【正文】 此中尤其值得一提的是大溪地項(xiàng)目，它的入市的速度是相當(dāng)驚人的，且已將項(xiàng)目的賣點(diǎn)充分快捷的向市場不斷的傳遞，在最短時(shí)間積累了一定的客戶，且施工速度也是非常驚人的，一期將與2006年6月交付，值得借鑒。湖公館二期等這些二次甚至三次開盤的項(xiàng)目也在提前進(jìn)入了市場，整個(gè)合肥房地產(chǎn)的市場供應(yīng)量已經(jīng)提前進(jìn)入了空前高峰。賣點(diǎn)的分析1） 小區(qū)的規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì)為國內(nèi)著名設(shè)計(jì)公司；2） 項(xiàng)目總建超過了100萬㎡，規(guī)模巨大。春節(jié)期間，上城推廣方式項(xiàng)目2004年11月12日，歷經(jīng)１年多時(shí)間的反復(fù)論證和多輪方案規(guī)劃設(shè)計(jì)，終于揭開了序幕，認(rèn)購期2005年元月8日開始，優(yōu)惠從8000（當(dāng)日）6000（1月910日）5000（10日后）/按時(shí)間規(guī)定到帳，%，按揭1%，分期不優(yōu)惠。6） 周邊植被較多，空氣較為清新。一期共300多套，主力面積為200㎡。 3月26日到銷售現(xiàn)場的簽約客戶，均可獲贈高檔禮品一份。216。開盤當(dāng)天主要有以下優(yōu)惠活動：216。新紀(jì)元 05515575555 5571111 項(xiàng)目位置東臨石臺路，南接規(guī)劃中的皖河路，西面為潛山路投資商安徽新華投資集團(tuán)有限公司發(fā)展商安徽新華房地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計(jì)澳大利亞柏濤(墨爾本)建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)美國貝爾高林香港有限公司物業(yè)管理安徽天一物業(yè)管理有限公司售樓中心合肥市黃山路與石臺路交匯口產(chǎn)品介紹㎡，％，停車泊車位數(shù)：877輛（地上23輛，地下806輛，私客車位48輛），居住總戶數(shù)為1767戶。推廣方式項(xiàng)目于2005年1月22日舉行了開盤儀式，銷售均價(jià)為4800元/㎡，整個(gè)項(xiàng)目主推—成功人士都會名宅的概念，從整個(gè)項(xiàng)目的定位和產(chǎn)品的設(shè)計(jì)來看，與此概念是相吻合的。采用閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保安24小時(shí)監(jiān)控巡邏，每戶預(yù)留兩條電話專線，預(yù)留有線電視管線，可申請衛(wèi)星電視線路。推廣手段以報(bào)廣為主。半島路88號發(fā)展商安徽華房房地產(chǎn)有限公司銷售代理 上海智帝策劃事業(yè)機(jī)構(gòu)景觀設(shè)計(jì)： 澳大利亞DBI設(shè)計(jì)集團(tuán)售樓中心海關(guān)路與天柱路交匯處產(chǎn)品介紹項(xiàng)目總建18萬㎡，主要是以多層和小高層為主，一期全開多層，多層共400多套，車位配比為1：，綠化率為40%， 面積從96180㎡，結(jié)構(gòu)為異型框架，外墻采用高級外墻磚，屋頂形式為坡頂并為標(biāo)準(zhǔn)層無躍層，門窗為高級彩鋁平開窗，陽臺的選材為金屬欄桿，電表的容量為40A，家庭采用城市管道煤氣，沿街采用雙層中空玻璃，智能化主要有可視對講、家庭安全防范、周界防越報(bào)警、閉路電視監(jiān)控等。