【正文】 目 錄前 言 3第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查 4第一節(jié)、國民經(jīng)濟(jì)基本情況 42006年中國宏觀經(jīng)濟(jì)概要 42007年中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期 5第二節(jié)、全國房地產(chǎn)行業(yè)基本情況 5宏觀調(diào)控 5價格漲幅 6近期國家和地方對房地產(chǎn)調(diào)控實施的主要政策 72007年房地產(chǎn)行業(yè)趨勢 12第三節(jié)、四川省及二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況 142006年四川房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)特點 142006年四川主要二級城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅情況 15第二章、南充市宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)市場分析 16第一節(jié)、南充市宏觀經(jīng)濟(jì)及城市發(fā)展規(guī)劃概況 16城市概況 16經(jīng)濟(jì)環(huán)境 18房地產(chǎn)政策環(huán)境 20城市發(fā)展規(guī)劃 21南充市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 22第二節(jié)、南充市2006年房地產(chǎn)市場發(fā)展特征 24三區(qū)房地產(chǎn)市場情況 24三區(qū)房地產(chǎn)價格情況 26消費者購買特征分析 28發(fā)展趨勢分析 30第三章、南充市中高檔住宅市場分析 34第一節(jié)、供給市場情況 34產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析 34面積及戶型供應(yīng)情況 35第二節(jié)、多層中高檔住宅項目分析 35多層中高檔項目簡析 36價格分析 0406年主力價格走勢 2006年底部分代表性樓盤價格匯總 40第三節(jié)、電梯公寓中高檔住宅項目分析 41電梯公寓中高檔項目簡析 41價格分析 43第三節(jié)、2007年中高檔住宅供應(yīng)分析 44多層項目推出面積分析 44電梯公寓項目推出面積分析 44拍賣地塊推出面積預(yù)估分析 45第四節(jié)、中高檔住宅銷售速度加快 46第五節(jié)、高檔住宅步入品牌競爭 46第四章、消費者需求調(diào)查 47調(diào)查樣本概述 47項目品牌關(guān)注度調(diào)查 48產(chǎn)品形態(tài)接受度調(diào)查 50面積及戶型需求調(diào)查 51購買力調(diào)查 54配套需求調(diào)查 56物業(yè)管理費接受調(diào)查 57第五章、市場機(jī)會與風(fēng)險分析 59市場機(jī)會分析 59威脅分析 59前 言南充房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)步入成熟發(fā)展階段、進(jìn)入了全方位競爭的時代。房地產(chǎn)開發(fā)不僅需要雄厚的資金實力、良好的社會資源整合能力，更要有戰(zhàn)略性的全局眼光、專業(yè)的開發(fā)及營銷能力。“覽大局者要、持勢者久”，房地產(chǎn)市場研究及項目定位應(yīng)遵循市場背景與規(guī)律、圍繞開發(fā)戰(zhàn)略的目標(biāo)來把握方向、在對市場精準(zhǔn)掌控的條件下對項目進(jìn)行定位與開發(fā)。本次調(diào)查以行業(yè)及城市發(fā)展的高度為組織設(shè)計要點，站在宏觀戰(zhàn)略的高度觀察行業(yè)、探究城市、研析項目。并將以下研究成果匯集成本案，為項目的開發(fā)與策劃提供客觀資料借鑒。第一章、宏觀經(jīng)濟(jì)情況調(diào)查第一節(jié)、國民經(jīng)濟(jì)基本情況2006年中國宏觀經(jīng)濟(jì)概要2000年到2006年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)連續(xù)7年保持8%至10%左右適度增長區(qū)間內(nèi)的平穩(wěn)較快運行?！笆晃濉遍_局之年的2006年，中國宏觀經(jīng)濟(jì)總體運行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展取得了顯著成績。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)“高增長、高效益、低通脹”的良好局面。2006年以來，中央采取了一系列宏觀調(diào)控政策，進(jìn)入三季度后取得了初步成效，經(jīng)濟(jì)運行總體上呈現(xiàn)出增長快、運行穩(wěn)、質(zhì)量高的發(fā)展格局，實現(xiàn)了十一五的良好開局?！? 2006年前三季度，國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到141477億元，%。%。宏觀調(diào)控成效明顯，經(jīng)濟(jì)運行狀況良好。首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值增速高位回落。第二，工業(yè)生產(chǎn)增速回落。第三，固定資產(chǎn)投資增速回落。第四，貨幣信貸增速高位趨穩(wěn)。這次宏觀調(diào)控政策是及時和有效的，不僅有效地避免了經(jīng)濟(jì)運行由偏快轉(zhuǎn)向過熱，把過快的增速放慢了下來，而且也沒有出現(xiàn)大的回落，避免了經(jīng)濟(jì)運行的劇烈波動。這主要得益于這次宏觀調(diào)控：一是多重用力。既重視貨幣政策，也使用了財政政策；既重視用經(jīng)濟(jì)手段、法律手段，也適當(dāng)運用必要的行政措施，在使用貨幣政策和財政政策時，還綜合運用了多種政策工具。二是邊看邊調(diào)。在4月份出臺的上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上，又分別于7月份和8月份兩次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率和存貸款利率。三是微量頻調(diào)。在短短半年內(nèi)，僅貨幣政策就動用了4次，而每次調(diào)整的力度不大。2007年中國宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期中國經(jīng)濟(jì)即將實現(xiàn)連續(xù)第4年兩位數(shù)增長之時，2007年宏觀經(jīng)濟(jì)政策大局已定。權(quán)威機(jī)構(gòu)和專家普遍預(yù)計，2007年，中國經(jīng)濟(jì)將延續(xù)2006年的高位增長態(tài)勢，增長率將保持在10%左右。 2006年12月5日至12月7日中共中央政治局會議指出，將“堅持加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，保持和擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好勢頭”列為明年經(jīng)濟(jì)工作八項主要任務(wù)的首位，提出必須保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，適時適度進(jìn)行預(yù)調(diào)和微調(diào)，確保經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展?！敝袊髂陮⒓訌?qiáng)和改善宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，以確保2007年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速地增長?！