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某房地產市場調查報告(編輯修改稿)

2025-03-17 19:17 本頁面
 

【文章內容簡介】 修價格標準下的裝修效果差異也較大。 ?其中 4000元標準的以俊發(fā)空間俊園為代表,除少量促銷品含家電外,其他均不含家電。但智能化馬桶、凈水過濾器等也是其主倡的亮點。 八、區(qū)域市場的營銷異動情況: ? 就單純的今年與去年數(shù)據量化對比來看(不考慮官方預售審批的放量控制與別墅商鋪物業(yè)對均衡價格的拉高作用), 2023年 1月至今,價格與成交量雖有小幅下調變動,但總體穩(wěn)中有升。但結合實際踩盤情況來看,存在著以下三個特點: ? ㈠、模糊化預期下的兩極市場表現(xiàn): ? 在政策以及經濟狀況所帶來的預期不確定情況下,區(qū)域市場近期的表現(xiàn)凸顯兩極現(xiàn)象。 ? 其中一極表現(xiàn)為相對旺銷,代表樓盤有:俊發(fā)系列、盛高大城、南亞第一城、春城慧谷、假日城市、同德御錦華苑( 2023年上半年),金域緹香、紅星國際、潤城( 2023年下半年)等,開盤當日的去化率基本上在 70%以上(市調信息,存在一定水份)。 ? 另外以及表現(xiàn)為相對滯銷,代表樓盤有華都 B區(qū)、春城慧谷二期、尚領明珠( 2023年下半年)等,開盤當日去化率 20%左右(市調信息,作為企業(yè)負面信息,較難獲取,存在合理誤差)。 ? ㈡ 、蓄客行為的擴大化與活動營銷的頻繁化: ? 自 2023年 3月份昆明調控細則出臺以來,區(qū)域市場房企在蓄客行為以及活動拓展方面的強度以及數(shù)量均有不同程度的加強與擴大。 ? 首先表現(xiàn)在蓄客周期與蓄客范圍的擴大化方面。典型的現(xiàn)象有: ? 開盤日期一改再改,反復拖延,以力求蓄積足夠客戶確保開盤時的人氣,比如潤城; ? 各種俱樂部形式的會員吸納活動反復開展,比如同德會、經典會、紅星俱樂部、城欣會、 soho精英會、潤城會等等,通過免費入會、多區(qū)外展等方式,最大限度獲取潛在客戶; ? 跨區(qū)域營銷,多點拓展,擴大傳播范圍,比如東盟森林、草海時代等,其路牌廣告、站臺廣告的布置早已超出所謂的重點區(qū)域范圍,延伸到對應的西市區(qū)與南市區(qū)等;比如春城慧谷(現(xiàn)房),一二手聯(lián)動,借助二手中介的門店分布,將傳播與蓄客范圍擴大到主城四區(qū)以及周邊郊縣與鄰近城市;比如,同德御錦,啟動老帶新活動,老客戶帶來的新客戶可額外享受 1%的優(yōu)惠,而老客戶則可得 8001500不等的購物卡一張,直接采用泛銷售團隊的方式擴大拓展店面。 ? 其次則表現(xiàn)在活動營銷的頻繁化方面,比如以臨近的紅星國際為代表,平均每周一個場次的活動營銷,每月 13場次的外展;而與此相仿的則是,諸如特價房、優(yōu)惠房、抄底房、超值房、福利房等概念的輪番出擊(新亞洲歡樂城)等。在概念炒作之外,以俊發(fā)、銀海等為代表的地方強企則更熱衷于舉辦新聞發(fā)布會、房產投資講座類的品牌及客戶培育活動;而以萬科、萬達等為代表的則傾向于工地參觀類的品質展示活動 ? ㈢ 、普遍可見的強力讓利促銷: ? 區(qū)域市場整體來看,從五月以后,讓利促銷的各類活動也相對較多,而且幅度也都相對較大。比如: ? 濱江俊園萊茵二期,開盤價即低出一期 20%(因市場承接力較強,開盤 400套房源就基本售罄,續(xù)后再無下文); ? 奧宸財富廣場,公寓前 3年共計返利 20%,可直接沖抵房款;其他物業(yè)節(jié)假日限時特惠也給出八折優(yōu)惠。 ? 新都昌商業(yè)廣場(公寓、商鋪),前 3年返利 25%,可直接沖抵房款,10年內采用返利方式返還全部購房款。 ? 益龍萬象(商鋪),平均返利 8%,共返五年,其中前兩年的 16%,可直接沖抵房款。 ? 東盟森林, 10萬每張的鉑金認購卡,購房時直接優(yōu)惠 10%。 ? 草海時代,限量特價房在 6800的基礎上再減 700. ? 紅星國際,免費會員開盤當日一次性付款優(yōu)惠 5%。 ? 除此以外更有其他各類促銷手段,如:南亞未來城,三房以內戶型(含三房),每買一房減 1萬;同德錦江嘉園,上半年未售的一樓保留房源則等比例送配 ;假日城市則送 20%80%不等的面積;其他另有贈送 28萬裝修基金的樓盤等 …… 九、客戶訪問概況: ?本次市調中,結合我司待開發(fā)項目,借助人際網絡關系,進行了一個
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