【正文】 小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。其次，新增建設用地土地有償使用費提高標準后，仍實行中央與地方 30∶70 分成體制。雖然征收的對象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會將該成本部分轉嫁給消費者助漲房價。 2023年政策影響分析 07年 10月前調控政策 中管網房地產頻道 25 ? 國家稅務總局發(fā)布 《 國家稅務總局關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知 》 ，對住房營業(yè)稅政策進行調整，這些政策的出臺既體現了對投機性炒房和投資性購房的進一步遏制， 也體現了切實調整住房結構、區(qū)分普通住房和非普通住房的調控精神。 ? 政府在細則出臺上也迅速行動起來，加大了執(zhí)行力度，要求自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設， 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的 70％以上。 07年 10月后及未來三年內房地產市場情況預測 中管網房地產頻道 20 未來房地產發(fā)展趨勢預測 雖然目前全國房地產市場出現了盤整現象，房價出現一定程度的下挫，但是中國房地產的持續(xù)增長期至少將持續(xù) 10年左右，只是在現屆政府強力的宏觀調控政策下，未來三年內（ 2023— 2023年），房地產行業(yè)不可能再出現 07年 10月前的劇烈增長局面，而會保持一種相對平穩(wěn)和健康的增長。 北京： 在 10月量跌價漲的基礎上，期房住宅簽約量繼續(xù)下滑、房價繼續(xù)上升。 07年 10月前房地產市場主要呈現以下幾個特點 ： 中管網房地產頻道 16 房地產宏觀市場 07年 10月前中國房地產市場情況 中國房地產發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產長期發(fā)展的原因 07年 10月后及未來三年內中國房地產市場預測 中管網房地產頻道 17 處于高位的一線城市樓市房價首先受到沖擊 在各項宏觀調控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經處于房價高位的一線城市受到較大沖擊。 房地產開發(fā)商到處跑馬圈地，很多大開發(fā)商大量、高價囤積土地資源。 中管網房地產頻道 12 房地產宏觀市場 07年 10月前中國房地產市場情況 中國房地產發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內中國房地產市場預測 中管網房地產頻道 13 我國房地產的發(fā)展規(guī)律： 我國房地產現在呈現發(fā)展和調整相結合的發(fā)展模式， 一般而言為發(fā)展 5年，調整 2年的發(fā)展趨勢。 中國房地產長期發(fā)展的原因 中管網房地產頻道 9 土地資源的稀缺性是房地產行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證 ? 中國是一個人口眾多，而國土遼闊的國家，但是，相比于大多數發(fā)達國家，中國的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少 ? 中國人對地產和房產的依賴程度超過世界上任何一個國家和地區(qū)，中國人比大多數民族和國家的人民有更強的欲望占有地產和房產 中國房地產長期發(fā)展的原因 中管網房地產頻道 10 大量個人儲蓄投資資金進入房地產市場，個人購房投資趨勢明顯 中國房地產長期發(fā)展的原因 ? 受中國人傳統(tǒng)臵業(yè)理念的影響，大量資金進入房地產市場； ? 社會保障體制的不健全使得購房成為人們降低社會風險的一種方式； ? 成為抵制通貨膨脹主要工具之一 （ 中國 2023年 9月居民消費價格指數 (CPI)同比上漲% ， 19月 CPI則同比上漲 % ，而一年期存款利息僅為 ） ； 中管網房地產頻道 11 人民幣升值將促進外資進入我國房地產市場，影響市場格局變化，尤其影響沿海大城市的住房供求關系 中國房地產長期發(fā)展的原因 2023年 10月 29日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的中間價為： 1美元對人民幣 。 中國房地產長期發(fā)展的原因 中管網房地產頻道 8 中國人口紅利帶來新增住宅需要，維持房地產增長態(tài)勢 ? 中國當前的人口結構有一個特殊的因素，那就是人口紅利使得中國經濟 20多年來維持著全球最為強勁的增長。 