【正文】 小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。其次，新增建設(shè)用地土地有償使用費提高標準后，仍實行中央與地方 30∶70 分成體制。雖然征收的對象是開發(fā)商，但是開發(fā)商會將該成本部分轉(zhuǎn)嫁給消費者助漲房價。 2023年政策影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 ? 國家稅務(wù)總局發(fā)布 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 ，對住房營業(yè)稅政策進行調(diào)整，這些政策的出臺既體現(xiàn)了對投機性炒房和投資性購房的進一步遏制， 也體現(xiàn)了切實調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房的調(diào)控精神。 ? 政府在細則出臺上也迅速行動起來，加大了執(zhí)行力度，要求自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)， 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測 雖然目前全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了盤整現(xiàn)象，房價出現(xiàn)一定程度的下挫，但是中國房地產(chǎn)的持續(xù)增長期至少將持續(xù) 10年左右，只是在現(xiàn)屆政府強力的宏觀調(diào)控政策下，未來三年內(nèi)（ 2023— 2023年），房地產(chǎn)行業(yè)不可能再出現(xiàn) 07年 10月前的劇烈增長局面，而會保持一種相對平穩(wěn)和健康的增長。 北京： 在 10月量跌價漲的基礎(chǔ)上，期房住宅簽約量繼續(xù)下滑、房價繼續(xù)上升。 07年 10月前房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下幾個特點 ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后及未來三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 處于高位的一線城市樓市房價首先受到?jīng)_擊 在各項宏觀調(diào)控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經(jīng)處于房價高位的一線城市受到較大沖擊。 房地產(chǎn)開發(fā)商到處跑馬圈地，很多大開發(fā)商大量、高價囤積土地資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 我國房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律： 我國房地產(chǎn)現(xiàn)在呈現(xiàn)發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合的發(fā)展模式， 一般而言為發(fā)展 5年，調(diào)整 2年的發(fā)展趨勢。 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證 ? 中國是一個人口眾多，而國土遼闊的國家，但是，相比于大多數(shù)發(fā)達國家，中國的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少 ? 中國人對地產(chǎn)和房產(chǎn)的依賴程度超過世界上任何一個國家和地區(qū)，中國人比大多數(shù)民族和國家的人民有更強的欲望占有地產(chǎn)和房產(chǎn) 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 大量個人儲蓄投資資金進入房地產(chǎn)市場，個人購房投資趨勢明顯 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 ? 受中國人傳統(tǒng)臵業(yè)理念的影響，大量資金進入房地產(chǎn)市場； ? 社會保障體制的不健全使得購房成為人們降低社會風險的一種方式； ? 成為抵制通貨膨脹主要工具之一 （ 中國 2023年 9月居民消費價格指數(shù) (CPI)同比上漲% ， 19月 CPI則同比上漲 % ，而一年期存款利息僅為 ） ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 人民幣升值將促進外資進入我國房地產(chǎn)市場，影響市場格局變化，尤其影響沿海大城市的住房供求關(guān)系 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 2023年 10月 29日銀行間外匯市場美元等交易貨幣對人民幣匯率的中間價為： 1美元對人民幣 。 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 中國人口紅利帶來新增住宅需要，維持房地產(chǎn)增長態(tài)勢 ? 中國當前的人口結(jié)構(gòu)有一個特殊的因素，那就是人口紅利使得中國經(jīng)濟 20多年來維持著全球最為強勁的增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 納愛斯集團雨花亭項目 市場調(diào)查報告 2023年 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 報告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 一、房地產(chǎn)宏觀市場分析 …………………………………………………………………… … 4 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 二、房地產(chǎn)宏觀政策 分 析 …………………………………………… ……………… ………… 21 07年 10月前調(diào)控政策 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、房地產(chǎn)中觀市場分析 …………………………………………… ……… ……… … ……… 38 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 四、競爭市場分析 ………………………………………………… ………… ………………… 56 板塊競爭 高檔住宅競爭市場 商業(yè)競爭市場 商務(wù)（商住樓）競爭市場 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 經(jīng)濟硬著陸可能性低，將有力保障房地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境 中國每年新增就業(yè)人口近千萬 GDP每上漲 1％，增加新工作崗位 80～ 90萬個 為保證中國每年新增人口就業(yè)機會，中國 GDP增長率將不得低于 7％ 經(jīng)濟持續(xù)增長 就業(yè)增加 政治穩(wěn)定 保證 GDP增長速度 房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 小于 4% 萎縮 4%— 5% 停滯甚至倒退 5%— 8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%— 10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 經(jīng)濟高速發(fā)展帶動房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 中國歷年經(jīng)濟增長率9%8%7%8%7%8%9%10% 10%11% 11% 11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 經(jīng)濟發(fā)展前景看好 ,推動住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)高漲 未來 10年中國經(jīng)濟依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長期發(fā)展的堅實基石 國家統(tǒng)計局利用經(jīng)濟計量模型做出預(yù)測： “十一五”（ 20232023）期間，中國 GDP均增長率將達到 8％左右 高盛、摩根將中國 2023年 GDP增幅預(yù)期自先前的 %調(diào)高至 % 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 高速城市化進程有力推動房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 1981年至 2023年，僅僅 25年的時間，我國城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達國家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。