【文章內(nèi)容簡介】 的建設(shè)“川東北區(qū)域中心城市”的要求，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番?；镜於ù|北產(chǎn)業(yè)聚集中心、商貿(mào)物流中心、科教文衛(wèi)中心、金融中心和交通、通信樞紐的區(qū)域地位；基本建成嘉陵江中游生態(tài)屏障。、經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長速度保持在12%以上，2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到670億元以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)到8995元以上。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，三次產(chǎn)業(yè)的增加值比重由目前的32：：：：，非農(nóng)就業(yè)比重達(dá)到55%以上。地方財政收入年均增長15%以上。、城鎮(zhèn)化水平顯著提高著力構(gòu)建以市轄三區(qū)為中心、縣城為主干和若干小城鎮(zhèn)為基點的城鎮(zhèn)體系，創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市、國家園林城市、國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市和省級文明城市，使南充成為有特色、有品位、有文化、有影響力的現(xiàn)代化城市。城鎮(zhèn)化水平由“十五”%，%。、積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸，多層次多渠道解決城市特困群體居住困難，加快農(nóng)民拆遷還房步伐。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，吸引社會資金投入城市建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。強(qiáng)化城市建設(shè)規(guī)劃導(dǎo)向功能，推行小康型住宅建設(shè)，提高住宅規(guī)劃設(shè)計水平。全面實施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。到“十一五”末，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積達(dá)到30㎡。、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善區(qū)域中心城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市形象。完成城市二環(huán)線和小龍電航橋、上中壩、朱鳳寺大橋等重點工程建設(shè)，構(gòu)建順慶、高坪、嘉陵三區(qū)間的快速通道，形成方便快捷城市交通網(wǎng)絡(luò)。強(qiáng)化城市道路的建設(shè)與改造，大力發(fā)展公共交通。加快城市地下管網(wǎng)、城市防洪堤、污水和垃圾處理等環(huán)保設(shè)施建設(shè)。加快市政新區(qū)的配套建設(shè)，完善給排水、電網(wǎng)、供氣、公共消防、通訊等設(shè)施。加快文化館、圖書館、科技館、體育場館、博物館等公共設(shè)施建設(shè)。擴(kuò)大城市綠化面積，改善城市生態(tài)環(huán)境。搞好城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃的修編、銜接，加快工業(yè)集中區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，調(diào)整用地布局，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造條件。、優(yōu)化城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)按照合理布局、特色鮮明、功能互補(bǔ)的原則，構(gòu)建中心城市、中小城市和建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鎮(zhèn)體系，繁榮城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)容量。加快南充中心城市建設(shè)。大幅度提高綜合經(jīng)濟(jì)實力，增強(qiáng)輻射和帶動作用，推進(jìn)城市人口向100萬規(guī)模發(fā)展，成為川東北城市群的主要依托城市。科學(xué)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)中心、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)、綠地系統(tǒng)、自然保護(hù)區(qū)、待開發(fā)的保留地區(qū)，建設(shè)生態(tài)良好、創(chuàng)業(yè)條件優(yōu)良、適宜居住的特大城市，為實現(xiàn)“四中心、兩樞紐”奠定堅實基礎(chǔ)。