某房地產市場調查報告(編輯修改稿)
2025-03-17 19:17 本頁面
【文章內容簡介】 修價格標準下的裝修效果差異也較大。 ?其中 4000元標準的以俊發(fā)空間俊園為代表，除少量促銷品含家電外，其他均不含家電。但智能化馬桶、凈水過濾器等也是其主倡的亮點。 八、區(qū)域市場的營銷異動情況： ? 就單純的今年與去年數(shù)據量化對比來看（不考慮官方預售審批的放量控制與別墅商鋪物業(yè)對均衡價格的拉高作用）， 2023年 1月至今，價格與成交量雖有小幅下調變動，但總體穩(wěn)中有升。但結合實際踩盤情況來看，存在著以下三個特點： ? ㈠、模糊化預期下的兩極市場表現(xiàn)： ? 在政策以及經濟狀況所帶來的預期不確定情況下，區(qū)域市場近期的表現(xiàn)凸顯兩極現(xiàn)象。 ? 其中一極表現(xiàn)為相對旺銷，代表樓盤有：俊發(fā)系列、盛高大城、南亞第一城、春城慧谷、假日城市、同德御錦華苑（ 2023年上半年），金域緹香、紅星國際、潤城（ 2023年下半年）等，開盤當日的去化率基本上在 70%以上（市調信息，存在一定水份）。 ? 另外以及表現(xiàn)為相對滯銷，代表樓盤有華都 B區(qū)、春城慧谷二期、尚領明珠（ 2023年下半年）等，開盤當日去化率 20%左右（市調信息，作為企業(yè)負面信息，較難獲取，存在合理誤差）。 ? ㈡ 、蓄客行為的擴大化與活動營銷的頻繁化： ? 自 2023年 3月份昆明調控細則出臺以來，區(qū)域市場房企在蓄客行為以及活動拓展方面的強度以及數(shù)量均有不同程度的加強與擴大。 ? 首先表現(xiàn)在蓄客周期與蓄客范圍的擴大化方面。典型的現(xiàn)象有： ? 開盤日期一改再改，反復拖延，以力求蓄積足夠客戶確保開盤時的人氣，比如潤城； ? 各種俱樂部形式的會員吸納活動反復開展，比如同德會、經典會、紅星俱樂部、城欣會、 soho精英會、潤城會等等，通過免費入會、多區(qū)外展等方式，最大限度獲取潛在客戶； ? 跨區(qū)域營銷，多點拓展，擴大傳播范圍，比如東盟森林、草海時代等，其路牌廣告、站臺廣告的布置早已超出所謂的重點區(qū)域范圍，延伸到對應的西市區(qū)與南市區(qū)等；比如春城慧谷（現(xiàn)房），一二手聯(lián)動，借助二手中介的門店分布，將傳播與蓄客范圍擴大到主城四區(qū)以及周邊郊縣與鄰近城市；比如，同德御錦，啟動老帶新活動，老客戶帶來的新客戶可額外享受 1%的優(yōu)惠，而老客戶則可得 8001500不等的購物卡一張，直接采用泛銷售團隊的方式擴大拓展店面。 ? 其次則表現(xiàn)在活動營銷的頻繁化方面，比如以臨近的紅星國際為代表，平均每周一個場次的活動營銷，每月 13場次的外展；而與此相仿的則是，諸如特價房、優(yōu)惠房、抄底房、超值房、福利房等概念的輪番出擊（新亞洲歡樂城）等。在概念炒作之外，以俊發(fā)、銀海等為代表的地方強企則更熱衷于舉辦新聞發(fā)布會、房產投資講座類的品牌及客戶培育活動；而以萬科、萬達等為代表的則傾向于工地參觀類的品質展示活動 ? ㈢ 、普遍可見的強力讓利促銷： ? 區(qū)域市場整體來看，從五月以后，讓利促銷的各類活動也相對較多，而且幅度也都相對較大。比如： ? 濱江俊園萊茵二期，開盤價即低出一期 20%（因市場承接力較強，開盤 400套房源就基本售罄，續(xù)后再無下文）； ? 奧宸財富廣場，公寓前 3年共計返利 20%，可直接沖抵房款；其他物業(yè)節(jié)假日限時特惠也給出八折優(yōu)惠。 ? 新都昌商業(yè)廣場（公寓、商鋪），前 3年返利 25%，可直接沖抵房款，10年內采用返利方式返還全部購房款。 ? 益龍萬象（商鋪），平均返利 8%，共返五年，其中前兩年的 16%，可直接沖抵房款。 ? 東盟森林， 10萬每張的鉑金認購卡，購房時直接優(yōu)惠 10%。 ? 草海時代，限量特價房在 6800的基礎上再減 700. ? 紅星國際，免費會員開盤當日一次性付款優(yōu)惠 5%。 ? 除此以外更有其他各類促銷手段，如：南亞未來城，三房以內戶型（含三房），每買一房減 1萬；同德錦江嘉園，上半年未售的一樓保留房源則等比例送配 ；假日城市則送 20%80%不等的面積；其他另有贈送 28萬裝修基金的樓盤等 …… 九、客戶訪問概況： ?本次市調中，結合我司待開發(fā)項目，借助人際網絡關系，進行了一個
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