【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)塊頭在長大，產(chǎn)值上 5億的企業(yè)實現(xiàn)了零的突破，產(chǎn)值上億的企業(yè)達(dá) 25 戶，比 2021年增加了 20戶。 （三）、固定資產(chǎn)投資 全年全社 會固定資產(chǎn)投資 1777297萬元， 比上年增長 %。其中，建設(shè)與改造投資 1613728 萬元，增長 %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資163569 萬元，增長 %。 城鎮(zhèn)投資 1502880 萬元，增長 46%；農(nóng)村投資 274417萬元，增長 %。 三、金融貿(mào)易發(fā)展情況 （一）、金融存款情況 全年金融業(yè)增加值 33861萬元， 比上年增長 %。年末全縣金融機構(gòu)人民幣存款余額 1625095萬元，比上年增長 %。城鄉(xiāng)居民0204060801001201401601802000 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 0固定資產(chǎn)投資（億元） 3 3 . 5 2 4 9 . 8 8 8 0 . 3 9 1 1 0 . 9 9 1 7 7 . 7 3固定資產(chǎn)投資增速（ % ） 0 . 1 4 8 . 8 6 1 . 2 3 8 . 1 6 0 . 1 2021 2021 2021 2021 2021儲蓄存款余額 1231927 萬元，增長 %。人民幣貸款余額 680589萬元，增長 %。其中，個人消費貸款余額 243720萬元，增長 %。 （二）、社會零售總額 051015202530354045500 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 0社零總額（億元） 2 5 . 3 9 2 9 . 7 1 3 3 . 3 8 3 9 . 9 2 4 6 . 8 4社零總額增速（ % ） 1 5 . 2 1 7 . 0 1 2 . 3 1 9 . 6 2 0 . 0 2021 2021 2021 2021 2021 2021 全年社會消費品零售總額 468369 萬元， 比上年增長 20%。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實現(xiàn)社會消費品零售額 431836 萬元，增長 %；農(nóng)村實現(xiàn) 社會消費品零售額 36533萬元，增長 %。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 364922 萬元，增長 %；住宿和餐飲業(yè)零售額 103447 萬元，增長 %。 （三）進(jìn)出口貿(mào)易 全年招商引資新引進(jìn)項目 137 個，合同引資金額 億元，其中正式簽約項目 132 個，合同引資金額 億元。新引進(jìn)投資1 億元以上項目 55 個，其中 5 億元以上項目 5 個。全年實際利用內(nèi)資 522103 萬元，比上年增長 %。實際利用外資 萬美元，增長 %。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 1412 萬美元。 四、 銅梁 區(qū)域人口分析 （一）、總?cè)丝跀?shù)量 2021年末全縣戶籍人口 ，比上年增加 8463 人。 其中，非農(nóng)業(yè)人口 萬人，增加 10904 人。人口出生率為 ‰，比上年提高 ；死亡率為 ‰，比上年提高 點；自然增長率為 ‰，比上年提高 9 個千分點。全縣戶籍人口性別比（以女性為 100，男性對女性的比例） ，出生嬰兒性別比 。 0102030405060萬人2021年 2021年常住城鎮(zhèn)農(nóng)村人口城鎮(zhèn)人口農(nóng)村人口 （二）、教育、醫(yī)療人口 全縣高等教育學(xué)校 1 所，中等職業(yè)學(xué)校 4 所，普通中學(xué) 25 所，小學(xué) 64所。中等職業(yè)學(xué)校招生 2510人，在校 7477人，畢業(yè) 2018人；普通中學(xué)招生 15709 人，在校 51130 人，畢業(yè) 17620 人；小學(xué)招生6271 人，在校 36166人，畢業(yè) 7438 人；特殊教育招生 9 人，在校 77人。學(xué)齡兒童入學(xué)率達(dá) 100%。 年末衛(wèi)生機構(gòu) 139 個，其中，醫(yī)院、衛(wèi)生院 31 個，婦幼保健院1 個，疾病預(yù)防控制中心 1 個，衛(wèi)生監(jiān)督所 1 個。醫(yī)院和衛(wèi)生院床位2039 張。衛(wèi)生技術(shù)人員 2359人，其中，執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師 1017人，注冊護士 747人，農(nóng)村衛(wèi)生技術(shù)人員 934 人。新型農(nóng)村 合作醫(yī)療參合率達(dá) 96%。 （三）、生活品質(zhì)數(shù)據(jù) 2021年末，全縣擁有民用汽車 52396輛， 比上年增長 %。其中私人汽車 36662 輛，增長 %。城市公共汽車營運車 45 輛，出租汽車 185 輛。 2021 年末固定電話用戶 萬戶，比上年下降 %；年末移動電話用戶 萬戶，比上年增長 8%。 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)注冊用戶 33131人 ，增長 %。 從生活品質(zhì)數(shù)據(jù)來看，私家車增長率較快說明銅梁富有階層增加，而從其他生活品質(zhì)數(shù)據(jù)來看，銅梁整體經(jīng)濟增長較快，群眾消費水平提高。 五、銅梁經(jīng)濟發(fā)展總結(jié) 從上述經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，銅梁 經(jīng)濟增長高位加速、經(jīng)濟總量實現(xiàn) 快速增長 、經(jīng)濟增長質(zhì)態(tài)呈現(xiàn)可喜變化。 