加快縣城建設(shè)。第二節(jié)、南充市2006年房地產(chǎn)市場發(fā)展特征三區(qū)房地產(chǎn)市場情況、不同物業(yè)供銷情況、住宅供銷情況項 目住宅供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售金額（萬元）順慶區(qū)108嘉陵區(qū)47高坪區(qū)15合 計170南充2006年住宅供應(yīng)面積達(dá)到了170萬㎡，㎡，%，銷售勢頭非常好，住宅供求比較平衡。其中2006年電梯公寓的供應(yīng)量見下表：案名建筑面積地中海藍(lán)㎡瑞露嘉都㎡望泰雅居㎡錦繡江山㎡水天麗景㎡現(xiàn)代名門㎡浪高凱躍㎡玉帶明珠㎡總計㎡在2006年住宅供應(yīng)中，%，而推出的電梯公寓銷售情況均較好，根據(jù)調(diào)查除新開盤的項目望泰雅居銷售達(dá)70%外，其余電梯公寓銷售率均超過90%。、非住宅供銷情況項 目非住宅供應(yīng)面積非住宅銷售面積非住宅銷售金額順慶區(qū)18萬㎡㎡嘉陵區(qū)㎡（含光彩大市場）㎡高坪區(qū)㎡㎡合 計在2006年非住宅供應(yīng)中，㎡，㎡,㎡、%，分析2006年南充辦公物業(yè)開發(fā)極少，側(cè)面反映出商業(yè)的空置面積較大，未來商業(yè)物業(yè)的開發(fā)需要謹(jǐn)慎對待。、不同方位住宅供銷狀況項 目住宅供應(yīng)面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）供銷比例順慶區(qū)108%嘉陵區(qū)47%高坪區(qū)15%合 計170%三區(qū)供應(yīng)面積比例三區(qū)銷售面積比例在2006年住宅供銷中，順慶區(qū)為最高、其供應(yīng)量達(dá)63%、銷售比例達(dá)64%；其次為嘉陵區(qū)、其供應(yīng)量達(dá)28%、銷售比例達(dá)27%；高坪區(qū)為最弱、其供應(yīng)量為9%、銷售比例為9%。三區(qū)房地產(chǎn)價格情況、均價增長情況、市轄三區(qū)商品房銷售面積、銷售總價、銷售均價統(tǒng)計表區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2004年2005年2006年2004年2005年2006年2004年2005年2006年順慶區(qū)——7281675877——14601310——嘉陵區(qū)——368555572——12571255——高坪區(qū)——1101714124——804853——合計8751814557324628613161226140市轄三區(qū)住宅均價走勢圖區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2005年2006年2005年2006年2005年2006年順慶、嘉陵、高坪區(qū)11761285點評：南充市區(qū)住宅均價僅為1285元/㎡，而同為省內(nèi)二級城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價都達(dá)到1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價達(dá)到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價更是高達(dá)2152元/㎡，說明南充的房地產(chǎn)價格還有較大的上升空間、前景喜人。、非住宅價格變動情況區(qū)域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2005年2006年2005年2006年2005年2006年順慶、嘉陵、高坪區(qū)29312546南充非住宅均價不高，結(jié)合其商業(yè)的空置面積大的市場信息，新開發(fā)的房地產(chǎn)項目的商業(yè)應(yīng)控制體量。消費(fèi)者購買特征分析、購買總量需求分析，㎡；按照建設(shè)部頒布的2020年全面建設(shè)小康社會居住的指標(biāo)中“城鎮(zhèn)人均居住進(jìn)駐面積35㎡”這一指標(biāo)，南充在2020年達(dá)到100萬人、大城市的發(fā)展目標(biāo)，按照前述指標(biāo)計算，20072020年南充市區(qū)需求的住房總面積為100=（萬㎡），247。14=（萬㎡），㎡，㎡，㎡的市場數(shù)據(jù)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢分析，2007年南充住宅需求面積估計與2006年的需求量差異不會太大。、購買者年齡構(gòu)成根據(jù)對南充錦繡北湖、濱江名城、格蘭春天、海山半島花園、凱旋帝景等5大代表性中高檔樓盤有效客戶數(shù)據(jù)分析，南充購買者的年齡分布如下：年齡段20歲以下20—29歲30—39歲40—49歲50歲以上備注客戶數(shù)量(個)31350761655193有效統(tǒng)計客戶數(shù)為1990位不同年齡客戶比例%%%%%點評：%，是購房的絕對主力年齡段；%。