【正文】 購臵費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) ，同比增長 %。 %%%%%%%% %%%%%%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年16月商品房同比增長 住宅同比增長2023年長沙商品房 、商品住宅價格高速增長 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 16月 商品房均價（元 /m2） 2468 2738 3030 2991 3278 同比增長 ％ ％ ％ ％ % 住宅均價（元 /m2） 2343 2391 2539 2691 3054 同比增長 ％ ％ ％ ％ % 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 2023年上半年長沙商品住宅戶型銷售價位分析表 （單位：套） 戶 型 登記銷售 比例（ %） 與去年同期比例差（ %） ≤2500 元 /m2 6834 % 25003000元 /m2 8575 % 30003500元 /m2 8322 % 35004000元 /m2 4591 % 40005000元 /m2 3007 % ＞ 5000元 /m2 1193 % 合計(jì) 32522 % / ? 3000元 /㎡以上價位段商品住房占 %， 比例比 2023年增長了 ； ? 其次為 30003500元 /㎡價位段商品住房的比例與去年增長了 ， 增幅比例最大 。 07年上半年長沙房地產(chǎn)市場基本情況小結(jié) 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 房地產(chǎn)中觀市場（長沙） 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 ? 成交萎縮。 南城作為大長沙發(fā)展格局之下 ，長株潭三市一體的連接部 ， 未來區(qū)域發(fā)展不可估量 。 板塊特征 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 板塊名稱 板塊特征 星沙 板塊 ?星沙板塊 地多人少價廉 ， 而且是長沙別墅的發(fā)源地 ， 目前星沙板塊道路建設(shè)逐漸完善 ， 作為 未來的長沙 “ 第六區(qū) ” 和商業(yè) “ 副中心 ” ， 擁有巨大的提升潛力 。 ? 客戶打破區(qū)域局限 ： 客戶除了周邊的中高收入者之外 ， 還聚集了全市較多的二三次臵業(yè)者和部分外地人 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 78 優(yōu)勢 劣勢 優(yōu) 劣 勢 分 析 ?湘江綠化帶不可多得的休閑景觀資源 . ?主要公交線路：有 14 30 1 40 5080 36 11 10 40旅二線等 ,公交車十分方便 ?周邊配套非常完善 ?地標(biāo)性建筑物 ,昭示性非常好 ?東南面建筑物大多陳舊，影響項(xiàng)目形象 ?容積率和建筑密度比較高 ,建筑之間顯得擁擠 . 華盛 .新外灘分析 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 79 樓盤名稱 總建筑面積 容積率 物業(yè)類型 在售均價 青和 . 君臨國際 A、 B座 萬平方米 C座 39000平方米 商業(yè) 5層約 3萬平方米 住宅為主 房型面積： 34134平方米 總戶數(shù)： 544戶 商業(yè)業(yè)態(tài) : A、 B座約 2萬平方米， 1— 4層整體招商，為大百貨。 劣勢： 目前周邊交通、商業(yè)配套不齊全； 小區(qū)的運(yùn)動、休閑設(shè)施目前未開始建設(shè)； 一期工程質(zhì)量較差對二期的小數(shù)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。 綠城 劣勢： 項(xiàng)目前期運(yùn)作時間較長。 五一商圈概述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 103 區(qū)域范圍 ： 以東塘立交橋?yàn)橹行模椛渲苓叺?1000米的核心范圍。 發(fā)展 ：未來劃分為四個區(qū)域；東塘商圈南移，大東塘商圈逐漸形成 金色家族 百信鞋城 大都市地下商城 通程電器 友誼商城 勞動路 步步高 家潤多 迪信通 韶山路 嘉信貿(mào)購物廣場 華銀旺和 南二環(huán) 東塘商圈概述 平和堂 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 106 五一商圈和東塘商圈比較 生活超市： 世界零售業(yè)霸主沃爾瑪，其進(jìn)入長沙的第一店開在了五一商圈，第二店就設(shè)在了東塘商圈的雨花亭；本土生活超市步步高，率先彌補(bǔ)了東塘商圈沒有大型生活超市的缺憾外，又將目光瞄準(zhǔn)了五一商圈。 總體來看，長沙商業(yè)結(jié)構(gòu)布局欠合理，經(jīng)營缺乏差異性，這為新興區(qū)域商業(yè)發(fā)展造就了較廣闊空間。 ?商業(yè)內(nèi)街穿越項(xiàng)目，造成了商業(yè)對住宅的干擾。 藏瓏國際 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)外） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 91 樓盤名稱 總建面（ m2) 容積率 物業(yè)類型 在售均價（元 /m2) 綠城 〃 桂花城 占地 263畝（ 23萬 m2 ） 多層 小高層 小高層： 5100 多層： 5800 優(yōu)缺點(diǎn)分析 優(yōu)勢： 位于雨花區(qū)政府附近，地理位臵較好； 規(guī)模大，規(guī)劃合理，全面實(shí)現(xiàn)人車分流； 建筑品質(zhì)優(yōu)良， 3米層高； 占地 10％的綠地中央水景花園； 雙層中空玻璃、保溫墻體； 配套有雙會所、幼兒園及游泳池； 綠城大品牌實(shí)力打造，在人們心目中已形成了較高的知名度與美譽(yù)度； 周邊醫(yī)院、餐飲、娛樂等配套設(shè)施齊全。 