn)項目的更高價值與利潤。、客戶對不同戶型的面積需求套型套一套二套三套四及以上需求套數(shù)232817648點評：套三戶型依然是需求的絕對主力，需求比例達到53%；其次為套二戶型、需求比例達26%，再次為套四戶型、需求比例為14