【正文】 小城市為 18元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)為 12元。其次，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)提高標(biāo)準(zhǔn)后，仍實(shí)行中央與地方 30∶70 分成體制。雖然征收的對(duì)象是開(kāi)發(fā)商，但是開(kāi)發(fā)商會(huì)將該成本部分轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者助漲房?jī)r(jià)。 2023年政策影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 ? 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 ，對(duì)住房營(yíng)業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整，這些政策的出臺(tái)既體現(xiàn)了對(duì)投機(jī)性炒房和投資性購(gòu)房的進(jìn)一步遏制， 也體現(xiàn)了切實(shí)調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、區(qū)分普通住房和非普通住房的調(diào)控精神。 ? 政府在細(xì)則出臺(tái)上也迅速行動(dòng)起來(lái)，加大了執(zhí)行力度，要求自 2023年 6月 1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設(shè)， 套型建筑面積 90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70％以上。 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 雖然目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了盤(pán)整現(xiàn)象，房?jī)r(jià)出現(xiàn)一定程度的下挫，但是中國(guó)房地產(chǎn)的持續(xù)增長(zhǎng)期至少將持續(xù) 10年左右，只是在現(xiàn)屆政府強(qiáng)力的宏觀調(diào)控政策下，未來(lái)三年內(nèi)（ 2023— 2023年），房地產(chǎn)行業(yè)不可能再出現(xiàn) 07年 10月前的劇烈增長(zhǎng)局面，而會(huì)保持一種相對(duì)平穩(wěn)和健康的增長(zhǎng)。 北京： 在 10月量跌價(jià)漲的基礎(chǔ)上，期房住宅簽約量繼續(xù)下滑、房?jī)r(jià)繼續(xù)上升。 07年 10月前房地產(chǎn)市場(chǎng)主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 處于高位的一線城市樓市房?jī)r(jià)首先受到?jīng)_擊 在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經(jīng)處于房?jī)r(jià)高位的一線城市受到較大沖擊。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商到處跑馬圈地，很多大開(kāi)發(fā)商大量、高價(jià)囤積土地資源。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律： 我國(guó)房地產(chǎn)現(xiàn)在呈現(xiàn)發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合的發(fā)展模式， 一般而言為發(fā)展 5年，調(diào)整 2年的發(fā)展趨勢(shì)。 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 9 土地資源的稀缺性是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證 ? 中國(guó)是一個(gè)人口眾多，而國(guó)土遼闊的國(guó)家，但是，相比于大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，中國(guó)的人口密度太大，人均占有的土地資源非常稀少 ? 中國(guó)人對(duì)地產(chǎn)和房產(chǎn)的依賴(lài)程度超過(guò)世界上任何一個(gè)國(guó)家和地區(qū)，中國(guó)人比大多數(shù)民族和國(guó)家的人民有更強(qiáng)的欲望占有地產(chǎn)和房產(chǎn) 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 10 大量個(gè)人儲(chǔ)蓄投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，個(gè)人購(gòu)房投資趨勢(shì)明顯 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 ? 受中國(guó)人傳統(tǒng)臵業(yè)理念的影響，大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)； ? 社會(huì)保障體制的不健全使得購(gòu)房成為人們降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的一種方式； ? 成為抵制通貨膨脹主要工具之一 （ 中國(guó) 2023年 9月居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù) (CPI)同比上漲% ， 19月 CPI則同比上漲 % ，而一年期存款利息僅為 ） ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 11 人民幣升值將促進(jìn)外資進(jìn)入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，影響市場(chǎng)格局變化，尤其影響沿海大城市的住房供求關(guān)系 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 2023年 10月 29日銀行間外匯市場(chǎng)美元等交易貨幣對(duì)人民幣匯率的中間價(jià)為： 1美元對(duì)人民幣 。 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 中國(guó)人口紅利帶來(lái)新增住宅需要，維持房地產(chǎn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì) ? 