占地面積 建筑面積 24萬平方米 容積率 綠化率 40％ 產(chǎn)品類型 星級酒店、寫字樓、高檔住宅等于一體 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代簡約 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 84 現(xiàn)代華都 長沙高檔次住宅樓盤代表案例（中心城區(qū)） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 85 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： 地理位臵優(yōu)越； 周邊配套成熟； 規(guī)模大，布局設(shè)計(jì)合理； 采用現(xiàn)代簡約主義建筑風(fēng)格； 交通便利 劣勢： 容積率過高 全部為一梯多戶的點(diǎn)式樓，通風(fēng)采光都將受到影響 東塘的交通過于擁堵 優(yōu)劣勢分析 現(xiàn)代華都 ? 該項(xiàng)目無論是地理位臵、規(guī)模、物業(yè)形態(tài)，還是上市時間，都將與本項(xiàng)目非常接近，所以該項(xiàng)目是本案的直接競爭對手，應(yīng)該受到重點(diǎn)關(guān)注。 ? 高檔樓盤在自身配套和建筑用材等方面還有待提升 ： 受制于長沙房價水平 ， 長沙的高端產(chǎn)品在配套設(shè)施 、 建筑用材等方面的品質(zhì)還不高 ， 有提升空間 。 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 66 ? 板塊發(fā)展可謂 “ 天時 、 地利 、 人和 ” 芙蓉區(qū)政府 、 市政配套齊全 、 道路暢通 、 與城市中心的距離近 、 眾多實(shí)力開發(fā)商攜手 、體育新城概念 、 周邊成熟的市場 。 ?城東幾乎都是高品質(zhì)樓盤 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 57 房地產(chǎn)競爭市場 商業(yè)競爭市場 高檔住宅競爭市場 板塊競爭 商務(wù)（商住樓）競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 南城板塊 東城板塊 北城板塊 河西板塊 星沙板塊 奧林匹克花園 珠江花城 藏瓏國際 卓越蔚藍(lán)海岸 陽光 100 美林銀谷 上庭苑 天健芙蓉盛世 綠城桂花城 齊頭并進(jìn)，各具特色 ,河西板塊 ,城北板塊 ,星沙板塊之間進(jìn)行 . 六大板塊戰(zhàn)長沙 長沙地產(chǎn)板塊格局 中心板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 板塊特征 板塊 名稱 板塊特征 中心 板塊 ?市政配套設(shè)施完善 ， 生活配套設(shè)施齊全 ， 交通便利等方面是中心板塊最的優(yōu)勢； ?主要是老城區(qū) ， 具備一定規(guī)模的用地不多 ， 項(xiàng)目規(guī)模普遍偏?。? ?地價高昂 ， 造成樓盤容積率普遍偏高 。 ? 開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲。 房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展及各項(xiàng)費(fèi)用的增加，導(dǎo)致長沙市 2023年上半年住宅均價較去年同期增長%，比 2023年增加%。 ? 在國家調(diào)控政策的宏觀背景下，長沙房地產(chǎn)投資基本保持穩(wěn)步增長，但增速有所放緩。 2023年，長沙商品房新開工面積與施工面積之比為，超過了國際標(biāo)準(zhǔn)（ — ），住宅比值則更大。投資客活躍導(dǎo)致市場成交活躍。 要點(diǎn) 4： 第二套房首付及相應(yīng)貸款利率提高， 第二套房選擇在 90平米以下的購房者會增多， 這樣很有可能增加 90平米以下存量房的交易量。 ?越調(diào)控價格越上漲。 此次城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的上漲，理論上將增加 3％ — 5％的開發(fā)成本。此外，新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)提高后，收入仍然全部用于土地。 ? 九部委 《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 “ 套型建筑面積 90平方米以下住房面積所占比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”這一規(guī)定，將使得 城市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生巨大的改變，產(chǎn)品同質(zhì)化將不可避免。 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 21 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 22 房地產(chǎn)宏觀政策 07年 10月后調(diào)控政策 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 23 07年 10月前調(diào)控政策 1. 