但除了現(xiàn)場的展板制作較精美精細(xì)外，其余在沙盤的制作上和三維宣傳片的制作上都比較粗糙，現(xiàn)場秩序也較為混亂，沒設(shè)停車位，顯然為倉促開業(yè)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較完整，在2005年4月中旬將對外發(fā)售，于2005年6月交付。2005年3月19日共有20多人進(jìn)行了選房，10多人簽署了購房協(xié)議，但在房源銷控上做的較無水準(zhǔn)，竟然讓很多消費(fèi)者知曉很多的好房源都是被保留了，引起很多人的不滿！均價(jià)做到了3700元/㎡。 每5位客戶為一組進(jìn)入售樓處選房。 排號時(shí)不需要交納意向金，只需手寫登記就可以順位排號，沒有考慮到老客戶優(yōu)先的原則，現(xiàn)場較為混亂，只有幾名著裝不整的保安和男性銷售人員來維持秩序，客戶對此非常不滿；216。推廣方式項(xiàng)目在市內(nèi)和現(xiàn)場均設(shè)有接待中心，并配有看房車，可以把市內(nèi)展示中心的客戶直接帶到項(xiàng)目現(xiàn)場參觀，宣傳方式主要是以報(bào)紙廣告和戶外廣告牌為主。此項(xiàng)目一期銷售完畢，二期將會將剩余的6幢多層全部推出，具體的推出大致為2005年7月或8月。推廣方式項(xiàng)目在市內(nèi)和現(xiàn)場均設(shè)有接待中心，并配有看房車，可以把市內(nèi)展示中心的客戶直接帶到項(xiàng)目現(xiàn)場參觀，宣傳方式主要是以報(bào)紙廣告和戶外廣告牌為主。主力面積在100㎡組，價(jià)格為2900—3200元/㎡，目前按銷售人員口述已銷售99%，估計(jì)真實(shí)銷售率也要達(dá)到85%左右。4） 安保方面引進(jìn)目前較為成熟的技術(shù)，解決了業(yè)主的后顧之憂。售樓處面積較大，里面主要以擺放模型為主。停車場分為地上車位和地下停車場兩種，在公共的場所和會所內(nèi)設(shè)有背景音樂，智能化方面設(shè)有七重智能安保系統(tǒng)。至于采光方面采用北高南低的建筑格局，利于采光和南北的通透性。目前一層和四層的產(chǎn)品已經(jīng)全部售完，僅剩三層和二層的部分商鋪。將6幢小高層做為項(xiàng)目的第三期最后推出。缺點(diǎn)和劣勢1） 小區(qū)的位置比較偏僻已接近城郊結(jié)合2） 小區(qū)主入口前的路車子需要拐很大的彎才能開進(jìn)去，極不方便。交通有兩路公交線路。銷售情況很好，從2004年11月5日開始銷售，目前已售90%，所剩戶型都為一層和頂層。4） 開發(fā)公司層在合肥成功開發(fā)過項(xiàng)目，口碑不錯(cuò)。推廣方式聘請專業(yè)的代理公司銷售，代理公司很專業(yè)，銷售人員也很熱情。面積基本上在90—130之間，銷售速度很快，據(jù)說開盤三天就達(dá)到了80%的銷售率，目前僅剩幾套頂層的躍層帶挑高的大面積戶型。三個(gè)月后將推出下一個(gè)組團(tuán)，面積為100170㎡。5） 每家一樓有自己的私家花園。廣告設(shè)計(jì)較差，銷售人員不夠熱情，銷售員處于問一句答一句的狀態(tài)沒有自己的銷售思路，售樓處的衛(wèi)生情況也不是很理想，光看模型感覺房子賣了兩三年了，不象今年才開盤。多層均價(jià)3400元/平方米，銷售95%左右，僅剩頂層帶閣樓的大面積戶型，頂層贈送20平方左右的平臺。