、購買者區(qū)域比重分析地 區(qū)順慶區(qū)嘉陵區(qū)高坪區(qū)周邊區(qū)縣其它地區(qū)備注客戶數(shù)量1099329200308163有效統(tǒng)計客戶數(shù)為2099位不同地區(qū)比例%%%%%點評：南充客戶以順慶區(qū)為絕對主力，%，%；分析成都外地客戶的購房比例超過50%，隨著南充大城市構(gòu)架的形成、將會吸引更多的外地人在南充置業(yè)，在項目的開發(fā)中應(yīng)注意外地人在購買比重并進(jìn)行針對性的營銷策略擬訂。、付款方式分析付款方式一次性付款銀行按揭付款備注客戶數(shù)量(戶)512511有效統(tǒng)計客戶數(shù)為1023位不同付款方式比例50%50%點評：南充一次性付款與銀行按揭的比例達(dá)到了1：1，為以后項目營銷過程中的針對付款方式的策略提供了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。發(fā)展趨勢分析、房地產(chǎn)開發(fā)趨勢南充市房地產(chǎn)市場近2年來發(fā)展勢頭迅猛，呈現(xiàn)出以下特點：、投資力度不斷加大、投資信心高漲。南充房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為南充市的投資重點、消費(fèi)熱點、重要稅源和龍頭產(chǎn)業(yè)，其支柱產(chǎn)業(yè)地位得以凸顯，%。商品住宅完成投資額呈逐年上升趨勢，2005年“”%，（接近2005年的全年投資），表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)對市場的信心，而土地價格翻番的增長從側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場的火熱、健康發(fā)展局面。、開發(fā)商水平提高很快。全市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到150多家。南充大城市的構(gòu)架完成后，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展同時吸引外來資金進(jìn)入南充。2006年開始南充的開發(fā)操盤水平有了明顯的提升，出現(xiàn)了濱江名城、天地山水、格蘭春天、地中海藍(lán)、都市水鄉(xiāng)等高品質(zhì)樓盤，其市場的開發(fā)運(yùn)作水準(zhǔn)已達(dá)到了一定的專業(yè)高度，市場正逐步完善。、開始重視市場研究與細(xì)分，產(chǎn)品差異化特點開始呈現(xiàn)。2005年以前南充大部分已開發(fā)項目由于對市場研究的深度不夠，呈現(xiàn)出相對盲目及混亂的開發(fā)狀況，產(chǎn)品的設(shè)計、環(huán)境和配套的建設(shè)水平不高且同質(zhì)化嚴(yán)重，造成產(chǎn)品的競爭加劇，空置率高；2005年以后開始注重市場研究與細(xì)分、涌現(xiàn)出了一批具有差異性的高品質(zhì)樓盤并受到市場的追捧。、品牌開發(fā)與規(guī)模開發(fā)的時代已經(jīng)來臨。隨著本地部分開發(fā)商意識的提高、外地開發(fā)商的進(jìn)入，以及通過對專業(yè)營銷公司、廣告公司、知名設(shè)計院、物管公司的引進(jìn)，開發(fā)項目在產(chǎn)品、營銷運(yùn)作、包裝與推廣等方面有了質(zhì)的飛躍，南充房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入品牌競爭的綜合素質(zhì)競爭的時代。、房地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢、分區(qū)域特征及發(fā)展趨勢順慶區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境相對成熟，南充高品質(zhì)、高價住宅相對集中的區(qū)域，消費(fèi)者認(rèn)同度最高，一直是開發(fā)的熱點區(qū)域；高品質(zhì)開發(fā)、高價位樓盤成為此版塊的開發(fā)主流方向。嘉陵區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度比較順慶區(qū)版塊而言較為次之，中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著2006年及以前大批項目的開發(fā)，土地資源相對有限、發(fā)展空間不大，未來是持續(xù)性的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域。高坪區(qū)版塊：開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度為三區(qū)中最弱版塊，但其土地升值最快，隨著近期三橋的開通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?年內(nèi)得以表現(xiàn)出來，此版塊是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。、分方位特征及發(fā)展趨勢東：嘉陵江以東：土地升值最快，前階段主要受限于道路與大橋建設(shè)，但隨著近期三橋的開通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?