中管網房地產頻道 1 納愛斯集團雨花亭項目 市場調查報告 2023年 12月 中管網房地產頻道 2 報告綱要 房地產中觀市場 房地產宏觀政策 房地產宏觀市場 房地產競爭市場 中管網房地產頻道 3 一、房地產宏觀市場分析 …………………………………………………………………… … 4 中國房地產長期發(fā)展的原因 中國房地產發(fā)展的一般周期規(guī)律 07年 10月前中國房地產市場情況 07年 10月后三年內中國房地產市場預測 二、房地產宏觀政策 分 析 …………………………………………… ……………… ………… 21 07年 10月前調控政策 07年 10月后長沙房地產發(fā)展情況 三、房地產中觀市場分析 …………………………………………… ……… ……… … ……… 38 06年長沙房地產發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產發(fā)展情況 07年 10月后長沙房地產發(fā)展情況 四、競爭市場分析 ………………………………………………… ………… ………………… 56 板塊競爭 高檔住宅競爭市場 商業(yè)競爭市場 商務（商住樓）競爭市場 目 錄 中管網房地產頻道 4 房地產宏觀市場 07年 10月前中國房地產市場情況 中國房地產發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內中國房地產市場預測 中管網房地產頻道 5 經濟硬著陸可能性低，將有力保障房地產發(fā)展的良好環(huán)境 中國每年新增就業(yè)人口近千萬 GDP每上漲 1％，增加新工作崗位 80～ 90萬個 為保證中國每年新增人口就業(yè)機會，中國 GDP增長率將不得低于 7％ 經濟持續(xù)增長 就業(yè)增加 政治穩(wěn)定 保證 GDP增長速度 房地產市場發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4%— 5% 停滯甚至倒退 5%— 8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%— 10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 中國房地產長期發(fā)展的原因 經濟高速發(fā)展帶動房地產行業(yè)高速發(fā)展 中管網房地產頻道 6 中國歷年經濟增長率9%8%7%8%7%8%9%10% 10%11% 11% 11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 經濟發(fā)展前景看好 ,推動住宅產業(yè)持續(xù)高漲 未來 10年中國經濟依然持續(xù)快速發(fā)展，構成了支撐房地產行業(yè)長期發(fā)展的堅實基石 國家統(tǒng)計局利用經濟計量模型做出預測： “十一五”（ 20232023）期間，中國 GDP均增長率將達到 8％左右 高盛、摩根將中國 2023年 GDP增幅預期自先前的 %調高至 % 中國房地產長期發(fā)展的原因 中管網房地產頻道 7 高速城市化進程有力推動房地產行業(yè)快速發(fā)展 1981年至 2023年，僅僅 25年的時間，我國城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達國家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。上世紀 80年代之后，我國總人口中勞動適齡人口的比重不斷上升，撫養(yǎng)比不斷下降。 自匯改以來，人民幣兌美元累計升值 %。 第一個階段（ 19891993年）： 我國房地產得到 5年的較快發(fā)展后，進入到了第一個小型調整期 19931997年（歷時 4年）； 第二個階段（ 19982023） ： 1998年之后的長達 5年的積累后，中國房地產的驚人能量開始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個小型調整期； 第三個階段（ 20232023）： 這 5年將會是上一波調整期后的又一快速發(fā)展階段，后進入調整期，預計 20232023 （歷時 2年）將成為第 3個小型調整期。 大量個人儲蓄資金進入房地產市場，老百姓購房熱情高漲。 07年 10月后房地產市場分析 07年 10月后及未來三年內房地產市場情況預測 中管網房地產頻道 18 上海： 11月份商品住宅的成交均價出現下跌，跌幅達 7個百分點，由 10月份每平方米11500多元下降到 10700多元。 11月北京期房住宅平均日簽約套數大幅下跌，環(huán)比 10月下跌了 %，同比去年 11月下跌了%。 