【正文】 有限，致使城鎮(zhèn)居民普遍收入不高，而房?jī)r(jià)的居高又使那些需改善居住條件的居民無(wú)力承擔(dān)，多數(shù)縣城居民以銀行按揭的形式購(gòu)置房產(chǎn)后，無(wú)力承擔(dān)裝修費(fèi)用，將房產(chǎn)或空置或出于投資的目的將房產(chǎn)出租給他人使用，這可從純銀家園、金泰商貿(mào)城的住宅空置和住宅改賓館旅店使用可見(jiàn)一斑。以下是縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況：縣城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)還處于一個(gè)發(fā)展的起步階段，各樓盤的品質(zhì)單一、效果低檔，沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì)，無(wú)良好的對(duì)外展示形象，售樓部的成立也只是為了銷售，單純的建房賣房，基本處于被動(dòng)的銷售階段。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理不規(guī)范，缺乏有效的指導(dǎo)和管理，政府操作的成分比較大，基本沒(méi)有營(yíng)銷概念在內(nèi)。居民的商品房消費(fèi)意識(shí)了比較淡薄，導(dǎo)致市場(chǎng)發(fā)育程度低。近一年開(kāi)發(fā)的樓盤多集中在城市街道兩邊，多為小體量的樓盤。 騰輝家園——建筑面積7100㎡，一層框架，二～七層磚砼結(jié)構(gòu)。主體基本完工。銷售部簡(jiǎn)陋，形象差，基本停止了銷售。 新科大廈——占地約3000㎡，總建筑面積約16000㎡，總投資1200萬(wàn)元。主體未完工。共7層，1～2層為商業(yè)用房，3～7層為住宅。住宅已基本銷售完畢，僅余7層未售出。銷售價(jià)格如下：一層商鋪6280元/㎡，二層商場(chǎng)2280元/㎡，三～七層住宅價(jià)格分別為：1091081061041028元/㎡，住宅均價(jià)為1066元/㎡。 純銀家園——體量較大，由8棟6層建筑組成。一層作為臨街商鋪和純銀步行街商鋪使用，除臨城市街道的商鋪使用率較高外，步行街商鋪基本空置。二層以上為住宅，入住率也較低，臨汽車站的住宅多被投資為賓館旅店。其06年底銷售完畢，當(dāng)時(shí)售價(jià)為800～900元/㎡。 金泰商貿(mào)城——總建筑面積約為純銀家園的一半左右。由于臨近汽車站，且內(nèi)部交通流線暢通，其內(nèi)街已成為縣城對(duì)外商業(yè)批發(fā)零售的主要物流中心。06年銷售完畢，但入住率較低。 大地家園——由1棟臨街住宅和9小棟住宅組成，9小棟住宅（7層）組成花園式小區(qū)。1～2層為商業(yè)有房，3～7層為住宅帶小閣樓。臨街住宅正在做基礎(chǔ)，已對(duì)外銷售。銷售價(jià)格（1～7層）如下：1121181181181151141118元/㎡，均價(jià)為1160元/㎡。 侗都大廈步行街——由1棟臨街住宅和1棟內(nèi)街住宅組成。已銷售完畢。二手價(jià)格為1160～1180元/㎡ 港澳新區(qū)——其建設(shè)由黎平縣政府批準(zhǔn)立項(xiàng)，是政府打造旅游都市、提升城市體量的一項(xiàng)舉措。其集大型休閑、觀光、娛樂(lè)、美食、購(gòu)物、居住為一體?？偨ㄖ娣e約60萬(wàn)㎡，包括購(gòu)物中心、會(huì)展中心、居住小區(qū)、休閑觀光區(qū)。預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)期為7年。一期已開(kāi)發(fā)完畢，整體對(duì)外形象和居住環(huán)境還未建成。一期06年開(kāi)盤均價(jià)為850元/㎡，現(xiàn)在均價(jià)為900元/㎡，基本售完。 北馨苑——總建筑面積5900㎡，未開(kāi)盤銷售。縣城居民收入增長(zhǎng)率低于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)幅度，且整個(gè)縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)總量較大，市民需求量易被分流。雖然黎平作為新興的旅游城市和居民普遍具有的經(jīng)商投資意識(shí)，對(duì)城市的發(fā)展及房地產(chǎn)業(yè)有良好的促進(jìn)作用，但在目前，縣城各樓盤空置率較高，房地產(chǎn)（住宅）發(fā)展就自住需求而言較難保持比較強(qiáng)勁的勢(shì)頭，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；住宅投資需求需靠周邊城市經(jīng)商人員的加入方能保持旺盛。外來(lái)人員的流入需靠便捷的交通來(lái)引導(dǎo)，而目前黎平的對(duì)外交通的便捷性較低，所以這也造成縣城新建商鋪空置率較高。城市居民中有一定資金的群體更愿買地自建房屋。另縣城土地交易價(jià)格較高，通過(guò)2006年四月份成交土地價(jià)格比對(duì)，其每畝地約50～60萬(wàn)元，價(jià)格偏高；而成交價(jià)與起始價(jià)均有較大上升差距，這也說(shuō)明當(dāng)?shù)氐牡禺a(chǎn)市場(chǎng)活躍，競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)。