【文章內容簡介】 業(yè)塊頭在長大，產值上 5億的企業(yè)實現(xiàn)了零的突破，產值上億的企業(yè)達 25 戶，比 2021年增加了 20戶。 （三）、固定資產投資 全年全社 會固定資產投資 1777297萬元， 比上年增長 %。其中，建設與改造投資 1613728 萬元，增長 %； 房地產開發(fā)投資163569 萬元，增長 %。 城鎮(zhèn)投資 1502880 萬元，增長 46%；農村投資 274417萬元，增長 %。 三、金融貿易發(fā)展情況 （一）、金融存款情況 全年金融業(yè)增加值 33861萬元， 比上年增長 %。年末全縣金融機構人民幣存款余額 1625095萬元，比上年增長 %。城鄉(xiāng)居民0204060801001201401601802000 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 0固定資產投資（億元） 3 3 . 5 2 4 9 . 8 8 8 0 . 3 9 1 1 0 . 9 9 1 7 7 . 7 3固定資產投資增速（ % ） 0 . 1 4 8 . 8 6 1 . 2 3 8 . 1 6 0 . 1 2021 2021 2021 2021 2021儲蓄存款余額 1231927 萬元，增長 %。人民幣貸款余額 680589萬元，增長 %。其中，個人消費貸款余額 243720萬元，增長 %。 （二）、社會零售總額 051015202530354045500 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 0社零總額（億元） 2 5 . 3 9 2 9 . 7 1 3 3 . 3 8 3 9 . 9 2 4 6 . 8 4社零總額增速（ % ） 1 5 . 2 1 7 . 0 1 2 . 3 1 9 . 6 2 0 . 0 2021 2021 2021 2021 2021 2021 全年社會消費品零售總額 468369 萬元， 比上年增長 20%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額 431836 萬元，增長 %；農村實現(xiàn) 社會消費品零售額 36533萬元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)零售額 364922 萬元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 103447 萬元，增長 %。 （三）進出口貿易 全年招商引資新引進項目 137 個，合同引資金額 億元，其中正式簽約項目 132 個，合同引資金額 億元。新引進投資1 億元以上項目 55 個，其中 5 億元以上項目 5 個。全年實際利用內資 522103 萬元，比上年增長 %。實際利用外資 萬美元，增長 %。全年外貿進出口總額達 1412 萬美元。 四、 銅梁 區(qū)域人口分析 （一）、總人口數(shù)量 2021年末全縣戶籍人口 ，比上年增加 8463 人。 其中，非農業(yè)人口 萬人，增加 10904 人。人口出生率為 ‰，比上年提高 ；死亡率為 ‰，比上年提高 點；自然增長率為 ‰，比上年提高 9 個千分點。全縣戶籍人口性別比（以女性為 100，男性對女性的比例） ，出生嬰兒性別比 。 0102030405060萬人2021年 2021年常住城鎮(zhèn)農村人口城鎮(zhèn)人口農村人口 （二）、教育、醫(yī)療人口 全縣高等教育學校 1 所，中等職業(yè)學校 4 所，普通中學 25 所，小學 64所。中等職業(yè)學校招生 2510人，在校 7477人，畢業(yè) 2018人；普通中學招生 15709 人，在校 51130 人，畢業(yè) 17620 人；小學招生6271 人，在校 36166人，畢業(yè) 7438 人；特殊教育招生 9 人，在校 77人。學齡兒童入學率達 100%。 年末衛(wèi)生機構 139 個，其中，醫(yī)院、衛(wèi)生院 31 個，婦幼保健院1 個，疾病預防控制中心 1 個，衛(wèi)生監(jiān)督所 1 個。醫(yī)院和衛(wèi)生院床位2039 張。衛(wèi)生技術人員 2359人，其中，執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師 1017人，注冊護士 747人，農村衛(wèi)生技術人員 934 人。新型農村 合作醫(yī)療參合率達 96%。 （三）、生活品質數(shù)據 2021年末，全縣擁有民用汽車 52396輛， 比上年增長 %。其中私人汽車 36662 輛，增長 %。城市公共汽車營運車 45 輛，出租汽車 185 輛。 2021 年末固定電話用戶 萬戶，比上年下降 %；年末移動電話用戶 萬戶，比上年增長 8%。 互聯(lián)網絡注冊用戶 33131人 ，增長 %。 