【文章內(nèi)容簡介】 基本保持穩(wěn)步增長，但增速有所放緩。 長沙房地產(chǎn)市場基本情況小結(jié) 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 46 房地產(chǎn)中觀市場（長沙） 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 47 住宅 寫字樓 商業(yè)房 其他分用途投資額（億元）2023年 16月長沙房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 長沙市 16月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比增長 ％。其中土地購臵費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi) ，同比增長 %。 說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在國家控制土地供應(yīng)的政策下，開始為后續(xù)開發(fā)儲備土地。 住宅建設(shè)完成投資 ，占總投資的 ％，比去年同期增長 ％； 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 48 施工面積 芙蓉區(qū) 天心區(qū) 岳麓區(qū) 開福區(qū) 雨花區(qū) 合計(jì) 住宅 301 所占比例 % % % % % % 辦公樓 所占比例 % % % % % % 商業(yè)用房 所占比例 % % % % % % 其他 所占比例 % % % % % % 合計(jì) 2023年 16房屋施工面積分區(qū)情況分析 2023年 1－ 6月商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,其中住宅施工面積 方米，同比增長 %，而辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房所占比例下降，說明結(jié)構(gòu)趨于合理 。 同時可以從上表可以看出目前雨花區(qū)、天心區(qū)仍是房地產(chǎn)施工重點(diǎn)區(qū)域，住宅和商業(yè)房主要集中在雨花區(qū)、天心區(qū)，辦公樓則主要集中在芙蓉區(qū)和天心區(qū)。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 49 ? 2023年上半年全市供應(yīng)量減少 ，銷售量明顯大于供應(yīng)量 ， 導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲； ? 批準(zhǔn)預(yù)售主要集中在雨花 、 天心 、開福三個區(qū)；而銷售量絕對值最大的是雨花區(qū) ， 其次為岳麓區(qū)； ? 雨花區(qū) 、 天心區(qū)的銷售面積增長率明顯高于去年同期水平 。 批準(zhǔn)預(yù)售 同比 銷售面積 同比 供銷比 開福 % % 天心 % % 雨花 % % 岳麓 % % 芙蓉 % % 全市 % % 2023年 16月各區(qū)域商品住宅供需一覽 （單位：萬平方米） 開福區(qū) 天心區(qū) 雨花區(qū) 岳麓區(qū) 芙蓉區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售 銷售面積07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 50 2023年 16月長沙商品房銷售均價(jià)大幅增長，為3278元 /㎡ ，與去年同期增長 %， 比 2023年均價(jià)提高 %。 房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展及各項(xiàng)費(fèi)用的增加，導(dǎo)致長沙市 2023年上半年住宅均價(jià)較去年同期增長%，比 2023年增加%。下半年增速房緩，市民持幣觀望的較多。 %%%%%%%% %%%%%%%%%%%2023年 2023年 2023年 2023年 2023年16月商品房同比增長 住宅同比增長2023年長沙商品房 、商品住宅價(jià)格高速增長 類 別 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 16月 商品房均價(jià)（元 /m2） 2468 2738 3030 2991 3278 同比增長 ％ ％ ％ ％ % 住宅均價(jià)（元 /m2） 2343 2391 2539 2691 3054 同比增長 ％ ％ ％ ％ % 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 51 2023年上半年長沙商品住宅戶型銷售價(jià)位分析表 （單位：套） 戶 型 登記銷售 比例（ %） 與去年同期比例差（ %） ≤2500 元 /m2 6834 % 25003000元 /m2 8575 % 30003500元 /m2 8322 % 35004000元 /m2 4591 % 40005000元 /m2 3007 % ＞ 5000元 /m2 1193 % 合計(jì) 32522 % / ? 3000元 /㎡以上價(jià)位段商品住房占 %， 比例比 2023年增長了 ； ? 其次為 30003500元 /㎡價(jià)位段商品住房的比例與去年增長了 ， 增幅比例最大 。