2006年上半年四月土地交易情況表（2006）宗地號(hào)宗地面積㎡起始價(jià)（萬(wàn)元）成交價(jià)（萬(wàn)元）競(jìng)得人姓名北門新區(qū)H25181260黔東南大地房地產(chǎn)責(zé)任有限公司五開(kāi)南路5號(hào)3870270420周祖祥德鳳鎮(zhèn)衛(wèi)生院163882146凱里天馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司黎陽(yáng)大道清泉路交叉口2043140325黎平縣第一民族中學(xué)西門沖飲食一條街A宗地180石華西門沖飲食一條街B宗地180姜?jiǎng)蚱轿鏖T沖飲食一條街C宗地240鄭茂德黎平縣富民南路旁107107天馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施秉縣房地產(chǎn)調(diào)查施秉縣位于貴州省東部、黔東南苗族侗族自治州西北部，屬低丘陵山區(qū)。東與鎮(zhèn)遠(yuǎn)、南與臺(tái)江、西與黃平、北與石阡等縣接壤，南北長(zhǎng)62公里，東西寬60公里。轄4鄉(xiāng)4鎮(zhèn)107個(gè)村，縣境內(nèi)居民計(jì)有苗、侗、布依、漢等13個(gè)民族。 　　縣境處于云貴高原第二梯級(jí)向東部丘陵平原第一梯級(jí)過(guò)度的地帶，整個(gè)地勢(shì)西北較高，東南較低，平均海拔800米左右，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，年平均氣溫14至16℃，年降雨量1060至1200毫米，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑，水熱同季，氣候溫暖濕潤(rùn)?？h城位于縣中部盆地，地勢(shì)開(kāi)闊，三面環(huán)水，一面臨山，是一座融山、水、林、城為一體的山水園林式的“江南小城”?！　〗煌l件十分便利。湘黔鐵路橫穿縣境，縣內(nèi)有兩個(gè)火車站，其中楊柳塘火車站距縣城17公里，32萬(wàn)噸貨場(chǎng)正在興建。湘黔公路穿越縣城，橫貫全境，縣城距州府凱里市101公里，距省會(huì)貴陽(yáng)市230公里，隨著貴新、凱麻高速公路的開(kāi)通，凱施公路的改造大大縮短了施秉至凱里達(dá)貴陽(yáng)的行程時(shí)間。全縣已實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，%，5個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、110個(gè)村通水路，內(nèi)河航道長(zhǎng)93公里。　施秉縣政府借西部大開(kāi)發(fā)之季，在全面實(shí)施“一引兩翼三輪”經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上（即以基礎(chǔ)設(shè)施改善為引擎；以旅游開(kāi)發(fā)、城鎮(zhèn)一體化開(kāi)發(fā)為兩翼；以發(fā)展高效創(chuàng)稅農(nóng)業(yè)、穩(wěn)定烤煙生產(chǎn)、發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和民營(yíng)經(jīng)濟(jì)為三輪），深入實(shí)施“1246”工程（突出一個(gè)發(fā)展定位，明確兩個(gè)發(fā)展階段，狠抓四項(xiàng)開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，做好六項(xiàng)開(kāi)發(fā)配套），著力發(fā)展城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)。2005年全縣生產(chǎn)總值預(yù)計(jì)完成56113萬(wàn)元，%，經(jīng)濟(jì)總量比“九五”期末增加28769萬(wàn)元；財(cái)政總收入預(yù)計(jì)完成9458萬(wàn)元，比“九五”期末增加5751萬(wàn)元，%；，比“九五”；2005年，∶39∶，第二、三產(chǎn)業(yè)的比重進(jìn)一步提高，第一產(chǎn)業(yè)的比重比“九五”。建材和電冶工業(yè)得到突破性發(fā)展。近幾年縣城城鎮(zhèn)化水平不斷提高。政府按照“以游興城，以城促游”的思路，以新區(qū)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)舊城改造，加快了以縣城為重點(diǎn)的城鎮(zhèn)建設(shè)，完成了西街至大橋、縣府路、文化街等舊城改造工程及相應(yīng)的照明設(shè)施、通信、給排水管線配套建設(shè)和人行道綠化，完成了中沙大道、杉木河大道北段道路工程和配套設(shè)施建設(shè)，建成了萬(wàn)噸供水廠、舞陽(yáng)商貿(mào)城、“中國(guó)漂城”步行街、青少年活動(dòng)中心、老年公寓和三角洲休閑廣場(chǎng)及一批高檔次賓館，縣城人口上升到近3萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到了25%。但城區(qū)建設(shè)過(guò)小、不完善且人口過(guò)少、居民收入較低造成城市發(fā)展不成熟，消費(fèi)水平、檔次較低，還沒(méi)有形成一定的城市規(guī)模。城市的主要商業(yè)區(qū)和聚集區(qū)集中在環(huán)城路中心廣場(chǎng)方圓300米內(nèi)及漂城步行街，商業(yè)規(guī)模、種類和檔次均處于較低層次，整個(gè)縣城難以見(jiàn)到上規(guī)模上檔次的商業(yè)服務(wù)及零售業(yè)。