從生活品質數(shù)據來看，私家車增長率較快說明銅梁富有階層增加，而從其他生活品質數(shù)據來看，銅梁整體經濟增長較快，群眾消費水平提高。 五、銅梁經濟發(fā)展總結 從上述經濟數(shù)據來看，銅梁 經濟增長高位加速、經濟總量實現(xiàn) 快速增長 、經濟增長質態(tài)呈現(xiàn)可喜變化。 從工業(yè)上來看，生產實現(xiàn)高速增長，工業(yè)領跑全縣經濟、工業(yè)占GDP比重逐年提高，主導地位凸顯、工業(yè)內部結構明顯優(yōu)化，綜合經濟實力不斷增強、企業(yè)經濟效益大幅提升、工業(yè)園區(qū)集聚效應和平臺作用逐步顯現(xiàn)。 從收入上來看， 城鄉(xiāng)居民收入快速增長、 城鄉(xiāng)居民收入渠道多元化、城鄉(xiāng)收入差距逐步縮小、城鄉(xiāng)收入比與市總體運行趨勢高度一致人民生活水平不斷提高 。 整體上來看銅梁經濟處于一個高速發(fā)展的時期，雖然與重慶其他區(qū)縣比較有一定的差距，但是 差距從另一方面體現(xiàn)出，銅梁有較大的上升空間，未來發(fā)展空間巨大。 經濟的快速發(fā)展，也就意味著銅梁的房地產事業(yè)將有較大的發(fā)展空間，整體經濟的上漲也意味著銅梁人民能夠承受房屋總價的提升，也就意味著房價有一定的上漲空間。 第三部分 全國樓市政策分析 宏觀調控影響巨大 最嚴峻的時刻即將到來 政策面 +資金面 +市場面 +保障房 +經濟面 一、 國家政策調控 限購限貸、提高首付比例、保障性住房、落實房價調控任務 政策一出，全國一片風聲鶴唳，效果立竿見影 新國八條： 2021年 3 月 1 日起正式實施限購 等政策 （ 1）各級政府須在一季度公布房價控制目標。 （ 2）加大保障性安居工程建設力度。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。 （ 3）定價明顯超過周邊房價的，須清算和稽查增值稅。 （ 4）提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 （ 5）嚴格住房用地供應管理。 （ 6）擁有 2套及以上住房的，禁止再買房。 （ 7）房價漲幅超過控制目標，將約談責任人。 （ 8）堅持和強化輿論引導。 最新政策導向 國務院總理溫家寶 7月 12 日主持召開國務院常務會議， 分析當前房地產市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調控工作 。 會議認為， 當前房地產市場調控正處于關鍵時期，必須堅持調控方向不動搖、調控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調控效果。 ? 一要嚴格落實地方政府房地產市場調控和住房保障職責。 ? 二要完善相關政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年 1000 萬套保障性住房 11 月底前全部開工建設。 ? 三要繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購 房，合理引導住房需求。 ? 四要認真落實今年的住房用地供應計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認真執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補償條例》。 ? 五要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產市場信息披露制度。 【政策分析】： 此次國務院常務會議明確了下半年樓市調控的方向和力度。當前房地產市場總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，一方面要繼續(xù)加大保障房和普通商品住房供應；另一方面要堅定不移地抑制不合理需求，保持供求關系基本平衡，促進房價逐步回歸到合理水平。 7 月 16 日消息，住建部將急查二三 線樓市，并正在起草新限購名單。 新一輪調控政策已經箭在弦上！！年末市場形勢將更加嚴峻?。? 二 、銀行資金緊縮 ? 銀根緊縮主要通過兩個方面來體現(xiàn)：銀行存款準備金率及加息。 1） 2021 年大型經融機構存款準備金率調整表： 調整次數(shù) 時 間 調整前 調整后 幅度 37 2021 年 1月 20日 % % 38 2021 年 2月 24日 % % 39 2021 年 3月 25日 % % 40 2021 年 4月 21日 % % 41 2021 年 5月 12日 % % 42 2021 年 6月 14日 % % 2） 5 年期貸款基準利率調整表 時 間 調整前年利率 調整后年利率 調整幅度 2021 年 12月 23日 % % 2021 年 10月 20日 % % 2021 年 12月 6日 % % 2021 年 2月 9日 % % 2021 年 4月 6日 % % 2021 年 7月 7日 % % 【政策分析】： 銀行資金層面，限貸、加息，存款準備金率 6次 上調， 7月 7日再次加息，市場蛋糕被壓縮，資金渠道被壓縮。