如項(xiàng)目的景觀樣板展示區(qū)、樣板房、現(xiàn)場展示中心的設(shè)計(jì)和裝修等務(wù)必精益求精，爭取在合肥市場上一炮而紅，迅速建立宋都企業(yè)品牌和營造一個(gè)舒適的家的企業(yè)理念。 開始宣傳桂花園三期，為項(xiàng)目三期做好鋪墊，積累并鎖定其意向客戶，使得客戶的流失做到最小化。 一期的成型和二期的建設(shè)，再加上景觀的完工，全面體現(xiàn)了綠城對產(chǎn)品力的追求，綠城2005年3月19日綠城推出了90套一期已經(jīng)交付的保留房，面積在90180㎡，價(jià)格為4100元/㎡，都為多層。6）產(chǎn)品質(zhì)量較好，選材較精⑦ 劣勢及不足1）樓盤賣點(diǎn)在銷售中提煉不精，解說不詳細(xì)。2）整個(gè)園區(qū)景觀已經(jīng)初步形成，會所設(shè)計(jì)較完善。銷售隊(duì)伍形象不錯(cuò)，服務(wù)著裝統(tǒng)一，但業(yè)務(wù)素質(zhì)一般，服務(wù)態(tài)度也一般。開發(fā)的產(chǎn)品多層與點(diǎn)式多層及小高層，多層一般以五層的為主，小高層為11層，屋頂采用的是坡頂類型，主力戶型基本為大戶型設(shè)計(jì)，平均面積150㎡以上，為三室兩廳兩衛(wèi)，雙臥朝南，戶型方正，通風(fēng)較好，明衛(wèi)，明廚。其外立面處理較為粗糙，下水管裸露；且空調(diào)機(jī)位設(shè)計(jì)極其不合理，部分直掛外墻上，部分有空調(diào)機(jī)位但是管線拖的較長，極其影響外立面；飄窗內(nèi)柵欄和陽臺欄桿的選材不管是從美觀還是從質(zhì)量上看都是比較差；綠化效果與其“花園洋房”的相去甚遠(yuǎn)。但是其二期的花園洋房由于價(jià)格過高和面積過大，至今還沒有銷售完畢，并且現(xiàn)場銷售員會主動的引導(dǎo)客戶購買花園洋房。2）雖然水體面積很大，但水質(zhì)渾濁。4）境外景觀設(shè)計(jì)公司（瑞典西林）5）內(nèi)部商業(yè)氣氛較好，有商業(yè)內(nèi)街，咖啡館 6）有樣板房，樣板區(qū)，樣板景觀帶。目前銷售價(jià)格已經(jīng)漲到3000—3500元/平方米。多層分為帶供暖與不供暖兩種，均價(jià)分別為2400與2600元，花園洋房均價(jià)3500元，最貴景觀戶型達(dá)4800元。在市中心繁華地段設(shè)有醒目廣告牌。戶型多為南北兩端式，開間較大，126㎡的戶型即有三個(gè)開間朝南。產(chǎn)品為多層與花園洋房，其中花園洋房為模仿萬科退層戶型。4）售價(jià)較高，為目前政務(wù)區(qū)最貴樓盤。8）境外景觀設(shè)計(jì)公司，加拿大KFS建筑設(shè)計(jì)公司。4）一期即將交房小區(qū)的效果可以直接看見，能起到增強(qiáng)客戶的購房心理作用。天香苑B組團(tuán)將于3月5日對外放號銷售，均價(jià)為3700元/㎡，目前B組團(tuán)已基本銷售完畢，C組團(tuán)將會推出4幢11+1的小高層，面積為90130㎡。二期開盤時(shí)間為2004年6月中旬，均價(jià)約3200元，目前均價(jià)為3600元。 ⑤ 推廣方式廣告投放主要分布在報(bào)紙廣告，電視廣告和戶外廣告牌。屋頂采用的是平頂帶平臺的類型，主力戶型為80、120平方米，房型為二室二廳一衛(wèi)與三室兩廳兩衛(wèi)。② 開發(fā)商上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司。主要是由于此項(xiàng)目的入市過于匆忙，在前期沒有客戶積累的情況下進(jìn)入市場，且此項(xiàng)目至今沒有一個(gè)明確的主題，對市場的需求沒有