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 52 面積 批準(zhǔn)預(yù)售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 登記銷售 比例（ %） 與去年同期比 例差（ %） 供 銷 供銷比 ≤60m 2 5465 % 5834 % 369 6090 4159 % 4667 % 508 90120 3713 % 6401 % 2688 120144 6626 % 9810 % 3184 ＞ 144 3726 % 5810 % 2084 23689 % 32522 % 8833 2023年上半年長沙商品住宅面積供銷關(guān)系分析表 （單位：套） ? 各面積供銷結(jié)構(gòu)來看 ， 各面積供應(yīng)量小于銷售量； 90平米以下中小面積供應(yīng)比為 %，比去年同期增長了 %； ? 在所有供應(yīng)量中 ， 120144 ㎡ 的戶型面積仍占主導(dǎo)地位 ， 供銷的差距最大 ， 反應(yīng)此區(qū)間的戶型面積是最受人們歡迎的 ， 90120㎡ 的戶型面積供銷比最為緊張 ， 反映了 “ 國六條 ” 新政下 ， 我市 90120㎡ 的戶型供應(yīng)相對吃緊 ， 處于較為尷尬的區(qū)域 。 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 53 ? 價(jià)格迅猛增長。 07年上半年的住宅價(jià)格同比增長 19%，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的增長勢頭。 ? 銷售火爆，供求嚴(yán)重失衡。供應(yīng)量遠(yuǎn)小于市場需求量，商品房供不應(yīng)求，大部分的樓盤出現(xiàn)排隊(duì)搶購的局面。 ? 開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)熱情高漲。商品房施工面積、同比增長分別為 ％ ,開發(fā)投資同比增長 ％。 07年上半年長沙房地產(chǎn)市場基本情況小結(jié) 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 54 房地產(chǎn)中觀市場（長沙） 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 07年上半年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 06年長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 55 07年 10月后長沙房地產(chǎn)發(fā)展情況 ? 成交萎縮。 07年 10月后，由于受到一些一線城市房地產(chǎn)價(jià)格下跌的影響，長沙房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了比較大的波動，這種波動主要體現(xiàn)在消費(fèi)者的觀望心理加重，都持幣待購，消費(fèi)者期待長沙房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)類似于深圳、廣州等城市的下跌形勢。 ? 價(jià)格平穩(wěn)。 雖然成交萎縮，但是由于長沙房價(jià)的水分不大，所以長沙房地產(chǎn)的價(jià)格并未出現(xiàn)大的波動，價(jià)格既沒提高，但也每降低，開發(fā)商都在硬撐房價(jià)。 ? 開發(fā)企業(yè)投資熱情下降。 受到市場成交情況的影響，開發(fā)企業(yè)的投資熱情在下跌，上半年土地市場那種火爆的場面已經(jīng)很難出現(xiàn)，土地價(jià)格出現(xiàn)了一定程度的下滑。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 56 報(bào)告綱要 房地產(chǎn)中觀市場 房地產(chǎn)宏觀政策 房地產(chǎn)宏觀市場 房地產(chǎn)競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 57 房地產(chǎn)競爭市場 商業(yè)競爭市場 高檔住宅競爭市場 板塊競爭 商務(wù)（商住樓）競爭市場 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 58 南城板塊 東城板塊 北城板塊 河西板塊 星沙板塊 奧林匹克花園 珠江花城 藏瓏國際 卓越蔚藍(lán)海岸 陽光 100 美林銀谷 上庭苑 天健芙蓉盛世 綠城桂花城 齊頭并進(jìn)，各具特色 ,河西板塊 ,城北板塊 ,星沙板塊之間進(jìn)行 . 六大板塊戰(zhàn)長沙 長沙地產(chǎn)板塊格局 中心板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 59 板塊特征 板塊 名稱 板塊特征 中心 板塊 ?市政配套設(shè)施完善 ， 生活配套設(shè)施齊全 ， 交通便利等方面是中心板塊最的優(yōu)勢； ?主要是老城區(qū) ， 具備一定規(guī)模的用地不多 ， 項(xiàng)目規(guī)模普遍偏?。? ?地價(jià)高昂 ， 造成樓盤容積率普遍偏高 。 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 60 板塊特征 板塊 名稱 板塊特征 城南 板塊 ?伴隨以 “ 提速發(fā)展城市群 、 共同打造大長沙 ”的規(guī)劃出臺 ， 新南城板塊將是長沙發(fā)展的核心 ，也是長沙的新中心 ， 因?yàn)樗邆渥鳛槌鞘兄行牡乃膫€價(jià)值：即 中央政務(wù)價(jià)值 （ CPD） 、 中央經(jīng)濟(jì)價(jià)值 （ CBD） 、 中央生活價(jià)值 （ CLD） 、 中央信息價(jià)值 （ CED） 。 