2023年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽 ?人民幣貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見 》 （國六條）（ ） ?《 關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見 》 （十五條細(xì)則）（ ） ?《 關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 （ ） ?人民幣存、貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) %（ ） ?三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率累計(jì) %—— 據(jù)專家估算，三次上調(diào)累計(jì)將會凍結(jié)銀行資金4500億元。 07年 10月后房地產(chǎn)市場分析 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 18 上海： 11月份商品住宅的成交均價出現(xiàn)下跌，跌幅達(dá) 7個百分點(diǎn)，由 10月份每平方米11500多元下降到 10700多元。 第一個階段（ 19891993年）： 我國房地產(chǎn)得到 5年的較快發(fā)展后，進(jìn)入到了第一個小型調(diào)整期 19931997年（歷時 4年）； 第二個階段（ 19982023） ： 1998年之后的長達(dá) 5年的積累后，中國房地產(chǎn)的驚人能量開始第一次得到迸發(fā)； 20232023年界定為第 2個小型調(diào)整期； 第三個階段（ 20232023）： 這 5年將會是上一波調(diào)整期后的又一快速發(fā)展階段，后進(jìn)入調(diào)整期，預(yù)計(jì) 20232023 （歷時 2年）將成為第 3個小型調(diào)整期。上世紀(jì) 80年代之后，我國總?cè)丝谥袆趧舆m齡人口的比重不斷上升，撫養(yǎng)比不斷下降。 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 8 中國人口紅利帶來新增住宅需要，維持房地產(chǎn)增長態(tài)勢 ? 中國當(dāng)前的人口結(jié)構(gòu)有一個特殊的因素，那就是人口紅利使得中國經(jīng)濟(jì) 20多年來維持著全球最為強(qiáng)勁的增長。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 12 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 13 我國房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律： 我國房地產(chǎn)現(xiàn)在呈現(xiàn)發(fā)展和調(diào)整相結(jié)合的發(fā)展模式， 一般而言為發(fā)展 5年，調(diào)整 2年的發(fā)展趨勢。 07年 10月前房地產(chǎn)市場主要呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn) ： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 16 房地產(chǎn)宏觀市場 07年 10月前中國房地產(chǎn)市場情況 中國房地產(chǎn)發(fā)展的一般周期規(guī)律 中國房地產(chǎn)長期發(fā)展的原因 07年 10月后及未來三年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 17 處于高位的一線城市樓市房價首先受到?jīng)_擊 在各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的作用下，尤其是按揭條件的變化，使已經(jīng)處于房價高位的一線城市受到較大沖擊。 07年 10月后及未來三年內(nèi)房地產(chǎn)市場情況預(yù)測 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 20 未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預(yù)測 雖然目前全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了盤整現(xiàn)象，房價出現(xiàn)一定程度的下挫，但是中國房地產(chǎn)的持續(xù)增長期至少將持續(xù) 10年左右，只是在現(xiàn)屆政府強(qiáng)力的宏觀調(diào)控政策下，未來三年內(nèi)（ 2023— 2023年），房地產(chǎn)行業(yè)不可能再出現(xiàn) 07年 10月前的劇烈增長局面，而會保持一種相對平穩(wěn)和健康的增長。 2023年政策影響分析 07年 10月前調(diào)控政策 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 25 ? 國家稅務(wù)總局發(fā)布 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)住房營業(yè)稅征收管理有關(guān)問題的通知 》 ，對住房營業(yè)稅政策進(jìn)行調(diào)整，這些政策的出臺既體現(xiàn)了對投機(jī)性炒房和投資性購房的進(jìn)一步遏制，