胺€(wěn)”成為中國明年宏觀經(jīng)濟(jì)政策的突出特點。中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，做好明年經(jīng)濟(jì)工作，最重要的是保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展，防止出現(xiàn)大的起落?！皩ⅰ谩旁凇臁?，這是2006年中央經(jīng)濟(jì)工作會議的一大亮點，意味著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展思路將更重視調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變增長方式，注重質(zhì)量和效益。中國經(jīng)濟(jì)將步入一個更加注重科學(xué)發(fā)展的軌道。” 第二節(jié)、全國房地產(chǎn)行業(yè)基本情況宏觀調(diào)控房地產(chǎn)調(diào)控，對百姓而言是穩(wěn)定房價、提高生活質(zhì)量；在宏觀經(jīng)濟(jì)層面，是有效防止關(guān)聯(lián)行業(yè)投資過熱、保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運行。2006年以來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一輪新的調(diào)控，“穩(wěn)定房價，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)”是2006年中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要目標(biāo)。為了達(dá)到這一目的，加息、“國六條”、“90㎡70%”、“限外”等等涉及金融、信貸、土地、稅收等多項政策順次出臺，調(diào)控從“宏觀領(lǐng)域”深入“微觀層面”。價格漲幅、投資漲幅2006年19月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)平穩(wěn)增長，%。%，其中，%。東、中、%、%、%，其中，東部地區(qū)商品住宅開發(fā)投資增幅明顯低于中、西部地區(qū)。2006年19月，㎡，%，、?？傮w來看，2006年19月房地產(chǎn)市場正在朝著宏觀調(diào)控的目標(biāo)方向發(fā)展：住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長；商品房施工、竣工和新開工面積均大幅上升；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積有所減少，完成土地開發(fā)面積上升。、價格漲幅、房地產(chǎn)市場價格漲幅情況縱觀2006年中國房地產(chǎn)市場，房價可用“且調(diào)且漲”四字來形容。2006年初，發(fā)改委和國家統(tǒng)計局發(fā)布調(diào)查數(shù)據(jù)，%；二季度，%；到了10月份，%，房價漲幅基本得到控制。房地產(chǎn)投資增速已經(jīng)趨向穩(wěn)定，房價大幅上漲的勢頭也得到初步遏制，房地產(chǎn)業(yè)步入持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展的軌道。、2006年上半年房價變化特點（一）、商品房價格持續(xù)上漲，但漲幅有回落跡象；存量房價格小幅下降。（二）、各類住宅價格上漲較快，低價位住宅價格漲幅較大。（三）、各地區(qū)房價均呈上漲態(tài)勢，部分城市房價漲幅較高。從2006年上半年的房價走勢看，全國房價上漲較快、漲幅較大，但在5月末國家出臺調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定住房價格的政策后，房價漲勢有趨緩跡象。近期國家和地方對房地產(chǎn)調(diào)控實施的主要政策、加息央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款基準(zhǔn)利率27個基點，%%；%%。央行當(dāng)時表示，本次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)貸款利率是為了進(jìn)一步鞏固宏觀調(diào)控成果，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)、健康發(fā)展的良好勢頭，進(jìn)一步發(fā)揮經(jīng)濟(jì)手段在資源配置和宏觀調(diào)控中的作用。點評：　　2006年加息的直接誘因是第一季度GDP增長過快、固定資產(chǎn)投資同時出現(xiàn)過熱的現(xiàn)象。央行此舉直接意圖在于控制信貸，一季度的新增貸款幾乎完成了央行半年的貸款目標(biāo)，信貸的增長刺激了投資增長，進(jìn)而推動了商品價格上漲，而這些錢大多流入房地產(chǎn)和其他固定資產(chǎn)投資行業(yè)，許多產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。加息有利于調(diào)整國民經(jīng)濟(jì)增長的速度，也意味著國家對經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的開始。　　、國六條　　時間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：(一)、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。(二) 、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。(三)、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動性住房需求過快增長。(四)、進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。(五)、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。(六)、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向。點評：　　國六條產(chǎn)生于國務(wù)院總理溫家寶當(dāng)日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施。會議認(rèn)為，中央去年實施加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決策和部署以來，各地區(qū)、各部門做了大量工作，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些問題尚未根本解決，主要是少數(shù)大城市房價上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂?！　鶙l拉開了2006年國家對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控的序幕，是日后出臺的各項政策的總的指導(dǎo)方針。而此次的國六條在宏觀性中又具有很強(qiáng)的針對性，表明樓市調(diào)控不是對房地產(chǎn)市場的整體打壓，而是保持持續(xù)、穩(wěn)健的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。