中國(guó)當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)有一個(gè)特殊的因素，那就是人口紅利使得中國(guó)經(jīng)濟(jì) 20多年來(lái)維持著全球最為強(qiáng)勁的增長(zhǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 1 納愛(ài)斯集團(tuán)雨花亭項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 2023年 12月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 2 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 3 一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析 …………………………………………………………………… … 4 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 二、房地產(chǎn)宏觀政策 分 析 …………………………………………… ……………… ………… 21 07年 10月前調(diào)控政策 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 三、房地產(chǎn)中觀市場(chǎng)分析 …………………………………………… ……… ……… … ……… 38 06年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年 10月后長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 四、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 ………………………………………………… ………… ………………… 56 板塊競(jìng)爭(zhēng) 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商務(wù)（商住樓）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 目 錄 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 4 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 07年 10月前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 5 經(jīng)濟(jì)硬著陸可能性低，將有力保障房地產(chǎn)發(fā)展的良好環(huán)境 中國(guó)每年新增就業(yè)人口近千萬(wàn) GDP每上漲 1％，增加新工作崗位 80～ 90萬(wàn)個(gè) 為保證中國(guó)每年新增人口就業(yè)機(jī)會(huì)，中國(guó) GDP增長(zhǎng)率將不得低于 7％ 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 就業(yè)增加 政治穩(wěn)定 保證 GDP增長(zhǎng)速度 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r 小于 4% 萎縮 4%— 5% 停滯甚至倒退 5%— 8% 穩(wěn)定發(fā)展 8%— 10% 高速發(fā)展 10%以上 飛速發(fā)展 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 6 中國(guó)歷年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率9%8%7%8%7%8%9%10% 10%11% 11% 11%10%0%2%4%6%8%10%12%1997年 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好 ,推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)持續(xù)高漲 未來(lái) 10年中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)快速發(fā)展，構(gòu)成了支撐房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基石 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局利用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型做出預(yù)測(cè)： “十一五”（ 20232023）期間，中國(guó) GDP均增長(zhǎng)率將達(dá)到 8％左右 高盛、摩根將中國(guó) 2023年 GDP增幅預(yù)期自先前的 %調(diào)高至 % 中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 7 高速城市化進(jìn)程有力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展 1981年至 2023年，僅僅 25年的時(shí)間，我國(guó)城市化率由 19%迅速躍升至 %；而與發(fā)達(dá)國(guó)家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空間。上世紀(jì) 80年代之后，我國(guó)總?cè)丝谥袆趧?dòng)適齡人口的比重不斷上升，撫養(yǎng)比不斷下降。 自匯改以來(lái)，人民幣兌美元累計(jì)升值 %。 第一個(gè)階段（ 19891993年）： 我國(guó)房地產(chǎn)得到 5年的較快發(fā)展后，進(jìn)入到了第一個(gè)小型調(diào)整期 19931997年（歷時(shí) 4年）； 第二個(gè)階段（ 19982023） ： 1998年之后的長(zhǎng)達(dá) 5年的積累后，中國(guó)房地產(chǎn)的驚人能量開(kāi)始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個(gè)小型調(diào)整期； 第三個(gè)階段（ 20232023）： 這 5年將會(huì)是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì) 20232023 （歷時(shí) 2年）將成為第 3個(gè)小型調(diào)整期。 大量個(gè)人儲(chǔ)蓄資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，老百姓購(gòu)房熱情高漲。 07年 10月后房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 上海： 11月份商品住宅的成交均價(jià)出現(xiàn)下跌，跌幅達(dá) 7個(gè)百分點(diǎn)，由 10月份每平方米11500多元下降到 10700多元。 11月北京期房住宅平均日簽約套數(shù)大幅下跌，環(huán)比 10月下跌了 %，同比去年 11月下跌了%。 07年 10月后及未來(lái)三年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情況預(yù)測(cè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 07年 10月前調(diào)控政策 1. 