上世紀 80年代之后，我國總?cè)丝谥袆趧舆m齡人口的比重不斷上升，撫養(yǎng)比不斷下降。 自匯改以來，人民幣兌美元累計升值 %。 第一個階段（ 19891993年）： 我國房地產(chǎn)得到 5年的較快發(fā)展后，進入到了第一個小型調(diào)整期 19931997年（歷時 4年）； 第二個階段（ 19982023） ： 1998年之后的長達 5年的積累后，中國房地產(chǎn)的驚人能量開始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個小型調(diào)整期； 第三個階段（ 20232023）： 這 5年將會是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進入調(diào)整期，預(yù)計 20232023 （歷時 2年）將成為第 3個小型調(diào)整期。 大量個人儲蓄資金進入房地產(chǎn)市場，老百姓購房熱情高漲。 07年 10月后房地產(chǎn)市場分析 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 上海： 11月份商品住宅的成交均價出現(xiàn)下跌，跌幅達 7個百分點，由 10月份每平方米11500多元下降到 10700多元。 11月北京期房住宅平均日簽約套數(shù)大幅下跌，環(huán)比 10月下跌了 %，同比去年 11月下跌了%。 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 報告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 07年 10月前調(diào)控政策 1. 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽 ?人民幣貸款基準利率上調(diào) %（ ） ?《 關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點意見 》 （國六條）（ ） ?《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 （十五條細則）（ ） ?《 關(guān)于加強住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 （ ） ?人民幣存、貸款基準利率上調(diào) %（ ） ?三次上調(diào)存款準備金率累計 %—— 據(jù)專家估算，三次上調(diào)累計將會凍結(jié)銀行資金4500億元。 直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報建設(shè)部批準。 ? 九部委 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 “ 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”這一規(guī)定，將使得 城市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的改變，產(chǎn)品同質(zhì)化將不可避免。 房地產(chǎn)市場整體價格的增長會在所難免。此外，新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準提高后，收入仍然全部用于土地。 修改后的土地使用稅條例，不但提高了稅收標準，還擴大了征收范圍，將外商投資企業(yè)和外國企業(yè)納入其中。 此次城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費的上漲，理論上將增加 3％ — 5％的開發(fā)成本。 ? 物業(yè)稅改革單個因素的變化并不一定會反映在最終結(jié)果上。 ?越調(diào)控價格越上漲。土地使用證不能分期放發(fā)。 要點 4： 第二套房首付及相應(yīng)貸款利率提高， 第二套房選擇在 90平米以下的購房者會增多， 這樣很有可能增加 90平米以下存量房的交易量。目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時在 2家銀行做按揭，但今后銀行是否會針對這一情況制定相關(guān)措施尚不可知。投資客活躍導致市場成交活躍。 2023年房地產(chǎn)投資額占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重下降了 ，顯示出宏觀調(diào)控的初步成效，但仍保持較高比重。 2023年，長沙商品房新開工面積與施工面積之比為，超過了國際標準（ — ），住宅比值則更大。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對市場預(yù)期充滿信心，導致當時長沙市房地產(chǎn)開發(fā)高速發(fā)展，未來二年后全市增量供應(yīng)會擴大。 ? 在國家調(diào)控政策的宏觀背景下，長沙房地產(chǎn)投資基本保持穩(wěn)步增長，但增速有所放緩。 住宅建設(shè)完成投資 ，占總投資的 ％，比去年同期增長 ％； 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 施工面積 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 合計 住宅 301 所占比例 % % % % % % 辦公樓 所占比例 % % % % % % 商業(yè)用房 所占比例 % % % % % % 其他 所占比例 % % % % % % 合計 2023年 16房屋施工面積分區(qū)情況分析 2023年 1－ 6月商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,其中住宅施工面積 方米，同比增長 %，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房所占比例下降，說明結(jié)構(gòu)趨于合理 。 房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展及各項費用的增加，導致長沙市 2023年上半年住宅均價較去年同期增長%，比 2023年增加%。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 ? 價格迅猛增長。 ? 開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲。 ? 價格平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 報告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 57 房地產(chǎn)競爭市場 商業(yè)競爭市場 高檔住宅競爭市場 板塊競爭 商務(wù)（商住樓）競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 南城板塊 東城板塊 北城板塊 河西板塊 星沙板塊 奧林匹克花園 珠江花城 藏瓏國際 卓越蔚藍海岸 陽光 100 美林銀谷 上庭苑 天健芙蓉盛世 綠城桂花城 齊頭并進，各具特色 ,河西板塊 ,城北板塊 ,星沙板塊之間進行 . 六大板塊戰(zhàn)長沙 長沙地產(chǎn)板塊格局 中心板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 板塊特征 板塊 名稱 板塊特征