07年 10月后及未來三年內房地產市場情況預測 中管網房地產頻道 21 報告綱要 房地產中觀市場 房地產宏觀政策 房地產宏觀市場 房地產競爭市場 中管網房地產頻道 22 房地產宏觀政策 07年 10月后調控政策 07年 10月前調控政策 中管網房地產頻道 23 07年 10月前調控政策 1. 2023年房地產調控政策一覽 ?人民幣貸款基準利率上調 %（ ） ?《 關于促進房地產業(yè)健康發(fā)展的六點意見 》 （國六條）（ ） ?《 關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 》 （十五條細則）（ ） ?《 關于加強住房營業(yè)稅征收管理有關問題的通知 》 （ ） ?人民幣存、貸款基準利率上調 %（ ） ?三次上調存款準備金率累計 %—— 據專家估算，三次上調累計將會凍結銀行資金4500億元。 直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整上述比例的，必須報建設部批準。 ? 九部委 《 關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 》 “ 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的 70%以上”這一規(guī)定，將使得 城市住宅的供應結構發(fā)生巨大的改變，產品同質化將不可避免。 房地產市場整體價格的增長會在所難免。此外，新增建設用地土地有償使用費征收標準提高后，收入仍然全部用于土地。 修改后的土地使用稅條例，不但提高了稅收標準，還擴大了征收范圍，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入其中。 此次城市基礎設施配套費的上漲，理論上將增加 3％ — 5％的開發(fā)成本。 ? 物業(yè)稅改革單個因素的變化并不一定會反映在最終結果上。 ?越調控價格越上漲。土地使用證不能分期放發(fā)。 要點 4： 第二套房首付及相應貸款利率提高， 第二套房選擇在 90平米以下的購房者會增多， 這樣很有可能增加 90平米以下存量房的交易量。目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時在 2家銀行做按揭，但今后銀行是否會針對這一情況制定相關措施尚不可知。投資客活躍導致市場成交活躍。 2023年房地產投資額占城鎮(zhèn)固定資產投資額比重下降了 ，顯示出宏觀調控的初步成效，但仍保持較高比重。 2023年，長沙商品房新開工面積與施工面積之比為，超過了國際標準（ — ），住宅比值則更大。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對市場預期充滿信心，導致當時長沙市房地產開發(fā)高速發(fā)展，未來二年后全市增量供應會擴大。 ? 在國家調控政策的宏觀背景下，長沙房地產投資基本保持穩(wěn)步增長，但增速有所放緩。 住宅建設完成投資 ，占總投資的 ％，比去年同期增長 ％； 07年上半年長沙房地產發(fā)展情況 中管網房地產頻道 48 施工面積 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 合計 住宅 301 所占比例 % % % % % % 辦公樓 所占比例 % % % % % % 商業(yè)用房 所占比例 % % % % % % 其他 所占比例 % % % % % % 合計 2023年 16房屋施工面積分區(qū)情況分析 2023年 1－ 6月商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,其中住宅施工面積 方米，同比增長 %，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房所占比例下降，說明結構趨于合理 。 房地產市場的高速發(fā)展及各項費用的增加，導致長沙市 2023年上半年住宅均價較去年同期增長%，比 2023年增加%。 07年上半年長沙房地產發(fā)展情況 中管網房地產頻道 53 ? 價格迅猛增長。 ? 開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲。 ? 價格平穩(wěn)。 中管網房地產頻道 56 報告綱要 房地產中觀市場 房地產宏觀政策 房地產宏觀市場 房地產競爭市場 中管網房地產頻道 57 房地產競爭市場 商業(yè)競爭市場 高檔住宅競爭市場 板塊競爭 商務（商住樓）競爭市場 中管網房地產頻道 58 南城板塊 東城板塊 北城板塊 河西板塊 星沙板塊 奧林匹克花園 珠江花城 藏瓏國際 卓越蔚藍海岸 陽光 100 美林銀谷 上庭苑 天健芙蓉盛世 綠城桂花城 齊頭并進，各具特色 ,河西板塊 ,城北板塊 ,星沙板塊之間進行 . 六大板塊戰(zhàn)長沙 長沙地產板塊格局 中心板塊 中管網房地產頻道 59 板塊特征 板塊 名稱 板塊特征