【正文】 不斷增加。從以上數(shù)據(jù)可以看出，凱里市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平處于較好的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，城市居民收入的提升，使其購買力逐步加強(qiáng)。小城鎮(zhèn)建設(shè)有了新的進(jìn)展，%。（二）到“十一五”期末全州城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到28%，在此期間按照“開發(fā)新城區(qū)，改造舊城區(qū)，循序漸進(jìn)，量力而行”的原則，有計(jì)劃，分步驟地將對(duì)嚴(yán)重影響城市景觀、不能適應(yīng)居住的近15平方公里的舊城及“城中村”進(jìn)行改造，建設(shè)具有民族特色、設(shè)施配套、功能完善、以人為本、宜人居住、環(huán)境優(yōu)美的居住環(huán)境。▲傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)——即營(yíng)盤路與寧波路之間的城市區(qū)域，是凱里市商業(yè)、服務(wù)業(yè)的中心，聚集了大量的商業(yè)百貨公司、大型的商業(yè)中心和商業(yè)設(shè)施。竣工面積16．35萬平方米,增長(zhǎng)254．27%。南區(qū)版塊及西南區(qū)版塊由于鄰近政府重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域——?jiǎng)P里市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，致使此兩版塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，其近三年的樓盤開發(fā)量占整個(gè)市區(qū)開發(fā)總量的70%～80%，樓盤品質(zhì)也越來越人性化、智能化、景觀化。近年，凱里知名開發(fā)商在此區(qū)圈地開發(fā)，如銳紅房開公司開發(fā)的銳馨鑫園、豐球集團(tuán)的項(xiàng)目、貴陽一開發(fā)商的大體量的高層住宅小區(qū)——瀚林華庭等。樓盤以05年前開發(fā)的居多，06～07年的樓盤有凱旋公寓、中銀港、雍華豪庭、長(zhǎng)龍公寓等。目前西南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展最主要的問題是商業(yè)設(shè)施不比南區(qū)，生活設(shè)施配套沒有建設(shè)起來，人氣一時(shí)難聚集，城市居民的認(rèn)同度還需要一個(gè)時(shí)間，這主要看政府今后的工作力度、發(fā)展思路及城市發(fā)展推進(jìn)的速度。根據(jù)政府規(guī)劃，今后凱里市將以少量供應(yīng)多層住宅用地、鼓勵(lì)發(fā)展高層住宅的規(guī)劃原則進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。開發(fā)商意識(shí)到本地銷售人員及銷售策略制定的問題，力請(qǐng)外省有經(jīng)驗(yàn)的銷售代理公司加盟，如陽光2007年3月初市內(nèi)各開發(fā)商對(duì)其樓盤進(jìn)行了調(diào)價(jià)，普遍上調(diào)了50～100元/㎡。人均達(dá)到35㎡就算得上較為寬敞、舒適的標(biāo)準(zhǔn)。凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要以自住需求為主，投資性需求較低。說明市相關(guān)管理部門對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理規(guī)范，各開發(fā)商也嚴(yán)格遵守行業(yè)制度，從而避免了房地產(chǎn)銷售中的各種暗箱操作，維護(hù)了消費(fèi)者的切實(shí)權(quán)益。營(yíng)盤西路北側(cè)、現(xiàn)五小大門及兩側(cè)綜合用地本次掛牌競(jìng)買保證金為人民幣150萬元。 其銷售價(jià)格按套內(nèi)建筑面積作為合同計(jì)價(jià)方式。銷售價(jià)格分為高層：（一層）1658元/㎡、（二層）1668元/㎡、（三層）1688元/㎡、以上每一層遞增20元/㎡，均價(jià)為1792元/㎡；多層（7層，67躍式）均價(jià)為1588元/㎡。由于地處偏僻，所以顯然其住宅銷售價(jià)格低于市區(qū)價(jià)格。項(xiàng)目總投資約5000萬元，總建筑面積為40442㎡，共28層，其中住宅23層，建筑總高度99米，由A、B棟組成，16種戶型，～㎡不等。雍華豪庭——黔東南州雍華房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。銷售價(jià)格為：1888～2038元/㎡（3～18層），每層遞增10元/㎡，均價(jià)為1963元/㎡。建筑面積19034㎡，高96米，26層，地下車庫一層，～。1碧海云天——多層住宅和小高層（11）組成。十一、凱里市房地產(chǎn)開發(fā)趨勢(shì)近幾年來，凱里市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)良好的平穩(wěn)上升勢(shì)頭，開工面積持續(xù)上漲，銷售勢(shì)頭快速增長(zhǎng)，價(jià)格穩(wěn)中有升。