【正文】 后期工程建成后，“大學(xué)城”可達(dá)到10平方公里范圍，市內(nèi)其他各專業(yè)學(xué)校將統(tǒng)一進(jìn)園并興建綜合性大學(xué)。因此拆遷戶也是一個(gè)主要的市場(chǎng)?！? 機(jī)會(huì)點(diǎn) 目前該區(qū)域尚屬開(kāi)發(fā)初期，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較少，再加上政府舊城改造的實(shí)行，在短期內(nèi)將形成市場(chǎng)的大量需求。項(xiàng)目第一階段為復(fù)式結(jié)構(gòu)，現(xiàn)外墻已落架，后期部份也將陸續(xù)封頂，但至目前為止帶項(xiàng)目仍未對(duì)外銷售。以下是各區(qū)域二手房交易的抽樣調(diào)查：區(qū)域項(xiàng)目名稱入住時(shí)間樓層面積（㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）單價(jià)（元/㎡）裝修備注淮陰區(qū)富豪花園20036/6111322880中檔65㎡閣樓、8㎡車庫(kù)黃河花園20013/5149432885中檔無(wú)清河區(qū)北京新村19905/660142333毛坯無(wú)丹桂苑20036/6502638毛坯無(wú)清浦區(qū)浦東花園20035/6553520中檔無(wú)富春花園19992/6128382968中檔無(wú)開(kāi)發(fā)區(qū)深圳小區(qū)19925/570121714毛坯無(wú)第三篇 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目概括位置：本地塊位于淮安市清浦區(qū)，緊鄰市區(qū)第一主干道淮海路城南段東側(cè)，東至明遠(yuǎn)路（規(guī)劃中），西至淮海南路，北至正大路，南臨淮安高教園區(qū)。在自然景觀方面也占據(jù)了一定的優(yōu)勢(shì)，因此也是高檔樓盤(pán)較為集中的區(qū)域，目前該區(qū)域開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主要在缽池山公園沿線及深圳路兩側(cè)。無(wú)居住環(huán)境優(yōu)美周邊配套不齊全東方明珠花園 開(kāi)發(fā)商：淮安天瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)一期兩幢17層，總建約2萬(wàn)平米，共136戶。9萬(wàn)平米現(xiàn)代人居精英社區(qū)內(nèi)部配套較好，淮安首席節(jié)能環(huán)保建筑。周邊商業(yè)配套較少。兩房：91㎡102㎡三房：120㎡126㎡復(fù)式：130160㎡一期18幢，價(jià)格未定架空式中庭休閑廣場(chǎng)，門(mén)前4路17路18路33路公交。二期10月開(kāi)盤(pán)，明年年底交付，已經(jīng)封頂。周邊配套和自身配套都不是很全。戶型設(shè)計(jì)不是很合理。配套較為齊全戶型面積較大億鑫花苑舒沁園 開(kāi)發(fā)商：淮安鑫昊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)現(xiàn)房?jī)纱倍鄬?，期房?幢多層（明年5月交付）和一幢小高層（明年7月交付）組成。所屬區(qū)域：清浦區(qū)代表樓盤(pán)：東方曼哈頓、億鑫花苑舒沁園、威?；▓@、心港灣、紫荊苑、世襲雅園、比佛利四期、香格里拉、東方曼哈頓 開(kāi)發(fā)商：淮安市東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)總建約2萬(wàn)平米，一幢19層，一幢22層，一層4戶，共140戶。益興名流三期 開(kāi)發(fā)商：南通益興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)占地面積：30畝，總建面積：㎡4幢小高層，264戶主力戶型為130平方米的三房住宅均價(jià)2600元/㎡，商業(yè)均價(jià)：6000元/㎡農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市、銀行95%即將交房大社區(qū)大規(guī)模戶型較差富豪花園 （二期） 開(kāi)發(fā)商：淮安富豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)總占地：300畝、總建筑約：28萬(wàn)㎡、綠化：36%兩房：82㎡，三房：115㎡均價(jià)2580元/㎡車庫(kù)：800元/㎡學(xué)校、醫(yī)院、公園、賣(mài)場(chǎng)95%已交房周邊各項(xiàng)配套齊全外立面設(shè)計(jì)過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)機(jī)動(dòng)車庫(kù)多瑙河國(guó)際公寓 