南城作為大長沙發(fā)展格局之下 ，長株潭三市一體的連接部 ， 未來區(qū)域發(fā)展不可估量 。 ?但就目前而言 ， 眾多城市建設(shè)仍在規(guī)劃進(jìn)行中 ，因此還需要時間來完善 。 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 61 板塊名稱 板塊特征 河西 板塊 ?河西板塊是長沙最大的一個板塊 ， 擁有大量的土地資源和自然生態(tài)資源 ， 近年來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展及其迅速 ， 板塊內(nèi)麓南片區(qū)成為了當(dāng)今樓市高檔樓盤的云集之地 ， 金星大道沿線更是大盤云集 。 ?湘江 、 岳麓山 、 桔子洲頭 、 大學(xué)城構(gòu)成了河西上千年的文化資源 ， 有著長沙任何一個板塊無法比擬的文化底蘊(yùn) 。 板塊特征 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 62 板塊名稱 板塊特征 北城 板塊 ?長沙最大的土地儲備 ， 最能實(shí)現(xiàn)規(guī)模開發(fā)和戰(zhàn)略布局； ?湘江 、 瀏陽河 、 撈刀河交匯形成的獨(dú)特水資源 ， 是長沙未來的水世界； ?長沙的文化核心 ， 以湖南日報(bào)集團(tuán)和金鷹城為核心的 “ 文化航母 ” 將成為北城獨(dú)特的價(jià)值 。 長沙地產(chǎn)板塊格局 板塊特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 63 板塊名稱 板塊特征 東部 板塊 ?東部板塊是靠近市中心區(qū)的新興區(qū)域，根據(jù)政府“拓東融城”計(jì)劃，大力建設(shè)瀏陽河風(fēng)光帶、圭塘河風(fēng)光帶，將東部新區(qū)打造 成為環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃科學(xué)、商貿(mào)繁榮的現(xiàn)代化中心城市區(qū)域。 ?城東幾乎都是高品質(zhì)樓盤 。 湖南新金鴻臵業(yè) 、 萬科 、浙江綠城等幾大實(shí)力開發(fā)商云集 ， 水云間 、 萬科西街花園 、 綠城 〃 桂花城等高品質(zhì)項(xiàng)目風(fēng)生水起 。 板塊特征 長沙地產(chǎn)板塊格局 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 64 板塊名稱 板塊特征 星沙 板塊 ?星沙板塊 地多人少價(jià)廉 ， 而且是長沙別墅的發(fā)源地 ， 目前星沙板塊道路建設(shè)逐漸完善 ， 作為 未來的長沙 “ 第六區(qū) ” 和商業(yè) “ 副中心 ” ， 擁有巨大的提升潛力 。 ?星沙 處于 “ 長株潭都市經(jīng)濟(jì)圈 ” 核心腹地 ， 隨著這一都市經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步融合 ， 其周邊資源在經(jīng)過充分發(fā)掘和整合后 ， 將大力助推星沙經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 ， 房產(chǎn)市場也將會出現(xiàn)強(qiáng)勁需求 。 這些都將成為星沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的強(qiáng)勁支撐 長沙地產(chǎn)板塊格局 板塊特征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 65 ? 依托老城區(qū)的完善配套是板塊最大優(yōu)勢： 市政配套齊全 、 道路暢通 、 生活配套設(shè)施齊全 。 中心板塊綜述 ? 規(guī)模：小規(guī)模小區(qū) ? 物業(yè)類型：高層為主 ? 戶型：小戶型多，商業(yè)和商務(wù)項(xiàng)目多 ? 價(jià)格：均價(jià)集中在 5000～ 8000元 /平方米 ? 客戶：投資客、市區(qū)二三次臵業(yè)者 ? 缺乏規(guī)模社區(qū)： 中心城區(qū)地價(jià)高昂 ， 主要是老城區(qū) ， 改造成本的大 ， 所以地塊規(guī)模普遍偏小 。 ? 客戶打破區(qū)域局限 ： 客戶除了周邊的中高收入者之外 ， 還聚集了全市較多的二三次臵業(yè)者和部分外地人 。 ? 五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線是重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域： 中心城區(qū)的項(xiàng)目主要集中在五一路 、 韶山路和芙蓉路沿線 。 各板塊綜述 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 66 ? 板塊發(fā)展可謂 “ 天時 、 地利 、 人和 ” 芙蓉區(qū)政府 、 市政配套齊全 、 道路暢通 、 與城市中心的距離近 、 眾多實(shí)力開發(fā)商攜手 、體育新城概念 、 周邊成熟的市場 。 東部板塊綜述 ? 規(guī)模：中大型規(guī)模小區(qū) ? 物業(yè)類型：小高層為主 ? 戶型：三房四房為主，戶型較大 ? 價(jià)格：均價(jià)集中在 4000～ 7000元 /平方米 ? 客戶：周邊老板、市區(qū)二三次臵業(yè)者 ? 人民東路