從工業(yè)上來看，生產(chǎn)實現(xiàn)高速增長，工業(yè)領(lǐng)跑全縣經(jīng)濟、工業(yè)占GDP比重逐年提高，主導(dǎo)地位凸顯、工業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，綜合經(jīng)濟實力不斷增強、企業(yè)經(jīng)濟效益大幅提升、工業(yè)園區(qū)集聚效應(yīng)和平臺作用逐步顯現(xiàn)。 從收入上來看， 城鄉(xiāng)居民收入快速增長、 城鄉(xiāng)居民收入渠道多元化、城鄉(xiāng)收入差距逐步縮小、城鄉(xiāng)收入比與市總體運行趨勢高度一致人民生活水平不斷提高 。 整體上來看銅梁經(jīng)濟處于一個高速發(fā)展的時期，雖然與重慶其他區(qū)縣比較有一定的差距，但是 差距從另一方面體現(xiàn)出，銅梁有較大的上升空間，未來發(fā)展空間巨大。 經(jīng)濟的快速發(fā)展，也就意味著銅梁的房地產(chǎn)事業(yè)將有較大的發(fā)展空間，整體經(jīng)濟的上漲也意味著銅梁人民能夠承受房屋總價的提升，也就意味著房價有一定的上漲空間。 第三部分 全國樓市政策分析 宏觀調(diào)控影響巨大 最嚴(yán)峻的時刻即將到來 政策面 +資金面 +市場面 +保障房 +經(jīng)濟面 一、 國家政策調(diào)控 限購限貸、提高首付比例、保障性住房、落實房價調(diào)控任務(wù) 政策一出，全國一片風(fēng)聲鶴唳，效果立竿見影 新國八條： 2021年 3 月 1 日起正式實施限購 等政策 （ 1）各級政府須在一季度公布房價控制目標(biāo)。 （ 2）加大保障性安居工程建設(shè)力度。有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍。 （ 3）定價明顯超過周邊房價的，須清算和稽查增值稅。 （ 4）提高第二套住房貸款的首付款比例和利率。 （ 5）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 （ 6）擁有 2套及以上住房的，禁止再買房。 （ 7）房價漲幅超過控制目標(biāo)，將約談責(zé)任人。 （ 8）堅持和強化輿論引導(dǎo)。 最新政策導(dǎo)向 國務(wù)院總理溫家寶 7月 12 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議， 分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強調(diào)控工作 。 會議認(rèn)為， 當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控正處于關(guān)鍵時期，必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，堅定不移地抓好各項政策措施的落實，不斷鞏固和加強調(diào)控效果。 ? 一要嚴(yán)格落實地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。 ? 二要完善相關(guān)政策措施，加大政府投入和貸款支持力度，確保今年 1000 萬套保障性住房 11 月底前全部開工建設(shè)。 ? 三要繼續(xù)嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機投資性購 房，合理引導(dǎo)住房需求。 ? 四要認(rèn)真落實今年的住房用地供應(yīng)計劃，確保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。認(rèn)真執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補償條例》。 ? 五要規(guī)范住房租賃市場，抑制租金過快上漲。加強市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。 【政策分析】： 此次國務(wù)院常務(wù)會議明確了下半年樓市調(diào)控的方向和力度。當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，一方面要繼續(xù)加大保障房和普通商品住房供應(yīng)；另一方面要堅定不移地抑制不合理需求，保持供求關(guān)系基本平衡，促進(jìn)房價逐步回歸到合理水平。 7 月 16 日消息，住建部將急查二三 線樓市，并正在起草新限購名單。 新一輪調(diào)控政策已經(jīng)箭在弦上！！年末市場形勢將更加嚴(yán)峻??！ 二 、銀行資金緊縮 ? 銀根緊縮主要通過兩個方面來體現(xiàn)：銀行存款準(zhǔn)備金率及加息。 1） 2021 年大型經(jīng)融機構(gòu)存款準(zhǔn)備金率調(diào)整表： 調(diào)整次數(shù) 時 間 調(diào)整前 調(diào)整后 幅度 37 2021 年 1月 20日 % % 38 2021 年 2月 24日 % % 39 2021 年 3月 25日 % % 40 2021 年 4月 21日 % % 41 2021 年 5月 12日 % % 42 2021 年 6月 14日 % % 2） 5 年期貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表 時 間 調(diào)整前年利率 調(diào)整后年利率 調(diào)整幅度 2021 年 12月 23日 % % 2021 年 10月 20日 % % 2021 年 12月 6日 % % 2021 年 2月 9日 % % 2021 年 4月 6日 % % 2021 年 7月 7日 % % 【政策分析】： 銀行資金層面，限貸、加息，存款準(zhǔn)備金率 6次 上調(diào)， 7月 7日再次加息，市場蛋糕被壓縮，資金渠道被壓縮。