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽 ?人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(jiàn) 》 （國(guó)六條）（ ） ?《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 》 （十五條細(xì)則）（ ） ?《 關(guān)于加強(qiáng)住房營(yíng)業(yè)稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》 （ ） ?人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率累計(jì) %—— 據(jù)專(zhuān)家估算，三次上調(diào)累計(jì)將會(huì)凍結(jié)銀行資金4500億元。 直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的，必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。 ? 九部委 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn) 》 “ 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”這一規(guī)定，將使得 城市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的改變，產(chǎn)品同質(zhì)化將不可避免。 房地產(chǎn)市場(chǎng)整體價(jià)格的增長(zhǎng)會(huì)在所難免。此外，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高后，收入仍然全部用于土地。 修改后的土地使用稅條例，不但提高了稅收標(biāo)準(zhǔn)，還擴(kuò)大了征收范圍，將外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)納入其中。 此次城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的上漲，理論上將增加 3％ — 5％的開(kāi)發(fā)成本。 ? 物業(yè)稅改革單個(gè)因素的變化并不一定會(huì)反映在最終結(jié)果上。 ?越調(diào)控價(jià)格越上漲。土地使用證不能分期放發(fā)。 要點(diǎn) 4： 第二套房首付及相應(yīng)貸款利率提高， 第二套房選擇在 90平米以下的購(gòu)房者會(huì)增多， 這樣很有可能增加 90平米以下存量房的交易量。目前通常采用的方法是在發(fā)展商配合下同時(shí)在 2家銀行做按揭，但今后銀行是否會(huì)針對(duì)這一情況制定相關(guān)措施尚不可知。投資客活躍導(dǎo)致市場(chǎng)成交活躍。 2023年房地產(chǎn)投資額占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額比重下降了 ，顯示出宏觀調(diào)控的初步成效，但仍保持較高比重。 2023年，長(zhǎng)沙商品房新開(kāi)工面積與施工面積之比為，超過(guò)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（ — ），住宅比值則更大。 2023年的商品房比值為 ，而 2023年商品房的比值為，提高 ， 表明由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期充滿信心，導(dǎo)致當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)高速發(fā)展，未來(lái)二年后全市增量供應(yīng)會(huì)擴(kuò)大。 ? 在國(guó)家調(diào)控政策的宏觀背景下，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)投資基本保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，但增速有所放緩。 住宅建設(shè)完成投資 ，占總投資的 ％，比去年同期增長(zhǎng) ％； 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 施工面積 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開(kāi)福區(qū) 雨花區(qū) 合計(jì) 住宅 301 所占比例 % % % % % % 辦公樓 所占比例 % % % % % % 商業(yè)用房 所占比例 % % % % % % 其他 所占比例 % % % % % % 合計(jì) 2023年 16房屋施工面積分區(qū)情況分析 2023年 1－ 6月商品房施工面積、同比增長(zhǎng)分別為 ％ ,其中住宅施工面積 方米，同比增長(zhǎng) %，而辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房所占比例下降，說(shuō)明結(jié)構(gòu)趨于合理 。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展及各項(xiàng)費(fèi)用的增加，導(dǎo)致長(zhǎng)沙市 2023年上半年住宅均價(jià)較去年同期增長(zhǎng)%，比 2023年增加%。 07年上半年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 ? 價(jià)格迅猛增長(zhǎng)。 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)熱情高漲。 ? 價(jià)格平穩(wěn)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng) 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 57 房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 高檔住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 板塊競(jìng)爭(zhēng) 商務(wù)（商住樓）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 南城板塊 東城板塊 北城板塊 河西板塊 星沙板塊 奧林匹克花園 珠江花城 藏瓏國(guó)際 卓越蔚藍(lán)海岸 陽(yáng)光 100 美林銀谷 上庭苑 天健芙蓉盛世 綠城桂花城 齊頭并進(jìn)，各具特色 ,河西板塊 ,城北板塊 ,星沙板塊之間進(jìn)行 . 六大板塊戰(zhàn)長(zhǎng)沙 長(zhǎng)沙地產(chǎn)板塊格局 中心板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 板塊特征 板塊 名稱(chēng) 板塊特征