其它城區(qū)主要街道基本沒(méi)有大的人流量。整個(gè)城市還處在一個(gè)發(fā)展的初始階段，可以說(shuō)處于鎮(zhèn)向縣城發(fā)展的過(guò)渡階段。施秉房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)屬于典型的萌芽階段，縣城近一年開(kāi)發(fā)的樓盤僅有漂城步行街、廣場(chǎng)欣園、施秉建材城、集貿(mào)市場(chǎng)、永樂(lè)花園和金井大廈等六個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（住宅總建筑面積不太大）。目前在建的有永樂(lè)花園、集貿(mào)市場(chǎng)尾期和廣場(chǎng)欣園三期。城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格平均為1000元/㎡左右，象廣場(chǎng)欣園的三期房?jī)r(jià)為1088～1100元/㎡（由于其品質(zhì)、地段、規(guī)劃相對(duì)較高，價(jià)格也居縣城高端），集貿(mào)市場(chǎng)末期房?jī)r(jià)為928元/㎡。由于房?jī)r(jià)較低，需求旺盛，各樓盤推出即基本銷售完。如在建的永樂(lè)花園未對(duì)外銷售即被關(guān)系戶買走，廣場(chǎng)欣園的三期（已部分封頂）也已售完。整個(gè)縣城城區(qū)樓盤入駐率較高。說(shuō)明城鎮(zhèn)居民有改善居住條件的需求和他們有能力承受此類房?jī)r(jià)?？h城開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的數(shù)量屈指可數(shù)，該地房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較低，產(chǎn)品品質(zhì)、價(jià)格可比性小，市民的選擇范圍窄，這從各樓盤在銷售初期就基本售完可見(jiàn)。2006年政府全縣住宅用地（申請(qǐng)新增建設(shè)用地）供應(yīng)計(jì)：171畝，其中劃撥（農(nóng)村建房）56畝，出讓（商品住宅）115畝，另商服用地（旅游用地）140畝。住宅用地的成交價(jià)格約在30～45萬(wàn)元/畝左右，折算成樓面地價(jià)約150～250元/㎡（如2004年掛牌成交一宗地，縣城老一小，容積率≤，㎡，商業(yè)用途，成交價(jià)200萬(wàn)元）。縣城居民對(duì)于買地自建的需求不甚強(qiáng)烈，在縣城主要街道還未見(jiàn)到成規(guī)模的自建房行為，側(cè)面說(shuō)明縣城房地產(chǎn)土地交易活躍度較弱和城鎮(zhèn)居民的收入較低。其它房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷及策劃方面與黎平縣大致相同。附：2004年施秉基準(zhǔn)地價(jià)施秉縣有關(guān)區(qū)域的土地基準(zhǔn)價(jià)格（路線價(jià)）：一級(jí)地段：十字街周邊至大橋頭西側(cè)；二級(jí)地段：十字街至西街口岔道周邊、街必花園至縣郵政局、農(nóng)業(yè)局周邊、十字街至縣工會(huì)周邊；三級(jí)地段：縣文體廣電局至縣防疫站周邊、大橋頭東側(cè)至縣建設(shè)局、縣工會(huì)南側(cè)至刺繡廠周邊、新街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)街區(qū)；四級(jí)地段：縣府路、舞陽(yáng)河大道、縣保險(xiǎn)公司南側(cè)至紅衛(wèi)橋縣、建設(shè)局至中沙大道接口處路段；五級(jí)地段：西街口至杉木河大道、沙河街、正街、中沙大道、大頭橋至正街、河濱路、白家塘至二中道路兩側(cè)、刺繡廠至一中道路兩側(cè)、紅衛(wèi)橋至鐵合金廠、中沙大道與云臺(tái)路接口處至打楚巖兩側(cè)；六級(jí)地段：縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的其他不臨街的地段；七級(jí)地段：雙井、楊柳塘、牛大場(chǎng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的臨街面；八級(jí)地段：其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的臨街面、雙井、楊柳塘、牛大場(chǎng)鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的其他土地；九級(jí)地段：其他非村鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地。各地段道路寬度不低于2米；各地段區(qū)間由縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)解釋。施秉縣城鎮(zhèn)國(guó)有土地基準(zhǔn)地價(jià)表單位元/平方米用地類別均質(zhì)地域 商業(yè) 商住綜合 住宅 工業(yè) Ⅰ 1600 1400 Ⅱ 1200 1000 Ⅲ 800 680 Ⅳ 600 520 Ⅴ 420 380 280 200 VI 280 260 230 120 Ⅶ 160 120 100 80 Ⅷ 120 100 90 70 Ⅸ 100 80 80 60200744 共24頁(yè)　　第 24 頁(yè) 2022417