銀根緊縮，一方面是應對通脹的壓力，另一方面則應政府調控要求調節(jié)房地產市場。 銀行緊縮，一方面是應對通脹壓力，另一方面則應政府調控要求調節(jié)房地產市場，將對市場造成以下影響： 開發(fā)商資金鏈雪上加霜； 購房者房貸負擔增加，甚至貸不到款； 房價更快進入下行通道。 3） 中央表態(tài)未見松口 ， 樓市調控仍將趨緊 10月 21 日，國務院總理溫家寶 在廣西南寧考察時指出，目前房地產 市場 調控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果。就在 10月 18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，房地產是國民經濟發(fā)展的重要支柱產業(yè)，要實時監(jiān)控房地產的發(fā)展變化，進一步鞏固房地產宏觀調控的成果。一周之內的兩次表態(tài)均沒有顯示出松口之意，這也被外界解讀為調控政策將維持現(xiàn)有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續(xù)一段時間。 信貸方面的變數(shù)，對樓市卻不是好消息。近期，一線城市的個別銀行將首套房貸利率上調至基準利率的 ，這一范圍又迅速擴大到不少二三線城市。對此陳國強分析認為，銀行信貸的發(fā)放總是呈現(xiàn) “前松后緊”的局面，年底收緊貸款屬正常調整。但同時也反映了銀行對后市的謹慎判斷。國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，今年 19月，房地產開發(fā)商本年度資金來源為 ，同比增長 %。 但自今年 6月以來，個人按揭貸款已連續(xù) 4個月呈下跌趨勢。 一種頗受認同的觀點認為，銷售回款是當前開發(fā)商最有效的資金渠道，而在“限購令”尚未解除的情況下，個人 住房按揭貸款的收緊，將對企業(yè)的銷售繼續(xù)施加不良影響。 三 、全國樓市情況 市場嚴重分化：中小城市高歌猛進，大城市近半下跌 1）全國形勢： 繼慘淡“金九”后，進入 10 月，樓市成交持續(xù)走低，多數(shù)城市10 月均成交較上年同期大幅度的下降，“銀十”已成“鐵十”。 在北京、上海等一線城市表現(xiàn)得尤為明顯，據統(tǒng)計， 截至 10月24日，北京住宅期房庫存達到 萬套，比調控初期增加 萬余套，增長幅度達到 27%，比年初增長 13%； 現(xiàn)房庫存量達到 ，比年初增長 16%。 10 月初上海住宅可售達到了 61219套，同比 3 月初43528 套上漲接近 2萬套。 從 143 周成交量變化來看，多數(shù)處于同比下跌狀況，只有蘇州和 天津出現(xiàn)逆勢上漲，其他均出現(xiàn)下跌，其中重慶下跌最大為%。 2021 年 49 月份全國重點城市住宅成交均價變化表 城市 04 月 05月 06 月 07月 08 月 09月 北京 14413 18479 16645 16992 21201 20330 上海 14267 14708 14569 14976 14987 14621 廣州 12969 12476 12914 13218 14233 13888 深圳 20297 15263 17827 20940 20337 20210 重慶 7379 7424 7101 7183 6602 6677 杭州 23217 23030 23181 22958 20961 16095 從調查 6個城市來看，市場均價來看重慶、杭州房價呈現(xiàn)下跌趨勢，而其城市處于平緩階段，即相對物價而言，房價已經呈現(xiàn)相對下跌趨勢。 2）開發(fā)商遭遇問題 WIND 統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至 10 月 26日，按照申萬一級行業(yè)分類，已有 70家房地產類上市公司公布了 2021年三季報。從資產負債率來看 ， 70家房企的平均資產負債率達到了 %，較去年同期的 %有了進一步的上升。 70 家房企中，有 44 家出現(xiàn)了資產負債水平上升的情況，而資產負債率達到 70%以上的已經達到了 29家。 在 企業(yè)中， 萬科資產負債率達到了 %，同比上升 7%；金地集團則達到了 %，同比上升 4%；招商地產則達到了 %，同比上升 7%。 這 70 家房企三季度的經營性活動現(xiàn)金流量凈額已由去年同期的 億元縮減至目前的 億元，大幅縮水 161 億元；其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額則為 75 億元，較去年同期的 195億元縮水了 270 億元。 萬科的經營性活動現(xiàn)金流量凈額