、國十五條　　時間：2006年5月17日　　主要內(nèi)容：　　經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布；90㎡以下住房須占項目總面積7成以上；購房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營業(yè)稅；空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；個人住房貸款首付比例不低于3成；居住用地供應(yīng)量7成用于中低價位中小套型；土地閑置2年將被收回使用權(quán)；各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。點評：國十五條涉及面廣、力度大，被認(rèn)為是國六條的細(xì)則之一，該政策是對房地產(chǎn)市場影響最大的政策，直接導(dǎo)致了上海房地產(chǎn)一、二手交易量的下降并且對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展起到長期的影響作用。由于各地都將會出臺新政細(xì)則對國六條和國十五條進(jìn)行進(jìn)一步的闡釋，此后各地就國十五條所出臺的細(xì)則，以及各部委就國六條、國十五條所進(jìn)行的進(jìn)一步調(diào)控，將2006年宏觀調(diào)控的力度充分凸顯出來。 、預(yù)售　　時間：2006年7月10日主要內(nèi)容：　　加強(qiáng)商品房預(yù)售許可管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號等)、收取預(yù)定款等各種形式變相預(yù)售商品房。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售許可證而非法預(yù)售或變相預(yù)售的，責(zé)令其限期整改；對拒不整改的，要從嚴(yán)查處，直至取消開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。點評：建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出的通知，進(jìn)一步整頓規(guī)范了房地產(chǎn)交易秩序?！哆M(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》可以有效抑制開發(fā)商的捂盤行為，對保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的供應(yīng)進(jìn)而穩(wěn)定房地產(chǎn)的價格有積極的作用。、外資　　時間：2006年7月24日　　主要內(nèi)容：　　規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的市場準(zhǔn)入，提高了部分外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金在投資總額中的比重，明確了外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)立、股權(quán)和項目轉(zhuǎn)讓等程序；加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理，規(guī)范外商投資房地產(chǎn)企業(yè)在貸款、結(jié)匯等方面的行為；嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個人購房的管理，規(guī)定境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)，境外個人在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)超過1年的，可以購買符合實際需要的自用、自住商品房，規(guī)范了境外機(jī)構(gòu)和個人的購房手續(xù)。點評：《意見》在堅持對外開放方針的基礎(chǔ)上，針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的新情況，借鑒國際上多數(shù)國家的慣例，按照統(tǒng)籌國內(nèi)發(fā)展和對外開放的原則，進(jìn)一步規(guī)范和完善了外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策?！兑庖姟窂墓?yīng)與需求兩個方面打擊外資對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的影響，對外資助漲國內(nèi)房地產(chǎn)有明顯的遏止作用。及時地制止外資在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)不合理的擴(kuò)張對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。、個稅　　時間：2006年7月27日　　主要內(nèi)容：　　2006 年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售全額征收營業(yè)稅。個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，應(yīng)持有關(guān)材料向地方稅務(wù)部門申請辦理免征營業(yè)稅的手續(xù)；從8月1日起，各地稅局將在全國范圍內(nèi)統(tǒng)一強(qiáng)制性征收二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅，對于5年之內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手住房征收盈利部分20%的個人所得稅。點評：　　該政策目標(biāo)直指房地產(chǎn)投資者，政策出臺后，按照目前上海房地產(chǎn)價格的上漲水平，投資普通住宅5年內(nèi)已經(jīng)無利可圖。幾個政策的疊加效應(yīng)，讓絕大多數(shù)希望投資普通住宅獲利的投資、投機(jī)者不會再進(jìn)行投資，房價的上漲“推力”被卸去了一部分?！　?、土地主要內(nèi)容：　　進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)責(zé)任，切實保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計，規(guī)范土地出讓收支管理，調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費政策，建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度，禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，強(qiáng)化對土地管理行為監(jiān)督檢查，嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。財政部國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》。為保護(hù)耕地，強(qiáng)化土地經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，控制固定資產(chǎn)投資過快增長，促進(jìn)節(jié)約用地。2007年1月1日起，新增建設(shè)用地土地有償使用費標(biāo)準(zhǔn)將提高一倍，同時繼續(xù)實行中央與地方30：70分成體制，相關(guān)收入專項用于基本農(nóng)田建設(shè)和保護(hù)、土地整理、耕地開發(fā)。點評：《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》與《關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費政策等問題的通知》是繼2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》出臺后，中國政府在土地管理和調(diào)控政策上的又一次重大調(diào)整。新出臺的土地政策著重解決當(dāng)前土地管理