開(kāi)發(fā)商：淮安平安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)總占地120畝一期建筑面積約3萬(wàn)平方米，總戶數(shù)282套三房：95㎡，四房：119㎡均價(jià)250㎡0元/學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)40%即將封頂淮安首例中國(guó)人居環(huán)境金牌社區(qū)沿河風(fēng)光帶、政府推動(dòng)力量大周邊配套較少板塊分析：該板塊的主要特征為大多數(shù)項(xiàng)目都沿著古黃河與鹽河畔開(kāi)發(fā)，以[富豪花園]為代表的樓盤(pán)有：益興名流、城中花園、東升花園、多瑙河國(guó)際公寓；還有尚為開(kāi)盤(pán)的：法國(guó)小城、九天華城等等。二房：86㎡三房：123㎡106㎡108㎡最低2455最高2855均價(jià)2600開(kāi)明中學(xué)，淮海中學(xué)，市一院，區(qū)婦幼保健院，農(nóng)工商超市銷售率約80%已經(jīng)封頂，明年34月開(kāi)始交付。所屬區(qū)域：淮陰區(qū)代表樓盤(pán)：城中花園、南洋花園、江淮人家、東升花園、多瑙河戶型較為單一，自身配套較少。銷售率約90%。小區(qū)自身配套不是很多?，F(xiàn)房新經(jīng)典風(fēng)景化主義地理位置優(yōu)越，與大型社區(qū)富泰花園一街之隔，新淮中，浦東實(shí)驗(yàn)中學(xué)，舉步之遙，周邊購(gòu)物餐飲各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，具備良好的生活環(huán)境及人文環(huán)境。%綠化率42%。所屬區(qū)域：清浦區(qū)代表樓盤(pán)：、新淮中花園、日月星辰、瑞福萊花園、財(cái)富廣場(chǎng)、 開(kāi)發(fā)商：淮安金輪陽(yáng)光房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)總占地80畝，一期21幢多層已經(jīng)售完（均價(jià)3000），二期兩幢11層。三房：128平方米起價(jià)：2800元，均價(jià)：3100元賣(mài)場(chǎng)、酒店、銀行、學(xué)校、醫(yī)院一期已售完，而期預(yù)計(jì)年底開(kāi)盤(pán)封頂處于市中心，各配套齊全板塊分析：市中心版塊是淮安商業(yè)最為集中的區(qū)域，其商品房銷售一直保持著全市最高價(jià)格。已經(jīng)封頂，明年4月交付。加州城 開(kāi)發(fā)商：淮安加州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司規(guī)劃情況主力戶型（㎡）價(jià)格情況（均價(jià)）配套情況銷售率工程進(jìn)度主訴求項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)總建55184㎡，由多層和兩幢小高層（約92戶）組成，其中多層已經(jīng)售完（均價(jià)2800）。已經(jīng)封頂，10月底交付。 幅350550340460280400200280170230● 2002年2005年淮安市土地成交信息年份2002200320042005出讓土地面積（畝）成交金額（萬(wàn)元）9535788898※ 淮安市2005年公開(kāi)出讓地塊成交情況　 單位：㎡、畝、萬(wàn)元　 成交日期宗地名稱　土地座落土地面積出讓方式　中標(biāo)單位成交價(jià)㎡畝總價(jià)萬(wàn)元/畝元/㎡2004G18　大治西路南側(cè)掛牌　上海倫達(dá)投資公司38002005G08　西園廣場(chǎng)東北側(cè)掛牌　王亞新19002005GH01　淮海北路西側(cè)掛牌　如皋市九天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司34002005GH02　淮海北路西側(cè)掛牌　淮安市農(nóng)業(yè)機(jī)械有限公司21182005GH04　前進(jìn)街東側(cè)掛牌　江蘇圣創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司6102005G09　淮海南路西側(cè)掛牌　陳耀武12002005GC02　市楚州區(qū)伶遠(yuǎn)小區(qū)掛牌　于振飛37002005GC03市楚州區(qū)河下安置小區(qū)二期掛牌　浦永兵12902005G05　翔宇大道東側(cè)掛牌　淮安市汽車機(jī)電產(chǎn)品有限公司