黎平交通便利，四通八達(dá)，飛機(jī)場(chǎng)已修建完畢并投入使用。全縣財(cái)政總收入完成2638萬元，%，占年預(yù)算數(shù)5725萬元的46%，%，其中本級(jí)收入完成1558萬元，%，%，%?？h城現(xiàn)在以黎陽路全段作為城市發(fā)展的重點(diǎn)，建造北門新區(qū)，政府機(jī)關(guān)將逐步搬遷至此，并在此形成經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)，且通過與開發(fā)商合作，共同打造縣城的未來中心——港澳新區(qū)。城區(qū)房地產(chǎn)均價(jià)由2004年的500～600元/㎡，于2006年沖破千元大關(guān)（2006年年中房?jī)r(jià)為800～900元/㎡），并在2007年上升至1000～1200元/㎡。 騰輝家園——建筑面積7100㎡，一層框架，二～七層磚砼結(jié)構(gòu)。 純銀家園——體量較大，由8棟6層建筑組成。1～2層為商業(yè)有房，3～7層為住宅帶小閣樓。預(yù)計(jì)開發(fā)期為7年。另縣城土地交易價(jià)格較高，通過2006年四月份成交土地價(jià)格比對(duì)，其每畝地約50～60萬元，價(jià)格偏高；而成交價(jià)與起始價(jià)均有較大上升差距，這也說明當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)。湘黔公路穿越縣城，橫貫全境，縣城距州府凱里市101公里，距省會(huì)貴陽市230公里，隨著貴新、凱麻高速公路的開通，凱施公路的改造大大縮短了施秉至凱里達(dá)貴陽的行程時(shí)間。城市的主要商業(yè)區(qū)和聚集區(qū)集中在環(huán)城路中心廣場(chǎng)方圓300米內(nèi)及漂城步行街，商業(yè)規(guī)模、種類和檔次均處于較低層次，整個(gè)縣城難以見到上規(guī)模上檔次的商業(yè)服務(wù)及零售業(yè)。整個(gè)縣城城區(qū)樓盤入駐率較高。各地段道路寬度不低于2米；各地段區(qū)間由縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋?？h城開發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量屈指可數(shù)，該地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較低，產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格可比性小，市民的選擇范圍窄，這從各樓盤在銷售初期就基本售完可見。整個(gè)城市還處在一個(gè)發(fā)展的初始階段，可以說處于鎮(zhèn)向縣城發(fā)展的過渡階段。　施秉縣政府借西部大開發(fā)之季，在全面實(shí)施“一引兩翼三輪”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上（即以基礎(chǔ)設(shè)施改善為引擎；以旅游開發(fā)、城鎮(zhèn)一體化開發(fā)為兩翼；以發(fā)展高效創(chuàng)稅農(nóng)業(yè)、穩(wěn)定烤煙生產(chǎn)、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為三輪），深入實(shí)施“1246”工程（突出一個(gè)發(fā)展定位，明確兩個(gè)發(fā)展階段，狠抓四項(xiàng)開發(fā)重點(diǎn)，做好六項(xiàng)開發(fā)配套），著力發(fā)展城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)。東與鎮(zhèn)遠(yuǎn)、南與臺(tái)江、西與黃平、北與石阡等縣接壤，南北長(zhǎng)62公里，東西寬60公里。一期06年開盤均價(jià)為850元/㎡，現(xiàn)在均價(jià)為900元/㎡，基本售完。銷售價(jià)格（1～7層）如下：1121181181181151141118元/㎡，均價(jià)為1160元/㎡。二層以上為住宅，入住率也較低，臨汽車站的住宅多被投資為賓館旅店。銷售部簡(jiǎn)陋，形象差，基本停止了銷售。房地產(chǎn)價(jià)格的上升，并沒有帶來樓盤品質(zhì)的提高，縣城多數(shù)樓盤僅為單一的建房，并沒有很好的構(gòu)筑樓盤小區(qū)品質(zhì)，且由于縣城經(jīng)濟(jì)發(fā)展和出于經(jīng)商或投資的原因，開發(fā)樓盤多為底商+住宅的多層建筑。清泉大道作為新開通的道路，其連通五開南路和黎陽南路，使環(huán)城道路貫通，又由于臨近縣城重點(diǎn)中學(xué)一中，使在此買地建房的城市居民增多，此路段的建房多以居民合伙買地自建。金融運(yùn)行平穩(wěn)，各項(xiàng)存款余額90969萬元，%，其中城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄70112萬元，%；各項(xiàng)貸款余額60711萬元，%。 25 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)全部開通程控電話、移動(dòng)電話，國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)已使用。