某房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)
2025-03-17 19:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 修價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)下的裝修效果差異也較大。 ?其中 4000元標(biāo)準(zhǔn)的以俊發(fā)空間俊園為代表，除少量促銷品含家電外，其他均不含家電。但智能化馬桶、凈水過(guò)濾器等也是其主倡的亮點(diǎn)。 八、區(qū)域市場(chǎng)的營(yíng)銷異動(dòng)情況： ? 就單純的今年與去年數(shù)據(jù)量化對(duì)比來(lái)看（不考慮官方預(yù)售審批的放量控制與別墅商鋪物業(yè)對(duì)均衡價(jià)格的拉高作用）， 2023年 1月至今，價(jià)格與成交量雖有小幅下調(diào)變動(dòng)，但總體穩(wěn)中有升。但結(jié)合實(shí)際踩盤(pán)情況來(lái)看，存在著以下三個(gè)特點(diǎn)： ? ㈠、模糊化預(yù)期下的兩極市場(chǎng)表現(xiàn)： ? 在政策以及經(jīng)濟(jì)狀況所帶來(lái)的預(yù)期不確定情況下，區(qū)域市場(chǎng)近期的表現(xiàn)凸顯兩極現(xiàn)象。 ? 其中一極表現(xiàn)為相對(duì)旺銷，代表樓盤(pán)有：俊發(fā)系列、盛高大城、南亞第一城、春城慧谷、假日城市、同德御錦華苑（ 2023年上半年），金域緹香、紅星國(guó)際、潤(rùn)城（ 2023年下半年）等，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日的去化率基本上在 70%以上（市調(diào)信息，存在一定水份）。 ? 另外以及表現(xiàn)為相對(duì)滯銷，代表樓盤(pán)有華都 B區(qū)、春城慧谷二期、尚領(lǐng)明珠（ 2023年下半年）等，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率 20%左右（市調(diào)信息，作為企業(yè)負(fù)面信息，較難獲取，存在合理誤差）。 ? ㈡ 、蓄客行為的擴(kuò)大化與活動(dòng)營(yíng)銷的頻繁化： ? 自 2023年 3月份昆明調(diào)控細(xì)則出臺(tái)以來(lái)，區(qū)域市場(chǎng)房企在蓄客行為以及活動(dòng)拓展方面的強(qiáng)度以及數(shù)量均有不同程度的加強(qiáng)與擴(kuò)大。 ? 首先表現(xiàn)在蓄客周期與蓄客范圍的擴(kuò)大化方面。典型的現(xiàn)象有： ? 開(kāi)盤(pán)日期一改再改，反復(fù)拖延，以力求蓄積足夠客戶確保開(kāi)盤(pán)時(shí)的人氣，比如潤(rùn)城； ? 各種俱樂(lè)部形式的會(huì)員吸納活動(dòng)反復(fù)開(kāi)展，比如同德會(huì)、經(jīng)典會(huì)、紅星俱樂(lè)部、城欣會(huì)、 soho精英會(huì)、潤(rùn)城會(huì)等等，通過(guò)免費(fèi)入會(huì)、多區(qū)外展等方式，最大限度獲取潛在客戶； ? 跨區(qū)域營(yíng)銷，多點(diǎn)拓展，擴(kuò)大傳播范圍，比如東盟森林、草海時(shí)代等，其路牌廣告、站臺(tái)廣告的布置早已超出所謂的重點(diǎn)區(qū)域范圍，延伸到對(duì)應(yīng)的西市區(qū)與南市區(qū)等；比如春城慧谷（現(xiàn)房），一二手聯(lián)動(dòng)，借助二手中介的門(mén)店分布，將傳播與蓄客范圍擴(kuò)大到主城四區(qū)以及周邊郊縣與鄰近城市；比如，同德御錦，啟動(dòng)老帶新活動(dòng)，老客戶帶來(lái)的新客戶可額外享受 1%的優(yōu)惠，而老客戶則可得 8001500不等的購(gòu)物卡一張，直接采用泛銷售團(tuán)隊(duì)的方式擴(kuò)大拓展店面。 ? 其次則表現(xiàn)在活動(dòng)營(yíng)銷的頻繁化方面，比如以臨近的紅星國(guó)際為代表，平均每周一個(gè)場(chǎng)次的活動(dòng)營(yíng)銷，每月 13場(chǎng)次的外展；而與此相仿的則是，諸如特價(jià)房、優(yōu)惠房、抄底房、超值房、福利房等概念的輪番出擊（新亞洲歡樂(lè)城）等。在概念炒作之外，以俊發(fā)、銀海等為代表的地方強(qiáng)企則更熱衷于舉辦新聞發(fā)布會(huì)、房產(chǎn)投資講座類的品牌及客戶培育活動(dòng)；而以萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等為代表的則傾向于工地參觀類的品質(zhì)展示活動(dòng) ? ㈢ 、普遍可見(jiàn)的強(qiáng)力讓利促銷： ? 區(qū)域市場(chǎng)整體來(lái)看，從五月以后，讓利促銷的各類活動(dòng)也相對(duì)較多，而且幅度也都相對(duì)較大。比如： ? 濱江俊園萊茵二期，開(kāi)盤(pán)價(jià)即低出一期 20%（因市場(chǎng)承接力較強(qiáng)，開(kāi)盤(pán) 400套房源就基本售罄，續(xù)后再無(wú)下文）； ? 奧宸財(cái)富廣場(chǎng)，公寓前 3年共計(jì)返利 20%，可直接沖抵房款；其他物業(yè)節(jié)假日限時(shí)特惠也給出八折優(yōu)惠。 ? 新都昌商業(yè)廣場(chǎng)（公寓、商鋪），前 3年返利 25%，可直接沖抵房款，10年內(nèi)采用返利方式返還全部購(gòu)房款。 ? 益龍萬(wàn)象（商鋪），平均返利 8%，共返五年，其中前兩年的 16%，可直接沖抵房款。 ? 東盟森林， 10萬(wàn)每張的鉑金認(rèn)購(gòu)卡，購(gòu)房時(shí)直接優(yōu)惠 10%。 ? 草海時(shí)代，限量特價(jià)房在 6800的基礎(chǔ)上再減 700. ? 紅星國(guó)際，免費(fèi)會(huì)員開(kāi)盤(pán)當(dāng)日一次性付款優(yōu)惠 5%。 ? 除此以外更有其他各類促銷手段，如：南亞未來(lái)城，三房以內(nèi)戶型（含三房），每買一房減 1萬(wàn)；同德錦江嘉園，上半年未售的一樓保留房源則等比例送配 ；假日城市則送 20%80%不等的面積；其他另有贈(zèng)送 28萬(wàn)裝修基金的樓盤(pán)等 …… 九、客戶訪問(wèn)概況： ?本次市調(diào)中，結(jié)合我司待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，借助人際網(wǎng)絡(luò)關(guān)系，進(jìn)行了一個(gè)
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