年內(nèi)得以表現(xiàn)出來，是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。南：嘉陵區(qū)：中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著2006年及以前大批項目的開發(fā)，土地資源相對有限、發(fā)展空間不大，是持續(xù)性的開發(fā)區(qū)域；南門壩：是2002007年最熱點的區(qū)域，得益于濱江公園的修建與西河的整治，新開發(fā)的項目均以高檔為主、市場接受度較高，依然是近2年內(nèi)的城市最熱點開發(fā)區(qū)域之一。西：以西山為代表，開發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境均比較成熟，但土地資源比較稀少，是延續(xù)性的開發(fā)區(qū)域；北：政府新區(qū)：隨著政府新區(qū)的開發(fā)、以及城市土地的稀缺，本區(qū)域即將成為未來的關(guān)注的重點、房產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；中：市中心區(qū)域：土地稀缺，土地成本高，最受消費(fèi)者關(guān)注、但又是高價格競爭的白熱化區(qū)域，其開發(fā)以小規(guī)模、高價格的電梯公寓為主，近2年內(nèi)是開發(fā)的熱點區(qū)域之一。、房價會繼續(xù)平緩上漲預(yù)測中國經(jīng)濟(jì)CDP的增長率將保持在10%左右，根據(jù)南充十一五規(guī)劃中“地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長速度保持在12%以上”，上述數(shù)據(jù)反映出南充整體經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持高速發(fā)展；一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的終極目的是保障房地產(chǎn)持續(xù)、穩(wěn)健地發(fā)展，從南充土地拍賣價格翻番的地價情況、南充市區(qū)商品房均價不到1370元/㎡的房價情況（研究同為省內(nèi)二級城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價都達(dá)到1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價達(dá)到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價更是高達(dá)2152元/㎡），結(jié)合南充的居民收入水平及消費(fèi)支出增長速度低于南充經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的綜合情況分析，南充房地產(chǎn)市場也將隨著地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展、價格還有較大的上升空間、未來房價將會保持穩(wěn)健、平緩地上漲趨勢。第三章、南充市中高檔住宅市場分析第一節(jié)、供給市場情況產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析項目樓盤名稱樓盤數(shù)量多層樓盤順慶區(qū)：濱江名城12期、天地山水、格蘭春天、明宇帝壹家、龍吟水郡、香檳小鎮(zhèn)、城市印象、上城家園17嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、海山半島花園、逸水蘭庭、滿庭芳、柏林美墅、水慕清華高坪區(qū)：上上城、水映蘭庭、金水岸電梯公寓順慶區(qū)：濱江名城3期、錦繡北湖、北湖盛景、凱旋帝景、香榭春天2期、塞納印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凱悅12嘉陵區(qū)：地中海藍(lán)、上城領(lǐng)地在南充的中高檔項目中，2006年上半年及以前主要以多層為主的產(chǎn)品形態(tài)，從2006年下半年電梯公寓產(chǎn)品形態(tài)開始大規(guī)模進(jìn)入市場，其比例占到了41%；分析電梯公寓的開發(fā)區(qū)域主要集中在順慶區(qū)、而嘉陵區(qū)很少、高坪區(qū)沒有的分布情況，結(jié)合順慶區(qū)城區(qū)的土地供應(yīng)稀少情況分析，電梯公寓將逐步成為主城區(qū)的主流產(chǎn)品開發(fā)形態(tài)。面積及戶型供應(yīng)情況面積區(qū)間60㎡以下6080㎡80100㎡100120㎡120140㎡140㎡以上套數(shù)3335411853201824951709根據(jù)抽樣對南充20個代表性中高檔樓盤、共計8949套房屋面積比例的調(diào)查分析，目前南充市場上，大中戶型的供應(yīng)量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場的第一主力戶型區(qū)間；而80100㎡戶型比例為21%、100120㎡戶型比例為23%，為市場的第二主力戶型區(qū)間；而60㎡以下戶型的比例僅為4%，市場供應(yīng)的比例較小。第二節(jié)、多層中高檔住宅項目分析61