銀根緊縮，一方面是應(yīng)對通脹的壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。 銀行緊縮，一方面是應(yīng)對通脹壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，將對市場造成以下影響： 開發(fā)商資金鏈雪上加霜； 購房者房貸負(fù)擔(dān)增加，甚至貸不到款； 房價更快進(jìn)入下行通道。 3） 中央表態(tài)未見松口 ， 樓市調(diào)控仍將趨緊 10月 21 日，國務(wù)院總理溫家寶 在廣西南寧考察時指出，目前房地產(chǎn) 市場 調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時期，各級政府要切實采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。就在 10月 18日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運表示，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，要實時監(jiān)控房地產(chǎn)的發(fā)展變化，進(jìn)一步鞏固房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的成果。一周之內(nèi)的兩次表態(tài)均沒有顯示出松口之意，這也被外界解讀為調(diào)控政策將維持現(xiàn)有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續(xù)一段時間。 信貸方面的變數(shù)，對樓市卻不是好消息。近期，一線城市的個別銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的 ，這一范圍又迅速擴大到不少二三線城市。對此陳國強分析認(rèn)為，銀行信貸的發(fā)放總是呈現(xiàn) “前松后緊”的局面，年底收緊貸款屬正常調(diào)整。但同時也反映了銀行對后市的謹(jǐn)慎判斷。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，今年 19月，房地產(chǎn)開發(fā)商本年度資金來源為 ，同比增長 %。 但自今年 6月以來，個人按揭貸款已連續(xù) 4個月呈下跌趨勢。 一種頗受認(rèn)同的觀點認(rèn)為，銷售回款是當(dāng)前開發(fā)商最有效的資金渠道，而在“限購令”尚未解除的情況下，個人 住房按揭貸款的收緊，將對企業(yè)的銷售繼續(xù)施加不良影響。 三 、全國樓市情況 市場嚴(yán)重分化：中小城市高歌猛進(jìn)，大城市近半下跌 1）全國形勢： 繼慘淡“金九”后，進(jìn)入 10 月，樓市成交持續(xù)走低，多數(shù)城市10 月均成交較上年同期大幅度的下降，“銀十”已成“鐵十”。 在北京、上海等一線城市表現(xiàn)得尤為明顯，據(jù)統(tǒng)計， 截至 10月24日，北京住宅期房庫存達(dá)到 萬套，比調(diào)控初期增加 萬余套，增長幅度達(dá)到 27%，比年初增長 13%； 現(xiàn)房庫存量達(dá)到 ，比年初增長 16%。 10 月初上海住宅可售達(dá)到了 61219套，同比 3 月初43528 套上漲接近 2萬套。 從 143 周成交量變化來看，多數(shù)處于同比下跌狀況，只有蘇州和 天津出現(xiàn)逆勢上漲，其他均出現(xiàn)下跌，其中重慶下跌最大為%。 2021 年 49 月份全國重點城市住宅成交均價變化表 城市 04 月 05月 06 月 07月 08 月 09月 北京 14413 18479 16645 16992 21201 20330 上海 14267 14708 14569 14976 14987 14621 廣州 12969 12476 12914 13218 14233 13888 深圳 20297 15263 17827 20940 20337 20210 重慶 7379 7424 7101 7183 6602 6677 杭州 23217 23030 23181 22958 20961 16095 從調(diào)查 6個城市來看，市場均價來看重慶、杭州房價呈現(xiàn)下跌趨勢，而其城市處于平緩階段，即相對物價而言，房價已經(jīng)呈現(xiàn)相對下跌趨勢。 2）開發(fā)商遭遇問題 WIND 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至 10 月 26日，按照申萬一級行業(yè)分類，已有 70家房地產(chǎn)類上市公司公布了 2021年三季報。從資產(chǎn)負(fù)債率來看 ， 70家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 %，較去年同期的 %有了進(jìn)一步的上升。 70 家房企中，有 44 家出現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債水平上升的情況，而資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到 70%以上的已經(jīng)達(dá)到了 29家。 在 企業(yè)中， 萬科資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 %，同比上升 7%；金地集團則達(dá)到了 %，同比上升 4%；招商地產(chǎn)則達(dá)到了 %，同比上升 7%。 這 70 家房企三季度的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額已由去年同期的 億元縮減至目前的 億元，大幅縮水 161 億元；其期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額則為 75 億元，較去年同期的 195億元縮水了 270 億元。 萬科的經(jīng)營性活動現(xiàn)金流量凈額