從開發(fā)品質(zhì)來看，品質(zhì)越來越小區(qū)化、智能化、園林化，城市居民的居住環(huán)境得到了進(jìn)一步的提升。1博南新區(qū)世紀(jì)城——?jiǎng)P里東升房地產(chǎn)公司開發(fā)。其銷售價(jià)格起價(jià)為（住宅第四層算起）：1680元/㎡，每層遞增20元/㎡，均價(jià)是1878元/㎡。建筑面積85805㎡，㎡，其中商業(yè)面積20547㎡，住宅面積65258㎡，共450套住宅。多層均價(jià)為1700元/㎡，住宅仍有少量未售?，F(xiàn)已建至7層，未開始正式銷售，處于認(rèn)籌階段。㎡，～，由1棟高層裙樓+住宅組成，低下3層裙樓為商業(yè)，共計(jì)30層。㎡；㎡。該項(xiàng)目于2006年6月份開工，至 2007年 1月完工，總投資 約1000 萬元。價(jià)格分布為住宅底層起價(jià)1960元/㎡，每上一層，則銷售價(jià)格遞增，遞增幅度大致分為1～10層為10元/㎡，11～20層為15元/㎡，21層至頂層為20元/㎡，第31層銷售為2660元/㎡，均價(jià)為2200元/㎡；折算成建筑面積計(jì)價(jià)的方式，其價(jià)格為住宅底層起價(jià)1568元/㎡，第31層銷售價(jià)格為2128元/㎡，均價(jià)為1760元/㎡。規(guī)劃用地性質(zhì)為綜合用地，建筑容積率≤，建筑密度60%，建筑限高18米，且必須退離營(yíng)盤東路規(guī)劃道路紅線不少于3米，土地使用權(quán)年限50年。50400萬元200萬元注：2號(hào)地塊高層建筑容積率可適當(dāng)放寬，但不得大于6；地塊的具體情況以《國(guó)有土地使用權(quán)拍賣文件》為準(zhǔn)；地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積用途使用年限競(jìng)買保證金報(bào)價(jià)時(shí)間容積率建筑密度綠化率凱國(guó)土資掛[2006]11號(hào)凱里市佳華房產(chǎn)公司南側(cè)、棉紡廠小區(qū)路東側(cè)㎡商品住宅用地70300萬元2006年9月21日2006年10月11日＜30%＞25%地塊編號(hào)地塊坐落出讓面積用途使用年限競(jìng)買保證金報(bào)價(jià)時(shí)間容積率建筑密度綠化率凱國(guó)土資掛[2006]6號(hào)凱里市市府巷東側(cè)、營(yíng)盤西路南側(cè)㎡商住綜合用地50150萬元2006年4月26日2006年5月16日≤≤76%25%以下是2007年部分土地成交價(jià)格：1建筑成本建筑材料供應(yīng)渠道多樣，價(jià)格適中，使凱里市建筑成本與國(guó)內(nèi)地級(jí)城市相差無幾，但考慮到其地處山區(qū)，平整土地費(fèi)用較高，且該項(xiàng)費(fèi)用因地而不同，因一般建筑成本中不含土地平整費(fèi)。按35㎡的標(biāo)準(zhǔn),3口之家的居住空間應(yīng)不得小于100㎡,因此凱里市的居住需求中,很大一部分是屬于改善居住條件的需要,而這部分需求的彈性非常大。這一年齡構(gòu)成顯示出的明顯特征,主要是60年代和70年代出生的購房者正處于婚育階段,具有巨大的住宅需求。 戶型及價(jià)格戶型以大戶型為主，主要以3室2廳1廚2衛(wèi)和4室2廳1廚2衛(wèi)為主，以2室2廳1廚衛(wèi)為輔，戶型面積分配中多數(shù)樓盤采取多變化以滿足客戶之間的不同選擇、以增強(qiáng)產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)性，高層住宅中普遍都帶花園陽臺(tái)。 樓盤營(yíng)銷、宣傳手法多樣凱里樓盤的營(yíng)銷廣告宣傳涵蓋了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的多數(shù)手法：路標(biāo)廣告、車體廣告、站牌廣告、DM單派發(fā)、墻體戶外廣告、報(bào)紙宣傳、樓盤沙盤等，但其推廣過程顯得較粗糙，不能充分發(fā)揮上述手法對(duì)外展示樓盤的品質(zhì)和檔次。06年前處于比較原始地階段，簡(jiǎn)單地建房賣房，產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)也比較單一，居住環(huán)境及配套設(shè)施較低如瑞林花園、騰龍花園、中博商業(yè)街住宅等。該版塊的開發(fā)量?jī)H占5%左右。北區(qū)版塊是凱里的傳統(tǒng)生活社區(qū)，近年來也開發(fā)了一些樓盤，但由于該區(qū)地處山地、老房子較多（拆遷困難），且生活環(huán)境及市政設(shè)施較差，房地產(chǎn)開發(fā)成本較大，多數(shù)開發(fā)商均放棄此處。通過近幾年的建設(shè)，隨著金地花園、貴都花園、天一商貿(mào)城、銳紅家園、天寶花園、豐球綠都等高品質(zhì)樓盤的建成及占地26公頃的博南新區(qū)世紀(jì)城的建成和逐步完善，使老城區(qū)的居民漸漸將居住地遷移到此，盡而帶動(dòng)了整個(gè)南片區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展及房地產(chǎn)需求旺盛的勢(shì)頭，